RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03340 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CHEPU

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 Décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00028

APPELANTE

Madame [T] [M]

élisant domicile chez Maître Bruno TURBÉ

ayant-droit de sa mère décédée, Madame [H] [O] veuve [M]

[Adresse 12]

[Localité 25]

représentée par M^e Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0237

INTIMÉ

ETABLISSEMENT PUBLIC EPA ORSA [Localité 20] [Localité 24] -SEINE AMONT

[Adresse 4]

[Localité 17]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l’audience par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 16]

représenté par Monsieur [G] [N], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Madame [T] [M] est propriétaire des parcelles cadastrées section CI n°[Cadastre 6] et CI n°[Cadastre 8] situées [Adresse 9] à [Localité 25]. Ces parcelles, totalement libres, forment un terrain rectangulaire de 2.260m², à 5 minutes du RER C.

La ZAC de la Gare [19] a été créée par arrêté préfectoral du 05 juin 2012. Le projet d’aménagement de la ZAC a été déclaré d’utilité publique le 14 décembre 2017. L’EPA ORSA est en charge de sa réalisation.

Aucune ordonnance d’expropriation n’avait été rendue au jour du jugement.

Faute d’accord entre les parties, l’EPA ORSA a saisi la juridiction de l’expropriation du Val-de-Marne, par requête reçue au greffe le 23 décembre 2021, aux fins de fixer ses obligations à l’égard de Madame [T] [M] et Madame [H] [O], aujourd’hui décédée.

Le transport sur les lieux est intervenu le 28 juin 2022.

Par jugement contradictoire du 02 décembre 2022, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil a :

ANNEXÉ le PV de transport du 28 juin 2022 ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPA ORSA à Mme [H] [O] et Mme [T] [M] au titre de la dépossession des biens situés [Adresse 9], à la somme de 890.988 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale de dépossession se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 809.080 euros (2.260m² x 358 euros);

Indemnité de remploi : 81.908 euros ;

REJETÉ touts les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ l’EPA ORSA à payer à Mme [H] [O] et Mme [T] [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l’EPA ORSA aux dépens.

Par LRAR du 15 décembre 2022, Madame [T] [M] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPA ORSA à Mme [H] [O] et Mme [T] [M] au titre de la dépossession des biens situés [Adresse 9], à la somme de 890.988 euros ;

REJETÉ toutes les autres demandes de Madame [T] [M].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 1er mars 2023 par Madame [T] [M], appelante, venant aux droits de sa mère Mme [H] [O] veuve [M], décédée le 26 mars 2022, notifiées le 08 mars 2023 (AR intimée le 10/03/2023, AR CG le 13/03/2023), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 02 décembre 2022 par le juge de l’expropriation du Val de Marne en ce qu’il a fixé la date de référence au 22 décembre 2020 et condamné l’EPA ORSA à payer une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

L’INFIRMER en ce qu’il a fixé l’indemnité d’expropriation à la somme de 890.988 euros ;

Statuant à nouveau,

FIXER l’indemnité revenant à Madame [T] [M] pour la dépossession des parcelles CI n°[Cadastre 6] et CI n°[Cadastre 8] sises [Adresse 9] à [Localité 25] lui appartenant à la somme de 2.487.000 euros (2.260m² x 1.000 euros + remploi);

CONDAMNER l’EPA ORSA en cause d’appel au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2/ Adressées au greffe le 10 mai 2023 par l’EPA ORSA, intimé, notifiées le 13 mai 2023 (AR CG le 12/05/2023, AR appelante le 16/05/2023), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de confirmer le jugement de première instance.

3/Adressées au greffe le 22 mai 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 24 mai 2023 (AR appelante le 25/05/2023 et AR intimée le 30/05/2023), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir:

FIXER l’indemnité de dépossession revenant (à Mme [T] [M]) à :

Indemnité principale : 678.000 euros (2.260m² x 300 euros)

Indemnité accessoire : 68.800 euros

Soit une indemnité totale de 746.800 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Madame [T] [M] expose que :

Sur l’infirmation du jugement déféré, le prix au m² retenu est trop faible pour des parcelles constructibles en zone urbanisées, proches du RER, des commerces et écoles. Il est basé sur des valeurs anciennes. Le premier juge a écarté des références de l’expropriée au motif fallacieux qu’elles auraient été imprécises. Il a également, dans son calcul, retenu deux fois une même référence, tirant la valeur moyenne vers le bas. Il ne détaille pas le calcul ayant abouti à la valeur qu’il a fixé. Les références retenues concernent exclusivement des ventes intervenues entre personnes publiques. La référence la plus récente fait ressortir un prix de 574 euros/m² bien plus élevé alors qu’elle concerne un bien moins bien situé que les parcelles de l’espèce. Madame [M] sollicite donc une indemnité à hauteur de 1.000 euros/m².

Sur les références, Mme [M] propose quatre termes de référence, pour une valeur moyenne de 629,25 euros/m², mais cette moyenne intègre deux valeurs faibles, portant sur des transactions anciennes, et concernant des terrains de plus grande superficie ou intégrant les coûts de démolition. Une valorisation à 1.000 euros/m² est donc justifiée et demandée.

Sur les références de l’EPA ORSA en première instance, elles concernent des transactions anciennes et des terrains de bien plus grande superficie que celui de l’espèce.

Sur les références du commissaire du Gouvernement, celles-ci étaient anciennes, portaient souvent sur des surfaces absolument incomparables et ne concernant que des cessions entre personnes publiques.

Sur la demande indemnitaire, l’ensemble des pièces versées, la rareté des parcelles, leur très bon emplacement et leur classement en zone UP2i justifient une valeur métrique de 1.000 euros/m².

L’EPA ORSA rétorque que :

Sur la décision de première instance, le premier juge a fixé une valeur de 358 euros/m² en ne retenant aucun des termes proposés par les expropriées, jugés imprécis car issus de la base ETALAB.

Sur les demandes des expropriés, elles reposent sur quatre nouveaux termes versés aux débats, dont aucun ne permet de justifier la valeur demandée par Madame [M]. Deux termes ont même une valeur deux fois inférieure à ses prétentions. Si le premier terme, également cité par l’EPA ORSA, est incontestablement pertinent, le second concerne un portage de foncier par l’EPFIF en faveur de l’EPA ORSA. Le prix du bien comprend donc le prix de son acquisition par l’EPFIF en plus de différents coûts liés au portage (taxes, honoraires'). Enfin, la cession porte sur un ensemble bâti. Les deux dernières références concernent des surfaces plusieurs fois plus petites que celles de l’espèce, et portent sur des terrains situés en zone Uca et non UP2i. Enfin, il convient de rappeler que les parcelles objet de la procédure sont situées en zone inondable, ce qui grève nécessairement leur valeur.

Sur la proposition indemnitaire de l’EPA ORSA, il est rappelé que les textes et la jurisprudence justifient la prise en compte d’accords amiables dans la détermination des indemnités. L’expropriant en verse deux, en plus de cinq autres termes corroborant son offre, par ailleurs confortée par l’étude de marché du commissaire du Gouvernement en première instance.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur les termes de comparaison de la partie expropriée, seule la mutation du 12 avril 2018 sera retenue, les autres termes n’étant pas référencés ou situés en zone cadastrale non comparable.

Sur les termes de l’expropriant, les termes 4, 5 et 6 ne seront pas retenus car trop anciens. Les autres termes sont retenus.

Sur les références du commissaire du Gouvernement, les références à proximité et dans la ZAC ou dans la même zone cadastrale sont très rares, seront donc retenus des termes remontant jusqu’à 2018. La valeur moyenne des termes retenus est de 283 euros/m². Le commissaire du Gouvernement propose une valorisation à 300 euros/m².

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 15 décembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de Mme [M] du 1er mars 2023, venant aux droits de sa mère, Madame [H] [O] veuve [M] décédée le 26 mars 2022, de l’EPA ORSA du 10 mai 2023 et du commissaire du Gouvernement du 22 mai 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Les appels de Mme [M] et du commissaire du Gouvernement portent sur le montant de l’indemnité de dépossession et de l’indemnité de remploi.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge en application de l’article L322-2 alinéa premier du code de l’expropriation et de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, a retenu le 22 décembre 2020, correspondant au PLU de [Localité 25] vu pour approbation en Conseil Territorial de l’EPT Grand [Localité 20] Seine Bièvre le 15 décembre 2020 et affiché en préfecture le 22 décembre 2020.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date la parcelle est située en zone UP2i, correspondant à des zones d’activités économiques destinées à muter pour devenir de nouveau quartier mixte, le « i » désignant les espaces soumis à des risques d’inondation.

L’emprise et la hauteur des constructions sont régies par les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP).

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de deux parcelles cadastrées CI n° [Cadastre 6] et C n° [Cadastre 8], d’une superficie non contestée totale de 2260 m², situées [Adresse 9] à [Localité 25], de forme rectangulaire, anciennement utilisées pour une activité de taillage de pierre.

Madame [M] souligne que ses parcelles sont idéalement situées au sein de la commune de [Localité 25] et facilement accessibles par l’A 86, la D5 et la D274 et la gare RER C [19].

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 2 décembre 2022.

— Sur l’indemnité principale

Les parties ne contestent pas la superficie de 2260 m², ni la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre, ni la méthode par comparaison retenue par le premier juge.

Les appels concernent en effet uniquement la valeur unitaire, Madame [M] demandant de retenir une valeur unitaire de 1000 euros/ m², l’EPA ORSA la confirmation de la valeur unitaire retenue par le premier juge de 358 euros/m² et le commissaire du Gouvernement concluant à une valeur unitaire de 300 euros/m².

Le premier juge après examen des termes des parties, a retenu deux termes, à savoir un terme de l’expropriant de 256 euros/m² et un terme du commissaire du Gouvernement de 574 euros/m², et a fixé la valeur unitaire à 358 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références produites par les parties:

a) Les références de Mme [M]

Elle indique au préalable que la moyenne des références retenues par le premier juge aurait dû aboutir à une valeur de 415 euros/m²; elle fait donc au grief au premier juge d’avoir commis une erreur de calcul et ajoute que le jugement ne détaille pas le calcul aboutissant à une valeur de 358 euros/m².

Elle ajoute que les valeurs retenues par le premier juge sont trop anciennes, que l’écart notable de valeur entre ces deux références permet de se convaincre d’une discordance en sa défaveur et d’une évolution à la hausse du prix des parcelles situées en zone UP2i.

Elle invoque à l’appui de sa demande quatre termes à savoir deux ventes avec les références de publication et deux jugements :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

jugement du 16 août 2018

[Adresse 2] à [Localité 25]

4205

400

pièce n° 4

T2

CG4

vente du 12 avril 2018

[Adresse 3]

1046

600042

574

UP2i

T3

vente du 26 octobre 2016

[Adresse 10] à [Localité 25]

301

210700

700

T4

jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 mars 2018

843

pièce n° 3

T1

Madame [M] indique que cette référence quelque peu ancienne faisait déjà ressortir une valeur de 400 euros/m², pour une parcelle d’une surface plus de deux fois plus grande et clairement moins bien située, avec un enclavement.

Elle indique que cette référence ne peut donc que constituer une valeur plancher.

L’EPA ORSA indique que cette référence est pertinente.

Ce terme non critiqué sera donc retenu.

T2

Madame [M] indique que cette référence est particulièrement intéressante, puisqu’elle concerne une vente intervenue entre l’EPFIF et l’EPA ORSA et portant sur un terrain à démolir et que la valeur de 574 euros déjà ancienne intégrait donc un abattement au regard des démolitions à entreprendre.

L’EPA ORSA indique que cette mutation est intervenue dans un cadre précis, à savoir le portage du foncier par l’EPFIF ; qu’il est très fréquent, notamment en région parisienne, que l’EPFIF assure une partie du portage foncier d’une opération d’aménagement, c’est-à-dire que ce dernier négocie en amont de l’opération avec les propriétaires et acquiert les biens nécessaires à la réalisation de cette opération ; que peu avant le début effectif des travaux, il revend les biens à l’aménageur et que le prix est alors fixé selon le « coût de revient » du bien qui correspond au coût d’acquisition majoré du coût de portage (coût du crédit, taxe foncière, honoraires de notaire) ; que par conséquent, le prix exprimé ne correspond pas à la seule valeur du bien acquis ; que ce terme doit donc être écarté ; que surtout, cette vente ne porte pas sur un terrain mais sur un ensemble immobilier bâti.

Ce terme correspond à un terrain sur lequel est édifié un bâtiment divisé en ateliers, bureaux, vestiaires et dépendances (pièce n° 2) ; ce terme n’est donc pas comparable au bien exproprié consistant en un terrain et il sera donc écarté.

T3

L’EPA ORSA demande d’écarter ce terme dont la surface n’est pas comparable et qui est situé dans un autre zonage Uca et non en zone UP2i comme le terrain exproprié.

Ce terme est situé dans un autre zonage que le bien exproprié, à savoir en zoneUca et n’est pas comparable en termes de superficie.

Ce terme sera donc écarté.

T4

L’EPA ORSA demande d’écarter ce terme dont la surface n’est pas comparable dans un autre zonage Uca et non en zone UP2i comme le terrain exproprié.

Ce terme est situé dans un autre zonage que le bien exproprié, à savoir en zone Uca , concerne le tréfond , n’est pas comparable en termes de superficie et la valeur unitaire de 850 euros/m² correspond à celle du commissaire du Gouvernement .

Ce terme sera donc écarté.

b) Les références de l’EPA ORSA

Il rappelle tout d’abord les dispositions de l’article L322-8 du code de l’expropriation qui prévoit que sous réserve de l’article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l’amiable entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; que le juge tient compte des accords réalisés à l’amiable à l’intérieur des zones d’intervention foncière, des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires ; que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l’amiable postérieurement à la déclaration d’enquête publique.

Il demande en conséquence de prendre en considération les termes versés aux débats :

' jugement du 16 août 2018 concernant un terrain sis [Adresse 2], une surface de 4205 m², faisant ressortir une valeur unitaire de 400 euros/m² (pièce n° 1) ;

Ce terme a déjà été retenu.

' Acte de vente du 21 décembre 2022 concernant un terrain sis [Adresse 13], d’une surface de 2093 m², faisant ressortir une valeur unitaire de 330 euros/m² (pièce n° 3)

Ce terme non critiqué, comparable en localisation et en consistance ayant une superficie de 2093 m², sera retenu.

L’EPA ORSA propose six termes à [Localité 25] en zone UP2i avec les références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

CG2

26/12/2017

[Adresse 5]

2209

565950

256

vente commune à SGP d’une emprise du terrain du centre technique municipal évalué à 220 euros/m²

I2

CG1

13/06/2017

[Adresse 23]

145

32335

223

SNCF réseau vend à la SGP un terrain

I3

22 avril 2016

21 juillet 2016

[Adresse 23]

21586

4 764 431

221

acquisition SGP auprès de SNCF d’un bâtiment destiné à être démoli (répartition prix de 223 et 186 euros/m²)

I4

17/02/2013

[Adresse 7]

561

72 930

130

acquisition par l’EPFIF

I5

22/07/2018

[Adresse 15]

5137

900 000

175

acquisition par l’EPFIF

I6

07/12/2011

[Adresse 11]

7981

1 650 000

207

acquisition par l’EPFIF

Moyenne

202

Médiane

214

Madame [M] demande d’écarter ces termes en indiquant qu’il s’agit de ventes particulièrement anciennes et qu’il s’agit de superficie beaucoup plus importante.

I1

Cette référence est ancienne, mais elle a moins de 5 ans, concerne une surface de terrain comparable dans la même localité.

Le fait qu’il s’agit d’une vente par Électricité de France à [22] de [Localité 21], soit entre des personnes publiques, ne lui enlève pas sa pertinence.

Ce terme sera donc retenu.

I2

La superficie de 145 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 2260 m².

Ce terme sera donc écarté.

I3

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

I4

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

I5

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

I6

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien sera donc écarté.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison de terrain à bâtir situés à proximité du bien exproprié en zone UP2i, en indiquant que les mutations de locaux d’activité ou de bureau récent à proximité dans la Zac [Localité 18] confluence sont très rares et il retient les termes de comparaison remontant jusqu’en 2018 avec les références cadastrales et d’enregistrement :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

13/06/2017

[Adresse 23]

145

32 335

223

SNCF réseau vend à société du Grand [Localité 21] un terrain nu

CG2

26/12/2017

[Adresse 5]

2209

565'950

256

Électricité de France vend à [22] de [Localité 21] un terrain libre de toute construction suite au démantèlement par le vendeur

CG3

21/07/2016

[Adresse 23]

1227

227 843

185

SNCF réseau vend à société du Grand [Localité 21] un terrain nu

CG4

12/04/2018

[Adresse 3]

1046

600 042

574

EPFIF vend à l’établissement public d’aménagement [Localité 20] [Localité 24] Seine Amont un terrain à démolir

CG5

10/12/2020

[Adresse 14]

29

5 075

175

Sanofi chimie vend à la société du Grand [Localité 21] une parcelle en nature de bitume

Moyenne

283

Médiane

223

Madame [M] indique que quatre références sur cinq portent sur des superficies incomparables (CG 1 et CG 5), sont anciennes (CG 2 et CG3) et concernent des ventes uniquement passées entre personnes publiques.

CG1

Ce terme est trop ancien, ayant plus de 5 ans et correspond à une superficie de 145 m² non comparable avec celle du bien exproprié de 2205 m².

Ce terme sera donc écarté.

CG2

Ce terme a déjà été retenu.

CG3

Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans.

Il sera donc écarté.

CG4

Ce terme a déjà été écarté.

CG5

La superficie de 29 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 2260 m².

Ce terme sera donc écarté.

Les termes retenus par la cour correspondent à une moyenne de :

400+ 330+256=986/3=328 euros/m².

En tenant compte de l’ancienneté des références et de l’évolution du marché, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire supérieure de 358 euros/m², la valeur unitaire de 1.000 euros/ m² revendiquée par Madame [M] ne pouvant être atteinte.

— Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale est donc de :

2260 m² X 358 euros/m²= 809 080 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus : 79'408 euros

soit un total de 81'908 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité de dépossession à la somme de :

809'080 euros (indemnité principale) + 81'908 euros (indemnité de remploi)= 890'988 euros en valeur libre.

— Sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant.

Madame [M] perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à Mme [H] [O] et Mme [T] [M] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Madame [T] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Condamne Madame [T] [M] aux dépens d’appel ;

Déboute Madame [T] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT