Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08870 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNNQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Avril 2024 -Président du TJ de [Localité 8] – RG n° 24/50420

APPELANTE

S.A.S. SUNSHINE, RCS de [Localité 8] sous le n°905 307 542, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Salima LOUAHECHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC059

INTIMÉE

Mme [K] [R] [V] [L] [F] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Romy ZALCBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : B0406

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 avril 2016, Mme [F] épouse [Y] et M. [F] ont donné à bail commercial à Mme [E], agissant pour le compte de la société L&G aux droits de laquelle est venue la société Sunshine à la suite d’une cession de droit au bail, des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12.000 euros, HT et HC.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 5.048 euros, au titre des loyers échus à cette date.

Par acte du 15 janvier 2024, Mme [F] a fait assigner la société Sunshine devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de la société Sunshine et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte définitive de 200 euros par jour à compter de la signification de la décision,

condamner la société Sunshine au paiement de la somme provisionnelle de 6.591,18 euros au titre de la dette échue au mois de janvier 2024 inclus,

condamner la société Sunshine au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.387,00 euros HT, en sus des accessoires, à compter du 1er février 2024 jusqu’à libération des lieux,

ordonner que le dépôt de garantie de 3.111 euros soit conservé par la requérante à titre d’indemnité provisionnelle,

condamner la société Sunshine au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’état des privilèges et nantissements.

Par ordonnance réputée contradictoire du 3 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

dit que la société Sunshine devra libérer les locaux situés [Adresse 5] et, faute de l’avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

condamné la société Sunshine à payer à Mme [K] [F], épouse [Y] :

la somme de 4.981,13 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 15 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus ;

à compter du 1er février 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.387 euros, et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 1.300 euros au titre des frais irrépétibles ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

condamné la société Sunshine au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du coût du relevé de l’état des privilèges et nantissements ;

rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 7 mai 2024, la société Sunshine a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 novembre 2024, la société Sunshine demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, de :

infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

accorder des délais de paiement à la société Sunshine,

juger que la dette locative s’élève à 1.376,73 euros,

dire qu’elle pourra s’acquitter de sa dette locative en sus du loyer en cours en lui accordant un échéancier de 12 mois,

suspendre les effets de la clause résolutoire et l’expulsion de la société Sunshine,

rejeter la demande d’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [Y] en cause d’appel ou la réduire à de plus juste proportion,

juger que chaque partie conservera à sa charge ses dépens.

Elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés administratives et techniques qui ont retardé l’exploitation du fond ; qu’un véhicule a été commandé lui permettant d’exercer son activité pleinement ; que sa situation va s’améliorer.

Elle fait valoir que les retards de paiement ne sont pas contestés mais pas à hauteur des sommes revendiquées par le bailleur. Elle détaille les sommes réglées et sollicite des délais de paiement de 12 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 novembre 2024, Mme [F] demande à la cour, au visa des articles 1184 du code civil et 954 du code de procédure civile, de :

déclarer Mme [F] épouse [Y] recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

confirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions,

rejeter la pièce adverse n° 6 pour non-respect du principe du contradictoire,

En conséquence,

débouter la société Sunshine exerçant sous le nom commercial CER [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail,

dire que la société Sunshine devra libérer les locaux situés [Adresse 3] [Localité 8], et faute de l’avoir fait, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique,

condamner la société Sunshine exerçant sous le nom commercial CER [Localité 9] à payer à Mme [F] épouse [Y], à titre provisionnel, la somme de 3.501,85 euros arrêtée au mois de novembre 2024,

condamner la société Sunshine exerçant sous le nom commercial CER [Localité 9] à payer à Mme [F] épouse [Y], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.387 euros HT, en sus des accessoires dudit loyer jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

En tout état de cause,

condamner la société Sunshine exerçant sous le nom commercial CER [Localité 9] à payer à Mme [F] épouse [Y], la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Sunshine exerçant sous le nom commercial CER [Localité 9] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [F] soutient qu’aucune pièce n’est versée pour corroborer les allégations au titre des difficultés invoquées par le locataire ; que l’agrément préfectoral n’a été sollicité par le locataire que le 15 août 2024, soit plusieurs mois après l’ordonnance entreprise. Elle estime que la société Sunshine fait preuve de mauvaise foi.

Elle fait état d’une dette totale de loyers de 1.376,73 euros, outre les frais irrépétibles et les dépens de la première instance et considère que le débiteur est dans une situation précaire. Elle relève que le locataire n’a jamais déposé ses comptes annuels et n’a jamais été en mesure de s’acquitter de son loyer au moyen des revenus tirés de son activité, ce qui a contraint son président à faire des apports personnels. Elle estime que la formulation de la demande de délais ne permet pas de lui accorder.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Suivant conclusions notifiées le 26 novembre 2024, la société Sunshine maintenant sa demande de délais sollicite qu’il soit constaté que la dette locative est apurée au 19 novembre 2024.

A l’audience de plaidoirie du 26 novembre 2024, le bailleur ne conteste pas que la dette est réglée et précise qu’il maintient l’intégralité de ses demandes.

SUR CE, LA COUR

Il résulte de l’article 914-3 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture sont recevables les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, les conclusions de la société Sunshine qui font état d’un apurement de la dette de loyers ' ce qui n’est pas contesté par Mme [F] épouse [Y], sont dès lors recevables.

La régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire et le fait que les causes n’en aient pas été intégralement réglées dans le mois de sa délivrance ne sont pas contestées. C’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Le présent litige porte désormais sur la seule question des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire, nécessairement rétroactifs (même si la locataire ne le précise pas), la dette ayant été apurée.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, pour expliquer le défaut de paiement des loyers à bonne date, la société Sunshine invoque un problème lié à l’installation de sa ligne téléphonique et des difficultés administratives relatives à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés affectant le démarrage de l’activité.

Ces difficultés ne sont étayées par aucune pièce, tels des courriers ; l’installation d’une ligne téléphonique peut difficilement justifier un retard sérieux dans l’exploitation des locaux.

La société Sunshine qui entend développer une activité d’auto-école, verse un arrêté d’autorisation d’exploiter du 10 septembre 2024. Mais il apparaît que la demande d’agrément n’a été déposée que le 15 août dernier, soit pendant la présente instance d’appel et plus d’un an après la cession de bail à son profit intervenu en mars 2023.

La société Sunshine justifie par ailleurs de la commande d’un véhicule adapté par un bon du 2 juillet 2024 (sa pièce 6). L’intimée demande le rejet de cette pièce pour « non-respect du principe du contradictoire ». Or, cette pièce est régulièrement versée aux débats : la valeur probante effectivement très relative de cette pièce ' il n’est pas justifié par exemple d’une livraison ou du paiement d’un acompte ' ne la rend pas pour autant irrecevable.

L’intimée, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, avait relevé le 20 juin 2024 que la société ne possédait aucun véhicule (pièce 21).

C’est à juste titre que l’intimée relève que dans ses premières conclusions notifiées le 2 juin 2024, l’appelante exposait, sans en justifier, que sa situation financière s’était améliorée et que le chiffre d’affaires du fonds permettait à la société de fonctionner dans des conditions suffisantes.

Or, à cette date, au vu des pièces, elle n’avait en réalité pas encore sollicité l’agrément pour son activité et n’avait pas davantage acquis de véhicule à double commande, ce qui n’est pas compatible avec la nécessaire bonne foi exigée pour prétendre au bénéfice de l’article 1343-5 précité. La locataire ne verse au demeurant aucun élément comptable sur sa situation et elle n’a jamais déposé ses comptes (pièce 16 de l’intimée).

En l’absence d’activité, la société Sunshine était insusceptible de générer le moindre bénéfice et la cour ne peut évaluer ses facultés de paiement et sa capacité de s’acquitter des loyers.

Il résulte des relevés de compte de M. [J], président de la société Sunshine, que c’est ce dernier qui a en réalité réglé les loyers et charges en cours de procédure, au demeurant avec irrégularité et retard et l’absence de toute activité susceptible de permettre à la société Sunshine de s’acquitter personnellement de ses loyers perdure depuis plus de 18 mois.

Dans une décision du 6 novembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux formée par la société Sunshine relevant que les allégations au sujet de l’exploitation très récente des locaux n’étaient pas étayées.

Enfin, la cour observe que l’intimée est âgée de 87 ans et qu’elle a dû multiplier les démarches notamment auprès d’un commissaire de justice pour obtenir le paiement des sommes dues.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la demande de délais de paiement, avec suspension de la clause résolutoire formée par la société Sunshine sera rejetée.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions tenant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion et de ses conséquences, y compris de l’indemnité d’occupation, sauf en ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif, la cour constatera que la dette locative a été soldée le 19 novembre 2024 et rejettera la demande provisionnelle au titre de l’arriéré en raison de l’évolution du litige.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la société Sunshine sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne la provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation en raison de l’évolution du litige ;

Statuant de nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Constate que la dette locative a été apurée le 19 novembre 2024 et rejette les demandes provisionnelles à ce titre ;

Déboute Mme [F] épouse [Y] de sa demande afin que la pièce adverse n°6 soit écartée ;

Rejette la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne la société Sunshine à payer à Mme [F] épouse [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Sunshine aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE