RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13409 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2CJ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00091

APPELANTS

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P283 substituée à l’audience par M^e Gabriel PALOMBELLI, avocat au barreau de PARIS

Madame [D] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P283 substituée à l’audience par M^e Gabriel PALOMBELLI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PLAINE COMMUNE

[Adresse 5]

[Localité 13]

représenté par M^e Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée à l’audience par M^e Tadjdine BAKARI-BAROINI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Pôle d’Évaluation Domaniale

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Monsieur [N] [M], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre,chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [V] [Z] et Mme [D] [Z] (ci-après les consorts [Z]) sont propriétaires indivis d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 15], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] d’une surface totale de 1383 m², comprenant un terrain sur lequel sont édifiés :

une station de lavage automatique de véhicules,

au fond et à gauche, face à l'[Adresse 14], un pavillon élevé au sous-sol et composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’un deuxième étage mansardé,

à droite de ce pavillon, diverses dépendances aménagées en bureaux et locaux à usage de dépôt.

Les biens sont situés dans le périmètre du droit de préemption urbain institué sur le territoire de la commune de [Localité 15], au bénéfice de l’Etablissement Public Territorial Plaine Commune (ci-après EPT Plaine Commune), par délibération du 25 février 2020.

Les consorts [Z] ont conclu un bail commercial en vue de la location de ces biens à la société C2P à compter du 1er juillet 2021, pour une durée de neuf années entières et consécutives, pour une activité de lavages automobiles.

Ils ont adressé une déclaration d’intention d’aliéner visant les biens mentionnés ci-dessus, au prix de 1.200.000 euros, à la mairie de [Localité 15] qui a réceptionné cette déclaration le 2 décembre 2022.

Par décision du 24 février 2023, l’EPT Plaine Commune a mis en 'uvre son droit de préemption urbain en vue de l’acquisition du bien susmentionné moyennant un prix de 580 000 euros, indiquant que l’appropriation de l’immeuble permettra à l’EPT Plaine Commune de mettre en 'uvre un projet d’extension d’un square afin de permettre une végétalisation et une désimperméabilisation des sols contribuant au rafraichissement urbain.

En l’absence d’accord entre les parties, par un mémoire de saisine daté du 14 mars 2023 et reçu le 17 mars 2023, l’EPT Plaine Commune a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

Le transport sur les lieux est intervenu le 22 juin 2023.

Par un jugement contradictoire du 2 mai 2024, le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis a :

RECTIFIÉ la date du procès-verbal de transport du 14 septembre 2023 et la remplacé par celle du 22 juin 2023 :

ANNEXÉ à la décision le procès-verbal de transport du 22 juin 2023 :

DÉCLARÉ recevable la note en délibéré des consorts [Z] ;

DÉBOUTÉ l’EPT Plaine Commune de sa demande d’expertise ;

FIXÉ le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts [Z] à la somme de 498.800 euros en valeur occupée décomposé comme suit :

359.600 euros [2.826 euros/m²] au titre du pavillon ;

139.000 euros [1.450 euros/m²] au titre des locaux d’activités ;

CONDAMNÉ l’EPT Plaine Commune aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPT Plaine Commune à payer aux consorts [Z] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 3 juin 2024 et par RPVA du même jour , les consorts [Z] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

FIXÉ le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts [Z] à la somme de 498.800 euros en valeur occupée décomposé comme suit :

359.600 euros au titre du pavillon en valeur occupée, sur le fondement d’une valeur unitaire de 2.826 euros/m² pour une surface retenue de 127,22m² ;

139.000 euros au titre des locaux commerciaux, sur le fondement d’une valeur unitaire de 1.450 euros/m² pour une surface retenue de 96m² ;

CONDAMNÉ l’EPT Plaine Commune à payer aux consorts [Z] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 30 août 2024 par les consorts [Z], appelants, notifiées le 16 septembre 2024 (AR intimé le 18/09/2024, AR CG le 17/09/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

FIXER le prix du bien des consorts [Z], sis sur les parcelles AR n°[Cadastre 3] et AR n°[Cadastre 4] au [Adresse 2] à la somme de 1.100.000 euros [5.011 euros/m² pour le pavillon, 1.450 euros/m² pour les locaux d’activité et 520 euros/m² pour les terrains nus selon méthode par comparaison, appuyée par un rapport d’expert qui procède par capitalisation].

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de l’EPT Plaine Commune

CONDAMNER l’EPT la Plaine Commune à verser aux consorts [Z] à la somme de 25.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ Adressées au greffe le 29 octobre 2024 par l’EPT Plaine Commune, intimé, formant appel incident, notifiées le 12 février 2025 (AR consorts14/02/2025, AR AG le 14/02/2025) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

IN LIMINE LITIS,

DÉCLARER irrecevables les conclusions d’appel de Monsieur et Madame [Z] ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

DECLARER RECEVABLES les conclusions d’intimé et d’appel incident de l’EPT Plaine Commune ;

DÉBOUTER les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A TITRE PRINCIPAL, AU PREALABLE,

INFIRMER le jugement du 2 mai 2024 en tant qu’il a refusé de faire droit à la demande d’expertise judiciaire préalable ;

Par décision avant dire droit, NOMMER un expert judiciaire avec pour mission de :

Se rendre sur place ;

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles ou nécessaires à l’accomplissement de sa mission et au bon déroulement des opérations ;

Visiter les lieux ;

Entendre les parties, notamment sur les destinations et usages successifs des lieux, ainsi que tout sachant ;

Pratiquer toutes analyses du bien (sol et intérieur du bâti) appartenant aux propriétaires, permettant d’appréhender la présence, la nature, l’étendue et le degré de la pollution, qu’il conviendra de décrire avec précision dans ses différentes composantes ;

Déterminer le coût de la dépollution pour permettre un usage du terrain conforme au plan local d’urbanisme à la date de référence et qui viendrait en déduction de la valeur vénale du bien ;

Fournir, de façon générale, tous éléments de nature à permettre à la juridiction de l’expropriation, de se prononcer sur les indemnités devant revenir aux propriétaires de ce terrain ;

À TITRE SUBSIDIAIRE,

INFIRMER le jugement du 2 mai 2024 fixant le prix du bien sis sur les parcelles AR n° [Cadastre 3] et AR n° [Cadastre 4] sur lequel se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, le tout situé [Adresse 2] à [Localité 15] à la somme totale de 498.800 euros en valeur occupée ;

FIXER le prix du bien sis sur les parcelles AR n° [Cadastre 3] et AR n° [Cadastre 4] sur lequel se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, situé [Adresse 2] à [Localité 15], à la somme totale de 410.646 euros [2.363 euros/m² pour le pavillon et 1.216 euros/m² pour les locaux d’activité] en valeur occupée ;

CONDAMNER les consorts [Z] à verser à l’EPT Plaine Commune la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

RÉSERVER les dépens.

3/ Adressées au greffe le 19 juin 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident à titre alternatif, notifiées le 17 novembre 2024 (AR expropriés, non rentré, AR expropriant 14/02/25), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

INFIRMER et REFORMER le jugement de première instance en fixant à 925.000 euros les indemnités à revenir aux consorts [Z].

4/ Adressées au greffe le 09 mai 2025 par l’EPT Plaine Commune, intimé, formant appel incident, notifiées le 15 mai 2025 (AR appelants 14/02/2025, AR AG le 14/02/2025) et aux termes desquelles il reprend le dispositif exposé en ses premières écritures.

5/ Déposées au greffe le 14 mai 2025 par les consorts [Z], appelants, notifiées le 1er juillet 2025 (AR intimé non daté, AR CG le 04/07/2025) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

A TITRE LIMINAIRE, sur la question procédurale,

DÉBOUTER l’EPT Plaine Commune de sa demande d’irrecevabilité des conclusions de Monsieur [B] [Z] et de Madame [D] [K] [Z] ;

A défaut, DIRE que la seule sanction encourue serait la confirmation du jugement.

AU FOND,

INFIRMER le jugement rendu par le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis siégeant près le tribunal Judiciaire de Bobigny, le 02 mai 2024, en ce qu’il :

FIXE le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts [Z] à la somme de 498.800 euros en valeur occupée décomposé comme suit :

359.600 euros au titre du pavillon en valeur occupée, sur le fondement d’une valeur unitaire de 2.826 euros/m² pour une surface retenue de 127,22m² ;

139.000 euros au titre des locaux commerciaux, sur le fondement d’une valeur unitaire de 1.450 euros/m² pour une surface retenue de 96m² ;

Statuant à nouveau,

FIXER le prix du bien des consorts [Z], sis sur les parcelles AR n°[Cadastre 3] et AR n°[Cadastre 4] au [Adresse 2] à la somme de 1.100.000 euros [5.011 euros/m² pour le pavillon, 1.450 euros/m² pour les locaux d’activité et 520 euros/m² pour les terrains nus selon méthode par comparaison, appuyée par un rapport d’expert qui procède par capitalisation] ;

En tout état de cause,

DÉBOUTER l’EPT Plaine Commune de l’ensemble de ses demandes ;

STATUER sur l’appel incident de Madame, Monsieur le commissaire du Gouvernement ;

CONDAMNER la Plaine Commune à verser aux consorts [Z] à la somme de 25.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

6/ Adressées au greffe le 23 juin 2025 par l’EPT Plaine Commune, intimé et formant appel incident, notifiées le 25 juin 2025 (AR préemptés le 27/06/2025, AR CG le 30/06/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

IN LIMINE LITIS,

DÉCLARER irrecevables les conclusions d’appel de Monsieur et Madame [Z] ;

DÉCLARER irrecevables les pièces adverses n°15 à 19 produites à l’appui du mémoire en appel n°2 du 14 mai 2025 en tant qu’elles ont été produites hors du délai prévu par l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

DECLARER RECEVABLES les conclusions d’intimée et d’appel incident de l’EPT Plaine Commune ;

DÉBOUTER les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A TITRE PRINCIPAL, AU PREALABLE,

INFIRMER le jugement du 2 mai 2024 en tant qu’il a refusé de faire droit à la demande d’expertise judiciaire préalable ;

Par décision avant dire droit, NOMMER un expert judiciaire avec pour mission de :

Se rendre sur place ;

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles ou nécessaires à l’accomplissement de sa mission et au bon déroulement des opérations ;

Visiter les lieux ;

Entendre les parties, notamment sur les destinations et usages successifs des lieux, ainsi que tout sachant ;

Pratiquer toutes analyses du bien (sol et intérieur du bâti) appartenant aux propriétaires, permettant d’appréhender la présence, la nature, l’étendue et le degré de la pollution, qu’il conviendra de décrire avec précision dans ses différentes composantes ;

Déterminer le coût de la dépollution pour permettre un usage du terrain conforme au plan local d’urbanisme à la date de référence et qui viendrait en déduction de la valeur vénale du bien ;

Fournir, de façon générale, tous éléments de nature à permettre à la juridiction de l’expropriation, de se prononcer sur les indemnités devant revenir aux propriétaires de ce terrain ;

À TITRE SUBSIDIAIRE,

INFIRMER le jugement du 2 mai 2024 fixant le prix du bien sis sur les parcelles AR n° [Cadastre 3] et AR n° [Cadastre 4] sur lequel se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, le tout situé [Adresse 2] à [Localité 15] à la somme totale de 498.800 euros en valeur occupée ;

FIXER le prix du bien sis sur les parcelles AR n° [Cadastre 3] et AR n° [Cadastre 4] sur lequel se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, situé [Adresse 2] à [Localité 15], à la somme totale de 410.646 euros [2.363 euros/m² pour le pavillon et 1.216 euros/m² pour les locaux d’activité] en valeur occupée ;

CONDAMNER les consorts [Z] à verser à l’EPT Plaine Commune la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

RÉSERVER les dépens.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions et pièces

En l’espèce, les conclusions de l’EPT Plaine Commune du 29 octobre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 19 juin 2024 adressées ou déposées au greffe dans les délais règlementaires sont recevables au sens de l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

L’EPT Plaine Commune dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile demande in limine litis de déclarer irrecevables les conclusions d’appel de M. et Mme [Z] du 30 août 2024, celles-ci ne précisant pas qu’il est sollicité l’infirmation ou l’annulation du jugement, et ce, en application de l’article 954 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la Cour de cassation ; que dans les motifs de ses conclusions, il appartient à la cour de relever d’office la caducité des conclusions ou, en tout état de cause, de les déclarer irrecevables.

Les consorts [Z] dans leur mémoire d’appel n° 2 du 14 mai 2025 demandent de débouter à titre liminaire l’EPT Plaine Commune de cette demande d’irrecevabilité de leurs conclusions et à défaut, de dire que la seule sanction encourue serait la confirmation du jugement.

La Cour de Cassation par arrêt de la 2e chambre civile du 17 septembre 2020 n° 18-23 626 a jugé qu’il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement déféré.

La discussion porte donc sur l’effet dévolutif de l’appel principal qui sera examiné ci-après; il convient en conséquence de débouter l’EPT Plaine Commune de sa demande d’irrevabilité et de déclarer en conséquence recevables les conclusions des consorts [Z] du 30 août 2024.

Les conclusions de l’EPT Plaine Commune du 9 mai 2025 ne présentent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.

Les conclusions des consorts [Z] du 14 mai 2025 sont en réponse sur l’irrecevabilité soulevée par l’EPT Plaine Commune, ne présentent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.

S’agissant des pièces relatives à ses conclusions du 14 mai 2025, l’EPT Plaine Commune demande dans ses conclusions du 23 juin 2025 qui sont recevables puisque ne présentant pas de demandes nouvelles, in limine litis de déclarer irrecevables les pièces adverses n°15 à 19 en tant qu’elles ont été produites hors du délai prévu par l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

Il expose que les consorts [Z] produisent en effet le 14 mai 2025 des pièces n° 14 à 19 correspondant à des actes de vente correspondant aux termes de références cités dans leurs conclusions du 29 août 2024, produits à la suite de la déclaration d’appel du 3 juin 2024, la pièce n° 14 étant quant à elle, la déclaration d’appel du 3 juin 2024 ; que ces pièces auraient pu être produites dans le délai de 3 mois laissé par l’article R 311-26 du code de l’expropriation, et qu’il n’est justifié aucunement d’une quelconque impossibilité de la production de ces pièces dans le même délai que le mémoire d’appel du 29 août 2024 .

Les consorts [Z] n’ont pas adressé ou déposé de nouvelles conclusions en réponse à ce moyen d’irrecevabilité de ces pièces.

Par arrêt de revirement du 16 janvier 2025 n° 23-20 925 la 3e chambre de la Cour de Cassation a jugé que :

« si l’obligation de communication simultanée des conclusions et des pièces dans le délai de 3 mois de la déclaration d’appel, prévu à l’article R 311-26, poursuit l’objectif d’intérêt général de célérité de la procédure d’appel en matière d’expropriation, la caducité de la déclaration d’appel, qui s’attache à la production tardive des pièces lorsque les conclusions ont été communiquées dans le délai, apparaît disproportionnée au regard du droit d’accès au juge garanti par l’article 6, paragraphe premier, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Il doit donc être jugé que la caducité de la déclaration d’appel n’est, désormais, encourue que lorsque l’appelant n’a pas conclu dans le délai qui lui était imparti, le défaut de communication des pièces dans ce délai n’étant sanctionné que par leur irrecevabilité lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

Ces règles sont d’ application immédiate. »

En l’espèce, les pièces n° 15 à 19 produites à l’appui des conclusions n° 2 du 14 mai 2025 des consorts [Z] correspondent à des actes de vente concernant des termes de référence cités dans leurs conclusions du 29 août 2024 ; elles sont donc en réponse, complémentaires et ont été communiquées en temps utile.

Il convient en conséquence de débouter l’EPT Plaine Commune de sa demande et de déclarer recevables les pièces n° 14 à 19 produites par les consorts [Z] dans leurs conclusions du 14 mai 2025.

— Sur l’effet dévolutif de l’appel principal

L’EPT Plaine Commune invoque l’article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable à la date de la déclaration d’appel et indique que l’appelant est tenu de deander l’infirmation ou l’annulation du jugement, que la cour d’appel est compétente pour déclarer la caducité de l’appel et ne peut que confirmer le jugement (2e civile, 29 septembre 2020, n° 21-14 681).

Il indique que les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile s’appliquent à la procédure de fixation devant le juge de l’ expropriation, que les dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation encadrent uniquement les conditions d’échange des conclusions et ne régissent pas leur contenu et que les dispositions de l’article R 311-19 du code de l’expropriation précisent que les dispositions du code de procédure civile s’appliquent sous réserve des dispositions précédemment citées.

Il ajoute qu’il sollicite de voir prononcer l’irrecevabilité des conclusions d’appel des consorts [Z] , cette irrecevabilité ne faisant pas obstacle à ce que le jugement soit éventuellement confirmé par la suite; que lorsque l’appelant vise un chef de dispositif dans son acte d’appel, mais ne développe aucune critique à son égard dans ses conclusions de ce chef du dispositif du jugement répondant aux conditions de l’article 954 du code de procédure civile, l’appel devra être considéré comme non soutenu sur ce point ; qu’en l’espèce, dans le cadre de leur mémoire du 26 août 2024, les appelants ne précisent pas s’ils sollicitent l’infirmation ou l’annulation du jugement.

Les consorts [Z] demandent à la cour de débouter l’EPT Plaine Commune de sa demande d’irrecevabilité de leurs conclusions et à défaut de dire que la seule sanction encourue serait la confirmation du jugement conformément à l’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2020, n°18-23626.

Les consorts [Z] ont formé appel le 30 juin 2024, et tant l’appel formé par une RPVA que celui formé par courrier ne mentionnent pas de demande d’infirmation, de réformation ou d’annulation du jugement déféré.

Dans leurs conclusions du 30 août 2024, ils ne demandent pas dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, l’infirmation, la réformation ou l’annulation du jugement déféré, sollicitant de la cour qu’elle fixe le prix leur bien à la somme d'1'100'000 euros, le rejet de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de l’EPT Plaine Commune et la condamnation à leur verser la somme de 25'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens; ce n’est en effet que dans leurs conclusions du 14 mai 2025, soit au-delà du délai réglementaire de 3 mois fixé par l’article R 311-26 du code de l’expropriation, qu’ils demandent au fond l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition de leur bien à la somme de 498'800 euros en valeur occupée et de fixer le prix de à la somme de 1'100'000 euros.

La régularité de la procédure doit être appréciée au jour des déclarations d’appel soit le 3 juin 2024.

Les voies de recours en matière d’expropriation sont expressément prévues par le code de l’expropriation, livre III (indemnisation), titre 1 (dispositions générales), chapitre premier (procédure), section V(voie de recours) et fixées par les articles R 311-24, R311-25, R311-26, R311-27 , R 311-28 et R311-29 du code de l’expropriation .

L’article 954 du code de procédure civile qui figure parmi les dispositions du livre II du code de procédure civile est applicable aux juridictions d’expropriation en application de l’article R 311-29 du code de l’expropriation qui dispose que sous réserve des dispositions de la présente section les articles R 311-19, R311-22 et R 312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile.

S’agissant des appels des décisions du juge de l’expropriation pour les appels formés à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article R 311-27 du code de l’expropriation (décret n° 19-1333 du 11 décembre 2019), les parties sont tenues de constituer avocat dans les conditions de l’article R 311-19, comme en l’espèce les appels étant du 3 juin 2024.

Si les conclusions doivent être adressées ou déposées au greffe dans le délai de 3 mois, ou adressée par la RPVA (arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2025, n° 24-10'402), elles doivent également comporter dans leur dispositif une demande d’infirmation, de réformation ou d’annulation du jugement.

En effet, la Cour de cassation par arrêt du 17 septembre 2020 n° 18 – 23'626 publié a jugé qu’il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation, la réformation ou l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement, cette règle étant applicable à compter de la publication dudit arrêt, et cette règle procédurale a été reprise dans la rédaction de l’article 954 du code de procédure civile issue du décret du 29 septembre 2023, applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2024.

En conséquence, l’appel étant du 3 juin 2024, en l’absence de demande d’infirmation, de réformation ou d’annulation du jugement, s’agissant de l’appel principal des consorts [Z] , la cour ne peut que confirmer le jugement.

En effet, s’agissant de la caducité évoquée par l’EPT Plaine Commune la cour n’a pas soulevé d’office la caducité de l’appel principal, conformément à la règle précisée par la Cour de Cassation dans ses arrêts du 9 septembre 2021 n°20-17263 et du 4 novembre 2021 n°21-15 757, qui a jugé qu’en cas de non respect de la règle imposant à l’appelant d’indiquer dans le dispositiof de ses conclusions qu’il demande l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il demande l’anéantissement , ou l’annulation du jugement, que la cour ne peut que confirmer le jugement, sauf la faculté qui lui est reconnue , de relever d’office la caducité.

En effet, l’application de cette caducité aboutirait à un formalisme excessif.

Les dispositions de l’article 550 code de procédure civile ne sont donc pas applicables et la cour reste donc saisie des appels incidents de l’EPT Plaine Commune et du commissaire du Gouvernement.

— Sur la demande principale, avant dire droit, de l’EPT Plaine Commune de désignation d’un expert judiciaire

Le premier juge a débouté l’EPT Plaine Commune de sa demande d’expertise, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article R 322-1 du code de l’expropriation en indiquant que :

' il ressort du rapport de diagnostic environnemental, de novembre 2016, établi par la société SOLPOL, que le terrain, assiette du bien préempté, présente des sources potentielles de pollution, résultant de la présence de deux anciennes cuves à carburant enterrées et de deux anciens réservoirs de liquide inflammable, de l’ancienne activité de noirs de fumée (fabrique de colorants), de l’activité de station de lavage et d’éventuels remblais hétérogènes ;

' si cet état de fait n’est pas remis en cause par les consorts [Z] , il ne permet pas d’établir l’existence d’une pollution certaine mais seulement d’une potentialité et il ne revient pas à l’expert de pallier la carence de l’EPT Plaine Commune de prouver l’existence de la pollution des sols ;

' par ailleurs, l’EPT Plaine Commune n’apporte pas de preuve supplémentaire justifiant d’une telle pollution, hormis ce rapport de diagnostic et l’annexe à la déclaration d’intention d’aliéner qui reprend, en ces termes, l’existence du risque de pollution des sols.

Le premier juge a en conséquence jugé, qu’à défaut de preuve de l’existence d’une pollution certaine, il n’y avait pas lieu de faire droit à la demande d’expertise formulée par l’EPT Plaine Commune.

L’EPT Plaine Commune demande l’infirmation du jugement et par décision avant dire droit la désignation d’un expert judiciaire au titre de la pollution, sur le fondement de l’article R322-1 du code de l’expropriation, notamment pour déterminer son coût pour permettre un usage du terrain conforme au plan local d’urbanisme à la date de référence et qui viendra en déduction de la valeur vénale du bien.

Il expose qu’en application de l’article R322 du code de l’expropriation la désignation d’un expert est justifiée, lorsqu’il existe un motif légitime de croire un risque de pollution , qu’il n’appartient pas la partie sollicitant l’expertise de démontrer l’existence absolue et certaine de la pollution, car il ne peut être réclamé de celle-ci qu’elle établisse une preuve impossible à rapporter surtout s’agissant d’une personne qui n’a pas la propriété du bien et donc pas l’autorisation de réaliser les expertises adéquates; qu’en matière de préemption, le juge fixe le prix en considération de la consistance matérielle et juridique du bien à la date du jugement de première instance et le constat d’une éventuelle pollution constitue un des aspects de la consistance matérielle des biens objet d’une évaluation qui doit être prise en compte en ce qu’il affecte la valeur dudit bien, puisqu’en présence d’une pollution, la valeur du bien doit être amputée intégralement du coût de pollution.

L’EPT Plaine Commune ajoute dans ses conclusions du 14 mai 2025,que les consorts [Z] soutiennent que la demande d’expertise ne serait pas fondée dans la mesure où il est possible de chiffrer une estimation des frais de dépollution selon des barèmes établis par des sociétés spécialisées dans le domaine, alors qu’il est impossible à l’heure actuelle de connaître l’étendue de la pollution existant sur le site, sans réaliser préalablement des sondages.

Il expose que l’existence d’une pollution des sols sur le terrain d’assiette du bien objet de la préemption est reconnue par la partie adverse et implique la réalisation d’une étude visant à chiffrer le coût de cette dépollution pour les raisons suivantes :

' contrairement à ce que retenu le premier juge, il a fait état d’éléments probants permettant d’établir l’existence d’une pollution du sol pour laquelle une expertise est nécessaire, à savoir les bases de données relatives aux risques naturels et technologiques(BASIAS, BASOM et IPCE) ayant identifié ce risque important de pollution, qui ont d’ailleurs été retranscrits dans l’extrait de la promesse de vente annexée à la DIA (pièce n° 1) ; qu’il résulte également de cette annexe de la DIA que des risques importants de pollution ont été constatés lors de la cessation d’activité d’un précédent exploitant, plus précisément par un courrier du 20 avril 2018, retranscrit dans la promesse de vente, de la préfecture de Seine-Saint-Denis ; que le rapport du 27 décembre 2016, établi par la société SOLPOL intitulé « diagnostic de pollution éval 1 », également visé dans l’annexe de la DIA, fait l’état de la présence de polluants suspectés ;

' que les éléments figurants dans les rapports annexés à la promesse de vente ne permettent pas de connaître l’état réel de la pollution du site, ni, par conséquent, son coût de dépollution.

Les consorts [Z] demandent la confirmation du jugement sur le rejet de la demande d’expertise de l’EPT Plaine Commune en exposant que :

' en application de l’article R322-1 du code de l’expropriation, la désignation d’un expert ne peut être sollicitée que lorsque la détermination de la valeur d’un bien préemptée présente des difficultés particulières d’évaluation, alors qu’en l’espèce l’évaluation du bien ne porte aucune difficulté en ce qui concerne la suspicion de pollution du site allégué par l’EPT Plaine Commune, puisqu’ils ont dûment informé la commune de la situation des parcelles objet de la préemption au regard de la pollution, les éléments ayant également été repris dans la promesse de vente avec les annexes ;

' que la société XLCH avait vocation à acquérir le bien en l’état ;

' compte tenu des différents rapports annexés à la promesse de vente, la neutralisation des deux cuves serait également requise au titre de la dépollution du terrain :

' concernant la pollution des cuves de 35 m³ la dépollution ferait au maximum deux tonnes/m² à nettoyer ce qui ferait au prix maximum de 800 euros la tonne : 35 X 800= 56'000 euros, suivant l’analyse d’une société spécialisée dans le domaine : httpps://www.alcor-controles.fr/tarif-et-cout-depollution-des-sols/;

' d’une manière générale, sur la dépollution du site, en se fondant sur la jurisprudence citée par l’EPT Plaine Commune, la dépollution du site, s’élèverait au maximum à 65'000 euros, suivant un coût moyen de 50 euros/m² pour une surface de terrain de 1300m² ;

' le caractère dilatoire de la demande ressort du dernier mémoire de l’EPT Plaine Commune, puisque les cuves en cause sont identifiées et les risques induits sont récurrents pour ce type de site, permettant de raisonner suivant les usages des professionnels du secteur de la dépollution ; concernant l’activité de lavage automobile, l’exploitant a rappelé que le site comporte des systèmes de recyclage de l’eau, dès lors qu’il est interdit à ce type d’opérateur de rejeter les eaux usées non filtrées directement après le lavage dans le réseau d’égout, et le site est équipé à cet effet de débourdeurs-séparateurs à hydrocarbures pour empêcher la pollution du site ; en tout état de cause, compte tenu de la réglementation applicable, il appartiendra à l’exploitant des locaux de procéder, le cas échéant, à la dépollution du site et cette question n’est pas de nature à impacter le prix de la vente et justifier la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire ; la demande apparaît parfaitement dilatoire, ce d’autant plus que les éléments versés aux débats ne permettent nullement de caractériser une quelconque nécessité de diligenter une expertise judiciaire, laquelle aurait seulement vocation à augmenter les coûts et la durée de la procédure ; l’EPT Plaine Commune n’apporte aucun élément nouveau par rapport à ceux développés en première instance pour justifier sa demande d’expertise.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur la demande d’expertise mais demande implicitement la confirmation du jugement sur le rejet de la demande d’expertise.

Au titre de la description du bien, il indique que le terrain d’assise servait à une ancienne station-service de distribution de carburant, aujourd’hui reconvertie en une station de lavage automatique de véhicules, comprenant un local technique avec ses 4 emplacements de lavage, un espace de 5 emplacements dédiés aux aspirateurs pour véhicules, un local à usage de dépôt ou atelier, une aire de circulation et un pavillon d’habitation édifié en 1914, aujourd’hui vétuste et dégradé, classé G pour les performances énergétiques et climatiques.

Il est de principe qu’en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé en considération de la consistance matérielle et juridique du bien à la date du jugement, et que le constat d’une pollution doit être pris en compte, puisqu’il affecte la valeur du bien, soit en appliquant un abattement, soit en imputant intégralement le coût de dépollution.

L’article R 322-1 du code de l’expropriation invoqué à la fois par l’EPT Plaine Commune et les consorts [Z] dispose qu’en vue de la détermination de la valeur des immeubles et éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficulté d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède.

La discussion porte en conséquence s’agissant de la pollution du bien préempté sur l’application de l’alinéa 2 de cet article.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

' sur la consistance matérielle du bien, le terrain servait à une ancienne station-service de distribution de carburant, aujourd’hui reconvertie en une station de lavage automatique de véhicules ;

' il est indiqué dans l’annexe l’annexe de la DIA au titre de la consultation de bases de données environnementales repris dans la promesse de vente (pièce n° 1 de l’EPT Plaine Commune) :

« un état des risques de pollution des sols (établie selon les informations mises à disposition par les bases de données BASIAS, BASOL et ICPE en date du 20 octobre 2022 dont il résulte qu’est reporté à l’adresse des biens vendus ([Adresse 2]) l’activité suivante :

' activité terminée/Nom) : compagnie parisienne des noirs de fumée ; [L] et Thomas(Mm) ; [X] et [S] (Mm) ; [L] Fils et Bringuler(Mm)/activités : fabrication de colorants et de pigments et d’encre (C 20. 12 Z), stockage de charbon (V 89. 02Z), dépôt de liquide inflammable (DLI) (V 89. 03Z).

' Un extrait des bases de données de la préfecture de Seine-Saint-Denis relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, dont il résulte qu’elle répertorie à l’adresse des biens vendus l’activité suivante :

' n° dossier 93 51 50 02 35 NC/LAVAGE CENTER (ex station service [16] ' ex société les garages de [Localité 15] ICPE : non classée. »

' Par courrier du 20 avril 2018, retranscrit dans la promesse de vente annexée à la DIA, la préfecture de Seine-Saint-Denis a informé les propriétaires qu’à l’occasion d’une visite sur site dans le cadre de la cessation d’une activité de garage, l’inspection des installations classées a constaté que :

' « la mise en sécurité du site n’a pas été réalisée à la suite de cette cessation, l’inspection n’ayant notamment pas de documents attestant formellement de l’évacuation de deux cuves enterrées,

' le site n’a pas eu non plus été réhabilité par son dernier exploitant, comme le prévoit l’article R 512-66-1 du code de l’environnement

' la présence de pollution imputable à l’activité du site n’est pas écartée »;

' Dans le cadre de leur promesse de vente, les consorts [Z] ont indiqué « ne pas avoir réalisé ou fait réaliser les travaux de remise en état du site suite à la réception de ce courrier, et qu’à leur connaissance de tels travaux n’ont pas été réalisées par le locataire » ;

' un rapport du 27 décembre 2016, établi par la société SOLPOL intitulé ' diagnostic de pollution éval phase 1 " également visé dans l’annexe de la DIA, fait état de la présence de polluants suspectés :

Sondages

profondeur

implantation/ justification

polluants suspectés

T1 à T3

5/6 m

cuve bicompartimentée en partie centrale du terrain

HCT, HAP, BTEX, métaux lourds

T1 à T5

5 m

cuve à gasoil localisée en limite nord-est

HCT, HAP, BTEX, métaux lourds

D6 à T7

2 m

station de lavage/éventuels remblais hétérogènes/anciennes activités (noirs de fumée, garage…)

HCT, HAP, métaux lourds, COHV, BTEX, PCB

La promesse de vente ne comprend que ce diagnostic et ses annexes qui ne donnent aucun élément chiffré relatif aux coûts de dépollution, relève la présence de cuves enterrées, exploitées par l’ancienne station-service, mais précise que l’état de ces cuves n’est pas connu(7.2) et soulève les éléments suivants :

« actuellement, s’il n’est pas clos et fréquenté par des adultes (travailleurs et clients). Dans ce cadre, au vu des données recueillies lors des investigations de terrain, les problématiques liées au site sont :

pour les sources de pollution

' la présence d’anciennes cuves à carburant, au droit du site (2 cuves enterrées de 30 m³ et 5 m³ de carburant, et 2 anciens réservoirs de 20 000 L et de 100 à 1500 L de liquides inflammables),

' l’ancienneactivité de noirs de fumée (fabrique de colorants) ayant dû exploiter des stocks de charbon ou de houille pour l’alimentation des fours,

' l’activité de station de lavage,

' les sites BASIAS localisés à proximité du terrain d’études,

' les remblais hétérogènes éventuellement mis en place lors des aménagements du site.

Les polluants généralement associés à ce type d’activités ou rencontrés dans les remblais urbains concernent principalement : les métaux lourds,les hydrocarbures(HAP, HCT) et les composés organiques volatiles (BTEX, COHV). »

Le rapport ajoute : « au regard des informations obtenues à l’issue de l’étude historique et documentaire (phase 1 du diagnostic de pollution) la découverte de sources potentielles de pollution, nous recommandons de compléter le programme initial d’investigation de terrain afin de caractériser la qualité des sols au droit des sources potentielles de pollution (cuves enterrées notamment) et de manière homogène sur l’ensemble des parcelles inscrites dans l’éventuel projet d’aménagement. »

Un tableau présente le programme d’investigation de terrain envisagé :

Sondage

profondeur

implantation/justification

polluants suspectés

T1 à T3

5/6 m

cuve bi compartimentée en partie centrale du terrain

HCT, HAP, BTEX, métaux lourds

T4 et T5

5 m

cuve à gasoil localisée en limite nord-est

HCT, HAP, BTEX, métaux lourds

T6 à T7

2 m

station de lavage/éventuels remblais hétérogènes/anciennes activités (noirs de fumée, garage…)

HCT, HAP, métaux lourds,COHV, BTEX, PCB

Il ressort de ces éléments que le rapport décrit les sources potentielles de pollution (annexe5) avec une cuve de 5m³ de gasiol en fosse maçonnée, une cuve de 30m³ bicompartimentée de super et de gas oil et la présence de deux anciens réservoirs de liquides inflammables (20 000L et inféieure à 1500L) non localisées et préconise de compléter le diagnostic initial en procédant à la réalisation de trois types de sondage sur l’ensemble de la parcelle, qui sont à réaliser, non seulement à proximité des cuves, afin d’en connaître l’état réel de pollution, mais également sur l’ensemble du site compte tenu des diverses activités polluantes ayant été exploitées.

L’EPT Plaine Commune démontre la pollution du bien préempté, et celui-ci n’en ayant pas la propriété n’a pas l’autorisation d’effectuer des expertises complémentaires invoquées par le rapport SOLPOL.

En outre, les consorts [Z] ne contestent pas la pollution de leur site, puisqu’ils indiquent qu’ils ont informé la commune de la situation des parcelles objet de la préemption au regard de la pollution, ces éléments ayant également été repris dans la promesse de vente avec les annexes ; ils indiquent que la société XLCH avait vocation à acquérir le bien en l’état .

Ils admettent notamment la neutralisation de deux cuves requises au titre de la pollution du terrain, puisqu’ils font état d’un coût de dépollution suivant l’analyse d’une société spécialisée dans le domaine et se fondent également sur la jurisprudence au titre de cette dépollution.

En conséquence, au vu de ces éléments, en raison des difficultés d’ordre technique s’agissant de la pollution qui porte en conséquence sur la détermination du montant du prix du bien préempté au sens de l’article R322-1 du code de l’expropriation, il convient d’infirmer le jugement qui a fait état d’un défaut de preuve de l’existence d’une pollution certaine, alors que celle-ci est parfaitement démontrée par les pièces versées aux débats, et en raison de la nécessité de compléter le diagnostic initial, il sera fait droit à la demande de l’EPT Plaine Commune et ordonné à titre exceptionnel par décision avant dire droit une expertise confiée à un expert près la cour d’appel de Paris, avec la mission fixée dans dispositif ci-après.

La consignation sera mise à la charge de l’EPT Plaine Commune demandeur à l’expertise.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur les autres prétentions et moyens des parties et l’examen de l’affaire sera renvoyé à l’audience du 17 décembre 2026 à 9H30 – Salle Portalis.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions et pièces de l’EPT Plaine Commune du 29 octobre 2024 et celles du commissaire du Gouvernement du 19 juin 2024 ;

Déboute l’EPT Plaine Commune de sa demande in limine litis de déclarer irrecevables les conclusions d’appel de M. [B] [Z] et de Mme [D] [Z] et les déclare ainsi que les pièces en conséquence recevables ;

Déclare recevables les conclusions et pièces de l’EPT Plaine Commune du 9 mai 2025 et du 23 juin 2025 ;

Déclare recevables les conclusions de M. et Mme [F] du 14 mai 2025 ;

Déboute l’EPT Plaine Commune de sa demande de voir déclarer irrecevables les pièces n°15 à 19 de M. et Mme [Z] produites à l’appui du mémoire en appel n°2 du 14 mai 2025 et en conséquence les déclare recevables ;

Statuant dans la limite des appels,

Vu l’article 954 du code de procédure d’appel applicable dans sa version applicable à la date des appels du 3 juin 2024 ;

Dit que les déclarations d’appel principal de M. et Mme [Z] n’ont pas opéré d’effet dévolutif ;

Statuant en conséquence dans la limite des appels incidents de l’EPT Plaine Commune et du commissaire du Gouvernement ;

Infirme le jugement déféré sur le rejet de la demande d’expertise formulée par l’EPT Plaine Commune ;

Statuant à nouveau,

désigne :

M. [O] [I], Expert près la cour d’appel de Paris

[Adresse 8]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

avec pour mission de :

— prendre connaissance de la déclaration d’intention d’aliéner et de ses annexes (pièce n° 1 de l’EPT Plaine Commune) et de la promesse de vente du 16 novembre 2022 (pièce n° 1 des consorts [Z]) ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles ou nécessaires à l’accomplissement de sa mission et au déroulement des opérations ;

— visiter les lieux du bien préempté appartenant aux consorts [Z] ;

— entendre les parties, notamment sur les destinations et usages successifs des lieux, ainsi que tout sachant ;

— pratiquer toutes analyses du bien (sol et intérieur du bâti) appartenant aux propriétaires, permettant d’appréhender la présence, la nature, l’étendue et le degré de la pollution, qu’il convient de décrire avec précision dans ses différentes composantes ;

— déterminer le coût de la dépollution pour permettre un usage du terrain conforme au plan local d’urbanisme à la date de référence et qui viendrait en déduction de la valeur vénale du bien ;

— fournir, tous éléments de nature à permettre à la cour, de se prononcer sur les indemnités devant revenir au propriétaire dudit terrain ;

Dit que l’expert adressera aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur enjoindra de lui adresser leurs dires dans un délai de 5 semaines et y répondra dans son rapport définitif, lequel devra être déposé au greffe de la cour au plus tard le 06 octobre 2026 ;

Dit que l’EPT Plaine Commune devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Paris la somme de 5 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire, avant le 6 décembre 2025, faute de quoi la désignationde celui-ci sera caduque et il en sera tiré toutes les conséquences de cette abstention ;

Renvoie l’affaire à l’audience du 13 Décembre 2025 pour vérification du versement de la consignation, puis à l’audience du 17 décembre 2025 à 9H30 – Salle Portalis pour plaidoiries après dépôt du rapport d’expert.

Sursoit à statuer sur les autres prétentions et moyens des parties ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT