Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13673 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDF4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2023 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] – RG n° 22/01489

APPELANT

Monsieur [K] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

INTIMES

Monsieur [V] [B] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Agathe NERET, avocat au barreau d’ESSONNE, toque : 860

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2023508813 du 15/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Madame [F] [Z] épouse [Z]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Agathe NERET, avocat au barreau d’ESSONNE, toque : 860

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2023508808 du 26/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Aurely ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2017, M. [H] a donné à bail à M. et Mme [Z], un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 960€ charges comprises.

Par jugement du 16 juin 2023 le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’EVRY COURCOURONNES :

— CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Monsieur [H] ;

— REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur et Madame [Z] ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [Z] à verser à Monsieur [H] la somme de 30.763,23 euros actualisée au 13 avril 2023, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2023 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 7.949,23 euros à compter du 30 septembre 2022, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— CONDAMNE Monsieur [H] à verser à Monsieur et Madame [Z] :

*la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

*la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— DEBOUTE Monsieur et Madame [Z] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier

— PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et, en conséquence, DEBOUTE Monsieur [H] de sa demande de résiliation de plein droit du bail et ses demandes subséquentes ;

— CONDAMNE Monsieur [H] à procéder aux travaux de réparation ou de remplacement des volets roulants défectueux et de la chaudière dans un délai de 30 jours suivant la signification de la décision ;

— PRONONCE, à, défaut d’exécution dans ce délai, une astreinte de 50 euros par jour de retard, ladite astreinte étant ordonnée pour une durée de 30 jours ;

— ORDONNE la compensation entre les créances respectives ;

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

— CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [Z] au paiement des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer qui restera à la charge du demandeur ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

M. [H] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 31 juillet 2023 et par conclusions transmises par RPVA le 1er mai 2024, il demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a débouté Monsieur [K] [H] de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes

* a condamné Monsieur [K] [H] à la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 5 000 euros au titre du préjudice moral

* a condamné Monsieur [K] [H] à procéder aux travaux de réparation ou de remplacement des volets roulants et de la chaudière dans un délai de 30 jours suivant la signification de la décision ;

Et statuant à nouveau

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 novembre 2020 au profit de Monsieur [K] [H].

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [V] [Z] et Madame [F] [U] [G], épouse [Z] et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé [Adresse 7], avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [F] [U] [G], épouse [Z], à titre de provision, à payer à M. [K] [H] les sommes suivantes :

' 7.949,23 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés au 15 novembre 2020 et les intérêts sur cette somme au taux légal à compter de la signification de l’assignation du 30 septembre 2022 ;

' mensuellement et jusqu’à leur départ effectif des lieux, à compter du 1er décembre 2020, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision pour charges contractuellement prévus et le cas échéant révisé, soit la somme mensuelle de 960,00 euros et les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complet paiement de leur dette locative par les défendeurs ;

' en cas de maintien dans les lieux passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance d’expulsion, l’équivalent du loyer majoré de 100 %, à titre de dommages et intérêts, outre les charges et taxes exigibles.

En tout état de cause

— Confirmer le jugement du 16 juin 2023 pour le surplus

— Débouter Monsieur et Madame [Z] de leurs prétentions et de leur appel incident ;

— Condamner Monsieur [V] [Z] et Madame [F] [U] [G], épouse [Z] à payer, chacun, à Monsieur [K] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner conjointement Monsieur [V] [Z] et Madame [F] [U] [G], épouse [Z] à payer les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

M. et Mme [Z], par conclusions transmises par RPVA le 13 février 2024, ils demandent à la cour :

A titre principal,

— DECLARER Monsieur et Madame [Z] recevables et bien fondés en leurs appel incident partiel à l’encontre du jugement du 16 juin 2023 ;

— CONFIRMER le jugement entrepris , en ce qu’il a :

— reconnu et admis les manquements du bailleurs à ses obligations ayant pour conséquence un trouble de jouissance et des préjudices indemnisables au profit des locataires

— PRONONCÉ la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— CONSTATÉ que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et, en conséquence,

— DEBOUTÉ Monsieur [H] de sa demande de résiliation de plein droit du bail et ses demandes subséquentes ;

— CONDAMNÉ Monsieur [H] à procéder aux travaux de réparation ou de remplacement des volets roulants défectueux et de la chaudière dans un délai de 30 jours suivant la signification de la décision;

— PRONONCÉ, à, défaut d’exécution dans ce délai, une astreinte de 50 euros par jour de retard, ladite astreinte étant ordonnée pour une durée de 30 jours ;

— ORDONNÉ la compensation entre les créances respectives ;

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— REJETÉ l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur et Madame [Z]

— CONDAMNÉ solidairement Monsieur et Madame [Z] à verser à Monsieur [H] la somme de 30.763,23 euros actualisée au 13 avril 2023, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2023 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 7.949,23 euros à compter du 30 septembre 2022, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus;

— CONDAMNÉ Monsieur [H] à verser à Monsieur et Madame [Z] :

*la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance

*la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral

— DEBOUTÉ Monsieur et Madame [Z] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier

— DEBOUTÉ Monsieur et Madame [Z] du surplus de leurs demandes ;

— CONDAMNÉ in solidum Monsieur et Madame [Z] au paiement des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer qui restera à la charge du demandeur;

— DEBOUTÉ Monsieur et Madame [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau

— AUTORISER Monsieur et Madame [Z] à se prévaloir d’une exception d’inexécution au titre du paiement des loyers à compter du 1er janvier 2019, et ce, jusqu’à ce que les travaux de réfection soient réalisés dans les règles de l’art;

Et en conséquence

— JUGER N’Y AVOIR LIEU à les condamner au paiement de la somme de 30.763,23 euros actualisée au 13 avril 2023, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2023 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 7.949,23 euros à compter du 30 septembre 2022

— DEBOUTER Monsieur [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER Monsieur [H] à verser à Monsieur et Madame [Z] :

* la somme de 50 000 euros au titre de leur trouble de jouissance ;

* la somme de 10 000 euros au titre du préjudice financier concernant la surconsommation d’énergie pour chauffer le logement ;

* la somme de 8 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— ORDONNER à Monsieur [H] d’entreprendre les travaux de réparation ou remplacement :

** des fenêtres de la chambre, du salon et de la cuisine pour qu’ils s’ouvrent et se ferment correctement,

** de la VMC dans les salles d’eau,

** de la hotte et des feux de cuisson de la cuisine,

Et ce, dans les 8 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard- lesdits travaux ne devront pas excéder 8 jours ouvrés ;

A titre subsidiaire, si par impossible le commandement de payer était jugé valable,

— ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente de l’exécution des travaux par le bailleur,

A titre très subsidiaire, si par impossible, Monsieur et Madame [Z] devaient être condamnés à payer la moindre somme au titre de l’arriéré de loyer et/ou indemnités d’occupation

— ORDONNER la compensation entre les sommes dues entre les parties en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil ;

— ACCORDER à Monsieur et Madame [Z] les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause ,

Faisant application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991,

— CONDAMNER Monsieur [H] à payer à Maître [W] la somme de 4000 euros TTC ; il sera donné acte à Maître [W] de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle dans les conditions prévues à l’article 108 du décret du 19 décembre 1991, si elle parvient dans le délai de douze mois à compter de la délivrance de l’attestation de fin de mission, à récupérer auprès de Monsieur [H] la somme ainsi allouée.

— CONDAMNER Monsieur [H] entiers dépens de l’instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est datée du 24 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la dette locative

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Pour prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 susvisé, signifié à M. et Mme [Z] le 15 septembre 2020 pour obtenir paiement de la somme de 6 073,78 euros, le jugement entrepris retient la mauvaise foi de l’appelant et les divers désordres allégués par les intimés.

Toutefois, la bonne foi de l’appelant n’est pas en cause en l’état de ces impayés non contestés et de l’absence de réponse des intimés :

* d’une part, à la demande de l’appelant du 20 décembre 2019, soit à réception du seul courrier de ces derniers produit aux débats, daté du 13 décembre 2019, les deux autres n’étant pas datés (leur pièce 3) par lequel ils invoquent des désordres quant aux portes et aux volets roulants, à la chaudière et aux prises électriques,

* et, d’autre part, à la demande réitérée de l’appelant à leur avocat le 1er septembre 2020, soit avant ce commandement de payer, tendant à la fourniture préalable à tout travaux, de l’attestation d’assurance et du contrat d’entretien de la chaudière.

Ainsi, les intimés qui ne justifient d’aucune impossibilité de se maintenir dans les lieux qui soit imputable au bailleur, ne sont pas fondés à invoquer l’exception d’inexécution des articles 1217, 1219 et 1220 du code civil :

* alors que le contrat d’entretien de la chaudière n’est produit aux débats que pour 2020, soit trois ans après l’état des lieux d’entrée contradictoire du 3 juillet 2017 dont leur exemplaire (pièce intimés 2) est tronquée par omission de sa page 2 qui mentionne le bon état de la chaudière (pièce appelant 2)

* alors que l’état des lieux d’entrée précité produit par l’appelant ne mentionne aucun commentaire concernant les volets prétendument défectueux du salon, contrairement à celui des intimés, qui est une fois encore manifestement tronqué par l’ajout de 'ainsi que les vitres et volet’ après la mention figurant dans la rubrique autre commentaire du salon 'au salon, il n’y a que le problème d’interrupteur et les trous mal bouchés'

* alors qu’ils invoquent des éléments d’indécence du logement loué au sens de l’article 2 décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui ne résultant que de leurs propres lettres de réclamation précitées, d’un procès-verbal de constat d’huissier du 19 juin 2020 non contradictoire et qui n’est pas corroboré par d’autres pièces objectives et de deux rapports des services communaux des 20 janvier 2021 et 27 janvier 2023 soit postérieurs à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 16 novembre 2020

* et alors enfin que seuls les désordres relatifs aux prises électriques et à l’éclairage, tels que figurant sur l’état des lieux d’entrée, peuvent être retenus pour l’indemnisation du préjudice subi pendant la durée du bail mais ne suffisent pas à caractériser le caractère inhabitable du bien loué, étant observé qu’ils n’ont pu être remis en état le 16 novembre 2021 qu’après plusieurs vaines démarches auprès des intimés (pièces appelant 11-13).

Par suite, il convient :

* de constater l’acquisition à compter du 16 novembre 2020 de la clause résolutoire du bail litigieux signé entre les parties le 30 juin 2017,

* de condamner les intimés à libérer les lieux ainsi loués, à défaut, d’ordonner leur expulsion

* et de les condamner solidairement à payer à l’appelant, d’une part, l’arriéré de loyers et charges à la date de la résiliation soit, au vu du décompte en débat (pièce appelant 18) la somme de 7 949,23 euros et, d’autre part, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payé en l’absence de résiliation, à compter de cette résiliation jusqu’à libération des lieux. A cet égard la cour retient au vu des motifs des conclusions d’appelant que l’indication 'au titre de provisions’ dans leur dispositif résulte d’une erreur purement matérielle liée à un précédent référé (pièce intimés 15 et appelant 16).

En revanche, la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à rejeter la demande de majoration de cette indemnité d’occupation à 100% du loyer et des charges.

De même, la demande de l’appelant en remboursement du remplacement de la chaudière n’est pas fondée en l’absence de preuve de l’imputabilité aux intimés de ce remplacement.

Sur les demandes indemnitaires des intimés

Au vu de ce qui précède, la demande des intimés au titre de leur préjudice matériel résultant de la défectuosité des prises électriques et de l’éclairage des plafonniers du couloir et de la cuisine est justifié dans la limite de 1 000 euros.

En revanche, elle ne peut aboutir ni au titre de leur prétendu préjudice financier relatif à une surconsommation électrique dont l’imputabilité à l’appelant n’est pas établie ni au titre de leur prétendu préjudice moral, au vu de leur mauvaise foi dans l’établissement et la production d’une des preuves qu’ils ont produites.

Sur les demandes de délais et de réalisation de travaux de remise en état

Vu les articles 24 la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil,

Ces demandes de délais ne peuvent aboutir compte tenu de l’absence de bonne foi des intimés qui, en tout état de cause, ont bénéficié de fait de longs délais de procédure, sans nullement les mettre à profit pour payer la dette, ne serait-ce que partiellement.

D’autre part, la demande tendant à la réalisation de travaux de remise en état qui se heurte à l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 16 novembre 2020 ne peut aboutir.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le jugement entrepris du chef de la compensation entre les sommes dues entre les parties en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil ;

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris du chef des dépens.

M. et Mme [Z], partie perdante, doivent supporter conjointement les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le commandement de payer et l’équité commande de les condamner de même à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,

Infirme le jugement entrepris, sauf des chefs de la compensation et des indemnités de procédure et sauf en ce qu’il rejette les demandes de M. et Mme [Z] quant à l’exception d’inexécution et à l’indemnisation de leur préjudice financier ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition au 16 novembre 2020 de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 30 juin 2017 ;

Ordonne à M. et Mme [Z] et à tous occupants de leur chef de libérer l’appartement ainsi loué, situé [Adresse 7], à défaut, ordonne leur expulsion avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;

Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer à M. [H] :

— la somme de 7 949,23 euros au titre d’arriéré de loyers et charges au 15 novembre 2020 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation, à compter de cette résiliation jusqu’à libération des lieux;

Condamne M. [H] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

Condamne conjointement M. et Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 septembre 2020 ;

Condamne conjointement M. et Mme [Z] à payer à M. [H] une indemnité de procédure de 2 000 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,