Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 JUILLET 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02785 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4P7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11]-[Localité 10] – RG n° 21/03326

APPELANT

SYNDICAT DES COPRORIETAIRES [Adresse 17] [Adresse 7] représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [I] [N]-[X]

C/O SELARL [I] [N]-[X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Monsieur [H], [B] [V]

né le 06 février 1985 à [Localité 21] (97)

[Adresse 3]

[Localité 9]

DEFAILLANT

Madame [C] [G]

née le 30 octobre 1984 à [Localité 19] (97)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Sandrine BRITES KLEIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2024-07965 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 20])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [G] & M. [V] sont propriétaires indivis depuis le 24 juillet 2009 des lots n°45, n°67 et n°349 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommée résidence [Adresse 16], situé [Adresse 6].

Par actes de commissaire de justice du 20 mai 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16], représenté par son administrateur provisoire, Mme [F] [P], administrateur judiciaire, a assigné Mme [G] & M. [V] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire, au terme de ses dernières écritures et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  18.063,79 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2022 (fonds de travaux

loi Alur du 1er avril 2022 inclus),

—  175 € au titre des frais de recouvrement,

—  3.000 € de dommages intérêts

—  2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il a demandé au tribunal de juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure.

Mme [G] & M. [V] se sont opposés à ces demandes.

Ils ont demandé au tribunal, au visa des articles 32 et 117 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— constater le défaut de preuve de personnalité juridique du syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 16],

— prononcer la nullité de l’assignation du 27 mai 2021

— déclarer irrecevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires

à titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 4.193,78 € au titre des charges impayées.

Ils ont soulevé l’irrégularité de la procédure tirée du défaut de personnalité juridique du syndicat au moment de l’assignation. Selon eux, conformément au règlement descriptif de division de l’ensemble immobilier [Localité 13] et à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un syndicat secondaire au sein de la copropriété était subordonnée au vote d’une assemblée générale des copropriétaires concernés et ils n’ont jamais eu connaissance d’un tel vote avant ou après l’acquisition de leur bien immobilier. Subsidiairement, ils ont estimé que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la preuve du quantum de la créance.

Par jugement 5 octobre 2023 le tribunal judiciaire d’Evry a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de personnalité juridique du syndicat des copropriétaires [Adresse 16],

— condamné Mme [G] & M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 14.537,49 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 1er avril 2022, fonds de travaux loi Alur du 1er avril 2022 inclus sur la période du 30 novembre 2011 au 1er avril 2022

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 23 octobre 2020 dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

— condamné Mme [G] & M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Mme [G] & M. [V] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du même code,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [P] [X], administrateurs judiciaires, a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er février 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 17 décembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [P] [X], administrateurs judiciaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 du code civil, à :

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a condamné Mme [G] & M. [V] à lui payer la somme de 14.537,49 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 1er avril 2022, fonds de travaux loi Alur du 1er avril 2022 inclus sur la période du 30 novembre 2011 au 1er avril 2022,

a condamné Mme [G] & M. [V] à lui payer la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement

l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,.

— condamner solidairement Mme [G] & M. [V] à lui payer les sommes suivantes :

17.973,49 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2022 (fonds de travaux loi Alur du 1er avril 2022 inclus),

3.000 € de dommages intérêts,

175 € au titre des frais de recouvrement,

— confirmer le jugement pour le surplus,

y ajoutant,

— condamné solidairement Mme [G] & M. [V] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 18 novembre 2024 par lesquelles Mme [G], intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 32 et 117 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement en toutes ces dispositions, à savoir, en ce qu’il :

a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de personnalité juridique du syndicat des copropriétaires [Adresse 16]

l’a condamné, avec M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.537,49 € au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 1er avril 2022,

a ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 23 octobre 2020 dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

25 € au titre des frais de recouvrement,

a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de dommages et intérêts (sic),

l’a condamné in solidum avec M. [V] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer la nullité de l’assignation qui lui a été délivré, ainsi qu’à M. [V] le 27 mai 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires,

— déclarer irrecevable l’action intentée par syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses nouvelles demandes,

— dire que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] délivrée à M. [V] le 22 mars 2024 par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] délivrée à M. [V] le 24 décembre 2024 par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

SUR CE,

M. [V] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la nullité de l’assignation pour défaut de personnalité juridique du syndicat des copropriétaires

Au visa des articles 27 de la loi du 10 juillet 1965, 32 et 117 du code de procédure civile, Mme [G] maintient sa demande d’annulation de l’assignation du 20 mai 2021 au motif qu’il n’est pas démontré qu’à cette date le syndicat secondaire [Adresse 15] existait. Elle rappelle que l’existence du syndicat secondaire n’est pas mentionné dans l’acte authentique du 24 juillet 2009 au terme duquel elle a acquis avec M. [V] les lots dans l’immeuble litigieux.

Selon l’article 27 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 'lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire'.

Il résulte de l’article 32 du code de procédure civile qu’est 'irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

L’article 117 du même code dispose que 'constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice'.

L’immeuble au sein duquel se trouvent les lots de Mme [G] & M. [V] faisait partie d’un ensemble immobilier dénommé [Localité 13], implanté sur une superficie de plus de 40 ha comprenant outre des immeubles collectifs à usage d’habitation, des centres commerciaux, des locaux à usage administratif, professionnel, sanitaire, social, éducatif, sportif et de loisirs.

Cet ensemble immobilier était administré par un syndicat principal et 27 syndicats secondaires ; une opération de scission est intervenue ; par jugement définitif du 24 septembre 2021 (pièce [G] n°2 : jugement du 24 septembre 2021), le tribunal judiciaire d’Evry a autorisé la division du syndicat principal de Grigny II en 33 syndicats autonomes, dont celui de la résidence [Adresse 18].

Un nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division a été établi le 1er juin 2022 pour la résidence [Adresse 16] (pièce syndicat n°21).

La situation financière du syndicat des copropriétaires [Adresse 16] étant gravement

compromise, Mme [F] [J], administrateur judiciaire, a été désignée par ordonnance du tribunal de grande instance d’Evry du 17 septembre 2019 en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sa mission a été prorogée, notamment par ordonnances des 11 septembre 2020 et 14 septembre 2021 (pièces syndicat n°8, 17, 21).

L’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Localité 13] passé le 5 septembre1969 par devant Maître [H] [A], notaire à [Localité 22], stipule en page 14 dans sa quatrième partie, chapitre premier, section 1 que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile, qu’il a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant. Ce syndicat a pour dénomination 'Syndicat des copropriétaires de [Localité 12] II’ et est régi par la loi n°65-557 du 10juillet 1965.

Ce même état descriptif de division et règlement de copropriété prévoit en page 19, chapitre 5, que les copropriétaires dont les lots composent un bâtiment ou un groupe de bâtiments édifié sur un lot de jouissance de sol pourront, réunis en assemblée générale, décider de la constitution entre eux d’un syndicat 'dit secondaire', cette décision devant être prise dans les conditions et avec les effets prévus à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] a ainsi été constitué en syndicat secondaire de la copropriété de [Localité 13].

S’il est exact que le procès verbal de l’assemblée générale constitutive du syndicat des

copropriétaires secondaire [Adresse 16] n’a pas été versé aux débats, les premiers juges ont justement retenu que l’existence de ce dernier apparaît suffisamment établie par les autres pièces versées aux débats, notamment le jugement du 24 septembre 2021 du tribunal judiciaire d’Evry.

Il convient d’ajouter que les procès verbaux des assemblées générales du syndicat secondaire Las Cases 18 des 3 décembre 2009 et 19 mai 2011 (pièces syndicat n° 14 et 15) à laquelle Mme [G] & M. [V] ont été convoquées, ayant d’ailleurs été présents à l’assemblée du 19 mai 2011, attestent également de l’existence du syndicat secondaire Las Cases 18. Il est à noter que Mme [G] & M. [V] n’ont pas contesté ces deux assemblées, étant précisé que celle du 19 mai 2011 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2010 (résolution n° 6-2 : Mme [G] & M. [V] ont voté pour). De même la désignation de Mme [F] [P], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] atteste de l’existence de ce syndicat secondaire. Cette existence est encore attestée dans le rapport de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée d’administrateurs judiciaires Ajassociés, en la personne de M. [E] [Z], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 12] [Adresse 14] du 12 juillet 2021 présentant le projet de division judiciaire de la copropriété de [Localité 13] (pièce [G] n° 3).

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de personnalité juridique du syndicat des copropriétaires [Adresse 16].

Il convient d’ajouter qu’à la date de délivrance de l’assignation, le 21 mai 2021, Mme [F] [J], administrateur judiciaire, disposait bien de la qualité d’administrateur provisoire du syndicat secondaire Las Cases18 puisque sa mission avait été prorogée pour une durée de 12 mois à compter du 17 septembre 2020, soit jusqu’au 17 septembre 2021, par l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 11 septembre 2020 (pièce syndicat n° 21).

Mme [G] doit donc être déboutée de sa demande de nullité de l’assignation.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5…'.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 le président du tribunal judiciaire a chargé l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui a confié tous les pouvoirs du syndic et tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de Mme [G] & M. [V] des lots n°0180045, 0780067 et 0180349,

— les procès verbaux des décisions prises par Mme [F] [P], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire, en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté, des :

15 juin 2020 approuvant les dépenses des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2011, 1er janvier au 31 décembre 2012, 1er janvier au 31 décembre 2013, 1er janvier au 31 décembre 2014, 1er janvier au 31 décembre 2015, 1er janvier au 31 décembre 2016,

28 juillet 2020 approuvant les dépenses des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2017, 1er janvier au 31 décembre 2018, 1er janvier au 31 décembre 2019 et les budgets prévisionnels 2020 et 2021,

15 décembre 2020 décidant de travaux de maçonnerie, menuiserie, plomberie-VMC-chauffage, électricité, ascenseur, étanchéité,

10 septembre 2021 approuvant les dépenses de l’exercices du 1er janvier au 31 décembre 2020 et les budgets prévisionnels 2021 et 2022,

— les appels de fonds du 1er trimestre 2015 au 2ème trimestre 2022,

— les répartitions des charges de 2011 à 2019,

— l’extrait du journal des répartitions des charges et l’état des dépenses de 2011 à 2014

— le décompte des sommes dues,

— la mise en demeure du 23 octobre 2020 (AR signé le 26 octobre 2020), les justificatifs des frais,

— le règlement de copropriété stipulant à l’article 11.4 (pièce n° 21) :

'Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndic, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants.

En cas d’indivision ou de démembrement de propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré'.

Les premiers juges ont déduit de la réclamation du syndicat la somme de 3.525,70 € correspondant aux charges antérieures au 1er trimestre 2015. Cependant, la demande du syndicat sur cette période est justifiée par les pièces produites énumérées plus haut, à savoir le procès verbal du 15 juin 2020 approuvant les dépenses des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2011, 1er janvier au 31 décembre 2012, 1er janvier au 31 décembre 2013, 1er janvier au 31 décembre 2014, 1er janvier au 31 décembre 2015, les répartitions des charges de 2011 à 2019 et l’extrait du journal des répartitions des charges et l’état des dépenses de 2011 à 2014.

Par ailleurs, le syndicat communique devant la cour l’extrait du règlement de copropriété comportant la clause de solidarité.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent de sa créance à hauteur de 17.973,49 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] & M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 14.537,49 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 1er avril 2022, fonds de travaux loi Alur du 1er avril 2022 inclus sur la période du 30 novembre 2011 au 1er avril 2022.

Mme [G] & M. [V] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 17.973,49 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période courant du 1er décembre 2011 au 1er avril 2022, appel provisionnel 2ème trimestre 2022 du 1er avril 2022 et appel fonds travaux Alur du 1er avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal :

— à compter du 26 octobre 2020, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 13.423,54 €,

— à compter du 5 octobre 2023, date du jugement, sur le surplus, en application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande au titre des frais de recouvrement, soit la somme de 175 € se décomposant en une somme de 25 € de frais de mise en demeure (pièce syndicat n° 6 : mise en demeure du 23 octobre 2020, AR signé le 26 octobre 2020) et une somme de 150 € de constitution de dossier à avocat.

Comme l’a dit le tribunal, les frais de constitution de dossier à avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant au surplus

relevé qu’ils sont compris dans les frais irrépétibles.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, ceux de la mise en demeure du 23 octobre 2020 (25 €).

Compte tenu de la clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné Mme [G] & M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement.

Mme [G] & M. [V] doivent être condamné solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 5]) la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance. Contrairement aux intérêts au taux légal, la capitalisation des intérêts ne peux courir à compter de la mise en demeure

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 23 octobre 2020 dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil doit être ordonnée à compter du 20 mai 2021, date de l’acte introductif d’instance.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis le 1er décembre 2011 Mme [G] & M. [V] s’abstiennent de payer les appels de charges et travaux intégralement à leur échéance, n’effectuant que des versements partiels, laissant ainsi leur dette perdurer et s’aggraver, malgré la mise en demeure du 23 octobre 2020 et le fait que la résidence [Adresse 16] est une copropriété en difficulté, ce qui caractérise leur mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [G] & M. [V] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts.

Mme [G] et M. [V] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] et M. [V], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de personnalité juridique du syndicat des copropriétaires [Adresse 16],

— condamné in solidum Mme [G] & M. [V] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du même code ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [G] de sa demande de nullité de l’assignation qui lui a été délivrée, ainsi qu’à M. [V] le 27 mai 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] ;

Condamne solidairement Mme [G] & M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 5]) la somme de 17.973,49 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période courant du 1er décembre 2011 au 1er avril 2022, appel provisionnel 2ème trimestre 2022 du 1er avril 2022 et appel fonds travaux Alur du 1er avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal :

— à compter du 26 octobre 2020, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 13.423,54 €,

— à compter du 5 octobre 2023, date du jugement, sur le surplus ;

Condamne solidairement Mme [G] & M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 6] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 20 mai 2021, date de l’acte introductif d’instance ;

Condamne in solidum Mme [G] & M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 6] la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum Mme [G] & M. [V] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], sise [Adresse 5]) la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE