RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° 191/2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/02515 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFFMA

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 janvier 2022 du Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 19/06798

APPELANTE

S.C. SCI IMMOFONDS [G]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 452 225 337

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocat au barreau de Paris, toque C1060, subsitué à l’audience par M^e Nicolas COHEN du même cabinet

INTIMÉE

Mme [V] [W] épouse [E]

née le 24 juillet 1954

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de Paris, toque : D2153

Assistée de M^e Marcella PAGLIARI, avocat au barreau de Paris, toque : D0753

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie Renard, présidente de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Renard, présidente de chambre et par M. Soufiane Hassaoui, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 1995, Mme [R] [D], aux droits de laquelle se trouve la SCI Immofonds [G], a donné à bail à Mme [V] [W] des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à Paris 15ème, pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel en principal de 49.696 francs (7.576,11 euros).

Le bail s’est prolongé tacitement entre les parties puis, par acte extrajudiciaire du 19 juin 2008, la bailleresse a fait délivrer à la preneuse un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2009 moyennant un loyer déplafonné de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 février 2009, Mme [W] a accepté le principe du renouvellement du bail, mais ni le déplafonnement, ni le montant du loyer proposé par le bailleur, de sorte qu’en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux, ledit bail s’est poursuivi entre les parties aux mêmes conditions.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2018, la bailleresse a fait délivrer un nouveau congé avec offre de renouvellement à compter du 31 mars 2019, que la locataire a refusé de sorte qu’elle a libéré les locaux à cette dernière date.

Par acte d’huissier en date du 11 juin 2019, la SCI Immofonds [G] a assigné Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 24.697,65 euros au titre de loyers et charges impayés, ainsi que celle de 2.469,77 euros au titre de la clause pénale prévue au bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

débouté la SCI Immofonds [G] de sa demande de paiement au titre de l’arriéré de loyers et charges au 28 mai 2019 ;

rejeté la demande de paiement au titre de la clause pénale ;

condamné la SCI Immofonds [G] à payer à Mme [V] [W] la somme de 1.875,42 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 1.493,16 euros correspondant aux paiements indus du 4ème trimestre 2017 au 31 mars 2019, date de libération des locaux ;

condamné la SCI Immofonds [G] à payer à Mme [V] [W] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI Immofonds [G] à payer les dépens de l’instance ;

ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration en date du 31 janvier 2022, la société Immofonds [G] a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2024, la société Immofonds [G], appelante, demande à la cour de :

réformer le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 11 janvier 2022 en ce qu’il a :

débouté la SCI Immofonds [G] de sa demande de paiement au titre de l’arriéré de loyers et charges au 28 mai 2019 ;

rejeté la demande de paiement au titre de la clause pénale ;

condamné la SCI Immofonds [G] à payer à Mme [V] [W] la somme de 1.875,42 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 1.493,16 euros correspondant aux paiements indus du 4ème trimestre 2017 au 31 mars 2019, date de libération des locaux ;

condamné la SCI Immofonds [G] à payer à Mme [V] [W] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI Immofonds [G] à payer les dépens de l’instance ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Y procédant :

condamner l’intimée à payer à l’appelante les sommes suivantes :

l’arriéré des loyers et charges dues, soit sauf à parfaire, la somme de 24.697,65 euros au 28 mai 2019 ;

la pénalité contractuelle de 10% prévue par le bail commercial, soit la somme de 2.469,77 euros ;

dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1154 ancien du code civil, soit l’article 1343-2 du code civil ;

débouter l’intimée de ses demandes in limine litis et reconventionnelles ;

condamner l’intimée à payer à l’appelante les sommes suivantes :

une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution, et de la présente assignation ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sans constitution de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2024, Madame [V] [W], intimée, demande à la cour de :

débouter la SCI Immofonds [G] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

confirmer le jugement du 11 janvier 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

condamner la SCI Immofonds [G] à payer à Madame [W] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Immofonds [G] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la qualification de la clause de révision du bail

En vertu des articles 1134 et 1156 devenus 1103 et 1188 du code civil, le contrat fait la loi des parties et il appartient au juge de chercher quelle a été leur commune intention, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En application de l’article L. 145-37 du code de commerce applicable au bail en cause, les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39 et dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article L.145-38 précédemment cité, dans sa version applicable à la cause, la demande de révision ne pourra être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Aux termes de l’article L.145-39 du même code et par dérogation à la disposition précitée, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

L’ensemble de ces textes est, selon l’article L.145-15 du même code, d’ordre public.

Il résulte de l’ensemble des dispositions précitées, qu’outre le système de révision triennale instauré par la loi, qui peut être mis en 'uvre à la demande de l’une ou l’autre des parties dans les conditions impératives décrites ci-dessus, lesdites parties peuvent également convenir d’insérer dans leur bail une clause d’échelle mobile, laquelle a pour objet de faire varier, avec une périodicité prévue et de manière automatique, le loyer déterminé librement par elles lors de la conclusion du bail, en fonction d’un indice choisi par celles-ci conformément aux termes de l’article L.112-2 alinéa 1er du code monétaire et financier. Cette clause d’échelle mobile s’applique de plein droit, sans qu’il soit nécessaire pour l’une ou l’autre des parties d’en faire la demande.

Il existe donc deux systèmes distincts de révision des loyers des baux commerciaux : la révision légale triennale, qui suppose pour sa mise en 'uvre que l’une ou l’autre des parties en fasse la demande et à condition de respecter une procédure et des délais impératifs, et la révision conventionnelle, qui suppose l’insertion d’une clause d’échelle mobile dans le contrat et dont la mise en 'uvre n’a pas à être demandée par l’une des parties, car elle est d’application automatique.

Le bail conclu le 1er avril 1995 entre les parties contient une « Clause de révision », laquelle stipule que « dans le but de maintenir l’équivalence entre le loyer et la valeur locative, il est convenu que le loyer pourra être révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties. La demande en révision ne pourra être formée que trois ans au moins après la date d’effet du présent bail, sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction à la date de référence du 2ème trimestre 1994 et dont la valeur est 1.018 ; de nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. La demande devra être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle devra, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert. »

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir, en vertu des articles L.145-39 du code de commerce et 1188 du code civil, que la clause litigieuse est une clause d’échelle mobile, dans la mesure où elle fait expressément référence à l’indice INSEE du coût de la construction, ce qui suffirait à la qualifier de clause d’échelle mobile. Elle soutient également que la locataire avait appliqué l’indexation sans en contester le principe, ce qui confirmerait son adhésion implicite à cette clause, et qu’il conviendrait en conséquence d’infirmer la décision attaquée de ce chef, pour avoir estimé qu’il s’agissait d’une clause de révision triennale du loyer et non d’une clause d’échelle mobile.

L’intimée soutient au contraire que la clause litigieuse serait une clause de révision de loyer applicable en vertu des dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce et non d’une clause d’échelle mobile. Au soutien de cette prétention elle fait valoir que contrairement à une indexation automatique, cette révision triennale nécessiterait en effet une demande expresse de l’une des parties. Elle estime donc que la bailleresse tenterait de requalifier la clause prévue au bail en clause d’échelle mobile, bien que celle-ci ne prévoit aucune automaticité, ce qui exclurait cette qualification. La jurisprudence constante confirmerait cette distinction entre révision triennale et clause d’échelle mobile, de sorte qu’il conviendrait de confirmer le jugement attaqué.

En l’espèce, il ressort des termes de la clause précitée, intitulée « Clause de révision », qu’elle ne peut être mise en 'uvre qu’à la demande de l’une ou de l’autre des parties, ce qui exclut l’automaticité propre à la clause d’échelle mobile et que ladite demande devra être formée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui non seulement interdit de la qualifier de clause d’échelle mobile en raison de l’absence d’automaticité inhérente à celle-ci, mais constitue au contraire une référence à la procédure prévue par les textes pour mettre en 'uvre la révision légale triennale, étant au demeurant observé que c’est ce même délai de trois ans qui est prévu pour la mise en 'uvre de cette dernière.

En outre, il y a lieu de relever que la raison d’être de la révision légale triennale est de faire correspondre le loyer à la valeur locative des locaux loués. Or c’est précisément le but affiché en l’espèce par ladite clause, laquelle commence en ces termes : « dans le but de maintenir l’équivalence entre le loyer et la valeur locative » et que l’emploi dans la clause de l’expression « peut être mise en 'uvre » et non de l’expression « sera mise en 'uvre », laisse encore apparaître l’absence d’automaticité de la révision prévue en l’espèce par le contrat, confortant encore sa qualification de clause de révision triennale. Enfin, le fait que la demande doive « à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert », interdit de surcroît de qualifier cette clause de clause d’échelle mobile, puisque si telle était sa qualification, il ne serait aucunement nécessaire de demander ou d’offrir un nouveau loyer, celui-ci étant automatiquement calculé par application de l’indice choisi.

En conséquence et, en l’absence d’éléments nouveaux développés par les parties en cause d’appel, il convient d’approuver le premier juge pour avoir estimé que la clause controversée ne pouvait être qualifiée de clause d’échelle mobile et devait s’analyser en une clause de révision triennale du loyer, la nécessité d’une demande de révision par l’une ou l’autre des parties par acte extra judiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, faisant manifestement référence aux conditions de formes prévues par des textes impératifs pour la mise en 'uvre de la révision triennale et venant en contradiction avec le caractère automatique de la clause d’échelle mobile, qui s’impose normalement au preneur.

Il sera simplement ajouté qu’il est inopérant de la part de l’appelante de soutenir que l’existence d’une clause d’échelle mobile devrait se déduire tout d’abord de la référence qui y est faite à l’indice INSEE du coût de la construction, dans la mesure où l’indication de cet indice n’était prévue par la clause qu’en référence aux dispositions de l’article L. 145-38 précité, lequel concerne la procédure de révision triennale, et, ensuite, de ce que la preneuse avait payé son loyer en appliquant un calcul erroné de l’indexation sans en remettre en cause le principe, alors qu’il ressort clairement des pièces versées aux débats par celle-ci, qu’elle a toujours refusé de considérer la clause litigieuse comme une clause d’échelle mobile, l’ayant toujours analysée comme étant une clause de révision triennale, n’ayant accepté le principe d’une révision triennale prenant effet le 10 janvier 2014, bien que la procédure impérative et rappelée par la clause litigieuse n’ait pas été respectée, que dans un souci transactionnel d’apaisement.

Ainsi convient-il de confirmer la décision déférée de ce chef.

Par conséquent, il convient d’approuver le premier juge pour avoir débouté l’appelante de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers révisés, comme non fondée et rejeté sa demande relative au paiement réclamé au titre de la clause pénale, devenue sans objet, faute d’arriéré de loyer.

La décision attaquée sera donc également confirmée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles formées par l’intimée

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’intimée estime que la bailleresse a procédé à une compensation abusive entre une prétendue créance de loyers et charges et le dépôt de garantie de 1.875,42 euros, alors même que ses demandes sont irrecevables. La restitution du dépôt de garantie s’imposerait et il faudrait donc confirmer le jugement intervenu sur ce point.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir qu’elle a, comme l’y autorisent le contrat et la loi, compensé le montant du dépôt de garantie dû avec la dette de loyers et charges de la preneuse, laquelle était non prescrite et exigible à la date de ladite compensation, soit au terme du bail et qu’il conviendrait donc d’infirmer le jugement attaqué de ce chef.

En l’espèce, dans la mesure où les lieux ont été libérés de toute occupation, où la bailleresse a été déboutée de sa demande de paiement d’arriéré de loyers et charges et ne présente aucune demande au titre d’une quelconque créance de réparations locatives, il y a lieu d’approuver le premier juge pour avoir accueilli la demande de la preneuse tendant à la restitution de son dépôt de garantie.

Ainsi le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a condamné la bailleresse à payer à la preneuse la somme de 1.875,42 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la restitution de la somme de 1.493,16 euros

L’intimée soutient que sous la pression constante de la bailleresse, elle a versé à titre conservatoire une somme excédentaire de 1.493,16 euros, correspondant à la différence entre le loyer trimestriel réellement dû de 2.714,97 euros et le montant indument réclamé par la bailleresse de 2.963,83 euros et ce à compter du 4ème trimestre 2017. Compte tenu de ce que la clause de révision litigieuse ne saurait s’interpréter comme une clause d’échelle mobile, elle estime qu’il conviendrait de condamner l’appelante à lui restituer ladite somme et ainsi confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que Madame [W] ayant réglé spontanément le loyer trimestriel indexé de 2.963,83 euros dès le 3ème trimestre 2017 (sic), elle aurait ainsi accepté sans équivoque son montant, de sorte que sa demande de remboursement d’un trop perçu devrait être rejetée, car les montants réglés correspondaient au montant réel du loyer appelé. Il conviendrait en conséquence de réformer le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 1.4936,16 euros à la preneuse au titre de paiements indus et de débouter cette dernière de sa demande de restitution de cette somme.

En l’espèce, en l’absence de moyens nouveaux développés en cause d’appel, c’est par des motifs pertinents et détaillés auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a estimé qu’il résultait des pièces produites par les parties que la bailleresse avait appliqué à tort une indexation et que la locataire avait acquitté la somme réclamée en vertu de ladite indexation à compter du 4ème trimestre 2017, que dès lors qu’il a été jugé que la clause de révision devait s’analyser en une clause de révision triennale du loyer et non en une clause d’échelle mobile, la preneuse était fondée à réclamer le remboursement des sommes indûment versées au titre de l’indexation.

Il sera simplement ajouté que la bailleresse ne saurait se prévaloir du paiement spontané par la preneuse des sommes réclamées à tort pour en déduire son accord sur leur montant, d’autant qu’elle soutient avoir procédé au règlement des sommes réclamées en raison de la pression exercée sur elle par la bailleresse et à titre simplement conservatoire.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement attaqué étant confirmé, il le sera également en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

L’appelante succombant en appel, l’équité commande de la débouter de ses demandes relatives aux frais de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à sa charge les dépens d’appel.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [W] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG N°19/06798) en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Immofonds [G] à payer la somme de 5.000 euros à Mme [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Immofonds [G] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Immofonds [G] aux dépens de la procédure d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,