Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 28 mai 2025, n° 24/10174

CA Paris
Confirmation 28 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Application des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation
La cour a jugé que la ville n'a pas prouvé que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, condition nécessaire à l'application des articles invoqués.
Rejeté
Changement d'usage illicite
La cour a confirmé que la ville n'a pas établi l'usage d'habitation des locaux au 1er janvier 1970, rendant la demande d'amende civile irrecevable.
Rejeté
Transformation des locaux sans autorisation
La cour a jugé que la demande de retour à l'habitation ne pouvait être accueillie en l'absence de preuve de l'usage d'habitation des locaux.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la ville, partie perdante, devait rembourser les frais d'avocat des intimés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Ville de [Localité 6] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire qui avait rejeté ses demandes de condamnation de M. et Mme [M] pour changement d'usage illicite de locaux, ainsi que sa demande d'amende civile. La cour d'appel a examiné la question de l'application des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation, notamment en lien avec la loi n°2024-1039. La juridiction de première instance avait conclu que la Ville n'avait pas prouvé que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970. La cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant que la Ville n'avait pas apporté les preuves nécessaires pour établir l'usage d'habitation, et a donc rejeté toutes les demandes de la Ville, la condamnant également à verser des frais à M. et Mme [M].

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 1

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

1. Ville de Paris déboutée : pas d’amende sans preuve d'usage au 1er janvier 1970

Derhy Avocat · 14 juillet 2025

Testez Doctrine gratuitement
pendant 7 jours

Démarrer

Vous avez déjà un compte ?Connexion

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 28 mai 2025, n° 24/10174
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/10174
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane DESFORGESLorène DERHY
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGES
Parties :	LA VILLE DE [ Localité 6 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10174 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJRFR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 23/54916

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [H] [S], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉS

M. [X] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [C] [T] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1320

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 8 janvier 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 13 juin 2023, la ville de Paris a fait assigner M. et Mme [M] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros ;

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation,

Condamner M. et Mme [M] à lui la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

Rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitat,

Rejeté la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux,

Condamné la ville de [Localité 6] à payer à M. et Mme [M] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 31 mai 2024, la ville de [Localité 6] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, la ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa des articles 481-1, 839 du code de procédure civile, L631-7, L651-2 du code de la construction et de l’habitation et de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, de :

Infirmer l’ordonnance le jugement dont appel et statuant à nouveau de :

Constater les infractions commises par M. et Mme [M] ;

Condamner Mme [M] à une amende civile de 50.000 euros à titre principal et de 25.000 euros à titre subsidiaire et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] conformément aux dispositions de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation,

Condamner M. [M] à une amende civile de 50.000 euros en principal et de 25.000 euros à titre subsidiaire et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] conformément aux dispositions de l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation,

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 2], troisième étage lot 165 ;

Condamner M. et Mme [M] chacun au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La ville de [Localité 6] expose notamment que :

L’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 est établi par la fiche H2, ainsi qu’un acte de vente du 6 septembre 2011, comme suite à la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024,

Le bien n’est pas la résidence principale du loueur, et a été loué de manière répétée pour de courtes durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, sans autorisation préalable.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, les époux [M] demandent à la cour, au visa des articles 9, 699, 700 du code de procédure civile, L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Déclarer recevables l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Débouter la ville de [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Y faisant droit,

À titre principal,

Juger que les articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ;

Juger que les articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

Juger l’infraction de changement d’usage non constituée en l’absence de démonstration par la Ville de [Localité 6] de l’usage d’habitation des lieux au 1er janvier 1970 ;

Confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond rendu le 22 avril 2024 n°23/54916 en toutes ses dispositions ayant débouté la Ville de [Localité 6] de toutes ses prétentions.

À titre subsidiaire, si par extraordinaire le jugement venait à être reformé,

Condamner les époux [M] à une amende civile unique d’un montant ne pouvant excéder la somme de 6.000 euros et subsidiairement, les condamner chacun a une amende civile ne pouvant excéder la somme de 3.000 euros ;

Confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond rendu le 22 avril 2024 n°23/54916 en ce qu’il a rejeté la demande de la ville de [Localité 6] portant sur le retour des locaux à l’habitation ;

En toute hypothèse,

Condamner la ville de [Localité 6] à verser aux consorts [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Derhy.

Ils exposent notamment que :

La loi du 19 novembre 2024 n’est pas applicable au cas d’espèce, qui ne constitue pas une loi de procédure,

Il n’existe aucune présomption générale d’usage d’habitation et la ville de [Localité 6] ne rapporte pas la preuve d’un tel usage des lieux, la déclaration H2 étant inopérante, la consistance du lot figurant sur cette fiche n’étant pas conforme à la désignation de ce lot dans le règlement de copropriété, le numéro de porte du bien visé ne correspondant pas à celui du lot litigieux, le nom de l’occupant sur la fiche H2 occupant un autre lot selon la fiche R, et un écart de surface pouvant être relevé entre la fiche H2 et celle du bien,

Subsidiairement, les locations litigieuses ont cessé, alors que les intimés ont coopéré et qu’ils traversent des difficultés financières,

Les amendes ne peuvent être prononcées individuellement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024.

Le délibéré fixé initialement au 13 février 2025 a été prorogé au 28 mai 2025, compte tenu de l’avis (n°25-70.002) de la Cour de cassation à intervenir à la suite de la séance du 8 avril 2025 sur l’application dans le temps de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Les parties ont été invitées, si elles le souhaitaient, à produire une note en délibéré, l’appelant le 2 mai 2025 au plus tard, l’intimé le 13 mai 2025 au plus tard.

Le 10 avril 2025, la Cour de cassation (3ème chambre civile) a rendu l’avis suivant :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne. »

Suivant note en délibéré du 11 avril 2025, M. et Mme [M] exposent qu’il résulte de cet avis que la demande tendant à l’application rétroactive de la loi ne saurait être retenue en raison de l’antériorité de la cessation effective de l’activité locative.

La ville de [Localité 6] n’a produit aucune note en délibéré.

SUR CE, LA COUR

Sur l’application de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale

Aux termes de l’article 2 du code civil : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. »

La loi du 19 novembre 2024 a modifié l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation s’agissant du critère de détermination de l’usage d’habitation.

Le troisième alinéa de cet article, dans sa rédaction antérieure, disposait :

« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. ».

Il dispose dans sa rédaction nouvelle :

« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. ».

(Caractères gras de la cour)

Cette loi modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans.

Elle affecte donc les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure.

En conséquence, cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive.

Dès lors, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure au 21 novembre 2024 est applicable à l’instance déjà en cours lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Sur le fond

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige ; et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 , sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 6] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte dans sa version applicable au litige s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ville de [Localité 6] pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463, publié).

En l’espèce, la déclaration modèle H2 est datée du 20 juin 1970 : elle a donc été établie postérieurement au 1er janvier 1970. Cette déclaration mentionne un occupant et la perception de loyer au titre d’un contrat de bail d’habitation.

En revanche, les intimés relèvent à juste titre que la surface indiquée sur la déclaration modèle H2 est de 25 m2 alors que le fichier cadastral de 2020 (pièce n°18 des intimés) fait état d’une surface de 27 m2, tout comme le document atelier fiscal de la DGFIP de 2021.

Par ailleurs, il apparaît que :

Selon la fiche H2, la consistance du bien correspond à une chambre et salle d’eau sans entrée ni séjour alors que le règlement de copropriété désigne un appartement avec entrée, séjour, cuisine et WC,

Le numéro de porte du bien (n°22) mentionné sur la fiche H2 ne correspond pas à celui du relevé de propriété (porte n°20), ce dernier numéro figurant aussi sur les documents atelier fiscal et DGFIP (pièce n°1 de la Ville),

Les intimés produisent eux-mêmes une autre fiche H2 visant ce lot n°165 et le situant au 4ème étage.

Les intimés produisent enfin eux-mêmes une fiche R (leur pièce n°17) dont il résulte que les lieux sont occupés par M. [J], visé comme occupant des lieux, qui résiderait en réalité dans un appartement situé au 4ème étage et non comme le bien litigieux au 3ème étage, ce dernier étant en réalité occupé par Mme [G].

Ainsi, la ville de [Localité 6] échoue à démontrer que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, comme l’a retenu, par des motifs pertinents que la cour approuve, le premier juge.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, n’étant pas remplie, le jugement sera confirmé.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

A hauteur d’appel, partie perdante, la ville de [Localité 6] sera également condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 6] à payer à M et Mme [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la ville de Paris aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Derhy, avocat au barreau de Paris.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE