Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° 198 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12577 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXUE

Décision déférée à la cour : ordonnance du 07 mai 2024 – JCP du Tprox de Longjumeau – RG n°12-22-002536

APPELANTE

S.A. [3], RCS de Paris n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0207

INTIMÉ

M. [K] [U]

Résidence [3] – [Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Virginie LORMAIL-BOUCHERON de la SCP LORMAIL-BOUCHERON, avocat au barreau d’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2024-19206 du 01/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Le 7 octobre 2015, M. [U] a souscrit un contrat de résidence auprès de la société [3] aux termes duquel il s’est vu attribuer la jouissance d’un logement n° B 214 au sein de la résidence sociale située [Adresse 4] à [Localité 6] pour une redevance mensuelle de 375,48 euros.

Par lettre signifiée le 2 juin 2022, la société [3] l’a mis en demeure de faire cesser la violation du contrat de résidence résultant de la présence d’un tiers dans son logement.

Par acte du 1er septembre 2022, la société [3] a fait assigner M. [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal de proximité de Longjumeau aux fins de notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit ;

ordonner l’expulsion de M. [K] [U] et de tous les occupants de son chef des locaux et ce, avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

ordonner ne tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tels garde-meubles au choix de la société [3] et aux frais de M. [K] [U] des meubles lui appartenant qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

condamner M. [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer et révisable annuellement à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et le condamner à la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 7 mai 2024, le premier juge a :

rejeté l’exception de nullité de l’assignation ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit ;

dit que sont devenues sans objet les demandes relatives à l’expulsion, la séquestration des biens et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

condamné la société [3] à verser à M^e Virginie Loramil-Boucheron la somme de 1 036,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

condamné la société [3] aux dépens.

Par déclaration du 8 juillet 2024, la société [3] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit ;

dit que sont devenues sans objet les demandes relatives à l’expulsion, la séquestration des biens et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

condamné la société [3] à verser à M^e Virginie Loramil-Boucheron la somme de 1 036,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

condamné la société [3] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2024, la société [3] demande à la cour de :

recevoir la société [3], en son appel et la déclarer bien fondée ;

en conséquence,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

'Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit ;

Dit que sont devenues sans objet les demandes relatives à l’expulsion, la séquestration des biens et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamné la société [3] à verser à M^e Virginie Lormail-Boucheron la somme de 1.036,80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 ;

Condamné la société [3] aux dépens'

et, statuant à nouveau :

constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence ;

ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [U] [K] et de celle de tous occupants de son chef de la chambre n°B 214 du foyer sis [Adresse 4] ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;

ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de M. [U] [K] des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

condamner M. [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance contractuelle due en cas de poursuite du contrat jusqu’à libération des lieux ;

condamner M. [U] [K] au paiement d’une indemnité de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 octobre 2024, M. [U] demande à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le tribunal de proximité de Longjumeau en date du 7 mai 2024 ;

et en conséquence,

débouter la société [3] de l’intégralité de ses demandes ;

statuant à nouveau,

condamner en cause d’appel la société [3] à verser à Maître Virginie Lormail-Boucheron la somme de 1 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;

condamner la société [3] aux dépens en cause d’appel ;

à titre subsidiaire,

attribuer à M. [K] [U] un délai de six mois pour quitter les lieux ;

débouter la société [3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

laisser les dépens à la charge de la société [3].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2025.

Sur ce,

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Selon l’article 835 du même code, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée.

Selon l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, 'toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit. Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat. Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites. Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu’à la condition d’en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur. Le gestionnaire peut toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en 'uvre de l’accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire en application de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles. En cas d’urgence motivée par la sécurité immédiate de l’immeuble ou des personnes, le gestionnaire peut accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en tient informé ce dernier par écrit dans les meilleurs délais. Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré'.

L’article R.633-9 du même code encadre le droit pour la personne logée dans une résidence sociale d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoit l’obligation pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.

Au cas présent, la société [3], ayant pour objet la construction et la gestion de foyers logements et de résidences sociales, a mis à la disposition de M. [U], suivant contrat de résidence du 7 octobre 2015 et moyennant le paiement d’une redevance mensuelle, une chambre portant le N°B 214, dépendant de la résidence sociale située [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que l’usage commun des locaux et équipements collectifs et semi-collectifs dont la résidence est dotée.

L’article 8 de ce contrat prévoit plusieurs obligations à la charge du résident, dont celles de parapher et signer le règlement intérieur joint au contrat et le respecter en tout point, d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition, de n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, de n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 9 du même contrat énonce que le résident s’engage à avertir le responsable de toute absence prolongée, qu’il peut être mis en demeure de se présenter au bureau de la résidence en vue d’établir sa présence effective dans l’établissement.

L’article 11 relatif à la résiliation du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 9 du règlement intérieur, intitulé 'hébergement d’un invité’ applicable au 15 juillet 2013, approuvé par M. [U], précise notamment que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition et que pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.

L’article 10, intitulé 'interdiction de mise à disposition du logement à un tiers', du règlement intérieur, applicable au 15 juillet 2013, rappelle que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

L’article 9 du règlement intérieur, applicable au 1er décembre 2016, prévoit que conformément aux dispositions de l’article R 633-9 du code de la construction et de l’habitation, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition, que pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci et que ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant. Ce texte ajoute que pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit. Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 h 00 après mise en demeure faite par lettre recommandée avec avis de réception.

L’article 10 du règlement intérieur, applicable au 1er décembre 2016, indique que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

Par lettre datée du 25 mai 2022 et signifiée à M. [U] le 2 juin suivant, la société [3] lui a indiqué avoir constaté qu’il accueillait une tierce personne et l’a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l’occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l’envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 21 juillet 2022, en exécution d’une ordonnance rendue sur requête le 22 juin 2022, que la chambre B 214, mise à la disposition de M. [U], était occupée par une personne qui a justifié être M. [O] [U]. Celui-ci a indiqué, d’une part, être le fils de M. [K] [U], d’autre part, que ce dernier était hospitalisé. Le commissaire de justice a relevé que M. [O] [U] était seul dans sa chambre et qu’il n’y avait qu’un seul lit.

Tout d’abord, l’intimé argue de l’inopposabilité du règlement intérieur applicable au 1er décembre 2016.

Toutefois ce moyen est inopérant dès lors que le règlement, dans sa version précédente, signé par M. [K] [U], imposait au résident accueillant d’avertir 'le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.'

M. [U] soutient également que la mise en demeure datée du 25 mai 2022, rédigée en termes très généraux, ne constitue pas une pièce justificative d’une occupation irrégulière.

Cependant, le courrier de mise en demeure susmentionné, envoyé par la direction de la gestion locative et sociale, d’une part, précise la nature du manquement reproché à M. [U], d’autre part, n’a pas reçu de réponse.

Par ailleurs, M. [K] [U] ne peut utilement soutenir qu’il ne résulte pas des pièces produites par la société [3] qu’il aurait hébergé un tiers pendant plus de trois mois dès lors que la résiliation du contrat est fondée sur une absence de déclaration de tiers hébergés et non sur la durée de cet hébergement.

En outre, M. [U] expose qu’il souffre de nombreuses pathologies, qu’il a subi une intervention chirurgicale nécessitant une hospitalisation entre le 20 et le 22 juillet 2022 et que son fils s’est rapproché de lui pour le soutenir.

Mais M. [O] [U] ne justifie pas que ses ennuis de santé étaient tels qu’il n’aurait pas été en mesure de déclarer à la société [3] qu’il hébergeait une tierce personne.

Ensuite s’il est établi que M. [O] [U], fils de l’intimé, a quitté son logement situé à [Localité 5] le 31 mars 2022 et qu’il vit à [Localité 8] depuis le 1er avril 2023, s’agissant de la période litigieuse, il est simplement justifié que M. [O] [U] s’est domicilié chez un ami, M. [F] à [Localité 7] (91), sans preuve d’une présence effective chez cette personne.

La cour relève que les constatations effectuées par le commissaire de justice à 6 h 10 démontrent qu’en dépit de la mise en demeure signifiée le 2 juin 2022 M. [U] a hébergé des tiers non déclarés préalablement à la société [3], étant relevé que ce dernier ne conteste pas cette absence de déclaration qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

Il est ainsi manifestement rapporté la preuve d’une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d’un manquement grave de l’appelant audit règlement et d’une inexécution de ses obligations et, par suite, d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de déclaration de l’hébergement.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de l’intimé sera ordonnée dans les conditions déterminées dans le dispositif ci-après.

L’ordonnance sera infirmée en toutes ses dispositions.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

M. [U], occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. Celle-ci ne sera due qu’à compter de ce jour dès lors qu’il n’est pas allégué une absence de paiement de la redevance mensuelle et de l’existence d’un arriéré.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

M. [U] sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux, faisant état d’ennuis de santé et de son âge.

Il est relevé que M. [U] est âgé de 76 ans et vit en résidence sociale depuis dix ans. Il n’est pas soutenu qu’il aurait posé des difficultés au sein de la résidence, à l’exception des manquements qui lui sont aujourd’hui reprochés.

Au regard de l’âge de M. [U], de ses problèmes de santé et de ses inévitables difficultés à se reloger, un délai de six mois lui sera octroyé pour quitter les lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [U] sera tenu aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en revanche de rejeter la demande formée par la société [3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du contrat de résidence de M. [U] et son maintien dans les lieux sans droit ni titre ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de M. [U] de la résidence sociale [3] située [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Accorde à M. [U] un délai de six mois pour quitter les lieux ;

Condamne M. [U] à payer à la société [3], à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux de tous occupants ;

Condamne M. [U] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Rejette la demande formée par la société [3] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT