Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01427 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7FD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Septembre 2022 – Tribunal judiciaire de PARIS – 18ème chambre 1ère section – RG n°19/10073

APPELANTE AU PRINCIPAL et INTIMEE INCIDENTE

S.A.S. MOJO, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 5]

Immatriculée au rcs de [Localité 7] sous le numéro 844 749 721

Représentée par M^e Julien DELGOVE de l’AARPI AARPI MAURA DELGOVE, avocat au barreau de PARIS, toque C 1436

INTIMEE AU PRINCIPAL et APPELANTE INCIDENTE

S.A.S. L2JS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 6]

Immatriculée au rcs de [Localité 7] sous le numéro 521 504 431

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocate au barreau de PARIS, toque D 2090

Assistée de M^e Augustin BILLOT plaidant pour la SELARL PBM et substituant M^e Olivier PECHENARD, toque D 899

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre, en présence de M^me Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

M^me Hélène BUSSIERE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par M^me Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2018, la société L2JS a donné à bail commercial en renouvellement à la société Chez Jouf des locaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer annuel de 42.000 euros hors taxes hors charges.

Les locaux comprennent :

— une boutique à droite de l’entrée de l’immeuble avec wc et escalier privé accédant au logement du 1er étage ;

— une cave sous la boutique ;

— au 1er étage : un logement composé de 2 pièces et cuisine.

Ils ont été donnés à bail pour une activité de 'café, bar avec possibilité de petite restauration – traiteur'.

Par acte sous seing privé du 8 février 2019, la société Chez Jouf a cédé son fonds de commerce à la société Mojo pour le prix net vendeur de 136 000 euros en ce compris le droit au bail.

Par ordonnance du 9 avril 2019, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Maître [V], huissier de justice, à la requête de la société L2JS aux fins notamment de se rendre dans les locaux loués et de décrire précisément les travaux effectués par la société Mojo ainsi que tout éventuel appareil d’extraction et/ou de ventilation des vapeurs de cuisson présent sur place. Le procès-verbal de constat a été établi le 2 mai 2019.

Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2019, la société L2JS a fait délivrer à la société Mojo une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à arrêter les travaux et de se soumettre à la procédure d’autorisation prévue par le contrat de bail.

C’est dans ce contexte que par assignation du 3 juillet 2019, la société L2JS a attrait la société Mojo et la société Chez Jouf devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 1er juillet 2020, la société L2JS a fait délivrer à la société Mojo un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme de 25.520,80 euros.

Par jugement du 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

déclaré nulle et de nuls effets la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 7 juin 2019 à la société Mojo ;

débouté la société L2JS de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet de cette sommation ;

débouté la société L2JS de sa demande en résolution du bail ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion, paiement de la clause pénale et conservation du montant du dépôt de garantie ;

prononcé la résiliation judiciaire, à compter du 8 février 2019, du bail commercial en date du 23 novembre 2018, liant la société L2JS et la société Mojo portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9] ;

débouté la société L2JS de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

débouté la société L2JS de sa demande de garantie à l’égard de la société Mojo ;

condamné la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 37.021 euros au titre des loyers et charges payés ;

condamné la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 70.000 euros au titre du préjudice commercial ;

condamné la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 21.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

débouté la société Mojo de ses demandes en paiement au titre des frais divers, frais bancaires, frais du Trésor public ainsi qu’au titre de son préjudice moral ;

débouté la société Mojo de sa demande en remboursement des frais d’acquisition du fonds de commerce ;

débouté la société L2JS de sa demande de remise en état des locaux et de désignation d’un expert ;

condamné la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la société L2JS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société L2JS à payer les dépens de l’instance ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 10 janvier 2023, la société Mojo a interjeté appel du jugement en critiquant les chefs suivants :

— condamne la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 37.021 euros au titre des loyers et charges payés ;

condamne la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 70.000 euros au titre du préjudice commercial ;

déboute la société Mojo de ses demandes en paiement au titre des frais divers, frais bancaires, frais du Trésor public ainsi qu’au titre de son préjudice moral ;

déboute la société Mojo de sa demande en remboursement des frais d’acquisition du fonds de commerce ;

déboute la société Mojo de ses demandes au titre du coût des travaux et du préjudice du gérant.

Les locaux ont été restitués par la locataire à la bailleresse le 15 février 2023.

La société L2JS a constitué avocat et a formé appel incident par conclusions déposées et notifiées le 27 avril 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 juillet 2025, la société Mojo demande à la cour de :

recevoir la société Mojo en ses demandes, fins et conclusions,

déclarer irrecevables les demandes de la société L2JS au titre des loyers demeurés impayés jusqu’à son départ des locaux le 15 février 2023 et de la somme de 235.286,63 euros au titre de la perte de chance de louer le local en raison des travaux réalisés sans autorisation ;

confirmer le jugement en ce qu’il a intégralement débouté la société L2JS de ses demandes ;

confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société L2JS pour manquement à son obligation de délivrance, à compter du 8 février 2019, date de la cession ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société L2JS à rembourser les loyers et charges des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2019, outre la taxe foncière de 2019 à concurrence de la somme totale de 37.021 euros, ainsi que le dépôt de garantie d’un montant de 21.000 euros ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le manquement de la bailleresse cause nécessairement un préjudice à la société Mojo consistant dans la perte de chance d’avoir pu exercer son activité conformément à la destination contractuelle prévue au bail et justifiant à son profit l’octroi de dommages et intérêts ;

infirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté la société Mojo de sa demande de remboursement de la somme de 2.280 euros au titre des frais de rédaction du renouvellement du bail commercial ;

débouté la société Mojo de sa demande de remboursement de la somme de 3.744,32 euros au titre du loyer de décembre 2018 ;

s’agissant du quantum, condamné la condamné la L2JS à payer à la société Mojo la somme de 70.000 euros au titre du préjudice commercial ;

débouté la société Mojo de ses demandes en paiement au titre des frais divers, frais bancaires, frais du trésor public ainsi qu’au titre de son préjudice moral ;

débouté la société Mojo de sa demande en remboursement des frais d’acquisition du fonds de commerce ;

débouté la société Mojo de ses demandes au titre du coût des travaux et du préjudice du gérant ;

et, statuant à nouveau,

condamner la société L2JS à payer à la société Mojo les sommes suivantes :

2.280 euros au titre des frais de rédaction du renouvellement du bail commercial ;

3.744,32 euros au titre du loyer de décembre 2018 ;

136.000 euros au titre du prix d’acquisition du fonds de commerce ;

16.320 euros au titre des frais d’acquisition du fonds de commerce ;

3.390 euros au titre des droits d’enregistrement ;

125 euros au titre des frais de greffe ;

2.300 euros au titre des frais de rédaction d’acte (Cabinet Chain avocat) ;

420.000 euros au titre du préjudice commercial ;

15.444,64 euros au titre des intérêts de l’emprunt bancaire ;

2.920,31 euros au titre des cotisations bancaires ;

6.761,16 euros au titre des frais de services bancaires ;

2.311,50 euros au titre de l’assurance de l’emprunt bancaire ;

1.979,86 euros au titre de l’assurance des locaux ;

5.710 euros au titre des honoraires de l’Expert-comptable ;

3.816 euros au titre de la CFE ;

1.598,25 euros au titre des autres impôts locaux ;

1.140,38 euros au titre des frais d’électricité et de gaz ;

53.002,31 euros au titre des frais d’assistance (Experts, diagnostiqueur, ingénieur) ;

10.000 euros au titre du préjudice moral ;

34.084,34 euros au titre du remboursement des travaux ;

Pour mémoire : préjudice du gérant, M. [G].

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne pouvait statuer de plano sur la demande de réparation du préjudice commercial de la société Mojo,

designer tel expert qu’il plaira à la cour avec la mission de déterminer le montant du préjudice de la société MOJO du fait de l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce pendant la durée résiduelle du bail ;

Dans tous les cas,

condamner la société L2JS à payer à la société Mojo, en cause d’appel, la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société L2JS aux entiers dépens.

La société Mojo fait valoir :

Sur la résolution du bail aux torts exclusifs de la société L2JS,

— que la société L2JS a manqué à son obligation de délivrance dès l’origine du bail compte-tenu de l’impossibilité d’exercer l’activité de « petite restauration-traiteur » dans les locaux loués en l’absence d’un conduit d’évacuation des fumées et vapeurs de cuisson ; que le conseil syndical rappelait à la société L2JS, par courrier du 4 décembre 2020, que la configuration de l’immeuble ne permettait pas la création d’extractions et ventilations intérieures ni par conséquent l’exploitation d’un restaurant dans le local du rez-de-chaussée ; – que la société L2JS a admis en première instance comme en appel qu’elle n’avait jamais été en mesure de délivrer à la société Mojo un local en état de servir à l’usage pour lequel il avait été loué, ce qui constitue un aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil, qui est irrévocable de sorte que son absence de réitération dans les dernières conclusions de la société L2JS est sans effet ;

— que l’obligation de délivrance s’apprécie au regard de la clause contractuelle de destination du bail sans que le bailleur puisse se prévaloir de l’intention du preneur de limiter son activité ; qu’au demeurant, si la société Mojo a précisé qu’elle ne ferait sur place que du réchauffage par micro-ondes, elle a ajouté qu’elle se réservait la possibilité de changer à tout moment ; qu’il est inopérant de soutenir que la société Mojo avait l’intention d’exercer dans le local une activité de 'restauration traditionnelle’ alors que la destination de 'petite restauration -traiteur’ nécessitait que les locaux soient pourvus d’un système d’extraction conforme à la réglementation ;

— que les locaux n’étaient pas conformes aux normes de sécurité incendie des établissements recevant du public (ci-après ERP) ; que la société Mojo a entrepris des travaux dans les locaux loués pour améliorer les éléments structurels vétustes et effectuer des travaux de mises aux normes acoustiques ;

Sur l’indemnisation de la société MOJO,

— que la société Mojo doit être indemnisée de ses préjudices sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil ;

— que la résolution du bail emporte effacement rétroactif du bail de sorte que les parties doivent être replacées dans la situation qui aurait été la leur si le bail n’avait pas existé ; que le preneur doit être indemnisé de toutes les dépenses qu’il a engagées inutilement dont le coût des travaux ; que la résolution du bail du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance entraîne la disparition du fonds de commerce ; que le locataire a connu un préjudice certain résultant de la perte d’exploitation ; que le preneur peut solliciter l’indemnisation de son préjudice moral, qu’il a vu anéantier le projet qu’il avait formé ;

Sur le rejet de la demande de la société L2JS d’acquisition de la clause résolutoire,

— que la résolution du bail aux torts exclusifs de la bailleresse pour manquement à son obligation de délivrance dès l’origine du bail exclut tout manquement de la société Mojo postérieurement à la date d’effet de la résolution ;

— que la société Mojo a, dès réception de la sommation du 7 juin 2019, arrêté ses travaux ;

— que la sommation du 7 juin 2019 visant la clause résolutoire n’indique pas avec précision les actions attendues de la part de la société Mojo pour régulariser la situation ; que la société Mojo a participé à la procédure amiable décidée par la société Mojo et confiée à l’expert M. [X] pour pouvoir reprendre les travaux dans les locaux loués ; que la société L2JS a renoncé à se prévaloir des travaux réalisés par la société Mojo pour invoquer l’acquisition de la clause résolutoire ;

Sur le rejet de la demande de la société L2JS de résolution judiciaire du bail aux torts de la société Mojo,

— que la société Mojo n’a ni dégradé les locaux ni fait effectuer des travaux contraires aux règles de l’art ; que la société L2JS n’a d’ailleurs jamais demandé la remise en état des locaux ; qu’il était nécessaire d’engager des travaux pour envisager un début d’activité ; que la coque acoustique réalisée au 1er étage n’implique pas un changement d’affectation de cette partie à usage d’habitation ; qu’au demeurant, le comportement de la société L2JS démontre qu’elle reconnait que l’infraction n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire ;

Sur la suspension du loyer et le rejet de la demande de société L2JS de condamnation de la société Mojo à lui payer la somme de 76.035,70 euros,

— que du fait de la résolution du bail aux torts exclusifs de la société L2JS, ni loyers ni charges ne sont dus par la société Mojo du 8 février 2019 au 15 février 2023 ;

— qu’ en outre, la société Mojo s’est engagée dans le processus de règlement amiable de la situation initié par la société L2JS ; qu’après 16 mois, M. [X], l’expert choisi par la société L2JS, a validé les travaux de reprise selon un devis de la société Sab Tce de 3.465 euros TTC ; que la société Mojo a adressé ce devis à la société L2JS le 7 mai 2020, pour qu’elle le soumette à l’autorisation des co-propriétaires ; que la société L2JS n’a pas été diligente pour obtenir un vote favorable des copropriétaires et est responsable du refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires le 13 janvier 2021 ;

Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles de la société L2JS,

— qu’aux termes de ses dernières conclusions, la société L2JS demande la condamnation de la société Mojo à lui payer la somme de 171.433,57 euros au titre des loyers impayés jusqu’à son départ des locaux le 15 février 2023 et la somme de 235.286,63 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de louer le local en raison des travaux réalisés sans autorisation,

— que la demande de condamnation au paiement de la somme de 171.433,57 euros est irrecevable en application de l’ancien article 910-4 du code de procédure civile faute d’avoir été présentée dans les premières conclusions de la société L2JS ; qu’en outre, le paiement des loyers et charges doit être suspendu du 8 février 2019 au 15 février 2023 ;

— que la demande d’indemnisation de la perte de chance de louer le local à concurrence de 235.286,63 euros est irrecevable tant en application de l’ancien article 910-4 du code de procédure civile qu’en application de l’article 564 du code de procédure civile ; qu’en outre, la société L2JS ni ne caractérise la responsabilité de la société Mojo ni ne justifie du quantum de la somme réclamée.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 septembre 2025, la société L2JS demande à la cour de :

confirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il a :

débouté la société Mojo de ses demandes en paiement au titre des frais divers, frais bancaires, frais du Trésor public ainsi qu’au titre de son préjudice moral ;

débouté la société société Mojo de sa demande de remboursement des frais d’acquisition du fonds de commerce ;

l’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

à titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat du bail du 18 décembre 2009 ;

En conséquence :

débouter la société Mojo de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre la société L2JS et la société Mojo le 23 novembre 2018 à la date de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 7 juillet 2019 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, il serait alors demandé à la cour de bien vouloir,

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Mojo ;

en conséquence :

débouter la société Mojo de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris qui a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur,

— réduire le quantum des condamnations à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

débouter la société Mojo de toutes ses demandes, irrecevabilités, fins et conclusions ;

condamner la société Mojo à payer à la société L2JS la somme de 171.433,57 euros correspondant aux loyers demeurés impayés jusqu’à la date de départ effective de Mojo des locaux le 15 février 2023 ;

condamner la société Mojo à payer à la société L2JS la somme de 235.286,63 euros correspondant à la perte de chance subie par cette dernière de relouer le local depuis la date de départ de la société Mojo jusqu’à ce jour ;

ordonner la compensation des créances éventuellement réciproques entre la société L2JS et la sociéré Mojo à concurrence de la plus faible ;

condamner la société Mojo à garantir financièrement la société L2JS de l’intégralité des frais de remise en état des parties communes engagés à la demande du syndicat de copropriété de l’immeuble, et à garantir la société L2JS de toute condamnation et/ou responsabilité qui serait recherchée à son encontre, relative aux travaux litigieux ;

condamner la société Mojo à payer à la société L2JS une somme équivalente à six mois de loyer en application de la clause pénale du bail et autoriser en conséquence à la société L2JS de conserver le dépôt de garantie du bail d’un montant de trois mois de loyer en règlement partiel de la clause pénale ;

condamner la société Mojo à verser à la société L2JS la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Mojo aux dépens de 1ère instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société L2JS fait valoir :

Sur l’absence de manquement à l’obligation de délivrance,

— que le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance ne saurait être retenu lorsque le preneur use des locaux loués pour un usage non conforme à la destination contractuelle ; que la destination 'petite restauration-traiteur’ exclut la restauration dite traditionnelle, laquelle suppose la préparation et la confection sur place, en cuisine, de plats élaborés ; que la mention 'traiteur’ ne suppose pas la cuisson d’aliments impliquant nécessairement l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées ; que la 'petite restauration-traiteur’ fait référence à une offre alimentaire rapide et non-élaborée ; que le gérant de la société Mojo a lui-même affirmé qu’il n’y aurait aucun appareil de cuisson dans les locaux et que seuls des micro-ondes seraient utilisés pour réchauffer les plats ; que la possibilité mentionnée par le gérant de changer sa stratégie commerciale à tout moment était conditionnée au respect de la destination contractuelle du bail et de la réglementation en vigueur ;

— que les précédents locataires ont exploité dans les locaux loués une activité de petite restauration-traiteur sans souci ;

— que la société L2JS n’a jamais commis d’aveu judiciaire ; qu’elle n’a jamais admis ne pas s’être conformée à son obligation de délivrance ;

— que la société Mojo invoque le manquement de la société L2JS à son obligation de délivrance pour éviter la résiliation du bail à ses torts ;

— que les activités principales de café et de bar pouvaient être exploités dans les locaux loués même sans conduit d’évacuation des vapeurs et des fumées ;

— que le bail a transféré au preneur la charge des travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation de sorte que la bailleresse n’a pas pu manquer à son obligation de délivrance en raison d’une prétendue non-conformité des locaux aux normes de sécurité-incendie et aux normes phoniques ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire,

— que le juge est tenu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, que l’infraction soit régularisable ou non ;

— que le bail prévoit une procédure d’autorisation des travaux contrairement à ce qu’a jugé le tribunal ; que la société Mojo, qui ne s’y est pas conformée, a manqué, en n’obtenant pas l’autorisation avant la réalisation des travaux, à ses obligations contractuelles de manière définitive et irréversible ; que la société Mojo n’aurait jamais pu obtenir d’autorisation car les travaux entrepris étaient interdits par le règlement de copropriété ;

— que la société L2JS n’a jamais renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire en participant à l’expertise amiable menée par M. [X] ;

Sur la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Mojo,

— que la société Mojo a manqué à ses obligations contractuelles en :

— engageant des travaux sans autorisation du bailleur et sans justifier des assurances souscrites par ses entreprises ;

— engageant des travaux sur les parties communes sans aucune autorisation préalable de la copropriété ;

— engageant des travaux qui ont dégradé les locaux ( premier étage démoli, ouvrages insuffisants, atteinte à la stabilité de l’immeuble) ;

— que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal en première instance, le poteau central soutenant la poutre du rez-de-chaussée n’a pas permis la consolidation de l’immeuble dès lors qu’il a été nécessaire d’intervenir de nouveau pour assurer la consolidation de l’ouvrage et que des fissures se sont ouvertes dans les murs notamment du troisième étage de l’immeuble ;

— qu’après le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de voter les travaux sollicités par la société L2JS sur demande de la société Mojo, le syndicat des copropriétaires a obtenu en référé la désignation d’un expert qui a conclu que les fissurations observées chez M. et Mme [Z] étaient bien la conséquence des travaux réalisés par la société Mojo au rez-de-chaussée et à l’étage ;

— que depuis la réalisation des travaux par la société Mojo dans les locaux loués, la société L2JS se trouve dans un conflit avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

— que la société Mojo a changé la destination originaire du bail en souhaitant exploiter dans les locaux loués un activité de restauration traditionnelle,

— que la société Mojo a changé l’affectation d’habitation de l’appartement du 1er étage dès lors qu’une partie de cet appartement était destiné à accueillir les sanitaires de l’établissement commercial ce qui se déduit de la création à l’étage d’une coque acoustique, de la reconstruction en béton et en l’élargissant de l’escalier, de l’installation d’une tuyau d’évacuation des eaux usées depuis le 1er étage jusqu’au rez-de-chaussée, de l’installation d’une porte coupe-feu face à l’arrivée de l’escalier au premier étage ;

— que la société Mojo ne s’acquitte plus de ses loyers depuis le 1er octobre 2019 ; que si un manquement de la société L2JS à son obligation de délivrance était caractérisé, celui-ci ne serait que partiel ; qu’en effet, la société Mojo n’était pas dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux de sorte que la société Mojo ne peut opposer l’exception d’inexécution au paiement des loyers ;

— que la société Mojo doit être condamnée au paiement de :

— la somme de 171.433,57 euros au titre des loyers demeurés impayés jusqu’au 15 février 2023 ;

— la somme de 235.286,63 euros correspondant à 80% du montant total des loyers que la société L2JS aurait dû percevoir depuis le départ de la société Mojo s’agissant de l’indemnité d’une perte de chance de louer le local en raison des travaux réalisés sans autorisation ;

— que ces demandes sont recevables dès lors que la société L2JS expose des circonstances postérieures à l’appel diligenté par la société Mojo et qu’elles sont formées pour opposer compensation ;

Sur la condamnation en paiement de la clause pénale, des frais de remise en état des locaux et de la garantie de la société Mojo,

— que le bail comporte une clause pénale,

— que la société L2JS est confrontée à l’obligation d’assurer à ses frais la remise en état des locaux à la suite des travaux effectués sans autorisation par sa locataire et à faire face à la procédure engagée par la copropriété de l’immeuble ;

Sur la réduction du quantum des condamnations prononcées contre la société L2JS,

— que le supposé manquement de la société L2JS à son obligation de délivrance n’est que partiel ;

— que la société Mojo a participé à la réalisation de son propre dommage en effectuant des travaux sans autorisation qui ont dégradé les locaux et l’immeuble ; que le rôle joué par la société Mojo dans la réalisation de ses préjudices rompt le lien de causalité entre la faute contractuelle de la société L2JS et les préjudices de la société Mojo ; que si la société Mojo n’a jamais exploité les lieux, c’est parce qu’elle n’a jamais usé de la possibilité de le faire ; que les activités principales de café et de bar auraient pu être exercées par la société Mojo si elle n’avait pas entrepris des travaux qui n’ont jamais été autorisées et des aménagements inutiles à l’exploitation du fonds de commerce.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Il est observé qu’il est demandé à la cour de :

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a prononcé, à compter du 8 février 2019, la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société L2JS pour manquement à son obligation de délivrance,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 7 juillet 2019,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Mojo sans indication de date.

Il convient d’examiner ces demandes dans l’ordre chronologique de leur effet sur la fin du bail.

1- Sur la demande de résolution du bail au 8 février 2019 aux torts de la bailleresse

Il résulte des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander la résolution du contrat en justice. La résolution du contrat est prononcée par le juge en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil précise que la résolution met fin au contrat et qu’elle prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Par ailleurs, en application de l’article 1719, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il est acquis que les locaux loués ne sont pas équipés d’un conduit d’évacuation des vapeurs de cuisson et des fumées et qu’il n’est pas possible d’y installer un tel conduit.

Ainsi et notamment, le conseil syndical de l’immeuble dont dépendent les locaux loués, dès le 8 mars 2019, écrivait à la société L2JS : 'ce commerce n’a jamais été envisagé à l’origine pour réaliser de la restauration puisqu’il n’existe aucune extraction (conduit de hotte) dédiée à ce type d’exploitation. Il n’est pas envisageable un seul instant d’avoir une sortie sauvage en façade, pour rejet des fumées grasses de cuisine sous les fenêtres des résidentes des étages supérieurs.'

Or, la destination contractuelle des locaux loués inclut l’activité de 'petite-restauration-traiteur'.

Sans restriction relative à la nature des plats pouvant être confectionnés sur place ou au type d’appareils de cuisson pouvant être utilisés dans les locaux loués stipulée dans le bail, l’activité de 'petite restauration-traiteur’ comprend la cuisine et la cuisson d’aliments sur place, ce qui implique que les locaux loués soient équipés d’un conduit d’évacuation des vapeurs de cuisson et des fumées. Contrairement à ce que soutient la société L2JS, l’activité de 'restauration traditionnelle’ n’est pas la seule activité qui suppose l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées.

Pour soutenir que l’activité de 'petite restauration-traiteur’ ne suppose pas la cuisson d’aliments impliquant l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées, la société L2JS cite un arrêt de la cour d’appel de [8] dont elle fait une lecture erronée. En effet, dans l’espèce dont il s’agit, c’est la clause contractuelle de destination des locaux qui précisait, 'ceci excluant toute cuisson nécessitant l’installation d’une gaine d’extraction spécifique'. Cette exclusion ne procédait pas d’une appréciation de la cour sur les contours de l’activité de 'petite restauration'.

Et le fait que M. [G], gérant de la société Mojo, ait affirmé à Me [V], huissier de justice désigné par requête du président du tribunal de grande instance de Paris à la demande de la société L2JS, à l’occasion de ses constatations dans les locaux loués, le 2 mai 2019, soit postérieurement à la conclusion du bail, qu’il 'n’y aura aucun appareil de cuisson dans les locaux’ et que 'seuls des micro-ondes seront utilisés pour réchauffer les plats’ ne suffit pas à limiter l’usage des locaux à une activité de petite restauration-traiteur sans cuisson d’aliments nécessitant l’installation d’un conduit d’évacuation des vapeurs et fumées. En effet, dans une lettre produite aux débats par la société L2JS, adressée à l’huissier de justice après sa visite dans les locaux loués, la société Mojo, après avoir confirmé que la nourriture servi à ses clients ne fera l’objet que d’un réchauffage dans les locaux loués précisait qu’elle se réservait 'la possibilité de changer à tout moment cette stratégie commerciale'. En outre, il doit être rappelé que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de délivrer des locaux conformes à l’usage prévu et autorisé dans le bail et qu’il n’appartient pas au preneur d’adapter l’usage des locaux prévu et autorisé dans le bail à ce que lui permet les locaux que lui délivre le bailleur.

C’est également pour ce dernier motif que l’argument de la société L2JS selon lequel les précédents locataires ne se sont pas plaints des locaux loués alors que la clause de destination était la même n’est pas opérant.

Par ailleurs, la clause du bail selon laquelle 'le preneur reconnaît que les locaux objets des présentes sont conformes à la destination prévue au bail’ n’est pas de nature à décharger le bailleur de son obligation de délivrance.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société L2JS a manqué à son obligation de délivrance, dès l’entrée de la société Mojo dans les lieux, en délivrant des locaux dépourvus de conduit d’évacuation des vapeurs et fumées alors qu’ils avaient été loués pour un usage incluant l’activité de 'petite restauration -traiteur'.

Ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, à compter du 8 février 2019, date de l’entrée dans les lieux de la société Mojo, peu important que les locaux permettent l’activité de 'café, bar’ également prévue au bail dès lors que le bailleur ne saurait modifier ou limiter l’usage des locaux convenu entre les parties en fonction des caractéristiques des locaux qu’il délivre.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire, à compter du 8 février 2019, du bail commercial du 23 novembre 2018 liant la société L2JS et la société Mojo portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9].

La résiliation du bail à compter du 8 février 2019 rend sans objet les demandes de la société L2JS d’acquisition de la clause résolutoire du bail au 7 juillet 2019 et de résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Mojo à une date postérieure.

2- Sur les demandes en paiement de la société Mojo

La résiliation du bail au 8 février 2019 emporte remise des parties dans l’état antérieur au 8 février 2019, ce qui donne lieu à des restitutions réciproques.

Par ailleurs, il résulte des articles 1217 et 1231-1 que celui qui manque à ses obligations contractuelles est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du code civil précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

2-1 Sur la demande de remboursement des loyers, des frais de rédaction du bail renouvelé, de la taxe foncière et du dépôt de garantie,

Il ressort du décompte produit aux débats par la société L2JS que la société Mojo a payé à la société L2JS, en exécution du bail résolu, les sommes suivantes :

11.750 euros au titre du loyer du 1er trimestre 2019,

11.750 euros au titre du loyer du 2ème trimestre 2019,

11.750 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2019,

1.771 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2019,

soit la somme totale de 37.021 euros.

Par ailleurs, il ressort de l’acte de cession du fonds de commerce que la société Mojo a versé à la société Chez Jouf la somme de 21.000 euros au titre du dépôt de garantie versé par cette dernière au bailleur.

Ces sommes doivent être restituées à la société Mojo à la suite de la résolution du bail au 8 février 2019.

La société Mojo demande en outre la condamnation de la société L2JS à lui payer les sommes suivantes :

2.280 euros TTC euros au titre des frais de rédaction du renouvellement du bail commercial,

3.744,32 euros au titre du loyer de décembre 2018.

La somme de 2.280 euros TTC a été remboursée au précédent locataire et cédant du fonds de commerce.

La somme de 3.744,32 euros était due par le précédent locataire, qui ne s’est jamais plaint du manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance et de ne pas pouvoir exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, et a été payée à la société L2JS par la société Mojo en exécution du contrat de cession du fonds de commerce conclu entre la société Chez Jouf et la société Mojo.

Ces sommes n’ont donc pas été versées en exécution et au titre du contrat de bail qui liait la société Mojo et la société L2JS de sorte qu’il n’y a pas lieu à restitution de ces sommes par la société L2JS à la société Mojo en conséquence de la résolution du bail au 8 février 2019. Le paiement de ces sommes ne constituent pas une perte en lien avec la résolution du bail.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 37.021 euros au titre des loyers et charges payés ainsi que la somme de 21.000 euros au titre du dépôt de garantie et en ce qu’il a débouté la société L2JS de sa demande de remboursement des frais de rédaction du renouvellement du bail commercial et du loyer du mois de décembre 2018.

2-2 Sur la demande de remboursement du prix et des frais d’acquisition du fonds de commerce

La résolution du bail qui liait la société L2JS et la société Mojo a entrainé la perte du fonds de commerce acquis par la société Mojo auprès de la société Chez Jouf.

Il convient d’indemniser la société Mojo de la perte de son fonds de commerce et des frais exposés par elle pour l’acquérir, qui ont été inutilement engagés par la société Mojo et qui constituent une perte pour celle-ci, à concurrence de 158.135 euros qui correspondent à :

136.000 euros au prix d’acquisition du fonds de commerce,

3.390 euros au titre des droits d’enregistrement,

125 euros au titre des frais de greffe,

16.320 euros TTC au titre des honoraires de transaction de la société Kylia immobilier,

2.300 euros au titre des frais d’acte.

L’ensemble de ces sommes est justifiée par les pièces produites aux débats par la société Mojo.

2-3 Sur la demande au titre de la réparation du préjudice commercial

La résolution du bail, et non les travaux réalisés par la société Mojo dans les locaux loués, a privé la société Mojo du gain lié à l’exploitation de son fonds de commerce dans les locaux loués.

Il convient de l’indemniser de ce préjudice qui s’analyse en une perte de chance de réaliser son résultat d’exploitation prévisible.

La société Mojo estime sa perte de chance à 95% et la perte d’exploitation du 1er septembre 2019 au 31 décembre 2017 à 442.000 euros, soit un préjudice de 420.000 euros.

Pour chiffrer la perte d’exploitation du 1er septembre 2019 au 31 décembre 2017 à 442.000 euros, la société Mojo a fait appel à un expert-comptable et produit son avis. Cet avis est fondé sur les prévisions de chiffre d’affaires suivantes :

—  225.000 euros la première année d’exploitation,

—  265.000 euros la deuxième année d’exploitation,

—  400.000 euros la troisième année d’exploitation,

—  500.000 euros la quatrième année d’exploitation,

—  510.000 euros la cinquième année d’exploitation,

—  520.200 euros la sixième année d’exploitation,

—  530.604 euros la septième année d’exploitation,

—  721.621 euros la huitième année d’exploitation (sur 16 mois).

Ces prévisions apparaissent ambitieuses alors que la société Chez Jouf, qui a cédé son fonds de commerce à la société Mojo, avait réalisé un chiffre d’affaires de :

—  76.774 euros du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2017,

—  118.612 euros du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,

—  16.956 euros du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2018.

Il convient également de relever que le fonds de commerce exploité dans les locaux loués avait changé de propriétaire trois fois entre sa création en 2009 par la société Red bar et son acquisition par la société Chez Jouf en 2016, étant précisé que la société Red bar a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Pour établir des prévisions de chiffre d’affaires aussi ambitieuses, l’expert comptable a pris en considération l’intention de la société Mojo de réaliser des travaux pour un montant de 140.000 euros à son entrée dans les locaux loués et de 40.000 euros au cours de la cinquième année. Or, aucune pièce produite aux débats ne confirme l’intention de la société Mojo d’effectuer des travaux intitiaux pour un coût aussi important. Par ailleurs, compte-tenu de l’état des locaux décrit par la société Mojo, il n’est pas certain que le coût des travaux envisagés par la société Mojo se serait traduit par une montée en gamme de l’établissement susceptible de générer un chiffre d’affaires bien plus important que celui réalisé par le précédent locataire.

Après examen de ces éléments, il convient de réparer le préjudice de la société Mojo de perte de chance de réaliser son résultat d’exploitation prévisible en lui allouant la somme de 50.000 euros.

2-4 Sur la demande de remboursement des frais bancaires et des frais divers

La société Mojo a engagé des dépenses inutiles au titre du bail qui a été résolu, qui sont constitutives d’une perte pour elle en lien avec la résolution du bail , à savoir :

— des frais d’électricité et de gaz : 1.140,38 euros,

— les frais d’assurance des locaux loués : 1.979,86 euros.

Ces dépenses et leur lien avec les locaux loués sont justifiés par les pièces produites aux débats.

Il convient donc de lui allouer des dommages et intérêts à hauteur de 3.120,24 euros au titre de ces dépenses.

En revanche, la société Mojo sera débouté de sa demande au titre des intérêts de son prêt bancaire, des cotisations bancaires, des services bancaires, de l’assurance de son prêt bancaire, des honoraires de son expert-comptable, de la CFE, des autres impôts locaux, des honoraires des experts, ingénieur et diagnosticien.

En effet, ces dépenses n’ont pas été engagées au titre du bail qui a été résolu, étant notamment observé que les honoraires des experts, ingénieur et diagnosticien ont été exposés à raison des travaux réalisés par la société Mojo sans l’autorisation de la société bailleresse. Elles ne constituent donc pas une perte subie par la société Mojo du fait de la résolution du bail aux torts de la bailleresse.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Mojo de sa demande au titre des frais d’électricité, de gaz et d’assurance des locaux loués, statuant à nouveau, de condamner la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 3.120,24 euros à ce titre et de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Mojo du surplus de sa demande.

2-5 Sur la demande au titre de la réparation de son préjudice moral

Il est constant qu’une personne morale peut subir un préjudice moral mais la société Mojo ne justifie pas de l’existence du préjudice moral qu’elle allègue.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Mojo de sa demande au titre de son préjudice moral.

2-6 Sur la demande de remboursement du coût des travaux

Le bail commercial portant sur les locaux litigieux a été renouvelé le 23 novembre 2018 aux clauses et conditions du bail originaire.

S’agissant des travaux, le bail originaire stipule, au 7° de la clause 'charges et conditions', que :

Le preneur s’oblige 'de ne pas pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de disposition ou modification de gros oeuvre, percement de murs ou autres dans les autorisation administratives éventuellement nécessaires, notamment celles relatives aux travaux effectués sur des monuments historiques, et sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, et sans avoir souscrit les assurances appropriées. Tout projet d’aménagement devra, avant réalisation, être autorisé par le bailleur au vu des documents permettant d’apprécier l’importance et la consistance des travaux (plans, descriptifs de travaux, notices techniques).

Ces travaux seront entièrement exécutés aux frais du preneur sous la surveillance de l’architecte du bailleur, dont les honoraires seront supportés par le preneur.

Toutes les modification qui auront été apportées ainsi au gros oeuvre resteront acquises sans indemnité à la fin du bail au bailleur, sauf si ledit bailleur préfère la remise des lieux loués en leur état primitif aux frais exclusifs du preneur. Il en sera de même pour tous les embellissements, les améliorations et les travaux autres que ceux concernant ce gros oeuvre.

L’autorisation du bailleur ne saurait en aucun cas engager sa responsabilité ni atténuer celle du preneur tant entre les parties qu’à légard des tiers.

Le preneur s’engage à supporter toutes les conséquences de ces travaux qui seraient préjudiciables au gros oeuvre et à la solidité de l’immeuble et à indemniser le bailleur de tous dommages de quelque nature qu’ils soient qui auraient pour cause l’exécution desdits travaux. Le preneur s’engage également à relever et garantir le bailleur de toute réclamation dont il ferait l’objet à ce titre.'

Le bail stipule également, dans une clause intitulée 'autorisation de travaux’ que :

' Le bailleur autorise d’ores et déjà le preneur à effectuer les travaux de rénovation des lieux loués. Si ces travaux devaient toucher au gros oeuvre ou à une modification de la configuration des lieux loués, le preneur sera tenu d’en aviser immédiatement le bailleur afin qu’il puisse faire appel à son architecte aux fins de les surveiller. Le preneur fera son affaire d’obtenir préalablement au démarrage des travaux toutes les autorisations nécessaires.

Ces travaux devront être réalisés conformément aux règles de l’art, notamment en matière d’isolation et d’insonorisation.

L’autorisation du bailleur s’inscrit dans le cadre des stipulations du paragraphe 8 de l’artocme 'charges et conditions’ des présentes. Elle ne saurait en aucun cas engager sa responsabilité ou atténuer celle du preneur tant entre les parties qu’à légard des tiers.'

Le bail ayant été renouvelé postérieurement au 1er octobre 2016, ces clauses doivent être interprétées au regard des articles 1188 et suivants du code civil.

La clause ' autorisation des travaux’ doit être interprétée, selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable, en ce sens que l’autorisation du bailleur pour les travaux de rénovation du preneur ne concerne que les travaux de rénovation du preneur originaire, en l’espèce la société Red bar. Sinon, le 7° de la clause 'charges et conditions’ serait privé d’effet et le bail perdrait de la cohérence.

Dans ces conditions et dans la mesure où l’ampleur et la nature des travaux réalisés par la société Mojo dans les locaux loués permettent de les qualifier de 'projet d’aménagement', étant en outre observé que certains d’entre eux ont modifié le gros oeuvre, notamment la dépose d’un portique en bois, qui complétait une poutre maîtresse du plancher haut du rez-de-chaussée pour opérer un transfert de charges, le moisage de ladite poutre maitresse par deux profils métalliques IPE de 240 et le percement de la voute en pierre du sous-sol pour faire passer des conduits de ventilation, il apparait que la société Mojo devait obtenir l’autorisation préalable de la société L2JS pour les réaliser et souscrire une assurance appropriée.

Or, il est acquis que la société Mojo n’a pas obtenu l’autorisation de la société L2JS pour les travaux qu’elle a réalisés dans les locaux loués et qu’elle les a réalisés directement, en l’absence de toute entreprise assurée pour ce faire, et sans preuve d’avoir souscrit une assurance personnelle pour leur réalisation.

En réalisant des travaux constitutifs d’un projet d’aménagement, dont certains ont modifié le gros oeuvre, sans avoir obtenu l’autorisation préalable de la société L2JS et sans avoir souscrit d’assurance pour ce faire, la société Mojo a commis une faute, délictuelle compte-tenu de la résolution du bail au 8 février 2019.

En conséquence, étant précisé que le tribunal n’a pas statué sur cette demande, il convient de débouter la société Mojo de sa demande de remboursement du coût des travaux. Elle ne saurait être indemnisée du coût des travaux qu’elle a engagés fautivement dans les locaux loués, sa faute ayant entraîné la perte dont elle demande à être indemnisée par la société L2JS.

3- Sur les demandes de la société L2JS

3-1 Sur la demande de condamnation de la société Mojo à lui payer la somme de 171.433,57 euros correspondant aux loyers impayés jusqu’au 15 février 2023

Sur la recevabilité de cette demande

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au Décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 applicable en l’espèce compte tenu de la date de la déclaration d’appel, dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou a faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, dans ses premières conclusions devant la cour, la société L2JS demandait la condamnation de la société Mojo à lui payer la somme de 76.035,70 euros correspondant à ses loyers demeurés non réglés au 1er avril 2021, sauf à parfaire jusqu’à son départ des lieux.

Dans ses dernières conclusions, la société L2JS demande la condamnation de la société Mojo à lui payer la somme de 171.433,57 euros correspondant aux loyers demeurés impayés jusqu’à la date de départ effective de la société Mojo des locaux le 15 février 2023.

Contrairement à ce que soutient la société Mojo, la demande de la société L2JS de condamnation de la société Mojo à lui payer les loyers demeurés impayés jusqu’à la date de départ effective de la société Mojo des locaux était déjà contenue dans les premières conclusions de la société L2JS.

Cette demande est donc recevable.

Sur le fond

Le bail étant résolu au 8 février 2019, la société Mojo n’est redevable d’aucun loyer envers la société L2JS.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société L2JS de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

3-2 Sur la demande de condamnation de la société Mojo à lui payer la somme de 235.286,63 euros au titre de la perte de chance de relouer les locaux

Sur la recevabilité de cette demande

Dans ses premières conclusions devant la cour, la société L2JS ne formulait aucune demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de relouer les locaux à raison des travaux réalisés sans autorisation par la société Mojo.

Cette demande n’est pas destinée à répliquer aux conclusions et pièces adverses dès lors que si la société Mojo a modifié le quantum de certaines de ses demandes pour les actualiser depuis ses premières conclusions d’appelante, elle n’a formé aucune demande nouvelle.

Cette demande ne relève pas d’une question née postérieurement aux premières conclusions de la société L2JS dès lors que la faute de la société Mojo à raison des travaux qu’elle a réalisés dans les locaux loués est dans les débats depuis la première instance, en soutien à la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire formée par la société L2JS, et que la société Mojo a quitté les locaux le 15 février 2023, soit plus de deux mois avant les premières conclusions de la société L2JS.

Cette demande est donc irrecevable en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au Décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023

3-3 Sur la demande de condamnation de la société Mojo à la garantir financièrement de l’intégralité des frais de remise en état des parties communes

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

En l’espèce, par ordonnance du 10 décembre 2024, rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, il a été enjoint à la société L2JS de :

' procéder dans son lot situé dans l’immeuble du [Adresse 3], sous contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux travaux de remise en état conformément à la solution de l’étude BET DELTA reprise dans le devis de la société Aquarelles & Rénovations, en date du 30 juin 2023, ayant pour objet le renforcement complémentaire du plancher et dans le respect des conditions suivants :

— l’établissement d’un constat d’huissier contradictoire des parties communes et appartements situés aux étages au-dessus, avant toutes reprises des travaux de renforcement structurels,

— la mise en conformité à la réglementation en vigueur en matière de respect des règles de l’art,

— l’obtention d’autorisation administratives nécessaires sur l’ensemble des travaux de transformations et accessibiité du local du rez-de-chaussée,

— la mise en place d’un mandat avec un bureau de contôle,

— la production d’une attestation d’assurance RC/RCD de la société Aquarelles & Rénovations ou de toutes autres entreprises retenues pour la réalisation des travaux,

— la production des attestations professionnelles d’usage (assurance RC. RCD, URSAFF, TVA, retraite, chômage) de l’entreprise Aquarelles & Rénovations ou de toutes autres entreprises retenues pour la réalisation des travaux.'

Il résulte de l’examen des pièces produites aux débats que les travaux de remise en état selon la solution de l’étude Bet Delta reprise dans le devis de la société Aquarelles & Rénovations, en date du 30 juin 2023, sont la conséquence des travaux réalisés par la société Mojo dans les locaux loués. Ils sont plus particulièrement la conséquence de la dépose du portique en bois avec poteaux en appui au sol qui complétait la poutre maîtresse du plancher haut du rez-de-chaussée des locaux loués pour opérer un transfert de charge.

Or, ainsi qu’il a été dit dans le paragraphe sur la demande de la société Mojo de remboursement du coût de ses travaux, ces travaux ont été réalisés fautivement par la société Mojo, qui n’a pas sollicité l’autorisation préalable de la société L2JS pour les réaliser en violation des clauses du bail.

Dès lors que la société Mojo a commis une faute en réalisant des travaux dans les locaux loués sans autorisation de sa bailleresse et que ces travaux ont conduit à ce qu’il soit fait injonction à la société L2JS de procéder à des travaux de remise en état dans son lot, il convient de condamner la société Mojo à garantir la société L2JS du coût de ces travaux de remise en état dans la limite :

— du montant du devis de la société Aquarelles & Rénovations, en date du 30 juin 2023, soit la somme de 11.071,50 euros TTC,

— du coût de l’acte d’huissier de constatation de l’état des parties communes et appartements situés aux étages au-dessus dressé avant toutes reprises des travaux de renforcement structurel,

— du coût de l’intervention du bureau de contrôle concernant les travaux prévus dans le devis de la société Aquarelles & Rénovations, en date du 30 juin 2023.

3-4 Sur la demande de condamnation de la société Mojo à la garantir de toute condamnation et/ou responsabilité qui serait recherchée à son encontre, relative aux travaux litigieux

Sans condamnation de la société L2JS à indemniser un tiers du fait des travaux réalisés par la société Mojo dans les locaux loués, il apparait que le préjudice de la société L2JS n’est pas né.

En conséquence, il convient de la débouter de sa demande.

3-5 Sur la demande de condamnation de la société Mojo à lui payer une somme équivalente à six mois de loyer au titre de la clause pénale du bail,

Compte-tenu de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, à compter du 8 février 2019, cette demande doit être rejetée.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société L2JS de sa demande de paiement au titre de la clause pénale.

4- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société L2JS succombe en première instance et en appel.

En conséquence et en application de l’article 396 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance et de la condamaner aux dépens de la procédure d’appel.

En revanche, l’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

DÉCLARE recevable la demande de la société L2JS de condamnation de la société Mojo à lui payer la somme de 171.433,57 euros au titre de l’arriéré locatif,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 septembre 2022 en ce qu’il a :

— débouté la société L2JS de sa demande de garantie à l’égard de la société Mojo,

— condamné la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 70.000 euros au titre de son préjudice commercial,

— débouté la société Mojo de sa demande au titre des frais d’électricité, de gaz et d’assurance des locaux loués,

— débouté la société Mojo de sa demande de remboursement des frais d’acquisition du fonds de commerce,

— condamné la société L2JS à payer à la société Mojo la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 septembre 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la société L2JS à payer à la société Mojo les sommes suivantes :

—  158.135 euros au titre de la perte de son fonds de commerce et des frais d’acquisition de celui-ci,

—  50.000 euros au titre de son préjudice commercial,

—  3.120,24 euros au titre des frais d’électricité, de gaz et d’assurance des locaux loués,

DÉBOUTE la société Mojo de sa demande au titre du remboursement du coût des travaux qu’elle a réalisés dans les locaux loués,

DÉCLARE irrecevable la demande de la société L2JS de condamnation de la société Mojo à lui payer la somme de 235.186,63 euros au titre de la perte de chance de relouer les locaux,

CONDAMNE la société Mojo à garantir la société L2JS du coût des travaux de remise en état des locaux loués dans la limite :

— du montant du devis de la société Aquarelles & Rénovations, en date du 30 juin 2023, soit la somme de 11.071,50 euros TTC,

— du coût de l’acte d’huissier de constatation de l’état des parties communes et appartements situés aux étages au-dessus dressé avant toutes reprises des travaux de renforcement structurel,

— du coût de l’intervention du bureau de contrôle concernant les travaux prévus dans le devis de la société Aquarelles & Rénovations, en date du 30 juin 2023,

DÉBOUTE la société L2JS de sa demande tendant à se voir garantir par la société Mojo de toute condamnation et/ou responsabilité qui serait recherchée à son encontre, relative aux travaux réalisés par la société Mojo dans les locaux loués,

CONDAMNE la société L2JS aux dépens de la procédure d’appel,

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente