Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16190 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCE5

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de PARIS en date du 27 mai 2020 sous le numéro RG 18/05300 infirmé partiellement par un arrêt de la cour d’appel de PARIS – pôle 4 chambre1- RG 20/6942 en date du 16 septembre 2022 lui même cassé partiellement par un arrêt du 11 Juillet 2024 de la Cour de Cassation de PARIS – RG n° E22-24.357

DEMANDERESSE A LA SAISINE:

S.A.R.L. IVRY MICHELET immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 498 646 611, agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075 assistée de M^e Benjamin PITCHO de la SELARL PITCHO, FASSINA, PETKOVA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1387

DEFENDERESSE A LA SAISINE:

S.A.R.L. SAFEDEVELOPPEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 799 761 507, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de M^e Damien MARY, avocat au barreau de PARIS, toque : D0972

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre,chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Hélène BUSSSIERE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 24 mai 2016, la société civile immobilière Ivry Michelet (SCI), promettant, et la société par actions simplifiées Safedeveloppement (SAS), bénéficiaire, ont conclu une promesse synallagmatique de vente d’un ensemble d’immeuble sis [Adresse 2]) moyennant le prix de 8 100 000 euros.

La promesse a été conclue pour un délai expirant le 15 septembre 2016 à 16 heures, délai qui pouvait être prorogé d’un mois, avec une clause pénale d’un montant de 405 000 euros. Une garantie autonome de paiement à première demande a été souscrite auprès de la Compagnie européenne des garanties et cautions (la CEGC) aux fins de garantir le paiement d’un acompte de 405 000 euros.

Aux termes de cette promesse figure une clause, page 41, rédigée comme suit :

« Assainissement

Le PROMETTANT déclare :

— que le BIEN est raccordé à l’assainissement communal, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur,

— qu’aucun des locataires ne lui a signalé rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes, ['] »

Le 8 juillet 2016, la CEGC a délivré la garantie demandée et l’acte authentique de vente n’a pas été signé entre les parties à l’expiration du délai convenu. La SCI Ivry Michelet a donc assigné la société Safedeveloppement et la CEGC aux fins de paiement de la somme de 405 000 euros.

Par jugement du 27 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment :

Rejeté la demande de condamnation de la société Safedeveloppement au paiement de la somme de 405 000 au titre de l’indemnité d’immobilisation forfaitaire

Condamné la SCI à payer à la société Safedeveloppement la somme de 405 000 euros en application de la clause pénale,

Rejeté la demande de condamnation de la SCI au paiement de la somme de 100 000 euros,

Déclaré irrecevable comme forclose la demande de paiement de la somme de 405 000 euros formée par la SCI contre la CEGC.

MOTIVATION DU JUGEMENT DE 1ere INSTANCE

Le tribunal a jugé irrecevable comme forclose la demande de condamnation de la CEGC au paiement de la somme de 405 000 euros formée par assignation délivrée le 3 mai 2018.

Concernant le rejet de la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

Le tribunal a rappelé dans sa motivation que le bénéficiaire n’avait l’obligation de verser l’acompte de 405 000 euros qu’à défaut de garantie autonome de paiement à première demande (GAPD) remise dans le délai imparti. Cet acompte versé pouvait, ensuite être acquis au bénéfice du promettant à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation en cas de non réalisation de la promesse.

La GAPD ayant été effectivement délivrée, aucun acompte n’a été versé. La clause prévoyant l’indemnité forfaitaire d’immobilisation ne s’applique qu’en cas de versement de cet acompte et d’absence de GAPD.

— Le tribunal a donc rejeté donc la demande de la SCI Ivry Michelet qui ne peut prétendre à l’indemnité d’immobilisation de 405 000 €.

Concernant la demande de paiement de la clause pénale

Le tribunal a constaté que le bien n’était que partiellement raccordé au réseau d’assainissement public, or, en déclarant que le bien était raccordé à l’assainissement communal, la SCI s’est engagée à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées.

Le tribunal a condamné la SCI Ivry Michelet à payer 405 000 € à la SAS Safedeveloppement au titre de la clause pénale.

La SCI Ivry Michelet a interjeté appel de la décision par déclaration du 05 juin 2020.

Par ordonnance en date du 2 septembre 2021, le magistrat de la mise en état a ordonné l’exécution provisoire du jugement et a autorisé la SCI Ivry Michelet à consigner le montant de la condamnation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations.

Par arrêt du 16 septembre 2022, la cour d’appel de Paris a, entre autres dispositions :

— infirmé le jugement en ce qu’il avait condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la société Safedeveloppement la somme de 405 000 euros en application de la clause pénale,

— confirmé le jugement en ce qu’il avait déclaré la demande de la SCI contre la CEGC irrecevable comme forclose,

— débouté la SAS Safedeveloppement de sa demande de condamnation de la SCI à lui payer la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale,

— débouté la SCI Ivry Michelet de sa demande de condamnation de la SAS Safedeveloppement à lui payer la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale.

MOTIVATION DE LA COUR D’APPEL

La cour d’appel confirme l’irrecevabilité de la demande de condamnation de la CEGC au paiement de la somme de 405 000 euros pour forclusion ainsi que le rejet de la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation par la société Safedeveloppement.

Concernant le rejet de la condamnation de la SCI à payer la clause pénale

La cour d’appel a considéré que la SCI Ivry Michelet ne s’est engagée, au terme de la promesse, qu’à délivrer un bien raccordé à l’assainissement communal mais a stipulé ne garantir aucunement la conformité des installations aux normes en vigueur. Elle a donc rempli ses obligations aux termes de la promesse et il ne peut être retenu qu’elle avait l’obligation de délivrer un bien directement raccordé au réseau communal avec un réseau conforme sauf à rajouter une garantie qui ne figure pas dans la promesse.

La société Safedeveloppement s’est pourvu en cassation le 16 décembre 2022 et la SCI a formé un pourvoi incident le 3 février 2023.

Dans ses moyens la société Safedeveloppement faisait notamment grief à la cour d’appel d’avoir considéré que la SCI Ivry Michelet avait rempli ses obligations, alors que selon elle, la SCI avait manqué à son obligation de délivrance conforme en ne livrant pas un bien directement raccordé au réseau d’assainissement communal, comme prévu par la promesse de vente. Elle rappelait que :

— Le vendeur doit délivrer le bien conforme aux stipulations du contrat (articles 1603 et 1604 du Code civil).

— Dans la promesse de vente, la SCI Ivry Michelet avait déclaré que le bien était raccordé à l’assainissement communal, sans réserve.

— Dès lors, cette déclaration impliquait un raccordement direct de toutes les évacuations au réseau public d’assainissement.

Or, il a été constaté que le bien n’était pas directement raccordé, puisque certaines canalisations passaient par des réseaux voisins. En jugeant malgré tout que la SCI avait rempli son obligation de délivrance, au motif qu’elle ne garantissait pas la conformité des installations et que le contrat prévoyait une simple clause de concertation en cas de non-conformité, la cour d’appel aurait méconnu le véritable engagement du vendeur.

Dans son arrêt du 11 juillet 2024, la cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en ces termes :

« ['] mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société Safedéveloppement de condamnation de la société civile immobilière Ivry Michelet à lui payer la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 16 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Ivry Michelet aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ; »

La société Ivry Michelet a, sur renvoi de cassation, saisi la cour de céans par déclaration remise au greffe le 13 septembre 2024.

PRETENTION DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, communiquées par la voie électronique le 15 septembre 2025, la SCI Ivry Michelet a demandé à la cour de :

« DECLARER la Société IVRY MICHELET recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 27 mai 2020 par le tribunal judiciaire de PARIS

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— Condamné la Société Ivry Michelet à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 405 000 euros en application de la clause pénale,

— Rejeté la demande de condamnation de la Société Ivry Michelet au paiement de la somme de 100 000 euros,

— Condamné la Société Ivry Michelet à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de la Société Ivry Michelet au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné la Société Ivry Michelet aux dépens.

Statuant à nouveau :

Vu l’article 1134 ancien du Code civil,

Vu l’article 1604 du même Code,

Vu les articles 1189 et suivants, notamment 1192 du même Code,

Vu les 1152 et 1226 du même Code,

Vu l’article 1231-5 du même Code,

Dire que la SARL IVRY MICHELET a rempli ses deux obligations prévues à la promesse de vente ;

Dire que la SARL IVRY MICHELET n’a pas manqué à son obligation de délivrance ;

Dire que la SARL IVRY MICHELET doit être mise hors de cause au titre de la clause pénale ;

Dire que la SAS SAFEDEVELOPPEMENT est fautive de ne pas avoir régularisé l’acte de vente définitif et n’a dès lors pas satisfait à ses obligations prévues à l’acte ;

En conséquence,

A titre principal

Condamner la SAS SAFEDEVELOPPEMENT à payer à la SARL IVRY MICHELET somme de 405.000 € ;

A titre subsidiaire

Réduire le montant de la clause pénale accordée à la société SAFEDEVELOPPEMENT à la somme symbolique 1 €.

Et en tout état de cause,

Débouter la société SAFE DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Condamner la société SAFE DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 30.000 € à la SARL IVRY MICHELET au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner SAFE DEVELOPPEMENT à la totalité des dépens des différentes instances, dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & ASSOCIES représentée par Maître Stéphane FERTIER, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions, communiquées par la voie électronique le 30 septembre 2025, la SAS Safedeveloppement demande à la cour de :

« Vu la promesse synallagmatique de vente en date du 24 mai 2016,

Vu l’article 1134 ancien du Code civil (désormais 1103 et 1104 du Code civil),

Vu l’article 1604 du Code civil,

Vu l’article 1154 ancien du Code civil (désormais 1343-2 du Code civil),

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu l’arrêt n° 410 F-D rendu le 11 juillet 2024 par la Cour de cassation,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées,

Déclarer la société SAFEDEVELOPPEMENT recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la SARL IVRY MICHELET de la totalité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société SAFEDEVELOPPEMENT,

Confirmer le jugement rendu le 27 mai 2020 (RG n° 18/05300) par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a condamné la société IVRY MICHELET à payer à la société SAFEDEVELOPPEMENT la clause pénale d’un montant de 405.000 Euros,

Et statuant à nouveau :

— Condamner la SARL IVRY MICHELET à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 405.000 Euros à compter du jugement rendu le 27 mai 2020 par le Tribunal Judiciaire de PARIS, avec anatocisme,

— Déclarer irrecevable la SARL IVRY MICHELET en sa demandé réitérée de condamnation de la société SAFEDEVELOPPEMENT au paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 405.000 Euros, et ce compte tenu de l’autorité de la chose jugée,

Y ajoutant,

— Condamner la SARL IVRY MICHELET à payer à la société SAFEDEVELOPPEMENT la somme de 45.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SARL IVRY MICHELET aux entiers dépens de l’instance, d’appel et sur renvoi après cassation, lesquels pourront être recouvrés par Maître Frédérique ETEVENARD, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

La clôture a été reportée, puis prononcée par ordonnance du 02 octobre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience du 09 octobre 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

Prolégomènes

Le périmètre de la saisine de la cour est circonscrit par la cassation de l’arrêt rendu le 16 septembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Paris sur le rejet de la demande de la société Safedéveloppement de condamnation de la société civile immobilière Ivry Michelet à lui payer la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale et le cas échéant la modération de ladite clause.

Par conséquent la cour n’est pas saisie de la demande de la société Sarl Ivry Michelet de condamner la société SAFEDEVELOPPEMENT au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 405.000 Euros laquelle est irrecevable au regard de l’autorité de la chose jugée sur ce point par l’arrêt de la cour d’appel du 16 septembre 2022.

1- La demande de la société Safedéveloppement de condamnation de la société civile immobilière Ivry Michelet à lui payer la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale

La société Ivry Michelet, au rappel que seul l’engagement concernant l’assainissement et les modalités de raccordement et leurs conséquences sont concernés par la cassation, soutient que la cour de cassation a procédé par dénaturation de l’engagement de la société Ivry Michelet qui portait sur la fourniture d’un diagnostic de l’installation d’assainissement (page 42 de la promesse) et ne s’est aucunement engagée à la conformité du réseau ni à un raccordement direct. Elle ajoute avoir rempli la seconde obligation relative à la fourniture d’un devis et qu’il est impossible tant au regard des stipulations contractuelles que de l’interprétation du contenu de l’obligation de délivrance d’un simple raccordement d’imposer un raccordement direct et total vers le réseau communal. Elle précise que le réseau d’assainissement est collectif aux membres de l’Aful laquelle n’a envisagé aucun raccordement direct ce que la société Safedéveloppement, professionnel aguerri, ne pouvait ignorer. Elle en infère sa mise hors de cause au titre de la clause pénale et, au rappel des termes clairs de la stipulation contractuelle, rappelle que la mise en 'uvre de la clause pénale n’a jamais été sollicitée par la mise en demeure préalable exoressément prévue, si ce n’est dans le cadre de l’instance engagée alors que l’exécution de l’obligation de la société Ivry Michelet au titre de la clause pénale ne saurait être considérée comme définitivement impossible sans mise en demeure préalable.

La société Safedéveloppement oppose que la vente n’a pu se réaliser par le fait de la société Ivry Michelet qui n’a pas rendu l’immeuble conforme à sa destination contractuelle avant le 15 octobre 2016 alors que la promesse ne comprenait aucune exclusion de garantie quant au raccordement direct au réseau public d’assainissement ni aucune des réserves habituelles en cas de doute quant à la nature du raccordement. Elle rappelle que la stipulation selon laquelle l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement emporte l’engagement du vendeur de délivrer un bien dont toutes les évacuations sont directement raccordées et que dès lors qu’aucune précision ou réserve n’indique dans l’acte l’existence d’un éventuel raccordement indirect, le raccordement intégral et direct de l’installation d’assainissement de l’immeuble au réseau d’assainissement public était bien une caractéristique de l’immeuble convenue entre les parties, seule la non-conformité de l’installation raccordée à ce réseau n’étant pas garantie ainsi qu’il ressort du procès-verbal de non-conformité de la société B3E produit le 8 juillet 2016 à la demande de la société Ivry Michelet. Elle ajoute que le rapport de la société B3E décrit les travaux à effectuer devant intervenir dans le seul immeuble dépendant de sa propriété à l’exclusion de toute intervention sur un autre immeuble appartenant aux propriétaires des volumes 1, 4 et 5 de l’EDD, les travaux s’élevant à 41 970,72 euros. Elle conteste l’affirmation non étayée selon laquelle le réseau d’assainissement serait collectif aux membres de l’Aful et souligne qu’il appartenait à la société Ivry Michelet d’effectuer les travaux nécessaires au raccordement dûment listés par le rapport, l’absence de réalisation de ces travaux ayant empêché le notaire de recevoir l’acte authentique de vente et alors que la promesse a été conclue sur la base d’un dossier d’information au sujet duquel le promettant a déclaré l’avoir constitué de bonne foi s’obligeant à intégrer un diagnostic d’information or, à la date de prorogation de la promesse au 15 octobre 2016, le bien n’était toujours pas raccordé ce qui caractérise la défaillance de la promettante justifiant sa condamnation au paiement de la clause pénale.

Réponse de la cour

La clause pénale est insérée à la promesse synallagmatique de vente page 25 en ces termes :

« Au cas où, toutes les conditions suspensives relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de quatre cent cinq mille euros ( 405 000 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152, et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Il est stipulé à la promesse au paragraphe Diagnostics environnementaux Assainissement

« Le promettant déclare :

— Que le bien est raccordé à l’assainissement communal mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur (')

Par courrier du 6 septembre 2016 la SCI Ivry Michelet a informé son notaire, en réponse au courrier reçu par celui-ci concernant l’assainissement, avoir mandaté un bureau d’études afin de définir les travaux nécessaires à l’obtention de la conformité du raccordement de l’immeuble indiquant attendre pour la fin de la semaine la conclusion de cette étude pour la lui adresser et précisant « Nous verrons ensuite avec Safedéveloppement de quelle manière nous réglons ce point étant ici rappelé que la promesse de vente ne met aucunement à notre charge la réalisation de ces travaux et qu’aucune condition suspensive n’a été stipulée sur ce point. »(')

Par courrier du 20 octobre 2016 le notaire de la société Ivry Michelet rappelait au notaire de la société Safedéveloppement que « le dossier est complet et l’ensemble des conditions suspensives réalisées depuis plus d’un mois (') Ni votre cliente ni vous-même vous êtes manifestés, notamment par courrier postal ou électronique depuis le 15 septembre dernier. Par conséquent faute de proposition par vous-même et votre cliente d’un rendez-vous de signature de l’acte de vente, au plus tard le 3 novembre 2016, mon client fera une stricte application des stipulations de la promesse de vente et mettra en 'uvre la GAPD. A cet égard je vous rappelle que le délai de réalisation de la promesse de vente était le 15 septembre 2016, et qu’en application des délais de prorogation prévus à l’acte ( maximum 30 jours) la promesse de vente est venue à expiration le 15 octobre dernier (')

Je vous précise en tant que de besoin que (') concernant l’assainissement, mon client m’indique qu’il entend prendre en charge le montant des travaux de mise en conformité tels qu’ils résultent du devis mis en data room sous l’onglet 8-16. »

Le notaire de la société Safe développement répondait le 24 octobre 2016 : « (') Depuis le 14 septembre 2016, vous ne m’avez pas répondu ni donné les explications à nos demandes déjà formulées bien antérieurement faisant suite à la découverte de pièces erronées et annexées à la promesse de vente du 24 mai 2016, ainsi que l’absence de certificat de conformité de l’installation d’assainissement ; la promesse de vente ne dispensant pas le vendeur de produire ledit certificat de conformité.

Je réitère que le dossier est demeuré incomplet faute de réponse à mes demandes (') Dans votre lettre du 20 octobre 2016 vous mentionnez que la promesse de vente est venue à expiration le 15 octobre 2016. Je ne peux qu’approuver votre constat mais vous rappelle que la défaillance n’est pas imputable à la société Safedéveloppement qui n’est en rien responsable des carences et irrégularités relevées dans le dossier empêchant la réitération dans les délais convenus du fait de l’absence de réponse de votre étude à mon courrier du 14 septembre 2016 ( copie ci-jointe). A ce titre et contrairement aux termes de votre courrier du 20 octobre dernier, seule la société Safedéveloppement disposait de la faculté de se prévaloir des dispositions de la promesse de vente destinées à obliger la partie défaillante. ( ') la société Safedéveloppement m’a fait savoir que compte tenu de l’importance des irrégularités préjudiciables découvertes depuis la signature de la promesse de vente, elle prenait acte de la caducité de cette dernière.

En conséquence, eu égard à l’expiration de la promesse de vente survenue le 15 octobre 2016 et à sa caducité, je vous confirme la clôture de ce dossier à mon étude. »

Par courrier du 28 octobre 2016 la SCI Ivry Michelet faisant suite à l’envoi par le notaire de la société Safedéveloppement du courrier daté du 24 octobre 2016 indiquait : « Nous ne pouvons que prendre acte de la caducité de la promesse de vente. »

Il résulte du rapport de la société de maintenance biologique Calsbom en date du 2 juin 2016 du bureau d’étude B3E que le raccordement à l’assainissement communal n’est pas direct, une partie des évacuations étant acheminée vers le séparateur hydrocarbures du parking voisin, le schéma de ce tronçon de réseau présentant une anomalie liée au mélange des eaux pluviales et des eaux usées or, en déclarant que le bien était raccordé à l’assainissement communal, la SCI Ivry Michelet s’est engagée à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées. Il en résulte que la société venderesse a manqué à son obligation d’information et n’a pas permis la poursuite de l’exécution de la vente dans le délai contractuel arrivant à son échéance ultime au 15 octobre 2016.

Aux termes des articles 1152 et 1226 du Code civil, dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige :

—  1152 : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

—  1226 : « la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution »

—  1230 : Soit que l’obligation primitive contienne, soit qu’elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n’est encourue que lorsque celui qui s’est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure.

La clause pénale figurant dans la promesse synallagmatique de vente stipule qu’au cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, devra verser à l’autre partie une somme à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil indépendamment de tous dommages et intérêts.

Les textes susvisés se bornent à définir la clause pénale et à offrir au juge la possibilité de la modérer ou de l’augmenter, sont sans incidence sur la mise en demeure préalable exigée par les parties et n’offrent pas la possibilité d’y déroger.

La société Safedéveloppement n’a en l’espèce pas mis en demeure la société Ivry Michelet d’exécuter son obligation préalablement à la mise en 'uvre de la clause pénale quand il résulte des courriels et courriers échangés entre les parties qu’elle a seulement pris acte le 24 octobre 2016 de la caducité de la promesse en suite du défaut de raccordement direct du réseau d’assainissement dont la société Ivry Michelet n’a pas proposé, dans le délai contractuel de la promesse, de prendre en charge les travaux de reprise.

Or, la mise en demeure, même inopérante, est un préalable nécessaire à l’application de la pénalité exigée ( Cass.civ.3ème 2 février 2022 n° 20-21.705.) et à défaut de mise en demeure la société Safedéveloppement ne peut donc se prévaloir de l’application de la clause pénale.

Sur infirmation du jugement, la société Safedéveloppement sera déboutée de ce chef.

2- Les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Statuant à nouveau, la société SCI Ivry Michelet sera condamnée aux dépens et chacune des parties déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME le jugement du chef de la clause pénale, des frais irrépétibles et des dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs

DEBOUTE la société Safedéveloppement de sa demande de condamnation de la société SCI Ivry Michelet au paiement de la clause pénale ;

DEBOUTE la société Safe Développement et la société Ivry Michelet de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Safedéveloppement aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,

Cour d’Appel de Paris ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

Pôle 4 – Chambre 1 RG N° 24/16190 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCE5 – page 10