Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 MARS 2025

(n° 86 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08006 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJK6L

Décision déférée à la cour : ordonnance du 04 avril 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 24/51933

APPELANTS

Mme [J] [X]

[Adresse 6]

[Localité 7]

M. [G] [X]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentés par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Ayant pour avocat plaidant M^e Antoine CHRISTIN de la SELARLU ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la SAS CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, RCS de Paris n°552010258, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Les époux [X] ont entrepris des travaux d’aménagement des lots 29, 30 et 45, dont ils sont propriétaires suivant acte du 8 novembre 2016 au sein de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Après avoir sollicité des époux [X] des informations sur la nature de ces travaux, leur reprochant une atteinte aux parties communes constatée par un architecte, suivant acte de commissaire de justice du 7 mars 2024 délivré sur autorisation du magistrat délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, a fait assigner à heure indiquée devant le juge des référé dudit tribunal, les époux [X], au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, aux fins notamment de voir :

condamner ceux-ci, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à remettre en état les parties communes affectées par les travaux, et ce, notamment, en procédant à la suppression :

de la canalisation PVC raccordée sur la descente en fonte en plafond de la cave n°40 ;

de la colonne de terre avec piquet de terre dans le sol de la cave n°40;

du raccordement de la canalisation du WC et de la cuisine du local de gauche, à droite de l’entrée du [Adresse 4] ;

du branchement en eau visible en plafond du couloir des caves de l’immeuble ;

ordonner la suspension des travaux au sein, d’une part, des lots numéros 29, 30 et 45 appartenant aux époux [X] sous astreinte de 500 euros par jour et par infraction constatée par commissaire de justice ou par les services de police à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

les condamner et cela sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par document à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à remettre au syndicat demandeur les documents suivants :

devis descriptifs complets des entreprises chargées de l’exécution desdits travaux;

plans détaillés des réseaux et installations ;

méthodologie des travaux, notamment concernant les percements des planchers et les raccordements des canalisations ;

devis, contrats, et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre, et tout autre intervenant sur le chantier ;

attestation d’assurance en cours de validité des entreprises, bureau d’études et du maître d''uvre et tout autre intervenant sur le chantier;

contrat d’assurance dommage-ouvrage ;

les condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les époux [X] aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 4 avril 2024, le dit juge des référés a :

ordonné aux époux [X] de faire procéder, dans le délai de trois semaines à compter de la signification de la décision, à la dépose de la colonne terre créé, desservant le lot n°30 et reliée à un piquet de terre dans le sol de la cave n°40, de la canalisation PVC desservant le lot n°30 et raccordée sur la descente en fonte, partie commune, en plafond de la cave n°40, et du branchement en eau, desservant le lot n°45 et visible en plafond du couloir des caves par robinet en laiton sur la canalisation commune d’alimentation en eau, ainsi que de remettre dans leur état initial les parties communes affectées, sous le contrôle de l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 5] à [Localité 7] ;

assorti, à l’expiration du délai précité de trois semaines, ladite injonction d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de six mois;

enjoint aux époux [X] de suspendre tous travaux de percement des parties communes ou de raccordement d’installation sanitaire ou électrique, au sein des lots n°45, 30 et 29, sur les parties communes tant qu’ils n’auront pas soumis à l’assemblée des copropriétaires un projet de résolution pour l’approbation de tels travaux ni été autorisés à effectuer de tels travaux ;

assorti ladite injonction d’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par ministère de commissaire de justice et par jour d’infraction commise, pendant une durée de six mois ;

ordonné aux époux [X] de communiquer au syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, les documents suivants:

devis descriptifs complets des entreprises chargées de l’exécution de travaux dans les lots n°29, 30 et 45 ;

plans détaillés des réseaux et installations dans les lots n°29, 30 et 45 ;

méthodologie desdits travaux, notamment impliquant le percement des planchers et le raccordement aux canalisations communes ;

devis, contrats, et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre, et tout autre intervenant sur le chantier ;

attestation d’assurance en cours de validité des entreprises, bureau d’études et du maître d’oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;

contrat d’assurance dommage-ouvrage ;

assorti ladite injonction de communiquer à l’expiration du délai précité de quinze jours, d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de deux mois ;

condamné les époux [X] à payer au syndicat la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les époux [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de leur demande tendant à les voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

condamné les époux [X] aux dépens;

dit n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 22 avril 2024, les époux [X] ont relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, les époux [X] ont demandé à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé entreprise concernant l’ensemble des chefs du dispositif ;

statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [X] la somme de 10.000 euros à titre de contribution à leurs frais irrépétibles outre aux dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires représenté a demandé à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise ;

débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

les condamner à lui payer la somme de 8.000 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

Il sera rappelé que selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

En application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste comme celle du dommage imminent incombe à celui qui s’en prévaut.

Par ailleurs, selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. […]'

Et, aux termes de l’article 25, b), de la même loi, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions qui autorisent un copropriétaire à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 15, alinéa 1er, de la dite loi, 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.'.

L’article 18, alinéa 5, de la dite loi précise encore que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la loi.

Il est acquis qu’en vertu des dispositions précitées un trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans avoir obtenu préalablement l’autorisation de ce faire par l’assemblée générale (cf. notamment Cass. 3ème Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 21-15.797).

Préliminairement, la cour observe que si les époux [X] font valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas intérêt à agir au titre de dommages n’affectant que les parties privatives du lot d’un copropriétaire, aucune prétention à ce titre n’est cependant énoncée au dispositif de leurs conclusions, en sorte que la cour n’est pas saisie d’une fin de non-recevoir de ce chef.

Au cas d’espèce, la cour relève en premier lieu qu’il résulte du règlement de copropriété (Etat descriptif de division, pages 26 et suivantes) que les lots n° 29, 30 et 45, dont les époux [X] sont propriétaires au sein de l’immeuble, y sont décrits comme des locaux à usage commercial, situés au rez-de-chaussée, sans aucune précision quant à la présence ou non d’une cuisine ou de water-closets (WC), contrairement à ce qu’il en est s’agissant d’autre lots.

En deuxième lieu, la cour retient qu’il résulte du même règlement de copropriété (chapitre III, article 4, pages 62 et suivantes) que constituent des parties communes générales en particulier:

' ' […] b) les fondations et les éléments porteurs verticaux et horizontaux même inclus à l’intérieur d’une partie privative et compris dans l’emprise des lots de volumes n° 5 et 6 issus de l’état descriptif de division en de la parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 8] sus-visé, et au lot de volume n° 2 issu de l’état descriptif de division en de la parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 9] sus-visé […]

' e) les murs ou cloisons intérieures de la construction susvisée ainsi que les planchers, à l’exclusion des revêtements des parties privatives et sous réserve qu’ils ne constituent pas des parties mitoyennes ou des parties privatives aux termes du règlement […]

' h) les canalisations, conduits, prises d’air, tuyauteries et réseaux divers de toute nature depuis les canalisations ou branchements publics jusqu’à et non compris les branchements sur les canalisations ou réseaux constituant des parties privatives […]'.

En troisième lieu, la cour constate qu’aux termes d’une décision du 6 octobre 2023, au visa d’une déclaration préalable déposée le 9 septembre 2023 par une dénommée [I] [F], le délégataire de la maire de [Localité 7] a arrêté :

'Article 1er : ' Il n’est pas fait opposition à l’exécution des travaux déclarés pour le changement de destination des locaux existants à usage de bureaux en locaux à usage d’hébergement hôtelier (surface changeant de destination: 80,6 m2, sur la base du dossier déposé).

Article 2 : 'L’attention du déclarant est appelée sur le fait que la présente décision ne préjuge ni le respect des règles de sécurité contre l’incendie et les risques de panique applicables aux travaux concernés, ni celui de la législation relative à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite […]'.

En quatrième lieu, la cour constate qu’il n’est pas contesté que les travaux entrepris par les époux [X] à la suite de ce même arrêté municipal, n’ont pas fait l’objet d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dont s’agit.

Mais, les parties s’opposent sur la nature et l’amplitude des travaux réalisés, et plus particulièrement sur l’existence d’atteintes aux parties communes en conséquence de leur exécution.

Il est constant que pour constater l’existence et l’ampleur de ces travaux, après avoir mandaté en vain un commissaire de justice qui n’a pas pu pénétrer dans les lieux en l’absence des époux [X], le syndic a chargé, Mme [Z], une architecte de se rendre sur place. Celle-ci a procédé à plusieurs visites des lieux à l’issue desquelles elle a fait rapport de ses constats. Ainsi, par lettre du 31 janvier 2024, elle a informé le syndic dans les termes exacts qui suivent :

'Monsieur,

Suite à notre visite des locaux en travaux au rez-de-chaussée du groupe d’immeubles, jeudi dernier 25 janvier, je vous rappelle ce que nous avons constaté :

o Des travaux sont en cours dans trois locaux du rez-de-chaussée, dans celui à droite de la porte de l’immeuble, au [Adresse 4], et dans les deux locaux qui encadrent la porte d’entrée du [Adresse 2] (photo n° 8494);

o Ces locaux sont la propriété de Monsieur [G] [X], lequel nous a donné accès à ses locaux;

o Sur la façade est apposé un panneau de chantier précisant le numéro du dossier déposé et validé en Mairie de [Localité 7] pour changement de destination des locaux, désormais en affectation hébergement hôtelier : ce dossier n’est pas au nom de Monsieur [G] [X] mais au nom de Madame [I] [F] (photo n° 8493) ;

o Plusieurs ouvriers travaillent dans ces locaux, les travaux sont bien avancés avec une cuisine et un wc pratiquement terminés dans le local du milieu (photos n° 1032097 et 1032096) et Monsieur [G] [X] nous a indiqué prévoir une salle d’eau ;

o Le wc est raccordé en plafond de la cave n° 40 au [Adresse 2] sur une ancienne descente en fonte par l’intermédiaire d’une canalisation en PVC sur laquelle la date du 12/07/2023 est inscrite (photos n° 00508 et 00517); le raccordement du PVC sur la fonte est constitué d’un colmatage sommaire et doit être refait à neuf dans les règles de l’art (photo n° 00512); je rappelle que les descentes d’évacuation sont des parties commune de l’immeuble et que tout nouveau raccordement sur une descente doit faire l’objet au préalable d’un accord de la copropriété ;

o Dans cette même cave, nous avons constaté la présence d’une colonne de terre avec piquet de terre dans les de la cave (photos n° 00511 et 00510) : Monsieur [G] [X] nous a confirmé que cette colonne avait été créée pour y raccorder la nouvelle installation électrique de ses locaux; il faudrait vérifier que le propriétaire de la ca n° 40, dont l’accord n’a pas été sollicité, accepte cette installation ;

o L’alimentation en eau des locaux est visible en plafond du couloir des caves du [Adresse 2], juste avant la porte qui ouvre sur la chaufferie au [Adresse 4] (photo n° 00497) : le robinet en laiton semble récent comme pour les descentes d’évacuation, les colonnes d’eau sont des parties communes et tout nouveau raccordement sur ces colonnes doit obtenir au préalable l’accord de la copropriété.

Nous avons par ailleurs constaté :

o Une petite fuite sur une canalisation d’eau dans le couloir des caves du [Adresse 2] (photos n° 00495 et 00500) ;

o Un tronçon fonte nécessitant un remplacement dans le couloir des caves du [Adresse 2] (photo n° 00513);

o Un tronçon fonte fuyard en plafond de la cave n° 38 au [Adresse 2] (photo n° 00518): il reste à déterminer d’où provient cette fonte au rez-de-chaussée, Monsieur [G] [X] nous ayant affirmé qu’elle ne provenait pas de son local ;

o Que la porte de la chaufferie ouvrant sur le couloir du [Adresse 2] était bloquée en position ouverte par des sacs de plâtre (photo n° 00504); un de ces sacs comporte la date de 2016: ces sacs ne proviennent donc apparemment pas du chantier en cours au rez-de-chaussée, ce que confirme Monsieur [G] [X]; cette porte est coupe-feu, il est donc impératif qu’elle soit maintenue fermée en permanence ;

o Le boitier à clef de la chaufferie ne ferme plus à clef, ce qui permet facilement de récupérer la clef de la chaufferie et d’y pénétrer (photo n° 00506); la chaufferie est un local technique dit « à risque » et ne doit pas être accessible à tout le monde: le boîtier à clef doit être réparé ou remplacé, avec remise de la clef du boîtier à l’entreprise chargée de l’entretien de la chaufferie, et, éventuellement, une 2ème clef auprès de la gardienne.

Restant à votre disposition pour tout renseignement complémentaire, je vous prie de recevoir, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.'

