RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

(n° 130/2025, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/17763 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIOZ7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 juin 2022 – Tribunal de commerce de Paris (6ème chambre)- RG n° 2018022077

APPELANTE

S.A.R.L. SARL LES 3 UNS (enseigne LES TONTONS)

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 491 293 403

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Marc-Antoine Picquier, avocat au barreau de Paris, toque : K0068

INTIMÉE

S.A.R.L. RESTAURANT DYMA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 749 868 675

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mohamed El Accad, avocat au barreau de Paris, toque : W12

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de la chambre 5-3 et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté, la société dénommée SARL les 3 Uns (ci-après la SARL les 3 Uns) a donné en location-gérance à la société restaurant Dyma, en cours de formation, son fonds de commerce de 'traiteur, fabrication et vente de produits culinaires et alimentaires, à livrer, à emporter et à consommer sur place', situé [Adresse 2], pour une durée de 36 mois à compter du 9 février 2012, moyennant une redevance mensuelle HT de 4.700 euros et le remboursement du loyer et des charges dus au propriétaire du local en exécution du bail commercial.

Par acte sous seing privé du 1er mars 2013, intitulé 'protocole constatant la résiliation du contrat de location-gérance de fonds de commerce', la SARL les 3 Uns et la société restaurant Dyma sont convenues :

— de la résiliation anticipée du contrat de location-gérance à compter du 28 février 2013,

— de l’abandon par la SARL les 3 Uns de sa créance sur la société restaurant Dyma, d’un montant de 16.371,68 euros correspondant aux redevances, loyers et charges des mois de janvier 2013 et février 2013,

— du versement par la SARL les 3 Uns à la société restaurant Dyma d’une indemnité de résiliation de 30.000 euros, 'sous réserve de la remise effective des clés par le locataire-gérant à la SARL les 3 Uns dans un délai de 7 jours de la signature des présentes, soit au plus tard le 8 mars 2013, et du matériel en bon état', le versement de l’indemnité devant intervenir dans un délai de 3 mois à compter du 8 mars 2013, 'une fois les créances dues par le locataire-gérant à l’URSSAF, au trésor public au titre de la TVA et aux fournisseurs apurées'.

Par lettre recommandée du 15 février 2018, la société restaurant Dyma a mis en demeure la SARL les 3 Uns de lui régler l’indemnité de résiliation prévue par le protocole du 1er mars 2013.

Par acte du 26 février 2018, la société restaurant Dyma a fait assigner la SARL les 3 Uns en référé devant le président du tribunal de commerce de Paris, pour obtenir le paiement de l’indemnité de résiliation.

Par ordonnance du 13 mars 2018, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé l’affaire devant le tribunal pour qu’il soit statué au fond.

Par jugement du 30 juin 2022, le tribunal de commerce de Paris a :

débouté la SARL les 3 Uns de sa demande de sursis à statuer,

condamné la SARL les 3 Uns à payer à la société restaurant Dyma la somme de 30.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2018,

débouté la SARL les 3 Uns de ses demandes autres, plus amples ou contraires,

condamné la SARL les 3Uns à payer à la société restaurant Dyma la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné la SARL les 3Uns aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 152,47 € dont 25,20 € de TVA.

Par déclaration du 2 novembre 2023, la SARL les 3 Uns a interjeté appel de ce jugement en en critiquant tous les chefs du dispositif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 septembre 2024, la SARL les 3 Uns, appelante, demande à la cour de :

infirmer et réformer la décision rendue en ce qu’elle a :

débouté la SARL les 3 Uns de sa demande de sursis à statuer,

débouté la SARL les 3 Uns de sa demande tendant à la constatation de la caducité du protocole,

débouté la SARL les 3 Uns de sa demande tendant à faire constater que le protocole n’a pas été conclu et exécuté de bonne foi,

débouté la SARL les 3 Uns de sa demande tendant à faire juger que les dispositions du protocole sont réputées non écrites,

débouté, la SARL les 3 Uns de sa demande tendant à renvoyer les parties à la situation antérieure au protocole,

débouté la SARL les 3 Uns de ses demandes autres, plus amples ou contraires,

débouté la SARL les 3 Uns de sa demande de condamnation de la société restaurant Dyma au paiement de la somme de 4.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la SARL les 3 Uns de sa demande de condamnation de la SARL Restaurant Dyma aux dépens,

condamné la SARL les 3 Uns à payer à la société restaurant Dyma la somme de 30.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2018,

condamné la SARL les 3 Uns à payer à la société restaurant Dyma la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné la SARL les 3 Uns aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 152,47 euros dans 25,20 euros de TVA.

Et statuant à nouveau :

juger que le protocole conclu le 1er mars 2013 est nul,

juger que les conditions requises dans le protocole ne sont pas remplies pour le paiement de la somme réclamée par la société restaurant Dyma,

juger le protocole caduc,

En conséquence, et statuant de nouveau :

débouter la société restaurant Dyma de toutes ses demandes à venir ;

condamner la société restaurant Dyma à payer à la SARL les 3 Uns la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société restaurant Dyma aux dépens.

La SARL les 3 Uns fait valoir :

Sur la demande de radiation de l’appel formée par l’intimée,

— que l’article 522 du code de procédure civile, invoquée par la société restaurant Dyma pour demander la radiation de l’affaire du rôle de la cour, n’a aucun lien avec une telle demande ; que la demande de la société restaurant Dyma est donc mal fondée ;

— que par ailleurs, la SARL les 3 Uns a commencé à payer les sommes dues au titre du jugement querellé ; que sa situation financière est précaire ;

Sur le caractère déséquilibré du protocole conclu,

— qu’en application des articles 1169 et 2044 du code civil, le protocole est nul en raison du caractère dérisoire des concessions consenties par la société restaurant Dyma, qui se limitent à la libération des locaux, alors que la SARL les 3 Uns a renoncé à réclamer les loyers impayés, soit la somme de 16.371,68 euros, et a accepté de payer une indemnité de résiliation de 30.000 euros ;

— qu’il s’agit d’un manquement de la SARL les 3 Uns à son obligation de bonne foi contractuelle prévue à l’article 1104 du code civil ;

— que les conditions dans lesquelles le protocole a été conclu mettent en exergue une déloyauté constitutive d’un dol ; que le protocole a été rédigé par le conseil commun des parties qui a ensuite fait assigner la SARL les 3 Uns en paiement de l’indemnité de résiliation pour le compte de la société restaurant Dyma ;

Subsidiairement, sur l’absence de réalisation des conditions suspensives du protocole,

— que le tribunal ne s’est pas penché sur la question de la réunion des conditions requises pour le paiement de l’indemnité de résiliation par la SARL les 3 Uns ; que la société restaurant Dyma ne produit aucune pièce justifiant du bon état du matériel restitué ; que l’état des lieux de sortie, dressé par les parties, a été confié au conseil commun des parties qui ne l’a ensuite pas adressé à la SARL les 3 Uns alors que cet état des lieux aurait pu démontrer d’une part l’état désastreux du local commercial à l’intérieur comme à l’extérieur au moment de sa libération par la société restaurant Dyma et d’autre part l’état du matériel restitué ;

— que le protocole est devenu caduc par extinction de l’un de ses éléments essentiels ;

Sur l’appréciation erronée des termes du litige par le tribunal,

— que le protocole stipule, en des termes clairs qui ne nécessitent aucune interprétation, que le 'paiement interviendra une fois les créances dues par le locataire-gérant à l’URSAFF, au trésor public au titre de la TVA et aux fournisseurs apurées'

— qu’en justifiant l’existence de cette clause par référence à l’article 14 du contrat de location gérance, qui rappelle des dispositions légales relatives à la responsabilité du propriétaire du fonds de commerce à l’égard des tiers s’agissant des dettes contractées par le locataire-gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds, et en considérant que la SARL les 3 Uns n’apportait pas la preuve d’avoir eu à régler une quelconque dette due par le locataire gérant depuis son départ, le tribunal a ajouté une condition à la clause litigeuse ;

— que la clause litigieuse a conditionné le versement de l’indemnité non pas à la preuve que la SARL les 3 Uns avait eu à régler une dette due par le locataire gérant, mais bien au règlement des créances dues par le locataire-gérant à l’URSSAF, au Trésor Public et aux fournisseurs ;

— que le tribunal n’a pas vérifié que l’apurement des dettes de la société restaurant Dyma était réel alors que cette dernière n’apporte aucune preuve de cet apurement ; que faute de preuve, force est de constater que cette condition n’est pas remplie ;

Sur l’autorité de la chose jugée,

— qu’en application de l’article 566 du code de procédure civile, l’argument soulevé par l’intimée, tiré de l’autorité de la chose jugée, qui n’a été invoqué ni en première instance ni dans ses premières conclusions d’appel par la société restaurant Dyma doit être rejeté ;

Sur la demande de dommages intérêts,

— que la société restaurant Dyma sollicite la condamnation de la SARL les 3 Uns à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts sans fonder sa demande, aucun développement n’étant consacré à cette demande dans les conclusions de la société restaurant Dyma.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 1er juillet 2024, la société restaurant Dyma, intimée, demande à la cour de :

déclarer irrecevable la demande de déséquilibre contractuel,

ordonner une mesure administrative de radiation de l’affaire et subsidiairement de débouter l’appelante de ces entières demandes,

confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris en date du 30 juin 2022,

condamner l’appelante à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SARL les 3 Uns à payer à la société restaurant Dyma la somme de 5000,00 euros au titre de dommages et intérêts.

La société restaurant Dyma fait valoir :

— que le protocole reflète l’accord des parties et qu’il n’existe aucun déséquilibre contractuel ; que la résiliation du contrat de location-gérance était justifiée par l’arrivée à terme du contrat de bail commercial ;

— que les conditions suspensives ont toutes été réalisées dans leur intégralité ;

— que la demande relative au déséquilibre contractuel constitue une nouvelle demande en appel sur laquelle, en application de l’article 566 du code de procédure civile, la cour ne peut pas statuer;

— qu’en application de l’article 2052 du code civil, le protocole a autorité de la chose jugée entre les parties.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur la demande de radiation de l’affaire du rôle de la cour

La société restaurant Dyma ne formule aucun moyen à l’appui de cette demande dans la partie discussion de ses conclusions, ni en fait ni en droit.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

2- Sur la demande de sursis à statuer, sur la demande tendant à faire juger que les dispositions du protocole sont non écrites,

La SARL les 3 Uns demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de sursis à statuer et de sa demande tendant à faire juger non écrites les dispositions du protocole du 1er mars 2013 sans toutefois formuler de prétentions au dispositif de ses conclusions d’appel relatives à la réitération de ces demandes.

Dans ces conditions, en application des articles 562 et 954 du code de procédure civile, la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL les 3 Uns de sa demande de sursis à statuer et de sa demande tendant à faire juger que les dispositions du protocole sont réputées non écrites.

3- Sur la demande de nullité du protocole du 1er mars 2013

3.1 – Sur la recevabilité de cette demande

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’une tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la SARL les 3 Uns demande pour la première fois en cause d’appel la nullité du protocole du 1er mars 2013 mais cette demande est formulée pour s’opposer à la demande en paiement de l’indemnité de résiliation prévue par ce protocole formulée par la société restaurant Dyma.

Cette demande est donc recevable.

3.2 – Sur la nullité tiré du déséquilibre contractuel

L’article 2044 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Il est constant que l’existence d’une transaction implique l’existence de concessions réciproques, ce que la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 a d’ailleurs consacré en ajoutant à l’article 2044 les termes 'par des concessions réciproques’ après les termes 'la transaction'.

Il est également constant qu’en l’absence de concession par une partie ou en cas de concession faible ou dérisoire, la transaction peut être annulée.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SARL les 3 Uns, la libération immédiate des locaux et la restitution immédiate du fonds de commerce par la société restaurant Dyma constituent une concession qui n’est ni faible ni dérisoire, en ce qu’elle permet à la société bailleresse d’éviter une procédure judiciaire en résiliation du contrat de location gérance et de reprendre l’exploitation de son fonds de commerce pour générer des revenus alors qu’elle était confrontée au non-paiement des redevances par sa locataire.

En conséquence, la demande de nullité du protocole du 1er mars 2013 pour défaut de concessions réciproques est rejetée.

3.3 – Sur la nullité tiré du dol

Dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 16 février 2016, applicable en l’espèce compte-tenu de la date du protocole litigieux, les articles 1109 et 1116 du code civil disposent :

'Art. 1109 : Il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Art. 1116 : Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.'

En l’espèce, il n’est pas apporté la preuve d’une collusion entre la société restaurant Dyma et l’avocat rédacteur du protocole litigieux, dont la SARL les 3 Uns dit qu’il était l’avocat des deux parties.

Il n’est pas non plus apporté la preuve que la société restaurant Dyma ait imposé à sa bailleresse un avocat commun ou l’ait empêchée de consulter un autre avocat pour être conseillée.

Par ailleurs, les éléments de la transaction résultent clairement du protocole litigieux et n’ont pas été dissimulés à la SARL les 3 Uns. Le fait que la SARL les 3 Uns estime avoir été mal conseillée par son avocat de l’époque et regrette d’avoir consenti à ce protocole ne suffit pas à établir le manquement de la société restaurant Dyma à son obligation de bonne foi contractuelle et l’existence d’un dol commis par cette dernière.

Dans ces conditions, sans preuve de manoeuvres pratiquées par la société restaurant Dyma pour obtenir le consentement de la SARL les 3 Uns, la demande de nullité du protocole du 1er mars 2013 pour dol est rejetée.

4- Sur la demande de caducité du protocole du 1er mars 2013 et la demande en paiement de l’indemnité de résiliation

Les articles 1168, 1176 et 1181 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131, dispose :

Article 1168 : 'L’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’une événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant, selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.'

Article : 1176 : ' Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Article 1181 : ' L’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.

Dans le premier cas, l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement.

Dans le second cas, l’obligation a son effet du jour où elle a été contractée.'

Il est constant que la défaillance d’une condition suspensive entraîne la caducité de l’obligation concernée par cette condition.

Contrairement à ce que soutient la société restaurant Dyma, l’autorité de la chose jugée attachée à la transaction en vertu de l’article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547, n’empêche pas de rechercher la caducité des obligations qu’elle comporte en cas de défaillance des conditions suspensives auxquelles ces obligations sont soumises.

En l’espèce, le protocole litigieux stipule :

'Sous réserve de la remise effective des clés par le locataire-gérant à la société les 3 Uns dans un délai de sept jours de la signature des présentes, soit au plus tard le 8 mars 2013, et du matériel en bon état, il sera versé une indemnité de résiliation par la société les 3 Uns d’un montant de 30.000 €, le versement de l’indemnité devenant effectif dans un délai de trois mois à compter du 8 mars 2013, date de restitution du fonds.

Il sera dressé entre les parties un inventaire contradictoire du matériel restitué le 8 mars 2013.

Le paiement de l’indemnité interviendra une fois les créances dues par le locataire-gérant à l’URSAFF, au trésor public au titre de la TVA et aux fournisseurs apurées.'

Il s’en déduit que les parties sont convenues du versement de l’indemnité de résiliation par la SARL les 3 Uns à la société restaurant Dyma sous les conditions suspensives suivantes :

— la remise des clés par la société restaurant Dyma à la SARL les 3 Uns avant le 8 mars 2013,

— la remise du matériel par la société restaurant Dyma à la SARL les 3 Uns en bon état,

— l’apurement des dettes de la société restaurant Dyma auprès de l’URSAFF, du trésor public et des fournisseurs.

Il est acquis que la société restaurant Dyma a remis les clés du local et le matériel à la société restaurant Dyma le 8 mars 2013.

Il est également acquis que les parties ont dressé un état contradictoire du matériel le 8 mars 2013 mais que cet état n’est pas produit aux débats par l’une ou l’autre des parties.

Dans ces conditions, sans preuve du mauvais état du matériel lors de sa remise à la SARL les 3 Uns, il apparait que les deux premières conditions suspensives ont été remplies.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la SARL les 3 Uns, le premier juge n’a pas dénaturé les termes du protocole du 1er mars 2013 s’agissant de la troisième condition. Il a, à juste titre, déduit de l’absence de recours exercé par l’URSAFF, le trésor public et les fournisseurs contre la SARL les 3 Uns propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance à la société restaurant Dyma, la preuve que cette dernière avait apuré ses dettes auprès de l’URSAFF, du trésor public et de ses fournisseurs.

Ainsi, il apparait que la troisième condition suspensive est également remplie.

En conséquence, les conditions suspensives prévues au protocole du 1er mars 2013 ayant été remplies, ce protocole n’est pas caduc.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL les 3 Uns de sa demande tendant à voir constater la caducité du protocole du 1er mars 2013 et en ce qu’il a condamné la SARL les 3 Uns à payer à la société restaurant Dyma la somme de 30.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2018, date de la mise en demeure.

4- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société restaurant Dyma

La société restaurant Dyma ne formule aucun moyen, ni en fait ni en droit, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL les 3 Uns succombe en première instance et en appel.

Il convient en conséquence, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL les 3 Uns aux dépens de première instance et de la condamner aux dépens de la procédure d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL les 3 Uns à payer à la société restaurant Dyma la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la société restaurant Dyma au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 juin 2022 rendu entre la société SARL les 3 Uns et la société restaurant Dyma,

Y ajoutant,

Déboute la société restaurant Dyma de sa demande de radiation de l’affaire du rôle de la cour,

Déboute la société restaurant Dyma de sa demande d’irrecevabilité de la demande de nullité du protocole du 1er mars 2013 formulée par la société SARL les 3 uns,

Déboute la société SARL les 3 Uns de sa demande de nullité du protocole du 1er mars 2013,

Déboute la société restaurant Dyma de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la société SARL les 3 uns au paiement des dépens de la procédure d’appel,

Déboute la société SARL les 3 uns de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société restaurant Dyma de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elle en appel.

La greffière, La présidente,