RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 105 /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/11212 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF67S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 mai 2022- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 20/00766

APPELANTE

E.U.R.L. EURL MORELLE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le n° 512 104 803

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocat au barreau de Paris, toque : P0570

Assistée de M^e Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉE

S.A.S. THOMANN-HANRY

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 478 848 716

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P0480

Assistée de M^e Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de Paris, toque : G836, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Xavier Blanc, président de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie-Lisette Sautron, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Xavier Blanc, président de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2007, Mme. BernadetteThomann, aux droits de laquelle se trouve l’E.U.R.L. Morelle depuis le 23 mars 2017, a donné à bail à la S.A.S. Thomann-Hanry 'un appartement d’environ 110 m²' dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour neuf années à compter du 1er janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 24.000 €. Le bail stipule que le preneur s’oblige à 'utiliser les locaux dans le cadre de son activité à savoir : pour exercer son activité commerciale'.

Par acte d’huissier du 30 juin 2017, la S.A.S. Thomann-Hanry a fait signifier à l’E.U.R.L. Morelle une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2017, l’E.U.R.L. Morelle a fait signifier à la S.A.S. Thomann-Hanry un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 17 mai 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la bailleresse, a désigné un expert judiciaire aux fins de donner les éléments permettant de déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 5 août 2019. Il conclut que le fonds de commerce peut être transféré, que, dans l’hypothèse où l’on considère qu’il s’agit de locaux commerciaux et non de locaux à usage exclusif de bureaux, l’indemnité principale d’éviction peut être estimée à 68.000 € ou 69.000 €, que des indemnités annexes peuvent être appréciées à un montant total de 53.324 € et que, toujours dans l’hypothèse où l’on considère qu’il s’agit de locaux commerciaux, l’indemnité d’occupation annuelle peut être évaluée à 37.850 € hors taxes et hors charges.

Par courrier officiel de son conseil du 23 octobre 2019, demeuré sans réponse, l’E.U.R.L. Morelle a proposé à sa locataire une somme de 40.573 € à titre d’indemnité d’éviction et a proposé de fixer l’indemnité d’occupation annuelle à 45.452 €.

Par acte d’huissier de justice du 9 janvier 2020, l’E.U.R.L. Morelle a fait assigner la S.A.S. Thomann-Hanry devant le tribunal judiciaire de Paris principalement aux fins de voir ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 50.502 € à compter du 12 juillet 2017. La S.A.S Thomann-Hanry a demandé reconventionnellement le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

dit que par l’effet de la demande de renouvellement signifié le 30 juin 2017 pour le 1er juillet 2017 par la société Thomann-Hanry et le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction signifié à cette dernière le 12 juillet 2017 par l’E.U.R.L. Morelle, le bail a pris fin le 30 juin 2017,

dit que ce refus de renouvellement a ouvert droit à une indemnité d’éviction au profit de la société Thomann-Hanry,

déclaré recevable la demande de la société Thomann-Hanry en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction,

fixé à la somme de 122.324 € (69.000 € + 53.324€) (cent vingt-deux mille trois cents vingt-quatre euros) le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par l’E.U.R.L. Morelle à la société Thomann-Hanry, qui se décompose comme suit:

indemnité principale 69.000 €

indemnité de remploi 15.151 €

trouble commercial 10.900 €

frais de déménagement et transfert 23.064 €

double loyer 4.209 €

dit que la société Thomann-Hanry était redevable à l’égard de l’E.U.R.L. Morelle d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’à la parfaite libération des locaux,

condamné la société Thomann-Hanry au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 d’un montant annuel de 37.850 €/an hors taxe hors charges (trente-sept mille huit cent cinquante euros),

dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

dit n’y avoir lieu en l’état à prononcer une condamnation en paiement de l’indemnité d’éviction compte tenu de l’existence d’un droit de repentir,

débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation,

débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir ordonner la capitalisation des intérêts,

débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir ordonner l’expulsion de la société Thomann-Hanry

débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir condamner la société Thomann-Hanry au paiement des frais d’expertises,

dit que les frais d’expertise resteraient à la charge de l’E.U.R.L. Morelle,

condamné l’E.U.R.L. Morelle à payer à la société Thomann-Hanry la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

rejeté les autres demandes,

condamné l’E.U.R.L. Morelle aux entiers dépens avec distraction au profit de Maitre JB Mesnier, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 juin 2022, l’E.U.R.L. Morelle a interjeté appel du jugement en en critiquant expressément tous les chefs à l’exception de ceux qui suivent :

— dit que le bail a pris fin le 30 juin 2017 ;

— dit que la société Thomann-Hanry est redevable à l’égard de l’E.U.R.L. Morelle d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’à la parfaite libération des locaux ;

— dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— dit n’y avoir lieu en l’état à prononcer une condamnation en paiement de l’indemnité d’éviction compte tenu de l’existence d’un droit de repentir,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 mars 2023, l’E.U.R.L. Morelle demande à la cour de :

confirmer le jugement prononcé le 31 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

dit que par l’effet de la demande de renouvellement signifié le 30 juin 2017 pour le 1er juillet 2017 par la société Thomann -Hanry et le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction signifié à cette dernière le 12 juillet 2017 par l’E.U.R.L. Morelle, le bail a pris fin le 30 juin 2017 ,

dit que la société Thomann -Hanry est redevable à l’égard de l’E.U.R.L. Morelle d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 et jusqu’à la parfaite libération des locaux,

infirmer le jugement prononcé le 31 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

dit que ce refus de renouvellement a ouvert droit à une indemnité d’éviction au profit de la société Thomann -Hanry,

déclare recevable la demande de la société Thomann -Hanry en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction,

fixe à la somme de 122.324 € (69.000 € + 53.324 €) (cent vingt-deux mille trois cents vingt-quatre euros) le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par l’E.U.R.L. Morelle à la société Thomann -Hanry, qui se décompose comme suit:

indemnité principale 69.000 €

indemnité de remploi 15.151 €

trouble commercial 10.900 €

frais de déménagement et transfert 23.064 €

double loyer 4.209 €

condamne la société Thomann -Hanry au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 d’un montant annuel de 37.850 €/an hors taxe hors charges (trente-sept mille huit cent cinquante euros),

déboute l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation,

déboute l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir ordonner la capitalisation des intérêts,

déboute l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir ordonner l’expulsion de la société Thomann -Hanry,

déboute l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir condamner la société Thomann -Hanry au paiement des frais d’expertises,

dit que les frais d’expertise resteront à la charge de l’E.U.R.L. Morelle,

condamne l’E.U.R.L. Morelle à payer à la société Thomann -Hanry la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

déboute l’E.U.R.L. Morelle de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

rejette les autres demandes,

Et, statuant à nouveau :

I/ A titre principal

constater la prescription des demandes d’indemnité d’éviction et d’indemnités annexes formées par la S.A.S. Thomann-Hanry ;

la dire en conséquence irrecevable en ses demandes et l’en débouter ;

condamner la S.A.S. Thomann-Hanry, à compter du 12 juillet 2017, au paiement à l’EURL MORELLE d’une indemnité d’occupation annuelle hors taxes hors charges de 50.502 euros, soit 4.208,50 euros mensuels, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

II/ A titre subsidiaire

débouter la S.A.S. Thomann-Hanry de sa demande de paiement d’une indemnité principale d’éviction ;

limiter le montant dû à la S.A.S. Thomann-Hanry à la somme de 40.573 euros au titre des indemnités annexes ;

condamner la S.A.S. Thomann-Hanry, à compter du 12 juillet 2017, au paiement à l’E.U.R.L. Morelle d’une indemnité d’occupation annuelle hors taxes hors charges de 45.451,80 euros, soit 3.787,65 euros mensuels, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

III/ En toute hypothèse

débouter la S.A.S. Thomann-Hanry de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

ordonner l’expulsion de la S.A.S. Thomann-Hanry et de tout occupant de son chef du local sis à [Adresse 8], et ce avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix de l’E.U.R.L. Morelle aux frais, risques et périls de la S.A.S. Thomann-Hanry et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE des loyers commerciaux s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues depuis plus d’un an par application de l’article 1343-2 du code civil ;

condamner la S.A.S. Thomann-Hanry à payer à l’E.U.R.L. Morelle une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la S.A.S. Thomann-Hanry aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [J] [H].

L’E.U.R.L. Morelle fait valoir :

Sur l’indemnité d’éviction,

— qu’en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, la S.A.S. Thomann-Hanry est prescrite en sa demande d’indemnité d’éviction aux motifs :

— qu’une demande d’indemnité d’éviction doit être faite dans le délai de deux ans à compter de la signification du refus de renouvellement du bail ; que la S.A.S. Thomann-Hanry devait donc agir avant le 12 juillet 2019, ce qu’elle n’a pas fait ;

— qu’en vertu des articles 2239 et 2241 du code civil, l’interruption de la prescription par l’assignation en référé expertise et la suspension de la prescription jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ne bénéficent qu’au demandeur à l’expertise ; que la S.A.S. Thomann-Hanry n’était pas la demanderesse à l’expertise ;

— que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’E.U.R.L. Morelle n’a pas reconnu le droit de la S.A.S. Thomann-Hanry à une indemnité d’éviction de sorte que la prescription n’a pas été interrompue en application de l’article 2240 du code civil ;

— à titre subsidiaire, que c’est à tort que le premier juge a retenu que les locaux litigieux étaient des locaux commerciaux en étage ; que les locaux loués, situés dans un immeuble d’habitation de haut standing du [Localité 1], ne permettent ni de stocker et délivrer des marchandises ni de recevoir des clients ; qu’ils n’ont pu être utilisés par la S.A.S. Thomann-Hanry, dont l’activité déclarée est 'restauration, travaux de maçonnerie, ravalement', que comme bureaux ; que l’expert conclut que dans l’hypothèse où le bail serait à usage exclusif de bureau, l’indemnité principale d’éviction serait nulle ;

— concernant les indemnités annexes, que le montant retenu par l’expert et sollicité par la S.A.S. Thomann-Hanry est surévalué ; qu’il n’y a pas lieu d’inclure les frais de câblage et d’extincteurs dans les frais de déménagement et de transfert ;

Sur l’indemnité d’occupation et l’expulsion de la S.A.S. Thomann-Hanry ,

— que la S.A.S. Thomann-Hanry, ayant laissé s’écouler le délai de prescription, ne peut se prévaloir ni du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article L. 145-28 du code de commerce ni de la fixation de l’indemnité d’éviction conformément aux dispositions de cet article ; qu’elle ne peut notamment pas bénéficier d’un abattement de 10 % pour précarité ;

— que l’indemnité d’occupation doit être fixée par application du droit commun de l’article 1240 du code civil à la valeur du marché, soit 4.208,50 euros mensuels à compter du 12 juillet 2017, date de fin du bail ;

— que l’expulsion de la S.A.S. Thomann-Hanry doit également être ordonnée ;

— qu’à titre subsidiaire, si la cour confirmait l’absence de prescription, il conviendrait de fixer l’indemnité d’occupation à 3.787,65 euros mensuels à compter du 12 juillet 2017, après un abattement de 10 % pour précarité mais sans diminuer le montant de l’indemnité à raison de la clause de destination du bail interprétée à tort par l’expert et le premier juge comme une clause 'tous commerces'.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 5 décembre 2022, la S.A.S. Thomann-Hanry demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris, et en conséquence :

débouter l’E.U.R.L. Morelle de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner l’E.U.R.L. Morelle à lui payer les sommes suivantes :

69 240 € au titre de la valeur du droit au bail,

53 323,83 € au titre des indemnités annexes,

fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 37 850 € HT HC,

ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

condamner l’E.U.R.L. Morelle à lui payer la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles,

condamner l’E.U.R.L. Morelle aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La S.A.S. Thomann-Hanry fait valoir :

Sur l’absence de prescription de sa demande d’indemnité d’éviction,

— que les articles 2239 et 2241 du code civil ne limitent pas le bénéfice de l’interruption et de la suspension de la prescription au demandeur à l’expertise ;

— que l’E.U.R.L. Morelle a reconnu son droit au paiement d’une indemnité d’éviction dans son assignation en référé du 13 mars 2018 en ce qu’elle en acceptait le principe, ce qui a interrompu le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ;

— que l’E.U.R.L. Morelle avait d’ailleurs accepté le principe du paiement d’une indemnité d’éviction dès le refus du renouvellement du bail ;

— que la prescription a été suspendue par l’ordonnance de référé du 17 mai 2018 ;

— qu’elle était donc recevable à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction jusqu’au 1er août 2021, ce qu’elle a fait au moyen de ses conclusions déposées le 29 septembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Paris ;

— que c’est à raison que le tribunal a retenu que la prescription avait été interrompue par le dire du 5 mars 2019 de la bailleresse et par la lettre de son conseil du 23 octobre 2019, l’E.U.R.L. Morelle reconnaissant dans ces deux documents le droit de la S.A.S. Thomann-Hanry à une indemnité d’éviction ;

Sur l’indemnité d’éviction,

— que la clause de destination du bail doit être considérée comme une clause 'tous commerces’ ; que l’E.U.R.L. Morelle doit indemniser la S.A.S. Thomann-Hanry de la valeur du droit au bail perdu estimée à 69.240€ par l’expert ;

— qu’elle accepte les termes de l’expertise concernant l’évaluation des indemnités annexes ;

Sur l’indemnité d’occupation et la demande d’expulsion de l’E.U.R.L. Morelle,

— qu’elle est bien fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’éviction et a droit au maintien dans les lieux ; qu’elle accepte les termes du rapport d’expertise concernant l’évaluation de l’indemnité d’occupation.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ses conclusions, pour un exposé plus ample de ses prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur la prescription de la demande de la S.A.S. Thomann-Hanry en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction

En application des articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce, le locataire évincé à la suite du refus par le bailleur de sa demande de renouvellement du bail doit saisir le tribunal de sa demande en fixation et en paiement d’une indemnité d’éviction avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En application de l’article 2240 du code civil, ce délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait.

Il est constant que cette reconnaissance peut être expresse ou tacite, totale ou partielle mais que dans tous les cas elle doit être dépourvue d’équivoque. Lorsqu’elle est tacite, elle doit résulter d’actes positifs qui impliquent un aveu sans équivoque des droits du créancier.

En application de l’article 2241 du code civil, le délai de prescription peut également être interrompu par une demande en justice, même en référé.

Il est constant que l’interruption de la prescription à la suite d’une demande en justice ne bénéficie qu’à celui qui a agi en justice.

Par ailleurs, l’article 2239 du code civil dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à 6 mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Il est constant que la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge a accueilli une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution et ne joue qu’à son profit (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011 ; 3e Civ.,19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459).

En l’espèce, l’E.U.R.L. Morelle a refusé la demande de renouvellement du bail de la S.A.S. Thomann-Hanry par acte signifié le 12 juillet 2017 et a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris par assignation du 13 mars 2018 pour faire désigner un expert. Lors de cette instance en référé, la S.A.S. Thomann-Hanry s’est bornée à faire valoir 'ses protestations et réserves'. L’expert ainsi désigné par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, suivant ordonnance du 17 mai 2018, a rendu son rapport le 5 août 2019.

Le délai biennal de prescription applicable à la demande d’indemnité d’éviction de la S.A.S. Thomann-Hanry, qui a commencé à courir le 12 juillet 2017, n’a ni été interrompu par l’assignation en référé du 13 mars 2018 délivrée à la requête de l’E.U.R.L. Morelle ni été suspendu pendant le délai d’exécution de la mesure d’expertise sollicitée par l’E.U.R.L. Morelle.

Contrairement à ce que soutient la S.A.S. Thomann-Hanry, l’assignation en référé expertise du 13 mars 2018 n’est pas une reconnaissance non-équivoque de son droit à une indemnité d’éviction par l’E.U.R.L. Morelle. En effet, dans l’exposé des faits de cette assignation, l’E.U.R.L. Morelle écrit qu’elle ne dispose pas des éléments requis pour évaluer l’indemnité d’éviction 'qui pourrait être due’ à la S.A.S. Thomann-Hanry et sollicite dans le dispositif de l’assignation qu’il soit confié à un expert la mission notamment de fournir les éléments utiles à l’évaluation de l’indemnité d’éviction 'pouvant être due’ à la S.A.S. Thomann-Hanry. Par la mention de ces réserves concernant le droit de la S.A.S. Thomann-Hanry à une indemnité d’éviction, l’E.U.R.L. Morelle n’a pas reconnu sans équivoque le droit de la S.A.S. Thomann-Hanry et n’a pas renoncé à la prescription en cours.

A l’occasion des opérations d’expertise, l’E.U.R.L. Morelle a adressé, le 5 mars 2019, un dire à l’expert. Dans ce dire, l’E.U.R.L. Morelle présente des observations concernant l’estimation par l’expert de la valeur de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation mais ne prend pas position sur le principe de sa dette d’indemnité d’éviction vis à vis de la S.A.S. Thomann-Hanry. Ce dire, qui n’est que l’expression de la participation de l’E.U.R.L. Morelle aux opérations d’expertise dans l’éventualité de la saisine par la S.A.S. Thomann-Hanry du juge en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction avant l’expiration du délai de prescription, ne constitue pas une reconnaissance non-équivoque du droit de la S.A.S. Thomann-Hanry à une indemnité d’éviction par l’E.U.R.L. Morelle.

Après le dépôt du rapport d’expertise et avant la saisine au fond du tribunal judiciaire de Paris, l’E.U.R.L. Morelle, par lettre de son avocat du 23 octobre 2019 adressée à l’avocat de la S.A.S. Thomann-Hanry, a proposé à la S.A.S. Thomann-Hanry de fixer l’indemnité d’éviction aux seules indemnités annexes pour un montant total de 40.573 € et de fixer l’indemnité d’occupation à 45.452 € par an. Cette lettre qui tend au règlement amiable du litige opposant l’E.U.R.L. Morelle et la S.A.S. Thomann-Hanry s’analyse en des pourparlers transactionnels et n’est pas constitutive d’une reconnaissance sans équivoque par l’E.U.R.L. Morelle du droit de la S.A.S. Thomann-Hanry à une indemnité d’éviction (1ère Civ., 5 février 2014, pourvoi n° 13-10.791).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que le délai biennal de prescription applicable à la demande d’indemnité d’éviction formée par la S.A.S. Thomann-Hanry n’a ni été interrompu ni été suspendu. Ce délai, qui a commencé à courir le 12 juillet 2017, a donc expiré le 12 juillet 2019.

Or, la S.A.S. Thomann-Hanry a présenté sa demande d’indemnité d’éviction devant le tribunal judiciaire de Paris par conclusions du 29 septembre 2020 (page 3 de ses conclusions).

Sa demande est donc prescrite.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la S.A.S. Thomann-Hanry en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction et fixé le montant de cette indemnité d’éviction à la somme de 122.324 €. Il convient de déclarer la S.A.S. Thomann-Hanry irrecevable en sa demande en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction.

2- Sur l’indemnité d’occupation

L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte-tenu de tous éléments d’appréciation.

Jusqu’à l’expiration du délai de prescription de l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire évincé peut prétendre à une indemnité d’éviction et est donc maintenu dans les lieux sur le fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce. Il donc redevable, jusqu’à cette même date, d’une indemnité d’occupation statutaire (3e Civ., 5 septembre 2012, pourvoi n° 11-19.200, Bull. 2012, III, n° 110).

Après l’expiration du délai de prescription de l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire qui n’a pas formé de demande d’indemnité d’éviction devient occupant sans droit ni titre des locaux dont il est évincé. Il est alors redevable, en application de l’article 1240 du code civil, d’une indemnité d’occupation destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien.

Il résulte de ces éléments que la S.A.S. Thomann-Hanry est débitrice d’une indemnité d’occupation statutaire du 1er juillet 2017 au 12 juillet 2019 et d’une indemnité d’occupation de droit commun du 13 juillet 2019 jusqu’à la libération des lieux.

2-1 Sur l’indemnité d’occupation statutaire

Par application combinée des articles L. 145-28 et L. 145-33 du code de commerce, cette indemnité doit correspondre à la valeur locative des locaux et non au loyer de marché comme le revendique l’E.U.R.L. Morelle.

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Après examen de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, l’expert a estimé la valeur locative à :

—  42.056 € dans l’hypothèse de locaux commerciaux en étage,

—  45.696 € dans l’hypothèse de locaux à usage exclusif de bureaux.

Aux termes du bail, le preneur a l’obligation 'd’utiliser les locaux dans le cadre de son activité à savoir : pour exercer son activité commerciale'.

Contrairement à ce que soutient l’E.U.R.L. Morelle, cette clause ne s’analyse pas au regard de la seule activité que la S.A.S. Thomann-Hanry a pu exercer dans les locaux loués compte-tenu de son objet social mais au regard de la destination qu’elle autorise pour n’importe quel preneur. C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu’il s’agissait d’une clause tous commerces et que les locaux étaient des locaux commerciaux en étage et non des locaux à usage exclusif de bureaux.

Il convient donc de retenir la valeur locative de 42.056 € par an hors taxes et hors charges et d’en déduire un abattement de 10 % compte-tenu de la précarité de l’occupation pour fixer l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. Thomann-Hanry.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. Thomann-Hanry à l’E.U.R.L. Morelle du 1er juillet 2017 au 12 juillet 2019 est fixée à 37.850 € par an hors taxes et hors charges, sans indexation.

2-2 Sur l’indemnité d’occupation de droit commun

Il résulte des pièces produites aux débats et notamment des constats de l’expert que les locaux litigieux sont situés dans le secteur tertiaire [Localité 10], à la limite de la commune de [Localité 6], dans un environnement essentiellement résidentiel.

Ils dépendent d’un ensemble immobilier ancien constitué de deux bâtiments. Ils sont composés d’un local au 1er étage du bâtiment donnant sur rue d’une surface réelle de 113,16 m² ainsi que d’une cave au sous-sol d’une surface réelle de 35 m².

L’immeuble et les locaux sont en bon état d’entretien apparent, 'conforme à ce que l’on rencontre généralement dans ce type d’immeuble'.

D’après les éléments de comparaison proposés par l’expert, l’E.U.R.L. Morelle pouvait espérer relouer ses locaux à un prix compris entre 219 €/m² et 500 €/m².

Au regard de ces éléments, le loyer de marché retenu par l’expert, d’un montant de 50.502 € par an, apparait excessif.

L’indemnité d’occupation de droit commun due par la S.A.S. Thomann-Hanry à l’E.U.R.L. Morelle du 13 juillet 2019 jusqu’à parfaite libération des lieux est fixée à 40.000 € par an outre les charges et les taxes selon les modalités prévues dans le bail expiré, sans indexation.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la S.A.S. Thomann-Hanry au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 d’un montant annuel de 37.850 € hors taxes et hors charges et de condamner la S.A.S. Thomann-Hanry au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 37.850 € hors taxes et hors charges du 1er juillet 2017 au 12 juillet 2019 et de 40.000 € outre les charges et les taxes selon les modalités prévues dans le bail expiré du 13 juillet 2019 jusqu’à parfaite libération des lieux, le tout sans indexation.

3- Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande de capitalisation des intérêts et d’y faire droit selon les modalités prévues par ces dispositions.

4- Sur l’expulsion

Depuis l’expiration du délai de prescription de la demande en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, la S.A.S. Thomann-Hanry ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article L. 125-28 du code de commerce. Elle est donc devenue occupante sans droit ni titre des locaux.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande d’expulsion de la S.A.S. Thomann-Hanry et d’ordonner cette expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

5- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte-tenu de l’infirmation partielle du jugement querellé, il apparait que la S.A.S. Thomann-Hanry succombe tant en première instance qu’en appel. En conséquence, il convient de la condamner tant aux dépens de première instance et d’appel qu’au paiement des frais de l’expertise ordonnée en référé.

L’équité commande en revanche de dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme le jugement du 31 mai 2022 du tribunal judiciaire de Paris ( RG 20/766) en ce qu’il a :

— déclaré recevable la demande de la S.A.S. Thomann-Hanry en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction,

— fixé à la somme de 122.324 € le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par l’E.U.R.L. Morelle à la S.A.S. Thomann-Hanry,

— condamné la S.A.S. Thomann-Hanry au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017 d’un montant annuel de 37.850 € hors taxes et hors charges,

— débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir ordonner la capitalisation des intérêts,

— débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir ordonner l’expulsion de la S.A.S. Thomann-Hanry,

— débouté l’E.U.R.L. Morelle de sa demande aux fins de voir condamner la S.A.S. Thomann-Hanry au paiement des frais d’expertise,

— dit que les frais d’expertise resteraient à la charge de l’E.U.R.L. Morelle,

— condamné l’E.U.R.L. Morelle à payer à la S.A.S. Thomann-Hanry la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’E.U.R.L. Morelle aux entiers dépens avec distraction eu profit de Maître JB Mesnier, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement du 31 mai 2022 du tribunal judiciaire de Paris (RG 20/766) en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déclare la S.A.S. Thomann-Hanry irrecevable en sa demande en fixation et paiement d’une indemnité d’éviction ;

Condamne la S.A.S. Thomann-Hanry à payer à l’E.U.R.L. Morelle une indemnité d’occupation annuelle de :

—  37.850€ hors taxes et et hors charges du 1er juillet 2017 au 12 juillet 2019,

—  40.000€ outre les taxes et les charges selon les clauses du bail expiré du 13 juillet 2019 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire passé le délai de 6 mois suivant la signification de la présente décision, l’expulsion de la S.A.S. Thomann-Hanry et de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 9], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la S.A.S. Thomann-Hanry aux dépens de première instance, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée en référé, dont distraction au profit de Maître JB Mesnier, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la S.A.S. Thomann-Hanry aux dépens de la procédure d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 à hauteur d’appel.

La greffière, Le président,