Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 OCTOBRE 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00926 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5SY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19] – RG n° 16/04534

APPELANTES

Société FORTIS LEASE

SA immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 351 382 429

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

Ayant pour avocat plaidant : M^e Eric AZOULAY, FEDARC AVOCATS, avocat au barreau du VAL D’OISE, toque : 10

Société [Adresse 22]

Société civile immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 522 286 277 dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [P] [K]

domicilié : [Adresse 12]

[Localité 15]

Représentée par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

Ayant pour avocat plaidant : M^e Eric AZOULAY, FEDARC AVOCATS, avocat au barreau du VAL D’OISE, toque : 10

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic, la SASU [O]

C/O Société [O]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représenté par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant : M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Cécile THURY-BOUVET, avocat au barreau de PARIS – Cabinet Gérald BERREBI – toque : G0289

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société Fortis Lease SA était propriétaire du lot n°32 dépendant de l’immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 11].

La société SC [Adresse 22] détenait uniquement la jouissance de ce même lot en vertu d’un contrat de crédit-bail immobilier consenti par la société Fortis Lease SA le 16 juin 2010.

Elle a donné à bail commercial à usage de sous-location, les locaux commerciaux constituant le lot n°32, à la société Giorgio [L] Retail SRL, pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2013.

Au cours de la procédure d’appel, la société SC [Adresse 22] a levé l’option lui bénéficiant aux termes de la promesse de vente contenue dans ce contrat de crédit-bail immobilier. Elle est donc propriétaire du lot n°32 depuis le 30 juin 2022.

Ce lot n°32 comprend :

« Au premier étage, la totalité de cet étage avec water-closet, escaliers intérieurs vers le

rez-de-chaussée.

Au sous-sol, une cave 6D

Et les cent vingt-quatre millièmes (124/1000èmes) de la propriété du sol et des parties

communes générales » .

Comprenant tout le premier étage, il présente une surface de plus de 800 m².

La destination bourgeoise de l’immeuble est prévue par la clause qui stipule « Il ne peut être exercé dans l’immeuble (sauf au rez-de-chaussée et au 1er étage) aucun métier, profession, commerce et industrie pouvant amener une circulation susceptible de faire perdre à l’immeuble son caractère essentiellement bourgeois’ les professions libérales, avocat, médecin, chirurgien-dentiste, architecte, assurance-conseil, homme de lettre, sont autorisées.

Les commerces exercés dans les boutiques du rez-de-chaussée devront être des commerces dits de luxe ou propres, de telle sorte qu’ils ne soient pas l’occasion d’une gêne quelconque ou d’un trouble de jouissance pour les copropriétaires ou locataires des étages par des manifestations de bruit, mauvaise odeurs, etc'. ».

Souhaitant pouvoir accéder au premier étage par l’ascenseur, la société SC [Adresse 21] [Adresse 4] a demandé l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2014, aux fins principalement, d’améliorer le confort de M. [L], dirigeant de la sous-locataire, à cette date, de la SC VICTOR.

Puis la société SC [Adresse 21] [Adresse 4] a demandé à nouveau la réunion d’une assemblée générale, spéciale et à ses frais cette fois, expliquant qu’aucune solution alternative n’avait été trouvée et proposant une compensation financière de 15 000 euros.

La résolution n° 5, portant sur la demande de la S.A. Fortis Lease, a été rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 de la loi du 10 juillet I965, l’assemblée proposant qu’une étude soit faite pour la mise en place d’un ascenseur extérieur qui pourrait être soumise au vote des copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.

C’est dans ces conditions que, faute de parvenir à un accord amiable, la S.A. Fortis Lease et la société SC [Adresse 22] ont, par acte d’huissier du 4 mars 2016, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], afin, notamment, de voir annuler le procès-verbal d’assemblée générale du 7 janvier 2016 pour abus de majorité et obtenir l’autorisation de faire procéder à leurs frais au déblocage de l’arrêt de l’ascenseur au premier étage.

Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— Déclaré la société SC [Adresse 22] irrecevable en ses demandes formulées à

l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

[Localité 19],

— Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

sis [Adresse 8],

— Débouté la SA Fortis Lease de sa demande d’annulation des décisions de l’assemblée

générale des copropriétaires du 7 janvier 2016,

— Débouté la SA Fortis Lease de sa demande d’autorisation à faire procéder, à ses frais, au déverrouillage de l’ascenseur du premier étage, ainsi que de ses demandes subséquentes

en fixation de l’indemnité de prise en charge des frais d’installation de l’ascenseur mis à la charge du lot n°32 et de la part de charges d’ascenseur/tapis d’escalier principal du lot

n°32,

— Débouté la SA Fortis Lease de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné in solidum la société Fortis Lease et la société SC [Adresse 21] [Adresse 4] aux entiers dépens,

— Débouté la SA Fortis Lease et la société SC [Adresse 21] [Adresse 4] de leur demande de distraction des dépens,

— Condamné in solidum la société Fortis Lease et la société SC Victor Hugo [Adresse 4] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Les sociétés Fortis Lease et SC [Adresse 22] ont interjeté appel à trois reprises :

— Le 12 janvier 2021 à 18 heures 42 (appel n° 932, RG 21/00931),

— Le 12 janvier 2021 à 19 heures 13 (appel n°922, RG 21/00926),

— Et le 14 janvier 2021 (appel n° 1171, RG 21/01123).

Les trois procédures ont été jointes sous le n° RG 21/00926.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 avril 2025.

Arguant de ce qu’un élément nouveau est survenu afférent à la situation de leur locataire, les sociétés Fortis Lease et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats afin de pouvoir communiquer une nouvelle pièce permettant de justifier plus amplement leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’oppose à cette demande faisant valoir que la pièce n°33 et l’argument que prétendent en tirer les sociétés appelantes n’apportent pas un élément de débat nouveau et pertinent et que cette communication ne constitue pas une cause grave.

Après en avoir délibéré sur le siège, le président de l’audience a rejeté cette demande de révocation d’ordonnance de clôture, la pièce annoncée ne constituant pas une cause grave susceptible d’entraîner la révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée au sens des dispositions de l’article 803 du code civil et l’affaire a été maintenue à l’audience des plaidoiries du 17 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 janvier 2025 par lesquelles les sociétés Fortis Lease et SC [Adresse 21] [Adresse 4] sollicitent de la Cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 : A titre liminaire,

A titre principal,

Recevoir la société [Adresse 22] en l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement rendu le 3 décembre 2020 en ce qu’il a :

— «Déclaré la SC [Adresse 22] irrecevables en ses demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] dans le cadre de la présente instance

— Débouté la société Fortis Lease de sa demande d’annulation des décisions de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 7 janvier 2016,

— Débouté la société Fortis Lease de sa demande d’autorisation à faire procéder à ses frais au déverrouillage de l’ascenseur du premier étage, ainsi que des demandes subséquentes en fixation de l’indemnité de prise en charge des frais d’installation de l’ascenseur mis à la charge du lot n°32 et de la part de charges d’ascenseur/tapis d’escalier principal du lot n°32,

— Débouté la société Fortis Lease de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné in solidum la société Fortis Lease et la SCVictor [Adresse 17] [Adresse 4] aux entiers dépens,

— Débouté la société Fortis Lease et la SC [Adresse 21] [Adresse 4] de leur demande de distraction des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum la société Fortis Lease et la SCVictor Hugo [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire»,

Et statuant à nouveau,

Recevoir la société Victor [Adresse 17] 39 [Adresse 16] en l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9]) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Dire que le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 7 janvier 2016 et les décisions qu’il recèle sont nulles.

Ordonner l’annulation du procès-verbal en date du 7 janvier 2016 en toutes ses dispositions.

Autoriser la SC [Adresse 22], à faire procéder à leurs frais au déblocage de l’arrêt de l’ascenseur au 1er étage, tant par la mise en service de la porte du 1er étage que pour la reconnexion du bouton,

Fixer l’indemnité de prise en charge des frais d’installation de l’ascenseur mis à la charge

du lot n°32 à la somme de 15 000 euros ;

Dire que la part des charges d’ascenseur/ tapis d’escalier principal du lot n°32 sera fixée à 124 tantièmes ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à payer à la SC [Adresse 22] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 22], la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens.

Vu les conclusions en date du 17 janvier 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, sollicite de la cour au visa des articles 122 du code de procédure civile, 1355 du code civil, 8, 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Déclarer irrecevables les demandes formulées par la société SC [Adresse 21] [Adresse 4],

Débouter la société Fortis Lease et la société SC [Adresse 21] [Adresse 4] de toutes leurs demandes,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 3 décembre 2020,

Condamner solidairement les sociétés Fortis Lease et Victor Hugo [Adresse 4], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les sociétés Fortis Lease et SC [Adresse 21] [Adresse 4] aux entiers dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’irrecevabilité à agir de la société [Adresse 20] :

L’article 32 du code de procédure civile dispose : Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 42 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Enfin, l’article 30 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que seuls les copropriétaires ou groupes de copropriétaires d’assemblée générale peuvent être autorisés à réaliser des travaux d’amélioration.

En l’espèce, au vu des pièces produites aux débats c’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de la société SC [Adresse 21] [Adresse 4] sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile dès lors qu’elle n’avait pas la qualité de copropriétaire et que la société Fortis Lease, propriétaire du lot 32 ne lui avait pas donné mandat pour agir alors même qu’au surplus et en en application des stipulations du contrat de crédit-bail, il est fait référence aux droits qu’il pourrait avoir lieu d’exercer «à l’encontre de qui il appartiendra quant aux vices de l’immeuble» (§7.4.3 Stipulations particulières de l’Acte de Vente, page 51), tandis que l’inaccessibilité de l’ascenseur de l’immeuble au premier étage ne constitue à l’évidence pas un tel vice» : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 7 janvier 2016 pour abus de majorité :

La société Fortis Lease soutient que c’est par une erreur d’appréciation que le tribunal a considéré qu’il n’y avait pas de rupture d’égalité en refusant de déverouiller l’ascenseur pour permettre au lot 32 de l’utiliser jusqu’au premier étage alors que son usage est accordé à tous les autres copropriétaires de l’immeuble, en ce compris des cabinets d’avocats utilisant leurs locaux exclusivement à usage de bureaux, de sorte que le syndicat des copropriétaires a commis une rupture d’égalité injustifiée et illicite, justifiant l’annulation de l’assemblée générale du 7 janvier 2016.

Le syndicat des copropriétaires réplique principalement que la rupture d’égalité alléguée par la société Fortis Lease n’est pas caractérisée dès lors que le réglement de copropriété peut apporter des restrictions à la liberté d’usage et de libre accès, justifiées par la destination de l’immeuble. En l’espèce le réglement de copropriété prévoit bien que seuls les appartements du 2ème au 6ème étages qui sont à destination bourgeoise peuvent utiliser l’ascenseur, et les locaux des rez-de-chaussée et premier étage, destinés aux commerces, ne sont pas desservis par l’ascenseur pour préserver la tranquillité des habitants de l’immeuble de telle sorte qu’aucune rupture d’égalité n’est caractérisée.

Sur ce,

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que 'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

II. – Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du code de la construction et de l’habitation est incluse dans les parties communes.

Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

En l’espèce, le réglement de copropriété de l’immeuble prévoit au paragraphe 'Obligation des Copropriétaires sur les Choses Communes', Chapitre I, point 2, page 6) :

Il ne peut être exercé dans l’immeuble (sauf au rez-de-chaussée et au 1er étage), aucun métier, profession, commerce ou industrie pouvant amener une circulation susceptible de faire perdre à l’immeuble son caractère essentiellement bourgeois… Les professions libérales, avocat, médecin, chirurgien-dentiste, architecte, assurance-conseil,homme de lettres, sont autorisées.

Les commerces exercés dans les boutiques au rez-de-chaussée devront être des commerces dits de luxe ou propres, de telle sorte qu’ils ne soient pas l’occasion d’une gêne quelconque ou d’un trouble de jouissance pour les copropriétaires ou locataires des étages par des manifestations de bruit, mauvaises odeurs, etc…

Le réglement de copropriété dispose au chapitre III intitulé 'Choses communes', que les dépenses relatives à l’ascenseur du maître seront réparties entres entre les usagers, soit les copropriétaires des 2ème à 6 ème étages des (720/720èmes tantièmes), à l’exclusion des copropriétaires des rez-de-chaussée et premier étage (chapitre III, point 2, page 8).

Si une résolution d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

La rupture d’égalité suppose d’établir que les copropriétaires se trouvant dans des situations identiques sont arbitrairement soumis à des conditions différentes.

En l’espèce, il est constant que l’ascenseur constitue un élément d’équipement commun aux

copropriétaires des appartements, qui en assument seuls l’entretien, et non une partie

commune, ainsi qu’il ressort de la disposition du réglement de copropriété suivante : «Toutes les dépenses concernant le tapis d’escalier (achat, entretien, nettoyage et repose), ainsi que les dépenses relatives à l’ascenseur de maître (réparations, entretien, dépenses d’électricité, assurances) seront réparties entre les usagers, soit les copropriétaires des 2èmes à 6èmes étages (720/720èmes) ».

C’est donc avec pertinence que le tribunal a souligné que le règlement de copropriété dont s’agit fait une distinction entre les appartements du 2ème au 6ème étages, destinés à l’habitation bourgeoise et/ou aux sociétés civiles professionnelles, et les locaux des rez-de-chaussée et premier étage, destinés aux commerces 'de luxe ou propres'.

En conséquence c’est à bon droit que le tribunal a considéré que cette situation, justifiée par la destination de l’immeuble et la configuration de l’ascenseur, ne rompt pas l’égalité entre les copropriétaires dès lors que ceux qui sont usagers de l’ascenseur propriétaires de locaux à usage d’habitation ne sont pas dans la même situation que ceux qui sont propriétaires de locaux commerciaux dont l’accès à l’ascenseur serait susceptible de générer des nuisances importantes par l’usage de l’ascenseur (transport de marchandises, usage intensif..).

C’est donc sans abus de majorité que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de rejeter la demande des sociétés Fortis Lease et Victor Hugo 39 tendant à voir déverrouiller l’usage de l’ascenseur pour accéder au premier étage quand, d’une part, l’ascenseur est un élément d’équipement commun aux seuls copropriétaires des 2ème jusqu’au 6ème étages de l’immeuble, d’autre part, il n’y a pas de rupture d’égalité dès lors que les copropriétaires sont dans deux situations différentes selon qu’ils habitent au rez-de-chaussée et au premier étage (dont les lots sont à usage commercial), ou au deuxième jusqu’au 6ème étages (dont les lots sont à usage d’habitation), et justifiant, au vu de la destination bourgeoise de l’immeuble, des traitements différents.

En l’état, il n’y a lieu à prononcer la nullité du procès-verbal en date du 7 janvier 2016 : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’autorisation judiciaire de travaux :

La société Fortis Lease sollicite l’autorisation de faire procéder à leurs frais au déblocage de l’arrêt de l’ascenseur au 1er étage, tant par la mise en service de la porte du 1er étage que pour la reconnexion du bouton.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose radicalement à cette demande faisant valoir que l’exploitation commerciale d’un local de plus de 800 m², quelle que soit les modalités de cette exploitation, ne pouvait que susciter des allers et venues de nombreuses personnes à des périodes différentes et ne pouvait, contrairement à l’exercice d’une profession libérale en étage, être assimilable à une occupation bourgeoise, qui doit être absolument préservée au vu du standing de l’immeuble tel que défini par le réglement de copropriété.

En vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut solliciter de l’assemblée des copropriétaires, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination.

L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 précise, par ailleurs que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, tous travaux d’amélioration, à condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble.

En application de ces dispositions, les juges ne peuvent se substituer à l’assemblée générale pour accorder l’autorisation prévue par l’article 30 al.4 qu’en cas de refus de cette assemblée.

Cependant l’article 30 al. 4 de la loi n’impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l’assemblée générale n’a pas autorisés, dès lors que la demande d’autorisation ne porte pas sur un projet autre que celui soumis à l’assemblée générale, mais sur une évolution de ce même projet amélioré et complété.

Par ailleurs, le recours de l’article 30 al. 4 ne nécessite pas, pour être accueilli d’établir le caractère abusif ou contraire à la loi du refus opposé par l’assemblée générale.

Enfin l’alinéa 1er de l’artciel 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, il ressort du réglement de corpropriété 'Obligation des Copropriétaires sur les Choses Communes', Chapitre Ier, point 2°, page 6) qu’ 'Il ne peut étre exercé dans l’immeuble (sauf au rez-de-chaussée et au 1er étage), aucun métier, profession, commerce on industrie pouvant amener une circulation susceptible de faire perdre à l’immeuble son caractère essentiellement bourgeois… Les professions libérales, avocat, médecin, chirurgien-dentiste, architecte, assurance-conseil, homme de lettres, sont autorisées.

Les commerces exercés dans les boutiques au rez-de-chaussée devront être des commerces dits de luxe ou propres, de telle sorte qu’ils ne soient pas l’occasion d’une gêne quelconque ou d’un trouble de jouissance pour les copropriétaires ou locataires des étages par des manifestations de bruit, mauvaises odeurs, etc….'

S’agissant de la définition et de la répartition des choses communes(chapitre III), le réglement dc copropriété prévoit que les dépenses relatives à l’ascenseur du maitre seront réparties entres les usagers, soit les copropriétaires des 2ème à 6ème étages des (720/720èmes tantièmes ), à l’exclusion des copropriétaires des rez-de-chaussée et premier étage (chapitre III, point 2°, page 8).

Ainsi, c’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré qu’il ressort des termes du réglement de copropriété précité que les activités dites libérales sont autorisées sans restriction, et que seules certaines activités commerciales de luxe ou propres sont admises à titre dérogatoire pour les lots du rez-de-chaussée et du 1er étage, sous certaines conditions (absence de gêne quelconque ou de trouble de jouissance, notamment par des manifestations de bruit), afin de tenir compte de la clause d’habitation bourgeoise stipulée au chapitre 1er, point 2, page 6, privilégiant ainsi le caractére résidentiel de l’immeuble, tout en dispensant les copropriétaires des rez-de-chaussée et premier étage, considérés comme non usagers de l’ascenseur (ne s’arrêtant pas au premier étage), de toute participation aux charges communes spéciales à l’ascenseur principal de l’immeuble, et ce, afin de préserver la tranquillité des occupants dès lors que les activités commerciales sont par nature plus génératrices de nuisances, notamment par l’utilisation intempestive de l’ascenseur.

En conséquence, la société Fortis Lease n’est pas fondée à solliciter que l’ascenseur principal de l’immeuble desserve le premier étage, la configuration des lieux de l’immeuble et le réglement de copropriété opérant une distinction entre les copropriétaires de locaux commerciaux et ceux de locaux à usage d’habitation ou de profession libérale, l’utilisation de l’ascenseur étant réservé aux copropriétaires des 2ème au 6ème étages conformément à la destination de l’immeuble et aux dispositions du réglement de copropriété.

Il s’ensuit que les deux projets modificatifs de l’état descriptif de division soumis successivement à l’assemblée générale des copropriétaires, notamment lors de l’assemblée générale du 7 janvier 2016 querellée, n’étaient pas, en tout état de cause, suffisants à justifier de la régularité du projet de travaux, lequel est nécessairement en contradiction avec les critères légaux de répartition des charges communes spéciales réparties en fonction de l’utilité objective telles que prévues aux dispositions impératives du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité et reprises par le réglement de copropriété.

En conséquence, la demande d’autorisation de travaux d’ascenseur sera rejetée, sans qu’il n’y ait lieu à examiner les différentes argumentations factuelles développées par la société Fortis Lease, argumentations inopérantes pour contrevenir à la destination de l’immeuble et aux dispositions du réglement de copropriété : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts de la société Fortis Lease :

La société Fortis Lease, succombant en l’intégralité de ses demandes, sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Fortis Lease et la société SC [Adresse 22], perdant leur procès en cause d’appel, seront condamnées in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société Fortis Lease et la société SC [Adresse 21] [Adresse 4] aux entiers dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE