Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° 199, 28 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/06718 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSO4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2022 du Tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre, 2ème section – RG n° 18/09637

APPELANTE

S.A.S.U. IESTL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 20] sous le numéro 537 914 046

[Adresse 13]

[Localité 11]

Représentée par M^e Benjamin Roche, avocat au barreau de Paris, toque : C9888

INTIMEE

S.A. ELOGIE-SIEMP, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 20] sous le numéro 552 038 200

[Adresse 14]

[Localité 12]

Représentée par M^e Catherine Hennequin de la Selas Lhumeau Giorgetti Hennequin & Associes, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

Assistée de M^e Damien de la Mortiere, de la Selas LGH & Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, Présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nathalie Recours, présidente de chambre, et par M^me Véronique COUVET, Greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 23 mai 2012, la société immobilière d’économie mixte de la Ville de [Localité 20] (ci-après la SIEMP) a consenti à la société I.E.S.T.L. (ci-après la société IESTL) un premier bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 21], d’une surface au rez-de-chaussée de 78m² environ, pour l’exercice de l’activité suivante : formations dans les domaines de l’enseignement général, d’études supérieures et paramédicaux, la recherche, le développement de tous supports, rédaction et publications, actuels et futurs.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années courant à compter du 1er mai 2012 pour se terminer le 30 avril 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel de 18.800,04 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme à échoir au 1er jour de chaque mois de l’année civile.

Par acte sous signature privée du 19 mars 2013, la SIEMP a consenti à la société IESTL un deuxième bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 19] à [Localité 21], d’une surface au rez-de-chaussée, de 64m² environ, pour l’exercice de l’activité suivante: formations dans les domaines de l’enseignement général, d’études supérieures et paramédicaux, la recherche, le développement de tous supports, rédaction et publications, actuels et futurs.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années courant à compter du 1er mars 2013 pour se terminer le 28 février 2022, moyennant le versement d’un loyer annuel de 8.000,04 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme à échoir au 1er jour de chaque trimestre de l’année civile.

Par acte sous signature privée du 23 février 2016, la SIEMP a consenti à la société IESTL un troisième bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 21], d’une surface au rez-de-chaussée de 40 m² environ, pour l’exercice de l’activité suivant : centre de formation dans les domaines de l’enseignement général et professionnel, d’études supérieures et paramédicales, la recherche, le développement de tous supports, rédactions et publications.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années courant à compter du 1er mars 2016 pour se terminer le 28 février 2025, moyennant le versement d’un loyer annuel de 8.820,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme à échoir au 1er jour de chaque mois de l’année civile.

Le 23 mars 2018, la société Elogie-Siemp, entre-temps venue aux droits de la SIEMP, a fait signifier à sa locataire trois commandements de payer visant la clause résolutoire au titre de chacun des baux susvisés, portant sur des arriérés locatifs de 19.728,34 €, 6.601,01 € et 5.921,90 €.

Le 7 août 2018, la société Elogie-Siemp a fait assigner la société IESTL devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la locataire.

Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 16] à [Localité 21] :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 23 mars 2018 sont réunies le 24 avril 2018,

accordé rétroactivement à la société IESTL des délais de paiement jusqu’au 10 octobre 2018 et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais,

constaté qu’au 10 octobre 2018, la société IESTL a apuré les causes du commandement de payer du 23 mars 2018, de sorte que la clause résolutoire n’est réputée n’avoir jamais joué,

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 24.347,48 € à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

accordé à la société IESTL des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la somme susvisée par 23 versements mensuels de 1.000 €, en plus du loyer et des charges courants, étant précisé :

que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,

que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du jugement,

que le solde de la dette devra être réglé le 24ème mois,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier susvisé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

condamné la société IESTL au paiement de la somme de 1€ au titre la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

débouté la société Elogie-Siemp de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la société IESTL,

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 21] :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 23 mars 2018 sont réunies le 24 avril 2018,

accordé rétroactivement à la société IESTL des délais de paiement jusqu’au 4 décembre 2018 et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais,

constaté qu’au 4 décembre 2018 la société IESTL a apuré les causes du commandement de payer du 23 mars 2018, de sorte que la clause résolutoire n’est réputée n’avoir jamais joué,

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 26.306,79 € à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er février 2021, échéance du mois de février 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

accordé à la société IESTL des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la somme susvisée par 23 versements mensuels de 1.000 €, en plus du loyer et des charges courants, étant précisé :

que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,

que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du jugement,

que le solde de la dette devra être réglé le 24ème mois,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier susvisé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

condamné la société IESTL au paiement de la somme de 1€ au titre de la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

débouté la société Elogie-Siemp de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la société IESTL,

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 21] :

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 96.391,28 € à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 avril 2018,

accordé à la société IESTL des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la somme susvisée par 23 versements mensuels de 4.000 €, en plus du loyer et des charges courants, étant précisé :

que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,

que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du jugement,

que le solde de la dette devra être réglé le 24ème mois,

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi consentis ;

dit qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

dit qu’en revanche, à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier susvisé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société IESTL devra alors quitter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 21],

dit qu’à défaut de départ volontaire, la société IESTL pourra être expulsée à la requête de la société Elogie-Siemp, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions,

débouté la société Elogie-Siemp de sa demande de prononcé d’une astreinte,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier susvisé, la société IESTL devra payer à la société Elogie-Siemp, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

condamné la société IESTL au paiement de la somme de 1€ au titre la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du Code civil,

dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail,

Sur les demandes de la société IESTL :

débouté la société IESTL de sa demande aux fins de dire non exigibles les loyers et charges réclamés aux termes des trois commandements de payer du 23 mars 2018,

débouté la société IESTL de sa demande de condamnation de la société Elogie-Siemp au paiement de la somme de 300.000 € de dommages et intérêts en raison de la baisse de son chiffre d’affaires,

débouté la société IESTL de sa demande de condamnation de la société Elogie-Siemp au paiement de la somme de 130.972 € de dommages et intérêts en raison de l’engagement de frais supplémentaire de communication,

Sur les autres demandes :

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les frais de la médiation judiciaire confiée à Mme [F] [E] seront répartis à part égale entre les parties,

condamne la société IESTL aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Catherine Hennequin conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le jugement a été signifié à la société IESTL par acte du 11 mars 2022.

Par déclaration du 31 mars 2022, la société IESTL a interjeté appel du jugement en critiquant les chefs du jugement suivants :

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 16] à [Localité 21] :

condamne la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 24.347,48 € à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier susvisé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

condamne la société IESTL au paiement de la somme de 1€ au titre la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 21] :

condamne la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 26.306,79 € à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er février 2021, échéance du mois de février 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier susvisé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

condamne la société IESTL au paiement de la somme de 1€ au titre la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 21] :

condamne la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 96.391,28 € à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 avril 2018,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier aacordé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société IESTL devra alors quitter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 21],

dit qu’à défaut de départ volontaire, la société IESTL pourra être expulsée à la requête de la société Elogie-Siemp, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier accordé, la société IESTL devra payer à la société Elogie-Siemp, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

condamne la société IESTL au paiement de la somme de 1€ au titre la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du Code civil,

Sur les demandes de la société IESTL :

déboute la société IESTL de sa demande aux fins de dire non exigibles les loyers et charges réclamés aux termes des trois commandements de payer du 23 mars 2018,

débouté la société IESTL de sa demande de condamnation de la société Elogie-Siemp au paiement de la somme de 300.000 € de dommages et intérêts en raison de la baisse de son chiffre d’affaires,

déboute la société IESTL de sa demande de condamnation de la société Elogie -Siemp au paiement de la somme de 130.972 € de dommages et intérêts en raison de l’engagement de frais supplémentaire de communication,

Sur les autres demandes :

condamne la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les frais de la médiation judiciaire confiée à Mme [F] [E] seront répartis à part égale entre les parties,

condamne la société IESTL aux dépens de l’instance,

déboute la société IESTL de ses demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions du 29 septembre 2022, la société Elogie-Siemp a interjeté appel incident.

Par ordonnance du 1er décembre 2022, la société IESTL a été déboutée de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 décembre 2024, la société IESTL demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 20 janvier 2022 en ce qu’il a :

Sur les demandes relatives au bail des locaux situés [Adresse 19] à [Localité 21]

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 24.347,48 € a’ titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier accordé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1 € au titre de la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

Sur les demandes relatives au bail des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 21]

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 26.306,79 € a’ titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er février 2021, échéance dumois de février 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier accordé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1 € au titre de la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

Sur les demandes relatives au bail des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 21]

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 96.391,28 € a’ titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 23 mars 2018 sont réunies le 24 avril 2018 ;

dit qu’a' défaut de paiement selon les termes de l’échéancier accordé, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société IESTL devra alors quitter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 21],

dit qu’à défaut de départ volontaire, la société IESTL pourra être expulsée à la requête de la société Elogie-Siemp, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

dit qu’à défaut de paiement selon les termes de l’échéancier accordé, la société IESTL devra payer à la société Elogie-Siemp, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1 € au titre de la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuite, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

Sur les demandes de la société IESTL

débouté la société IESTL de sa demande aux fins de voir dire non exigibles les loyers et charges réclamées aux termes des trois commandements de payer du 23 mars 2018,

débouté la société IESTL de sa demande de condamnation de la société Elogie-Siemp au paiement de 300.000 € de dommages et intérêts en raison de la baisse de son chiffre d’affaires,

débouté la société I.E.S.T.L. de sa demande de condamnation de la société Elogie-Siemp au paiement de 130.972 € de dommages et intérêts en raison de l’engagement de frais supplémentaires de communication,

Sur les autres demandes

condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les frais de la médiation judiciaire confiée à Mme [F] [E] seront répartis à part égale entre les parties,

condamné la société IESTL aux dépens de l’instance,

débouté la société IESTL de ses demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau :

constater le paiement intégral de ses loyers par la société Elogie-Siemp pour le local situé [Adresse 5],

constater le paiement intégral de ses loyers par la société Elogie-Siemp pour le local situé [Adresse 16],

constater que les locaux donnés à bail par la société Elogie-Siemp à la société IESTL ont été rendus impropres à leur utilisation en raison notamment de l’absence d’étanchéité des locaux donnés à bail, d’une insécurité permanente et d’une absence totale d’entretien et de réaction du bailleur,

En conséquence,

juger que la société IESTL est victime d’un trouble de jouissance des locaux qui lui ont été donnés à bail par la société Elogie-Siemp les rendant impropre à leur utilisation,

En conséquence,

débouter la société Elogie-Siemp de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la société Elogie-Siemp à payer à la société IESTL la somme de 300.000 € de dommages-intérêts en raison du préjudice subi du fait de la baisse de son chiffre d’affaires consécutivement aux troubles de jouissance des locaux donnés à bail ;

condamner la société Elogie-Siemp à payer à la société IESTL la somme de 130.972 € de dommages-intérêts en raison du préjudice subi consécutivement aux troubles de jouissance des locaux donnés à bail ayant nécessité l’engagement de frais supplémentaires de communications pour pallier la baisse de son chiffre d’affaires;

ordonner la compensation entre le solde de la dette locative éventuelle de la société IESTL vis-à vis de la société Elogie-Siemp avec l’indemnisation du préjudice subi par la société IESTL consécutivement aux troubles de jouissance ;

En tout état de cause,

condamner la société Elogie-Siemp au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Elogie-Siemp aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

La société IESTL fait valoir :

Sur les troubles anormaux du voisinage et l’exception d’inexécution,

— qu’en matière de contrat synallagmatique, l’exception d’inexécution, règle jurisprudentielle désormais consacrée à l’article 1219 du code civil, permet à une partie de refuser d’exécuter sa prestation tant que l’autre partie n’exécute pas la sienne ;

— que l’obligatin de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés ;

— que par ailleurs, 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage’ ;

— que la société IESTL a subi de nombreux troubles de jouissance pouvant s’apparenter à des troubles anormaux du voisinage :

— dégâts des eaux divers et variés dans plusieurs salles depuis le mois d’avril 2014,

— utilisation du réseau électrique de la société IESTL par la société Elogie-Siemp pour la réalisation de travaux dans une salle non donnée à bail à la société IESTL,

— engorgements et refoulements des canalisations d’eaux usées,

— dysfonctionnement du chauffage,

— insécurité dans le [Adresse 23] en lien avec le défaut d’éclairage, le défaut de surveillance et le défaut d’entretien du square,

— bruit dans les locaux à la suite de travaux réalisés à la demande de la société Elogie-Siemp,

— que les manquements de la société Elogie-Siemp à ses obligations contractuelles ont été à l’origine d’une baisse des adhérents de la société Elogie-Siemp et donc d’une baisse du chiffre d’affaires de celle-ci ;

— que les désordres dont fait état la société IESTL entrent dans le champ des grosses réparations qui incombent au bailleur ;

Sur les préjudices et les demandes reconventionnelles de l’IESTL,

— que les troubles de jouissance subis par la société IESTL entre 2014 et 2017 ont eu pour conséquence une forte baisse du chiffre d’affaires et des résultats de la société en 2015 ; que l’image de la société IESTL a été fortement dégradée par l’insécurité et l’insalubrité de l’environnement ainsi que par l’état des salles de cours ce qui a réduit le recrutement de nouveaux élèves par le bouche à oreille et obligé la société IESTL, à compter de 2015, à augmenter ses dépenses de communication.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 janvier 2025, la société Elogie-Siemp demande à la cour de :

recevoir la société Elogie-Siemp en ses conclusions et demandes et l’y déclarer bien fondée,

rejeter l’appel interjeté par la société IESTL,

débouter la société IESTL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 16] à [Localité 21] :

A titre principal :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 23 mars 2018 sont réunies le 24 avril 2018 ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé rétroactivement des délais jusqu’au 10 octobre 2018 à la société IESTL et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais ;

statuant à nouveau, constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant la société Elogie-Siemp à la société IESTL, à compter du 24 avril 2018 ;

A titre subsidiaire,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Elogie-Siemp de sa demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion ;

statuant à nouveau, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la société Elogie-Siemp à la société IESTL en date du 23 mai 2012 portant sur les locaux les locaux sis [Adresse 18] ;

En tout état de cause,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 24.347,48 €, représentant l’arriéré des loyers et des charges concernant les lieux sis [Adresse 17] arrêté au premier trimestre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ancien article 1154 du code civil, encore applicable à la présente espèce ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à la société IESTL des délais de paiement, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais et dit qu’elle pourra s’acquitter de la somme susvisée par 23 versements mensuels de 1.000 €, en plus du loyer et des charges courants ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1€ au titre de la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuites ;

Statuant à nouveau :

condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 45.004,46 €, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, concernant les lieux sis [Adresse 17], outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ancien article 1154 du code civil, encore applicable à la présente espèce ;

condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp une somme égale à 50% d’une trimestrialité de loyer à titre d’indemnité couvrant les frais non récupérables de poursuite, et ce pour chaque local commercial ;

ordonner l’expulsion de la société IESTL, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux sis [Adresse 17], avec l’assistance d’un serrurier, de la force publique et du commissaire de Police si besoin est, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la société Elogie-Siemp, aux frais, risques et périls de la société IESTL, et ce conformément aux dispositions combinées des articles L 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp une indemnité mensuelle d’occupation égale à la valeur du loyer en cours à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clés,

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 21] :

A titre principal :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 23 mars 2018 sont réunies le 24 avril 2018 ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé rétroactivement des délais jusqu’au 4 décembre 2018 à la société IESTL et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais ;

statuant à nouveau, constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant la société Elogie-Siemp à la société IESTL, à compter du 24 avril 2018 ;

A titre subsidiaire,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Elogie-Siemp de sa demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion ;

statuant à nouveau, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la société Elogie-Siemp à la société IESTL en date du 23 février 2016 portant sur les locaux les locaux sis [Adresse 8] ;

En tout état de cause,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 26.306,79 €, représentant l’arriéré des loyers et des charges concernant les lieux sis [Adresse 7] arrêté au mois de février 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ancien article 1154 du code civil, encore applicable à la présente espèce ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à la société IESTL des délais de paiement, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais et dit qu’elle pourra s’acquitter de la somme susvisée par 23 versements mensuels de 1.000 €, en plus du loyer et des charges courants ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1€ au titre de la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuites ;

Statuant à nouveau :

condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 38.461,61 €, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, concernant les lieux sis [Adresse 7], outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ancien article 1154 du code civil, encore applicable à la présente espèce

condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp une somme égale à 50% d’une trimestrialité de loyer à titre d’indemnité couvrant les frais non récupérables de poursuite, et ce pour chaque local commercial ;

ordonner l’expulsion de la société IESTL, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux sis [Adresse 7], avec l’assistance d’un serrurier, de la force publique et du commissaire de Police si besoin est, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la société Elogie-Siemp, aux frais, risques et périls de la société IESTL, et ce conformément aux dispositions combinées des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp une indemnité mensuelle d’occupation égale à la valeur du loyer en cours à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clés ;

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 21] :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 96.391,28 €, représentant l’arriéré des loyers et des charges concernant les lieux sis [Adresse 3] arrêté au premier trimestre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ancien article 1154 du code civil, encore applicable à la présente espèce ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé à la société IESTL des délais de paiement, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais et dit qu’elle pourra s’acquitter de la somme susvisée par 23 versements mensuels de 4.000 €, en plus du loyer et des charges courants ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 1€ au titre de la clause pénale relative aux frais non récupérables de poursuites ;

Statuant à nouveau :

condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 115.036,36 €, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, concernant les lieux sis [Adresse 3], outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ancien article 1154 du code civil, encore applicable à la présente espèce

condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp une somme égale à 50% d’une trimestrialité de loyer à titre d’indemnité couvrant les frais non récupérables de poursuite, et ce pour chaque local commercial ;

En tout état de cause, sur l’article 700 du code de procédure civil et les dépens

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IESTL au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens ;

condamner la société IESTL à verser à la société Elogie-Siemp la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel ;

condamner la société IESTL aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selas LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Elogie-Siemp fait valoir :

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 16] à [Localité 21]

— qu’au 30 janvier 2025, la dette locative de la société IESTL s’élève à 2.234,39 euros ; que la société IESTL ne procède à des règlements que pour les besoins de la cause, quelques semaines avant les audiences de clôture ou de plaidoiries ;

— que la société IESTL est de mauvaise foi dans l’exécution de son obligation de paiement de sorte qu’il ne doit pas lui être accordé de délais de paiement et qu’il doit être prononcé, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 21]

— qu’au 30 janvier 2025, la dette locative de la société IESTL s’élève à 26.360,96 euros ;

— que la société IESTL a démontré sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations en prenant soin de ne régler aucun loyer à compter du 4 décembre 2018, date à laquelle son compte locataire avait cessé d’être débiteur ; que la société IESTL n’a pas non plus réglé une seule des échéances fixées par le tribunal aux termes du jugement déféré ;

— qu’il ne doit donc pas lui être accordé de délais de paiement et qu’il doit être prononcé, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;

Sur les demandes concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 21]

— que la société IESTL a rendu les clés du local et libéré les lieux le 15 juillet 2022 ;

— qu’elle reste redevable d’un important arriéré locatif de 115.036,36 euros ;

Sur le rejet de l’exception d’inexécution invoquée par la société IESTL pour échapper au paiement de ses loyers

— que la société IESTL n’a pas cessé d’utiliser les locaux loués et n’a jamais été dans l’incapacité d’exercer son activité ; qu’elle n’est donc pas fondée à alléguer une impossibilité totale d’exploitation l’ayant conduite à suspendre le paiement de ses loyers;

— que la société IESTL n’a revendiqué aucun trouble de jouissance dans le local situé [Adresse 2] à [Localité 21] ;

Sur l’absence de trouble de jouissance du fait de la société Elogie-Siemp

— qu’en vertu de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent pas voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucune droit sur la chose louée ;

— qu’en vertu du bail, le bailleur n’est tenu que des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ;

— que les fuites d’eau alléguées au [Adresse 16] à [Localité 21] ont depuis longtemps été réparées ; que la société Elogie-Siemp n’est pas à l’origine desdites fuites et qu’elle a agi avec dilligence pour y remédier ;

— que l’éventuelle surconsommation d’électricité pour un montant de 500 euros ne caractérise pas l’existence d’un trouble de jouissance des lieux loués ;

— que la fuite du mois de juillet 2017 dans le local situé [Adresse 6] à [Localité 21] provient de la toiture terrasse du jardin de la crèche ; qu’il ne saurait être reproché à la société Elogie-Siemp un trouble de la jouissance alors que la fuite d’eau alléguée a pour origine la crèche située au dessus des locaux loués ; que la société Elogie-Siemp s’est investie dans la réparation de cette fuite alors que cela ne relevait pas de sa responsabilité ; qu’aucune fuite ne demeure dans le local ;

— que la société IESTL fait une mauvaise utilisation des canalisations des locaux loués, à l’origine des engorgements des réseaux d’évacuation ; que la société Elogie-Siemp a néanmoins fait procéder à des opérations de désengorgement, curage et nettoyage des canalisations ;

— qu’il n’appartient pas à la société Elogie-Siemp de faire régner la sécurité et la propreté dans le [Adresse 23] qui est un espace public ;

— que les attestations produites aux débats ne suffisent pas à démontrer l’existence d’un dysfonctionnement de l’installation de chauffage et d’une nuisance sonore imputable au bailleur ;

— que la fuite d’eau du mois d’octobre 2024 proviendrait des locaux de la crèche qui appartiennent à la Ville de [Localité 20] ;

Sur l’absence de préjudice subi par la société IESTL en lien avec un prétendu manquement de la société Elogie-Siemp

— que la société IESTL se contredit en invoquant d’une part qu’elle aurait subi une perte de chiffre d’affaires et d’autre part qu’elle était dans l’impossibilité absolue d’exploiter les fonds dans les locaux loués ;

— que le lien de causalité entre le prétendu trouble de jouissance subi par la société IESTL et le préjudice allégué n’est pas démontré ; qu’en effet le prétendu trouble de jouissance subi par la société IESTL n’a pas eu d’incidence sur le chiffre d’affaires réalisé ;

— que la société IESTL ne justifie pas du quantum de sa demande au titre de la perte de son chiffre d’affaires ;

— que le lien de causalité entre l’augmentation des frais de communication et le prétendu trouble de jouissance subi par la société IESTL n’est pas démontré.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

A titre liminaire, la cour observe que la société IESTL invoque l’exception d’inexécution de façon indifférenciée pour les trois baux alors que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’à propos des obligations nées d’un même contrat. La société IESTL ne saurait être dispensée du paiement des loyers et charges dus en vertu d’un bail au titre du manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués à l’occasion de l’exécution d’un des deux autres baux, étant relevé qu’il n’est ni soutenu ni prouvé que l’impossibilité alléguée par la société IESTL de jouir d’une de ses salles de cour l’empêchait d’exploiter son fonds dans son ensemble.

Par ailleurs, la cour observe que la société IESTL, qui se borne à demander le rejet des demandes de la société IESTL sans solliciter la suspension des loyers pour des périodes particulières, oppose l’exception d’inexécution pour être déclargée des sommes réclamées par la société Elogie-Siemp dans le cadre de l’instance d’appel. Elle demande donc à être dispensée des loyers et charges qu’elle n’a pas payés à ce jour sans établir de correspondance avec les périodes pour lesquelles elle soutient avoir subi des troubles de jouissance.

1- Sur les demandes de la société Elogie-Siemp relatives au bail du 23 mai 2012 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 21]

1-2 Sur l’exception d’inexécution et les troubles anormaux du voisinage invoqués par la société IESTL

Les dispositions de l’actuel article 1219 du code civil ne sont pas applicables en l’espèce, compte tenu de la date du bail.

Néanmoins, sous l’empire des dispositions du code civil antérieures à celles issues de de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il est constant que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui invoque l’exception d’inexécution, au motif que son cocontractant n’a pas, ou a partiellement rempli son obligation, de démontrer cette inexécution. En outre, l’exception d’inexécution doit être proportionnée à la gravité du manquement commis par le cocontractant et le locataire doit être dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination contractuelle pour être autorisée à ne pas payer le loyer et les charges.

Par ailleurs, en application de l’article 1719 du code civil , le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Mais, l’article 1725 du code civil précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre aucun droit sur la chose louée.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de dégâts des eaux

Aucune pièce produite aux débats ne fait état de dégâts des eaux dans les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 21]. En effet, les pièces produites aux débats mentionnent des dégâts des eaux dans les autres locaux loués à la société IESTL ou sont trop imprécises pour déterminer les locaux concernés par les dégâts des eaux qu’elles évoquent, comme c’est le cas de bon nombre des attestations de témoins produites aux débats par la société IESTL.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de l’utilisation de son réseau électrique par une entreprise pour la réalisation de travaux commandés par la société Elogie-Siemp dans d’autres locaux que ceux loués à la société IESTL

Ce manquement ne concerne pas les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 21]. Il concerne les locaux situés [Adresse 15] d’après le courriel adressé le 31 août 2015 par la société IESTL à la société Elogie-Siemp.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré du refoulement et de l’engorgement des canalisations d’eaux usées

Les pièces produites aux débats n’établissent pas que les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 21] ont souffert de désordres liés au refoulement et à l’engorgement des canalisations d’eaux usées.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de l’insécurité dans le [Adresse 23] en lien avec la présence de 'bandes', du défaut d’entretien, de surveillance et d’éclairage de ce square et les troubles anormaux du voisinage à raison de l’insécurité régnant dans ledit square

Aucune pièce produite aux débats n’établit que le square Dunois est la propriété de la société Elogie-Siemp, qui soutient qu’il s’agit d’un espace public, ou relève d’une copropriété à laquelle appartiendrait la société Elogie-Siemp. Ainsi et comme l’a retenu le premier juge, il n’est pas établi que la société Elogie-Siemp soit redevable à l’égard de la société IESTL d’une obligation d’assurer la sécurité et l’entretien de ce square.