Les époux [X] font valoir que cette lettre produite par le syndicat des copropriétaires est fallacieuse et destinée à tromper la religion du tribunal et ajoutent qu’une plainte pénale a été déposée pour faux, usage de faux et tentative d’escroquerie au jugement. La cour relève que suivant procès-verbal établi le 21 mars 2024, M. [X] a déposé une plainte pénale à l’encontre de son auteur en déclarant ce qui suit aux services de la Police nationale

'Je suis propriétaire de trois locaux commerciaux situé en RDC de l’immeuble et ai dans l’objectif de les transformer en 3 appartements AIRBNB entamé une démarche régulière de changement de destination.

— --J’avais commencé des travaux le 27/11/2023 .---

— -Le jour du début des travaux Mme [Z] et M. [V] ont réussi à pénétrer indûment chez moi sans mon consentement et fait des clichés de mes locaux en cours de travaux à mon insu sans mon consentement.

J’ai été assigné par le syndicat des copropriétaires en référé d’heure à heure.

Mon avocat a récupéré l’assignation ainsi que les pièces des parties adverses lundi 18 ou mardi 19 mars 2024 juste avant de me les répercuter.-.

Je découvre que Mme [Z] [O] qui avait commis une violation de domicile le 27/11/2023, dans un rapport daté qu’elle a rédigé daté du 31/01/2024, où elle précise s’être rendue dans mes locaux le 25/01/2024, elle introduit des photos volées (2 photos 1032097 et 1032096) de mon ancienne cuisine et de mon ancien wc qui étaient en cours de dépose lors de sa venue le 27/11/2023 et tente de faire croire au juge que ces photos ont été prise le 25/01/2024 et qu’il s’agirait d’une cuisine et d’un wc nouvellement installés.

Elle précise : « les travaux sont bien avancés avec une cuisine et un wc pratiquement terminés » or les photos qu’elle présente sont celles de mon ancienne cuisine et de mon ancien wc qui étaient en cours de dépose le 27/11/2023, lorsqu’elle s’est rendue de manière frauduleuse dans mes locaux.

Je dépose plainte pour faire valoir mes droits dans le cadre de l’audience de plaidoirie ayant lieu le 25/03/2024 à 15h au tribunal Judiciaire de Paris.'.

Toutefois, à supposer avérée la réalité des faits ainsi dénoncés par M. [X], il n’apparaît pas que, pour l’essentiel, les constats opérés par le professionnel de la construction qui a été requis soient remis en cause.

Les constats complémentaires opérés par Mme [Z] à l’occasion d’une visite ultérieure ne sont pas davantage sérieusement discutés par époux [X], alors que celle-ci a relevé le 22 février 2024 :

'Notre nouvelle visite des caves le 14 février dernier ainsi que l’examen détaillé des plans de l’immeuble que vous m’avez transmis me permettent de confirmer et de préciser certains points de mon rapport du 31 janvier dernier concernant les travaux en cours dans les trois locaux du rez-de-chaussée appartenant à Monsieur [G] [X] :

o La canalisation en PVC qui chemine en plafond de la cave n° 40 est estampillée NF, le diamètre inscrit est de 100 mm avec une épaisseur de 3 mm: c’est une canalisation récente puisque la date de fabrication qui y est inscrite est le 12/07/2023 (photos n° 00508 et 00517) ; cette canalisation reprend des eaux usées et/ou vannes en provenance du local du milieu, à gauche de la porte d’entrée du [Adresse 2] ; tel qu’indiqué dans mon précédent rapport, le raccordement de cette canalisation sur la descente en fonte de l’immeuble est à refaire dans les règles de l’art (photo n° 00512) ;

o La canalisation d’évacuation du wc et de la cuisine du local de gauche, à droite de l’entrée du [Adresse 4], n’est pas visible en caves, son branchement sur une descente d’évacuation de l’immeuble reste à localiser ;

o Concernant le local de droite, à droite de l’entrée du [Adresse 2], il reste à déterminer comment seront raccordées les nouvelles installations sanitaires ;

o Le branchement en eau visible en plafond du couloir des caves du [Adresse 2], juste avant la porte qui ouvre sur la chaufferie au [Adresse 4] (photo n° 00497), et dont le robinet en laiton semble récent (photo n° 00498), correspond vraisemblablement à l’alimentation en eau de la cuisine et du wc du local de gauche, à droite de l’entrée du [Adresse 4];

Pour les trois locaux, je rappelle, tel qu’indiqué dans mon précédent rapport, que les descentes d’évacuation et les colonnes d’eau sont des parties communes de l’immeuble et que tout nouveau raccordement sur une descente ou sur une colonne doit faire l’objet au préalable d’un accord de la copropriété.'

Corroborant ces constats, une copropriétaire a déclaré par un courriel adressé le 21 février 2024 au conseil du syndicat des copropriétaires ce qui suit : 'Je suis propriétaire de plusieurs lots dans l’ensemble [Adresse 3], et en particulier du lot 40 (cave) pour lequel vous avez reçu un document notarié attestant ma propriété.

A l’occasion d’une visite en cave de notre syndic accompagné par l’architecte de l’immeuble, qui ont fait rapport d’une première visite, puis d’une seconde, j’ai été questionnée par ces derniers.

Je n’ai jamais fait l’objet d’une quelconque demande pour accéder à ma cave, et certains ouvriers travaillant probablement pour le chantier de M. [G] [X] ont dû pénétrer chez moi, ce qui éminemment choquant et regrettable. En effet, les documents photographiques joints au rapport 1 de l’architecte, montrent qu’une jonction (tuyau d’évacuation de WC) a été faite, au plafond mais sans respecter les règles de l’art pour rejoindre une colonne collective d’eaux usagées. A aucun moment, une autorisation ne m’a été demandée, et j’exige au minimum, si cette liaison WC-Colonne collective est inévitable, qu’une réparation soit faite très rapidement pour éviter un risque de dégâts des eaux.

Par ailleurs le même rapport d’architecte et ses photos indiquent clairement qu’un fil de terre a été posé chez moi, avec un élément qui pend du plafond et occupe de la place au sol.

J’exige le retour à l’état initial, une absence totale de prise de terre dans ce local privatif et vous confirme être devant le fait accompli et n’avoir été sollicitée par aucun ouvrier ni par Monsieur [X] qui ne s’est jamais manifesté.

Pourquoi d’ailleurs un fil de terre serait-il nécessaire ' Et si, oui, il y a bien d’autres places que dans des caves privatives.'

En outre, il n’est pas contesté que deux plans se trouvaient annexés à la déclaration préalable visée par l’arrêté municipal susdit. Or, dans le premier, dénommé 'plan existant RDC', est reportée dans le lot n°45 la présence d’un WC et d’une cuisine séparés par une cloison, et dans le lot n°29 d’une cuisine. Et, dans le second, dénommé 'plan projeté RDC', il est mentionné dans le lot n°45 : un ensemble salle de bains et WC, dans le lot nº30 : une cuisine et dans le lot n°29 : une cuisine, une salle de douche et un WC.

La réalisation partielle des travaux ainsi projetés est confirmée par la lecture des factures respectivement établies par les sociétés Three Star et Decoplus. Celles-ci font apparaître qu’ils ont notamment consisté en la pose de carrelage dans les salles de bains (devis 2024-007 du 10 janvier 2024), à l’implantation d’un studio 1 comportant une entrée, une cuisine, une salle d’eau et une chambre ainsi que d’un studio 2 comportant une entrée, une cuisine, une salle d’eau et une chambre, avec pose de deux kitchenettes, une par studio (factures 20240152 du 15 janvier 2024 et 2024-00 327 du 4 mars 2024).

Si les époux [X] soutiennent ne pas avoir porté atteinte aux parties communes, les constats opérés par l’architecte de la présence de branchements et aménagements visibles dans les caves situées au-dessous des lots leur appartenant ne sont pas sérieusement remis en cause.

Aussi, de ce qui précède et au vu des pièces communiquées, il apparaît que c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’en décidant unilatéralement de faire réaliser des travaux de raccordement du local du milieu à gauche de l’entrée de l’immeuble, soit dans le lot n°30, impliquant un percement du plancher, la fixation en plafond de cave n° 40, sous le lot n°30, d’une colonne en PVC et son raccordement à la colonne commune d’évacuation des eaux usées, ainsi qu’en faisant passer par le plancher commun percé une colonne électrique de terre vers le sous-sol sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, les époux [X] avaient violé les dispositions du règlement de copropriété et avait commis un trouble manifestement excessif, auquel il devait être mis fin.

Les époux [X] contestent devoir remettre en état les lieux alors qu’une telle sanction méconnaîtrait selon eux le principe de proportionnalité entre le manquement et sa sanction.

Mais, il apparaît que la cessation du trouble ne peut être atteinte que par le remise en état des lieux, peu important à cet égard le coût engendré par les travaux à cette fin.

Par ailleurs, s’agissant de l’astreinte prononcée qui vise à renforcer l’injonction décernée et à en assurer l’exécution, il doit être constaté qu’elle apparaît parfaitement proportionnée aux enjeux et aux circonstances de l’espèce.

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur la demande de suspension des travaux

Dès lors qu’il n’est pas sérieusement contesté que les travaux prévus aux termes de la déclaration préalable n’ont pas été menés à leur terme notamment s’agissant d’aménager dans le lot 29 des WC et une salle d’eau, ce qui impliquerait le percement des parties communes, la suspension des travaux ordonnée par le premier juge apparaît appropriée afin de prévenir un nouveau trouble illicite. S’agissant de l’astreinte prononcée à ce titre, il doit être constaté qu’elle apparaît parfaitement proportionnée aux enjeux et aux circonstances de l’espèce.

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de production forcée de pièces

Pour s’opposer à cette mesure, les époux [X] soutiennent que le fondement juridique retenu par le premier juge pour la prononcer est erroné, qu’en tout état de cause, il n’existe pas de motif légitime à défaut de trouble manifestement illicite. Ils font valoir encore qu’ils n’ont pas été destinataires d’une sommation préalable et qu’ils ne pourront pas déférer à cette condamnation alors qu’ils ont déjà communiqué toutes les pièces en leur possession.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’au contraire la communication forcée est légitime s’agissant des devis descriptifs complets des entreprises chargées de l’exécution desdits travaux, des plans détaillés des réseaux et installations, de la méthodologie des travaux, notamment concernant les percements des planchers et les raccordements des canalisations, des devis, contrats et factures des bureaux d’études, maître d''uvre et tout autre intervenant sur le chantier, de l’attestation d’assurance en cours de validité des entreprises, bureau d’études et du maître d''uvre et tout autre intervenant sur le chantier et du contrat d’assurance dommage-ouvrage.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé'.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, sur le fondement de ce texte, une communication de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d’un motif légitime, à savoir, l’existence d’un procès potentiel entre les parties, possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Reste que pour être accueillie favorablement, la demande de production d’un élément probatoire présuppose que soit établie l’existence de celui-ci, au moins de façon vraisemblable, et non pas qu’elle soit seulement supputée. Et, outre que la production ne peut concerner que des pièces déterminées ou déterminables, encore doit-il être suffisamment établi qu’elles sont en possession de celui contre qui la demande est dirigée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le juge du fond est d’ores et déjà saisi ensuite d’une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 11 juin 2024, à la demande des époux [X] et il n’est pas prétendu que cette action serait manifestement vouée à l’échec.

Mais, étant constaté que les époux [X] justifient avoir produit les plans, les devis et factures qui correspondent aux travaux litigieux et qu’il n’est aucunement établi qu’ils seraient en possession d’autres pièces les concernant, en particulier s’agissant de celles évoquées par le syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu à référé de ce chef et l’ordonnance entreprise doit être infirmée sur ce point.

Sur les frais et dépens

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise doit être confirmée quant au sort des dépens et aux frais non répétibles.

En l’espèce, parties perdantes dans l’essentiel de leurs prétentions, les époux [X] devront supporter les dépens d’appel ainsi que les frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les époux [X] seront condamnés à payer la somme de quatre mille cinq cents (4.500) euros au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a ordonné aux époux [X] de communiquer au syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, les documents suivants:

devis descriptifs complets des entreprises chargées de l’exécution de travaux dans les lots n°29, 30 et 45 ;

plans détaillés des réseaux et installations dans les lots n°29, 30 et 45 ;

méthodologie desdits travaux, notamment impliquant le percement des planchers et le raccordement aux canalisations communes ;

devis, contrats, et factures des bureaux d’études, maître d’oeuvre, et tout autre intervenant sur le chantier ;

attestation d’assurance en cours de validité des entreprises, bureau d’études et du maître d’oeuvre et tout autre intervenant sur le chantier ;

contrat d’assurance dommage-ouvrage ;

et a assorti ladite injonction de communiquer à l’expiration du délai précité de quinze jours, d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de deux mois ;

L’infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces par les époux [X] au syndicat des copropriétaires ;

Condamne les époux [X] aux dépens d’appel ;

Rejette la demande des époux [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de quatre mille cinq cents (4.500) euros ;

Rejette les demandes contraires ou plus amples des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT