RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08022 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRSR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2023- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS ' 2ème Chambre- RG n° 20/06555

APPELANTE

Madame [P] [N] née le 20 Juin 1986 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant, M^e Adrien VERCKEN de la SELARL Cabinet Adrien VERCKEN avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : G566

INTIMÉ

Monsieur [W] [G] né le 06 décembre 1980 à [Localité 9] (56)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Agathe PRZYBOROWSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : R090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Aurély ARNELL

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu le 07 mars 2025 prorogé au 11 avril 2025 et au 16 mai 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique en date du 20 décembre 2019, M. [W] [G], ci-après le promettant, a promis de vendre à Mme [P] [N], ci-après la bénéficiaire, deux lots de copropriété consistant en un appartement et une cave, compris dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le prix de 659.000 ', meubles compris, assortie notamment d’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 600.000 ', d’une durée maximale de 25 ans et au taux nominal annuel maximal de 1,40%, garanti par une sûreté réelle portant sur bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Le délai de réalisation de cette condition suspensive a été fixé au plus tard au 2 mars 2020 et le délai d’option au 3 avril 2020.

Mme [N] a versé la somme de 32.950 ' représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation, fixée à un montant forfaitaire total de 65.900 ', séquestrée entre les mains de Me [T] [Z], de l’étude notariale Panhard et Associés,

Mme [N] n’a pas obtenu de prêt et la vente n’a pas été réalisée.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2020, Mme [N] a fait assigner M [G] devant le tribunal judiciaire de Paris en restitution des fonds séquestrés.

Par jugement en date du 15 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

DÉBOUTE [P] [N] de ses demandes tendant à :

— ordonner la restitution des fonds séquestrés, outre l’intérêt légal à compter du 29 juin 2020 avec capitalisation,

— condamner [W] [G] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de droit ;

AUTORISE le notaire rédacteur de la promesse à remettre à [W] [G] la somme de 32.950 euros remise en séquestre par [P] [N] ;

CONSTATE que la demande afférente aux intérêts des fonds séquestrés n’est pas une prétention ;

CONDAMNE [P] [N] à verser à [W] [G] une indemnité d’immobilisation de 32.950 euros en exécution de la promesse, outre les intérêts légaux à compter du 27 décembre 2020 avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’an à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE [W] [G] de ses demandes tendant à :

— condamner [P] [N] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire ;

CONDAMNE [P] [N] aux dépens.

Mme [N] a relevé appel par déclaration du 27 avril 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 6 novembre 2024, Mme [N] demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1304 à 1304-7, 1343-2 du Code civil ;

Vu l’article L. 312-16 du Code de la consommation ;

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en date du 15 mars 2023 en ce qu’il a successivement :

— DEBOUTE Madame [P] [N] de ses demandes tendant à :

o ordonner la restitution des fonds séquestrés, outre l’intérêt légal compter du 29 juin 2020 avec capitalisation ;

o condamner Monsieur [W] [G] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— AUTORISE le notaire rédacteur de la promesse à remettre à Monsieur [W] [G] la somme de 32.950 euros remise en séquestre par Madame [P] [N];

— CONDAMNE Madame [P] [N] à verser à Monsieur [W] [G] une indemnité d’immobilisation de 32.950 euros en exécution de la promesse, outre les intérêts légaux à compter du 27 décembre 2020 avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [P] [N] aux dépens et à payer à Monsieur [G] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

En conséquence :

DIRE ET JUGER que Madame [P] [N] a respecté ses obligations contractuelles concernant la condition suspensive d’obtention d’une offre définitive de prêt, telle que stipulée à la promesse de vente conclue avec Monsieur [W] [G] ;

REJETER l’ensemble des demandes, fins et allégations infondées, formé par Monsieur [W] [G] à l’encontre de Madame [P] [N] ;

CONDAMNER Monsieur [W] [G] à payer à Madame [N] la somme de 65.900 euros avec intérêt au taux légal à compter de de la mise en demeure adressée par le Conseil de Madame [P] [N] à Monsieur [W] [G] en date du 29 juin 2020 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [W] [G] à payer à Madame [P] [N] la somme de 6.000 euros, au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Monsieur [W] [G] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l’article 699 du CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Par ses dernières conclusions du 6 novembre 2024, M. [G] demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1137, 1304-3 et 1343-2 du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

Constater que la défaillance de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente est imputable à Madame [N],

En conséquence,

Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 15 mars 2023 ;

A titre subsidiaire,

Constater et juger que Madame [N] a engagé sa responsabilité contractuelle en violant ses obligations stipulées dans la promesse de vente,

En conséquence,

Condamner Madame [N] à payer à Monsieur [G] la somme de 19.173,10 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ;

En toutes hypothèses,

Débouter Madame [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’égard de Monsieur [G],

Condamner Madame [N] à payer à Monsieur [G] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIVATION

Le tribunal a considéré que Mme [N] ne démontrant pas avoir fait deux demandes de prêt de nature à obtenir un prêt conforme à la condition suspensive de financement assortissant la promesse, aux motifs qu’ayant fait trois demandes de prêt auprès de trois établissements bancaires, elle ne justifiait pas concernant celle auprès de la Caisse d’Epargne d’Ile de France du taux d’intérêt ou de la durée de remboursement, et qu’à supposer que celle faite auprès de la Banque Populaire Rives de [Localité 11] soit satisfaisante, celle déposée à la Banque Postale, qui est conforme à la promesse à l’exception du taux d’intérêt annuel qui est inférieur de 0,1 % au taux maximum stipulé, ne peut être considérée comme conforme aux caractéristiques du financement prévues à la promesse, dès lors que « la décision d’une banque d’octroyer un prêt dépend d’au moins deux paramètres : la capacité de financement de l’emprunteur et le bénéfice escompté pour le prêteur. Ces deux paramètres sont contraires en ce que le premier tend à faciliter l’octroi du crédit par abaissement du taux proposé alors que le second tend à le faciliter par augmentation du même taux. Il ne peut donc être retenu que la proposition d’un taux inférieur au taux maximum à celui stipulé à la promesse a pour effet mécanique de faciliter les conditions d’octroi du crédit. Afin de rendre maximales les chances d’obtenir un prêt, l’emprunteur doit donc laisser la banque libre d’arbitrer entre les deux paramètres contraires susmentionnés et donc de proposer le taux d’intérêt qui lui paraît opportun. Ainsi, le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’octroi d’un crédit, qui a l’obligation de faire toute diligence pour que la condition se réalise, doit laisser l’organisme prêteur qu’il sollicite libre de décider du taux d’intérêt du prêt, la défaillance de la condition pouvant alors survenir sans faute de sa part lorsque le taux d’intérêt offert est supérieur à celui stipulé à la promesse. En l’espèce, [P] [N] ne justifie que d’une demande de prêt à un taux inférieur à celui maximum stipulé à la promesse et n’établit pas qu’elle avait laissé la banque libre de choisir le taux de sorte qu’elle ne démontre pas avoir fait toute diligence pour obtenir un prêt de la Banque Postale. »

A l’appui de l’infirmation du jugement, Mme [N] fait valoir qu’elle justifie avoir bien mis en 'uvre toutes les diligences requises pour obtenir un prêt conforme aux conditions de la promesse, ce dont Monsieur [G] était informé au fur et à mesure de ses démarches ; qu’elle justifie avoir déposé trois demandes de prêt conformes aux caractéristiques imposées par la promesse de vente et durant son délai de validité, étant observé que Monsieur [G], selon courriel en date du 8 mars 2020, avait expressément consenti à renoncer au délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt, initialement fixé par la promesse de vente, et avait accepté de la repousser jusqu’au terme du délai de validité de ladite promesse, soit jusqu’au 3 avril 2020 ; qu’elle établit avoir justifié spontanément auprès de Monsieur [G] des refus de prêt qui lui ont été opposés avant l’expiration du délai de validité de la promesse, le promettant n’a au demeurant jamais mis directement en 'uvre le mécanisme contractuel de mise en 'uvre de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, qui seul pourrait aujourd’hui lui permettre de tenter d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation ; qu’enfin, elle justifie de trois refus de prêt successifs et conformes aux conditions prévues par la promesse de vente, et antérieurs à la date de validité de la promesse de vente expirant le 3 avril 2020 à 16.00h.

Elle ajoute que la motivation du tribunal ne saurait être retenue, alors qu’il a été jugé qu’un prêt sollicité à un montant et à un taux d’intérêt inférieurs aux stipulations contractuelles d’une promesse ne justifie pas que la défaillance de la condition soit imputable aux bénéficiaires, et qu’il est totalement erroné d’avoir retenu arbitrairement d’une part, que la demande de prêt aurait visé un taux d’intérêt inférieur, même de 0,1 %, à celui visé par la promesse de vente dès lors que celle-ci visait un taux « maximum » de 1,40 % et non un taux fixe, ferme et définitif, et d’autre part totalement erroné de retenir qu’elle serait directement intervenue pour influencer les établissements bancaires sur le choix du taux d’intérêt retenu alors même qu’elle justifié avoir engagé toutes diligences pour solliciter des demandes de prêt strictement conformes aux stipulations contractuelles et qu’aucun élément de preuve n’a été produit pour justifier d’une telle intervention fautive.

Enfin, elle souligne que, depuis le 1er janvier 2020, les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont devenues considérablement plus restrictives, comme le confirme le rapport annuel 2020 du Haut Conseil de Stabilité Financière, et que les trois refus de prêt successifs lui ont été opposés en pleine période de crise sanitaire liée à la COVID-19 (quelques jours seulement avant la mise en 'uvre généralisée des mesures de confinement), ce qui explique en partie la date de retour tardive des établissements bancaires sollicités, outre le délai habituel toujours long des procédures d’instruction des demandes de crédit propres à chaque établissement bancaire.

Au soutien de la confirmation du jugement, M. [G] soutient que Mme [N], qui s’est engagée à déposer simultanément au moins deux demandes conformes, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, ne démontre pas, même en cause d’appel, avoir fait toutes les diligences nécessaires, ni qu’elle a déposé des demandes de prêt dans les délais requis et conformes aux caractéristiques définies dans la promesse, observation étant faite qu’il avait consenti à une durée de réalisation de la condition suspensive, à la demande de Madame [N] lors des négociations, deux fois et demi plus longue que la durée légale.

Il insiste sur le fait que, plus de quatre années après les faits, aucune demande de prêt, qui est le document le plus élémentaire pour constater les caractéristiques et la date de celle-ci, n’a été fournie par l’appelante, d’autant que cette demande est par ailleurs très identifiable car l’attestation de dépôt de demande de prêt de La banque Postale, à la date du 20 février 2020, fait référence à son numéro, le 2020A11KS, alors que le document de simulation interne de la Banque Postale transmis n’est en aucun cas une demande de prêt comme tente de l’affirmer l’appelante ; qu’en réalité, Madame [N], qui a demandé un prêt à un taux inférieur à celui stipulé, a encore voulu faire baisser son taux d’intérêt à 1,10% réduisant ses chances de se voir octroyer un crédit lors du passage en comité des engagements de la banque, ce qui constitue certainement la raison pour laquelle la demande de prêt n’est pas fournie ; que le refus adressé par la Banque Postale en date du 11 mars 2020 peut être assimilé à un refus de complaisance dans la mesure où il ne reprend pas les termes de la demande, où il a été émis hors délai et où il n’est pas signé, et démontre en outre que le dépôt de la demande a été effectué le 20 février 2020, ce dont il résulte la preuve d’un dépôt pour le moins tardif pour une promesse conclue 62 jours plus tôt ; que concernant la Caisse d’Epargne, là encore le refus en date du 13 mars 2020 peut être assimilé à un refus de complaisance dans la mesure où il ne reprend pas les termes de la demande, où il a été émis hors délai et où il n’est pas signé, et ne permet pas de démontrer que le dépôt de la demande de prêt à cet établissement a été dûment effectué antérieurement au 2 mars 2020 ; qu’il en est de même pour le refus de la Banque Populaire également du 13 mars 2020, celui-ci n’ayant été produit que le 29 juin 2020 après la date butoir prévue et ne permettant pas de démontrer qu’une demande de prêt a été faite avant le 2 mars 2020.

Il conteste avoir consenti à l’extension de la période de réalisation de la condition suspensive de financement, les termes du courriel du 8 mars 2020 invoqué par Mme [N] démontrant seulement que, sans accepter d’emblée le report de cette date butoir, il cherchait légitimement à préserver ses droits et à comprendre pourquoi ce report était requis.

Réponse de la cour

— Sur la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1304 du code civil dispose quant à lui que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

La condition est réputée accomplie si le bénéficiaire ne rapporte pas cette preuve.

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l’obtention d’un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère, 13/02/2001, n° 98-17.881 ; Civ.1ère, 07/05/2002, n°99-17.520)

Ainsi, les documents produits par le bénéficiaire doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conforme aux conditions prévues dans le contrat, qu’il s’agisse du montant ou du taux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 20 décembre 2019, diverses conditions suspensives ont été prévues, au bénéfice exclusif de la bénéficiaire, Mme [N], dont celle tenant à l’obtention par celle-ci, avant le 2 mars 2020, d’un ou plusieurs prêts, rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et correspondant aux caractéristiques suivantes :

« Organisme prêteur : Tout organisme bancaire.

Montant maximal de la somme empruntée : SIX CENT MILLE EUROS (600.000,00 EUR).

Durée maximale de remboursement : 25 ans.

Taux nominal d’intérêts maximal : 1,40 % l’an (hors assurances).

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant aux montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 2 mars 2020.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un moins à compter de la date de la signature de l’acte (article L313-41 du Code de la consommation).

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

L’obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.

Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’ait pas défaillie de son fait.

A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Demandes de prêts ' Justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux dépôts de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Pour justifier de la réalisation des diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt répondant aux conditions et caractéristiques fixées à la clause précitée, Mme [N] produit :

— un tableau de financement émis par la BANQUE POSTALE, annexé à un document détaillant la liste des pièces justificatives à fournir nécessaires à la constitution d’un dossier de prêt, daté du 24 décembre 2019, visant les caractéristiques suivantes : Montant : 597.760,00 euros ; Taux : 1,30 % ; Durée : 300 mois », soit 25 ans (pièce n°1 Mme [N]);

— deux courriels en date des 6 et 8 janvier 2020 par lesquels elle a transmis à la conseillère de la banque postale, Mme [F], de nombreuses pièces justificatives, dont les bulletins de paie pour l’année 2019, les déclarations 2044 des revenus fonciers pour les années 2017, 2018, l’estimation de la valeur locative de son appartement [Adresse 4] à [Localité 11], un bail relatif à un bien immobilier dont elle était propriétaire à [Localité 8], une « copie AAE PROMESSE DE VENTE [G]-[N] », Divers relevés de compte courant et épargne, dont la destinataire a accusé réception (pièces n°3, 26)

— des échanges de courriels avec la Banque Postale entre le 6 janvier 2020 et le 11 février 2020 relatifs à sa demande de prêt (pièces n°4, 27);

— un courriel du 11 février 2020 par lequel elle sollicite « afin de rassurer le vendeur sur la condition suspensive du prêt, 'une lettre attestant l’accord de principe de LBP pour un prêt de 595k EUR sur une durée de 25 ans » (pièce n°27);

— une demande d’adhésion à l’assurance de groupe décès-incapacité-invalidité de CNP Assurances le 20 février 2020 (pièce n°28) ;

— un courriel adressé le 2 mars 2020 à M. [G] et le notaire pour leur répercuter les informations qui lui auraient été données téléphoniquement par le directeur de son agence bancaire sur le processus de son prêt et les prochaines étapes, soit la soumission du dossier, qui avait été validé par sa conseillère, le conseiller spécialisé immobilier de la maison de l’habitat, le directeur de l’agence, un comité avec la direction commerciale au niveau du siège LBP en raison du taux ayant validé la tarification commerciale proposée, à la direction des engagements au siège pour validation sur son profil de risque, devant se réunir au plus tard le 4 mars (pièce n°5) ;

— le courriel en réponse de M. [G] du 8 mars 2020, ici littéralement reproduit : « Bonjour Madame [N], Merci beaucoup pour ces informations. Avez-vous eu des nouvelles depuis le 4 mars ' Entre temps, j’ai reçu un projet d’avenant de la part de l’étude Panhard afin d’étendre la date butoir de levée des conditions suspensives (pièce n°6).

A vrai dire, cet avenant ne me paraît pas nécessaire à nos relations entre nous vendeur/acquéreur. J’ai confiance que nous y arriverons dans les délais prévus par la promesse.

Si la banque Postale le réclame toujours, je peux leur expliquer directement si nécessaire (il peut m’appeler sur mon portable [XXXXXXXX01]) .

Ma banque – comme à chaque fois- était également en retard lors de mon acquisition, et nous n’avons pas formalisé d’extension de date de levée de conditions suspensives.

C’est à la Banque Postale de se dépêcher maintenant pour se conformer au calendrier que vous leur avez rappelé. Il serait utile que la Banque Postale puisse nous donner la date raisonnablement envisagée pour l’émission de l’offre afin que nous essayions de fixer d’ores et déjà une date de signature car je sais que les notaires sont débordés ! Je mets l’étude Panhard en copie pour leur bonne information. Si cela est utile je vous autorise à transmettre cet e-mail à votre banque. ' Bonne fin de week-end et bien à vous. » (pièce n°7) ;

— un courriel adressé le 2 mars par Mme [N] au directeur de La Banque Postale afin qu’il lui confirme la validation de sa demande de prêt, et auquel il a répondu qu’il confirmait que le dossier était en cours d’étude et lui annonçait alors revenir vers elle au plus tard le 4 mars suivant (pièce n°30) ;

— un courrier de refus en date du 11 mars 2020 de La Banque Postale, indiquant «  Par votre demande de prêt immobilier 2020A11KS, du 20 février 2020, vous avez sollicité La Banque Postale pour financer votre projet d’acquisition à ladresse suivante : [Adresse 5]. FRANCE, pour un montant de 592 783.00 '. Après une étude approfondie de votre dossier, nous sommes au regret de vous informer que La Banque Postale n’est pas en mesure de lui réserver une suite favorable. (pièce n°8) ;

— un courrier daté du 13 mars 2020 de la Caisse d’Epargne Ile de France l’informant qu’après étude de son dossier de financement de 592 783,00 ', elle ne pouvait donner une suite favorable à cette demande de prêt (pièce n°9) ;

— un courrier également du 13 mars 2020 de la Banque Populaire Rives de [Localité 11] ainsi rédigé :

« Nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons accorder une suite favorable à votre demande de financement en vue d’acquérir un bien immobilier sis [Adresse 5].

Nous vous rappelons ci-après les caractéristiques du prêt que vous nous aviez demandé :

— nature du prêt: Résidence Principale

— montant : 599 000 '

— durée : 300 mois (dont 0 mois de franchise)

~ taux nominal (hors assurance) : 1.40 %

— garantie(s) : SACCEF – CEGC

Nous vous retournons le dossier ce jour. » (pièce n°10)

Il en résulte en premier lieu que Mme [N] a bien déposé une première demande de prêt auprès de La Banque Postale, d’une part dans le délai de réalisation de la condition suspensive, et d’autre part conforme aux stipulations contractuelles nonobstant la différence minime du taux d’intérêts, soit 0,1%.

En effet, sur le premier point, il ne saurait être tiré une quelconque conséquence de l’indication dans le refus de prêt du 11 mars 2020 d’une date de dépôt de la demande de prêt au 20 février 2020, cependant qu’il résulte incontestablement des pièces susvisées que celle-ci a, dès le 24 décembre 2019, soit quatre jours après la signature de la promesse, eu un rendez-vous avec sa conseillère afin de formaliser une demande de prêt, avant d’adresser dans le courant de la première semaine de janvier 2020 les documents nécessaires à la constitution de son dossier, et n’a eu de cesse par la suite de relancer l’établissement bancaire afin d’obtenir une réponse dans le délai de réalisation de la condition suspensive, ce dont M. [G] était parfaitement informé.

Sur le second point, il est indifférent que le taux sollicité de 1,30% diffère du taux de 1,40% prévu dans la promesse, dès lors que s’il était bien inférieur au taux maximal contractuellement prévu, il ne l’était pas dans des proportions telles que l’on puisse considérer qu’il était fantaisiste et de nature à inciter la banque à refuser d’octroyer le prêt, que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il n’incombe pas à Mme [N] de démontrer qu’elle a laissé la banque libre de choisir le taux d’autant qu’il n’était pas soutenu le contraire et qu’ in fine, ce taux est déterminé suivant le marché par les banques et non tranché par l’emprunteur, et enfin qu’il n’est pas démontré ni même allégué que le refus de prêt est lié au fait que le taux sollicité serait trop faible et que le prêt aurait été accepté si le taux demandé avait été de 1,40 %.

En second lieu, il se déduit du courriel de M. [G] du 8 mars 2020, soit postérieur au délai de réalisation de la condition suspensive, qu’il a expressément consenti, de manière non équivoque, à renoncer à se prévaloir du délai de réalisation de la condition suspensive initialement fixé au 2 mars 2020, et à le proroger jusqu’au terme du délai d’option, soit jusqu’au 3 avril 2020, en indiquant ne pas voir la nécessité de signer un avenant qui lui était proposé tant par la bénéficiaire que par le notaire.

En conséquence, il ne saurait être considéré que la demande de prêt auprès de la Banque Populaire, dont les caractéristiques financières sont strictement conformes à la promesse de vente, et dont la preuve résulte du courrier de refus de cet établissement bancaire du 13 mars 2020, engageant ainsi sa responsabilité, et alors que rien ne permet de remettre en cause sa force probante, serait tardive comme formulée après le délai de réalisation de la condition suspensive, de sorte qu’il y a lieu de retenir que Mme [N] justifie avoir ainsi fait une seconde demande de prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive et de la promesse, conforme aux stipulations contractuelles.

Enfin, il ne saurait être tiré aucune conséquence de l’exigence stipulée dans la promesse du dépôt « simultané » de deux demandes de prêt, l’application de l’art. L. 313-41 du code de la consommation, texte d’ordre public, interdisant la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur et de nature à accroître les exigences résultant de ce texte.

Il s’ensuit que Mme [N] a bien justifié, conformément aux termes de la promesse de vente, du dépôt de deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques financières dudit prêt stipulées à cet acte, dans le délai de réalisation de la condition et de la promesse, ainsi que de deux refus de prêt entrainant la défaillance de la condition, et ce sans qu’e celle-ci soit imputable à Madame [N], de sorte que le jugement sera infirmé de ces chefs.

— Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation contractuelle

Par application des stipulations de la clause figurant à la promesse de vente du 20 décembre 2019, aux termes de laquelle « b)toute somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera restituée au BENÉFICIAIRE, si l’une quelconque des conditions suspensives stipulées à l’acte n’est pas réalisée (ou n’est pas réputée réalisée au sens de l’article 1178 du Code civil) et que toutes les parties pouvant s’en prévaloir n’y ont pas renoncée conformément aux stipulations de l’acte », et des dispositions de l’article L.313-41 du code de la consommation précité, Madame [N] a droit à restitution de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 65.900 ', laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de de la mise en demeure adressée par son conseil à M. [G] du 29 juin 2020, mais uniquement sur le montant de la somme séquestrée de 32.950 ', le surplus n’ayant été payé qu’en exécution du jugement critiqué, et avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an.

— Sur la demande subsidiaire de M. [G] de dommages et intérêts

M. [G] demande, dans l’hypothèse où la cour ne confirmerait pas le jugement, de constater que la violation par la bénéficiaire de ses obligations au titre de la promesse est de nature à engager sa responsabilité contractuelle à son égard, et que cette inexécution contractuelle, conformément aux articles 1231-1 et suivants du code civil, est à l’origine des préjudices subis par le promettant pour un montant total de charges, frais et impôts fonciers s’élevant jusqu’au 16 juin 2021 à la somme de 10.173,10 ' auquel s’ajoutera la réduction du prix de vente de l’appartement de 9 000 euros, soit un total de 19 173,10 euros.

Mme [N] observe que le raisonnement soutenu par M. [G] pour justifier cette est strictement identique à celui soutenu pour prétendre à l’imputabilité fautive de la défaillance de la condition suspensive, et conclut par conséquent à son rejet pour les mêmes motifs.

Réponse de la cour

Cette demande ne peut qu’être rejetée, dès lors qu’il n’est pas démontré l’existence d’une faute contractuelle de Mme [N], seulement bénéficiaire d’une simple option d’achat sous conditions suspensives, lesquelles ne se sont pas réalisées, de sorte que l’absence de levée d’option n’est pas en lui-même fautif, la promesse de vente étant caduque.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] , partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à Madame [N] la somme de 6.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à Madame [P] [N] la somme de 65.900 ' (SOIXANTE-CINQ MILLE NEUF CENTS EUROS), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2020 sur la somme de 32.950 ', et du présent arrêt sur le surplus, et avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

CONDAMNE M. [W] [G] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à Madame [P] [N] la somme de 6.000 ' (SIX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,