L’obligation pour la société Elogie-Siemp de garantir la jouissance paisible des locaux loués à sa locataire ne comporte pas l’obligation d’assurer la sécurité des alentours des locaux et de mettre fin à la présence de tiers indésirables dans le square.

La théorie des troubles anormaux du voisinage ne trouve pas à s’appliquer dans la relation entre la société IESTL et la société Elogie-Siemp, étant en outre rappelé qu’il n’est pas apporté la preuve de la propriété de la société IESTL sur le square Dunois.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré des nuisances sonores imputables aux travaux realisés par la société IESTL pendant 2 ans

Une seule pièce produite aux débats mentionne les nuisances sonores invoquées par la société IESTL. Il s’agit de l’attestation d’un voisin de la société IESTL, en date du 16 avril 2020, qui évoque le 'bruit infernal (marteau-piqueur, etc.) des travaux commandités par Elogie-Siemp’ depuis deux ans.

Sans mesure du bruit, sans précision sur la fréquence et la durée de ce bruit et sans précision sur les travaux évoqués par le témoin, cette unique attestation est insuffisante à apporter la preuve de nuisances sonores imputables à la société Elogie-Siemp et caractérisant un manquement de cette dernière à ses obigations contractuelles.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de factures de loyers et charges incompréhensibles

Comme l’a justement retenu le tribunal, la société IESTL n’articule aucune explication à l’appui de son affirmation selon laquelles les factures de loyer et de charges émises par la société Elogie-Siemp seraient 'incompréhensibles'.

Les avis d’échéance que la société IESTL produit aux débats sont au contraire parfaitement compréhensibles. Par ailleurs, cet éventuel manquement ne serait pas d’une gravité suffisante pour exonérer la locataire du paiement des loyers et charges, même combiné aux autres manquements allégués par la société IESTL.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré d’un dysfonctionnement du chauffage

Ce manquement est évoqué dans une seule pièce produite aux débats. Il s’agit de l’attestation d’une ancienne employée de la société IESTL qui évoque la mauvaise isolation de la salle 1 située [Adresse 15].

Les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 21] ne sont donc pas concernés par ce manquement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à raison que le tribunal a écarté l’exception d’inexécution concernant le bail du 23 mai 2012 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Paris 13ème.

1-2 Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation,

C’est par des moyens pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 23 mars 2018 étaient réunies au 24 avril 2018.

La société IESTL n’a pas respecté les délais de paiement que lui avait accordé le tribunal et a remis les clés des locaux loués à la société Elogie-Siemp le 7 juillet 2022, ainsi que cela résulte d’un échange de courriels entre les parties produit aux débats, et non le 15 juillet 2022 comme indiqué par la société Elogie-Siemp dans ses conclusions.

Dans ces conditions, l’évolution du litige commande d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a accordé des délais de paiement à la société IESTL et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le temps des délais de paiement accordés et, statuant à nouveau, de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire de la société IESTL.

Par ailleurs, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

1-3 Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La société Elogie-Siemp produit un relevé du compte locataire de la société IESTL arrêté au 17 août 2022 dont il ressort que la société IESTL est redevable envers la société Elogie-Siemp de la somme de 115.036,36 euros.

Ce compte inclut l’échéance du 3ème trimestre 2022 dans son intégralité alors que la société IESTL a remis les clés des locaux loués à la société Elogie-Siemp le 7 juillet 2022 de sorte qu’elle n’est redevable d’une indemnité d’occupation que jusqu’au 7 juillet 2022.

Dans ces conditions, il convient de déduire la somme de 6.904,71 euros des sommes dues par la société IESTL, correspondant à l’indemnité d’occupation imputée à tort à la société IESTL pour la période postérieure au 8 juillet 2022 inclus.

En conséquence, sans preuve d’autres paiements effectués par la société IESTL que ceux indiqués dans le compte locataire produit aux débats et sans contestation du compte locataire par la société Elogie-Siemp, il apparait que la société IESTL est redevable envers la société Elogie-Siemp de la somme de 108.131,65 euros (= 115.036,36 euros – 6.904,71 euros).

Dans ces conditions, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 96.391,28 eurosà titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse outre les intérêts aux taux légal à compter du jugement et, statuant à nouveau, de condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 108.131,65 euros, à titre d’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 17 août 2022, incluant le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 1.803,87 euros porté sur le compte locataire par la société Elogie-Siemp.

Conformément à la demande de la société Elogie-Siemp, cette somme portera intérêts aux taux légal à compter de la présente décision et il sera ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

1-4 Sur la clause pénale

C’est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a ramené la demande de la société Elogie-Siemp tendant à la condamnation de la société IESTL à lui verser une somme égale à 50 % d’une trimestrialité de loyer à titre d’indemnité couvrant les frais non récupérables de poursuite à un euros.

2- Sur les demandes de la société Elogie-Siemp relatives au bail du 19 mars 2013 portant sur les locaux situés [Adresse 16] à [Localité 21]

2-1 Sur l’exception d’inexécution et les troubles du voisinage invoquées par la société IESTL

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de dégâts des eaux, de refoulement et d’engorgement des canalisations d’eaux usées

Il ressort des pièces produites aux débats les éléments suivants.

Par courriel du 30 avril 2014, la société IESTL s’est plainte d’une inondation à l’intérieur de ses locaux situés [Adresse 15] à [Localité 21]. Cette inondation est établie par les échanges de courriels entre les parties. Elle a donné lieu à l’intervention d’un plombier à l’initiative de la locataire le 3 mai 2014 et à l’intervention d’une société de maintenance à l’initiative de la bailleresse le même jour.

Par courriel du 3 mai 2015, la société IESTL s’est plainte d’une inondation à l’extérieur des locaux loués situés [Adresse 15] à [Localité 21]. L’existence de cette inondation n’est corroborée par aucune autre pièce et n’est donc pas suffisamment établie. Même à la considérer établie, sans preuve qu’elle ait entraîné un dégât des eaux à l’intérieur des locaux, cette inondation à l’extérieur des locaux loués ne constituerait pas un trouble apporté à la jouissance des locaux loués empêchant la société IESTL d’y poursuivre son activité.

Le 14 novembre 2016, la société Elogie-Siemp a fait intervenir la société ISS dans les locaux situés [Adresse 15] pour une prestation de dégorgement des canalisations.

La société Elogie-Siemp a déclaré à son assureur un dégât des eaux survenus dans les locaux situés [Adresse 15] le 24 mars 2017. L’ampleur de ce dégât des eaux n’est pas connue.

Le 2 mai 2017, la société Elogie-Siemp a fait intervenir la société ISS dans les locaux situés [Adresse 15] pour une prestation de dégorgement des canalisations.

Les photos produites par la société IESTL en pièce n° 8 ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les locaux affectés par l’inondation ainsi photographiée.

Le 25 octobre 2017, la société Elogie-Siemp a fait intervenir la société CIG pour une prestation de dégorgement de plusieurs antennes, curage d’une branchement suspendu, passage d’une caméra et réparation d’une fonte fissurée au [Adresse 1].

En outre, un ancien élève de la société IESTL atteste avoir été témoin de plusieurs inondations dans la salle de cours se situant [Adresse 15] à [Localité 22] de septembre 2015 à mai 2017. Un ancien professeur de la société IESTL, d’octobre 2013 à mai 2014 fait état de désagréments dans les locaux situés [Adresse 15] (refoulement d’odeurs, refoulement d’eau, impossibilité d’utiliser les toilettes, inondation dans la salle 2). L’ancienne assistante de direction de la société IESTL de septembre 2014 à septembre 2020, Mme [Z], confirme, dans les locaux situés [Adresse 16], une mauvaise évacuation des eaux avec des dégorgements réguliers au niveau des toilettes et une salle de formation régulièrement inondée. Aucune de ces attestations n’évoque de sinistre précis.

Les attestations des autres témoins sont trop imprécises pour que les faits relatés puissent être rattachés aux locaux situés [Adresse 16] à [Localité 21] .

S’il ressort de ces éléments que les locaux situés [Adresse 16] à Paris 13ème ont été affectés, à plusieurs reprises, par des dégats des eaux, des engorgements et refoulements des canalisations d’eaux usées, c’est à raison que le tribunal a considéré que faute pour la société IESTL de démontrer l’ampleur, la fréquence et la durée de chacun de ces désordres, il n’était pas établi que la société IESTL avait été dans l’impossibilité d’user des locaux loués, composés de plusieurs salles, pour y donner des cours de sorte qu’elle était malfondée à opposer l’exception d’inexécution du bail.

Par ailleurs, il n’est démontré aucun désordre après 2020 alors que la société IESTL oppose l’exception d’inexécution du bail pour être déchargée du paiement des loyers et charges restant dus, soit s’agissant des locaux situés [Adresse 16] de la somme de 2.234,39 euros correspondant à une partie de l’échéance du 1er trimestre 2025.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de l’utilisation de son réseau électrique par une entreprise pour la réalisation de travaux commandés par la société Elogie-Siemp dans d’autres locaux que ceux loués à la société IESTL

Les pièces produites aux débats, une photographie d’un outil branché à une prise électrique et les photographies de deux factures EDF d’une qualité médiocre qui en empêche un examen attentif, sont insuffisants à établir d’une part que l’outil a été branché par une entreprise venue réaliser des travaux dans l’immeuble pour la société Elogie-Siemp et d’autre part que ce branchement a entraîné une surconsommation d’électricité de 500 euros.

Au demeurant, le fait que les 7 et 8 juillet 2015, une entreprise mandatée par la société Elogie-Siemp se serait branchée sur le compteur de la société IESTL n’est pas suffisamment grave pour suspendre le paiement des loyers et des charges et la décharger du paiement d’une partie du loyer et des charges du 1er trimestre 2025, même combiné aux autres troubles de jouissance invoqués par la société IESTL.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de l’insécurité dans le [Adresse 23] en lien avec la présence de 'bandes', du défaut d’entretien, de surveillance et d’éclairage de ce square et les troubles anormaux du voisinage à raison de l’insécurité régnant dans ledit square

Ce moyen n’est pas spécifique aux locaux situés [Adresse 16] à [Localité 21]. La cour renvoie aux motifs indiqués dans le paragraphe 1-1.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré des nuisances sonores imputables aux travaux realisés par la société IESTL pendant 2 ans

Ce moyen n’est pas spécifique aux locaux situés [Adresse 16] à [Localité 21]. La cour renvoie aux motifs indiqués dans le paragraphe 1-1.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de factures de loyers et charges incompréhensibles

Ce moyen n’est pas spécifique aux locaux situés [Adresse 16] à [Localité 21]. La cour renvoie aux motifs indiqués dans le paragraphe 1-1.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré d’un dysfonctionnement du chauffage

L’attestation de l’ancienne assistante de direction de la société IESTL qui indique que la salle 1 située [Adresse 15] était mal isolée est insuffisante à apporter la preuve d’un manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués de ce fait.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à raison que le tribunal a écarté l’exception d’inexécution concernant le bail du 19 mars 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 16] à Paris 13ème.

2-2 Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire,

C’est par des moyens pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 23 mars 2018 étaient réunies au 24 avril 2018.

C’est également par une juste appréciation des faits que le tribunal a accordé des délais de paiement rétroactifs à la société IESTL et constaté que la clause résolutoire était réputée ne jamais avoir joué.

2-3 Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La société Elogie-Siemp produit un relevé de compte locataire arrêté au 17 janvier 2025. Il en ressort que la société IESTL reste redevable envers la société Elogie-Siemp de la somme de 2.234,39 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

Sans contestation de ce compte par la société IESTL et sans preuve d’autres paiements effectués par la société IESTL que ceux indiqués par la société Elogie-Siemp dans ledit compte, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 24.347,48 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse outre les intérêts au taux légal à compter du jugement et, statuant à nouveau, de condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.234,39 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, il est fait droit à la demande de la société Elogie-Siemp de capitalisation des intérêts.

2-4 Sur la demande de résiliation du bail

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l’article 1741 du code civil, le bail se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il appartient au juge d’apprécier si les manquements contractuels invoqués à l’appui de la demande de résiliation du bail sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation sollicitée.

En l’espèce, la modicité de l’arriéré locatif de la société IESTL qui correspond, au 17 janvier 2025, à une partie de l’échéance du 1er trimestre 2025, étant rappelé que le loyer est payable trimestriellement à terme à échoir, n’est pas suffisament grave pour entrainer la résiliation judiciaire du bail, peu important que la société IESTL n’ait pas payé sa dette au titre du bail du 23 mai 2012 portant sur les locaux situés [Adresse 2] et qu’elle n’ait pas consenti autant d’efforts pour apurer l’arriéré locatif concernant le bail du 23 février 2016 portant sur les locaux situés [Adresse 6].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Elogie-Siemp de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion.

2-5 Sur la clause pénale

C’est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a ramené la demande de la société Elogie-Siemp tendant à la condamnation de la société IESTL à lui verser une somme égale à 50 % d’une trimestrialité de loyer à titre d’indemnité couvrant les frais non récupérables de poursuite à un euros.

3- Sur les demandes de la société Elogie-Siemp relatives au bail du 23 février 2016 portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 21]

3-1 Sur l’exception d’inexécution et les troubles anormaux du voisinage

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de dégâts des eaux, de refoulement et d’engorgement des canalisations d’eaux usées

Il ressort des pièces produites aux débats les éléments suivants.

Les locaux situés [Adresse 6] ont été affectés par une inondation ( présence d’eau dans une partie des locaux d’une fine épaisseur) le 9 juillet 2017 ainsi que cela résulte des photographies jointes au courriel adressé le 10 juillet 2017 par la société IESTL à la société Elogie-Siemp et du procès-verbal de constatations de l’expert mandaté par la MAAF, assureur de la société IESTL. La durée de l’inondation n’est pas connue.

Des fuites d’eau devant les locaux situés [Adresse 6] ont été observées au mois d’octobre 2017, venant de l’étage supérieur. La société Elogie-Siemp a été alertée par couriel du 3 octobre 2017 de ces fuites qui n’étaient pas réparées le 11 octobre 2017. Toutefois, il n’est pas établi que ces fuites aient occasionné des désordres à l’intérieur des locaux loués et aient empêché la société IESTL de dispenser des cours à l’intérieur des locaux loués.

Le courriel du 21 novembre 2017 ne fait pas état d’un désordre dans les locaux loués par la société IESTL, il évoque de manière générale les problèmes d’engorgement des canalisations. Les toilettes bouchées auxquelles il est fait référence dans ce courriel sont celles d’un voisin de la société IESTL.

La société Elogie-Siemp a fait intervenir la société CIG pour les prestations de curage des canalisations horizontales, de nettoyage des pieds de colonnes et d’inspection télévisée des canalisations les 29 novembre 2017 et 9 décembre 2017.

Mme [Z] évoque une inondation importante dans les locaux situés [Adresse 6] sans la dater. Il doit être considéré que cette inondation n’est pas distincte de celle du mois de juillet 2017.

Mme [Y] évoque des chutes d’eau, en 2016, devant la salle 3 qui, au regard de la lettre de l’avocat de la société IESTL du 2 octobre 2017, se trouve dans les locaux situés [Adresse 6]. Mais il n’est pas établi que ces chutes d’eau qui surviennent devant les locaux loués et non dans les locaux loués aient empêché le déroulement des cours dans les locaux loués.

Les locaux situés [Adresse 6] ont été affectés par un nouveau dégât des eaux en novembre 2024. Ce dégât des eaux est établi par les échanges de courriels entre les parties et par les procès-verbaux de constat d’huissier établis à la demande de la société IESTL. Le procès-verbal du 18 octobre 2024 établit l’existence de désordres à l’extérieur des locaux loués, devant les locaux loués. Ces désordres n’ont pas rendu les locaux loués impropres à leur usage dès lors qu’ils n’empêchaient pas l’entrée dans les locaux loués. En revanche, le procès-verbal du 27 novembre 2024 établit l’existence d’une flaque d’eau dans les locaux loués, épaisse de plusieurs centimètres par endroit, qui recouvre un tiers de la salle de cours et de la chute de plusieurs dalles du faux plafond abîmées par l’eau. Toutefois, il résulte du mail de la société IESTL du 31 octobre 2024 que ces fuites proviennent d’un tiers identifié, à savoir la Ville de [Localité 20], propriétaire de la crèche au dessus des locaux loués. Or, il convient de rappeler que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble de fait que des tiers apportent à sa jouissance.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, en l’absence de preuve de l’ampleur, la fréquence et la durée de certains désordres (refoulement et engorgements des canalisations et inondation du mois de juillet 2017), ce qui ne démontre pas que la société IESTL a été dans l’impossibilité d’user des locaux loués à la suite de ces désordres et que les locaux étaient impropres à leur usage, et dès lors que les infiltrations d’eau du mois de novembre 2024 résulte du fait d’un tiers, il convient d’écarter l’exception d’inexécution concernant le bail des locaux situés [Adresse 6] invoquée par la société IESTL et tirée de l’existence de dégâts des eaux, de refoulement et d’engorgement des canalisations d’eaux usées.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de l’utilisation de son réseau électrique par une entreprise pour la réalisation de travaux commandés par la société Elogie-Siemp dans d’autres locaux que ceux loués à la société IESTL

Ce manquement ne concerne pas les locaux loués situé [Adresse 6] à [Localité 21].

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de l’insécurité dans le square Dunois en lien avec la présence de 'bandes', du défaut d’entretien, de surveillance et d’éclairage de ce square et les troubles anormaux du voisinage à raison de l’insécurité régnant dans ledit square

Ce moyen n’est pas spécifique aux locaux situés [Adresse 6] à [Localité 21]. La cour renvoie aux motifs indiqués dans le paragraphe 1-1.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré des nuisances sonores imputables aux travaux realisés par la société IESTL pendant 2 ans

Ce moyen n’est pas spécifique aux locaux situés [Adresse 6] à [Localité 21]. La cour renvoie aux motifs indiqués dans le paragraphe 1-1.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré de factures de loyers et charges incompréhensibles

Ce moyen n’est pas spécifique aux locaux situés20 [Adresse 23] à [Localité 21]. La cour renvoie aux motifs indiqués dans le paragraphe 1-1.

Sur le manquement de la société Elogie-Siemp à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués tiré d’un dysfonctionnement du chauffage

Ce manquement ne concerne pas les locaux loués situé [Adresse 6] à [Localité 21].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à raison que le tribunal a écarté l’exception d’inexécution concernant le bail du 19 mars 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 6] à Paris 13ème.

3-2 Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire,

C’est par des moyens pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 23 mars 2018 étaient réunies au 24 avril 2018.

C’est également par une juste appréciation des faits que le tribunal a accordé des délais de paiement rétroactifs à la société IESTL et constaté que la clause résolutoire était réputée ne jamais avoir joué.

3-3 Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La société Elogie-Siemp produit un relevé de compte locataire arrêté au 17 janvier 2025. Il en ressort que la société IESTL reste redevable envers la société Elogie-Siemp de la somme de 26.360,96 euros, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sans contestation de ce compte par la société IESTL et sans preuve d’autres paiements effectués par la société IESTL que ceux indiqués par la société Elogie-Siemp dans ledit compte, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 26.306,79 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse outre les intérêts au taux légal à compter du jugement et, statuant à nouveau, de condamner la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 26.360,96 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sans délais de paiement faute pour la société IESTL d’avoir respecté ceux que lui avaient accordés le tribunal.

Par ailleurs, il est fait droit à la demande de la société Elogie-Siemp de capitalisation des intérêts.

3-4 Sur la demande de résiliation du bail

La dette locative de la société IESTL n’a pas diminué.

L’examen du compte de la locataire produit aux débats par la société Elogie-Siemp montre que la société IESTL n’a effectué aucun paiement entre le 9 décembre 2020, date d’encaissement d’un chèque de 1.045,18 euros et le 22 août 2023, date d’un virement de 4.000 euros. Elle n’a pas respecté les délais de paiement que lui avait accordé le tribunal dans le jugement querellé.

L’irrégularité des paiements de la société IESTL et le montant de sa dette locative, qui correspond à plus de 22 mois de loyers et charges, sont suffisaments graves pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Elogie-Siemp de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la société IESTL et, statuant à nouveau, de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion de la société IESTL selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de condamner la société Elogie-Siemp au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges et taxes qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

3-5 Sur la clause pénale

C’est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a ramené la demande de la société Elogie-Siemp tendant à la condamnation de la société IESTL à lui verser une somme égale à 50 % d’une trimestrialité de loyer à titre d’indemnité couvrant les frais non récupérables de poursuite à un euros.

4- Sur les demandes de dommages et intérêts formées par la société IESTL

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangères qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il n’est pas démontré de lien de causalité entre les préjudices allégués par la société IESTL et les fautes de la société Elogie-Siemp.

En premier lieu, il convient de rappeler qu’il n’a pas été établi que la société société Elogie-Siemp était responsable du trouble de jouissance allégué par la société IESTL au titre de l’insécurité dans le square et du défaut d’entretien du square.

En second lieu, la société IESTL estime que la baisse de son chiffre d’affaires est la conséquence des troubles de jouissance qu’elle a subis et fait état d’une baisse de chiffre d’affaires en 2015-2016. Or, les troubles de jouissance postérieurs à 2016 ne peuvent pas être la cause de la baisse du chiffre d’affaires en 2015-2016. La concomittance entre la baisse du chiffre d’affaires en 2015-2016 et les quelques dégats des eaux, refoulements et engorgements des canalisations des eaux usées antérieurs à 2016, dont l’ampleur, la fréquence et la durée ne sont pas démontrées ne suffit pas à établir le lien de causalité entre les évènements alors que la baisse du chiffre d’affaires peut être la conséquence de plusieurs autres causes.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société IESTL de ses demandes de dommages et intérêts.

5- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société IESTL succombe en première instance et en appel.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société IESTL aux dépens de première instance et de condamner la société IESTL aux dépens de la procédure d’appel.

Il convient également de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que les frais de la médiation judiciaire seraient répartis à part égale entre les parties.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société IESTL à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 pour les frais exposés par elles à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Sur les demandes relatives au bail des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 21],

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 en ce qu’il a :

— condamné la société I.E.S.T.L. à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 96.391,28 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— accordé à la société I.E.S.T.L. des délais de paiement,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le temps des délais de paiement consentis,

— dit qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier, la clause résolutoire serait réputée ne jamais avoir joué,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 en ses autres dispositions relatives au bail des locaux situés [Adresse 2] à Paris 13ème soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société I.E.S.T.L. à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 108.131,65 euros, à titre d’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 17 août 2022, incluant le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 1.803,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit qu’à compter de la présente décision, les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par la société IESTL,

Sur les demandes relatives au bail des locaux situés [Adresse 19] à [Localité 21]

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 en ce qu’il a condamné la société I.E.S.T.L. à payer à la société IESTL la somme de 24.347,48 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2021, échéance du 1er trimestre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et accordé des délais de paiement de cette somme,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 en ses autres dispositions relatives au bail des locaux situés [Adresse 10] à Paris 13ème soumises à la cour,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la société I.E.S.T.L. à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.234,39 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit qu’à compter de la présente décision, les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

Rejette la demande de délais de paiement de cette somme,

Sur les demandes relatives au bail des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 21]

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 en ce qu’il a :

— condamné la société I.E.S.T.L. à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 26.306,79 euros à titre d’arriéré de loyers et de charegs selon décompte arrêté au 1er février 2021, échéance du mois de février 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— accordé des délais de paiement de la somme de 26.306,79 euros,

— débouté la société Elogie-Siemp de ses demandes de résiliation judiciaire et d’expulsion de la société I.E.S.T.L.,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 en ses autres dispositions relatives au bail des locaux situés [Adresse 9] à Paris 13ème soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société I.E.S.T.L. à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 26.360,96 seuros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 17 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit qu’à compter de la présente décision, les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’ancien article 1154 du code civil,

Rejette la demande de délais de paiement de la société I.E.S.T.L. de cette somme,

Prononce la résiliation du bail conclu le 23 février 2016 entre la société Elogie-Siemp et la société I.E.S.T.L. portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 21],

Dit que la société I.E.S.T.L. devra quitter les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 21] dans les quinze jours de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut de départ volontaire, la société I.E.S.T.L. pourra être expulsée à la requête de la société Elogie-Siemp à l’expiration de ce délai, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutions,

Condamne la société I.E.S.T.L. à payer à la société Elogie-Siemp une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant égal au montant du dernier loyer, augmenté des charges et taxes qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,

Sur les demandes de la société I.E.S.T.L

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 en toutes ses dispositions relatives aux demandes de la société I.E.S.T.L. soumises à la cour,

Sur les autres demandes

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 en ses dispositions relatives aux dépens, aux frais de la médiation judiciaire et aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condame la société I.E.S.T.L. aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la Selas LGH & associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE