RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09164 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVBG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]- RG n° 22/06118

APPELANTS

Madame [M] [Z]

née le 10 Décembre 1965 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Monsieur [S] [Z]

né le 17 Mars 1990 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Johanna GUILHEM de l’ASSOCIATION ASSOCIATION LASNIER-BEROSE et GUILHEM, avocat au barreau de PARIS, toque : R239

Ayant pour avocat plaidant, M^e Laurent BEZIE, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMÉ

Monsieur [X] [I]

né le 17 mars 1990 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juillet 2019 renouvelé le 9 mars 2020, M.[X] [I] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [S] [Z] sur des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 600 euros et d’une provision pour charges de 70 euros par mois.

Le 22 juin 2019, Mme [M] [Z] s’est portée caution du paiment du loyer.

Par acte d’huissier de justice signifié le 11 juin 2020, le bailleur a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme principale de 6 680 euros au titre de l’arriéré locatif.

Saisi par M. [X] [I] par acte d’huissier de justice délivré le 9 novembre 2020, par jugement contradictoire rendu le 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déclare les demandes de M. [X] [I] à l’encontre de Mme [E] [J] irrecevables ;

— prononce la résiliation du bail d’habitation conclu entre M. [X] [I], d’une part, et M. [S] [Z] d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Adresse 9] [Localité 1], avec effet au 1er janvier 2023 ;

— ordonne à M. [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ceux à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— rappelle que le sort des meubles sera régi conformément dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne M. [S] [Z] et Mme [M] [Z] solidairement à payer à M. [X] [I] la somme de 58 450 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21 710 euros et du 30 décembre 2022 sur le surplus ;

— condamne M. [S] [Z] à payer à M. [X] [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 1 670 euros à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— déboute M. [X] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

— rejette toutes les autres demandes ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision ;

— déboute M. [X] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M. [S] [Z] et Mme [M] [Z] au paiement des dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 17 mai 2023, Mme [M] [Z] et M. [S] [Z] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 août 2023auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [M] [Z] et M. [S] [Z] demandent à la cour de :

— déclarer leurs conclusions recevables et bien fondées ;

— en conséquence :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— prononce la résiliation du bail d’habitation conclu entre M. [X] [I], d’une part, et M. [S] [Z] d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 10] ;

— ordonne à M. [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ceux à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer des lieux ;

— rappelle que le sort des meubles sera régi conformément dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les condamne solidairement à payer à M. [X] [I] la somme de 58 450 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21 710 euros et du 30 décembre 2022 sur le surplus ;

— condamne M. [S] [Z] à payer à M. [X] [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 1 670 euros à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamne au paiement des dépens de l’instance ;

— statuant à nouveau :

— prononcer la nullité de l’acte de cautionnement de Mme [M] [Z] du 22 juin 2019 ;

— débouter M. [X] [I] de sa demande en garantie de paiement à l’encontre de Mme [M] [Z] ;

— débouter M. [X] [I] de l’ensemble de ses autres demandes à l’encontre de M. [S] [Z] ;

— fixer le loyer ainsi que l’indemnité d’occupation à la somme de 887,08 euros ;

— condamner M. [X] [I] à verser à M. [S] [Z] la somme de 4 999,44 euros au titre d’un trop perçu de loyer pour la période de juillet 2019 à février 2020 ;

— ordonner la compensation des sommes au titre de l’arriéré de loyers ;

— requalifier les contrats de bail de résidence principale meublés entre M. [X] [I] et M. [S] [Z], et entre M. [X] [I], Mme [E] [J] et M. [S] [Z], en contrats de bail de résidence principale non meublée ;

— condamner M. [X] [I] à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros à titre de réparation de leurs préjudices moraux ;

— condamner M. [X] [I] à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] [I] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mai 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [X] [I] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— condamner Mme [M] [Z] et M. [S] [Z] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance sur incident rendue le 5 mars 2024, le conseiller le mise en état a :

— dit n’y avoir lieu à la radiation du rôle de l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/6166 sur l’appel formé par Mme [M] [Z] et M. [S] [Z] à l’encontre du jugement rendu le 30 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état ;

— dit que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la validité de l’acte de caution

Mme [M] [Z] et M. [S] [Z] demandent à voir prononcer la nullité de l’acte de cautionnement de Mme [M] [Z] daté du 22 juin 2019 sur le fondement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le débouté des demandes formées à son encontre.

Les appelants soulèvent aussi la nullité du commandement de payer aux motifs que cet acte n’a pas été signifié à l’autre locataire, que l’identité du locataire en titre est erronée, qu’il n’a pas été dénoncé à la caution et qu’il ne comporte aucune mention de la possibilité, pour le locataire, de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, ou la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, et ce en violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Ils soutiennent que le logement ne peut être qualifié de logement en meublé au regard de la seule référence à une liste de meubles, au demeurant insuffisante, sans constatation de l’existence réelle de ces meubles dans les lieux loués par chacune des parties.

Ils prétendent enfin que le dispositif d’encadrement des loyers n’a pas été respecté, outre le fait que la superficie du logement en loi Carrez est de 28,48 m² au lieu de 30 m². Ils rappellent que M.[X] [I] convoqué par deux fois par lettre recommandée avec accusé de réception ne s’est pas présenté à la séance de la Commission Départementale de Conciliation de [Localité 10] du 6 juillet 2020 à laquelle il était convoqué et que par un arrêté préfectoral du 31 mars 2021, le préfet de [Localité 10] a prononcé à son encontre une amende de 3 634 euros pour non-respect de l’encadrement des loyers applicable depuis le 1er juillet 2019. Selon les appelants le dépôt de garantie est d’un montant trop élevé.

En conséquence, ils sollicitent qu’un trop perçu soit fixé à la somme de 4 999,44 euros et que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée à la somme de 887,08 euros.

Ils demandent 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

M. [X] [I] rétorque que cette demande de nullité de l’acte de caution est irrecevable en application des principes de l’estoppel et de 'nemo auditeur'. Il prétend que la régularité du commandement est sans incidence sur le litige, et que la requalification du bail et l’encadrement des loyers n’en ont pas davantage.

Il entend préciser que l’arrêté’ préfectoral n°IDF-2019-05-28-013 du 28 mai 2019 qui fixait pour la commune de Paris les loyers de référence et les loyers de référence minorés et majorés du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ayant été annulé par jugement du tribunal administratif de Paris du 8 Juillet 2022, l’appelant ne peut se prévaloir d’aucune réduction du loyer sur le fondement de l’article 140 de la loi dite ELAN prévoyant le mécanisme de l’encadrement des loyers. Il sollicite la confirmation du jugement dont appel sur le montant de la dette locative et donc sur la résiliation en raison de la faute du locataire.

Il demande enfin le rejet de la demande indemnitaire des appelants.

Sur ce,

Le jugement attaqué a condamné M. [S] [Z] et Mme [M] [Z] solidairement à payer à M. [X] [I] la somme de 58 450 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21 710 euros et du 30 décembre 2022 sur le surplus.

Aucune demande d’irrecevabilité n’est formée par M. [X] [I] dans le dispositif de ses conclusions. La cour n’en est donc pas saisie de ce chef par application de l’article 954 du code de procédure civile. Au surplus, concernant le principe de l’estoppel soulevé, il n’y aurait pas lieu de l’appliquer, la contradiction soulevée ne relevant que des déclarations supposées de l’appelante dans un mail antérieur à l’initiation de la présente procédure, et l’argument tenant au fait que Mme [M] [Z] serait elle-même à l’origine de l’irrégularité de l’acte de caution, 'nemmo auditeur', ferait s’il était reçu, perdre tout son sens au formalisme légal imposé pour la rédaction de l’acte de caution ; il ne pourrait donc être qu’écarté.

Au demeurant, la demande de nullité de l’acte de caution qui vise à s’opposer aux demandes adverses est recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile qui dispose que : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Le 22 juin 2019, l’acte de caution dactylographié a été rédigé sur papier libre de la façon suivante :

'Je soussignée [M] [Z], me porte caution solidaire de mon fils [S] pour son loyer dans la limite de 2000 euros par mois, soit 24 000 euros annuel', suivi d’une signature.

Le bailleur n’en verse aux débats que la photographie (sa pièce 3).

Cet acte est donc tout à fait irrégulier et doit donc être annulé en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que :

'Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.'

L’article 2297 du code civil dispose que : 'A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.'

M. [X] [I] ne produit en effet aucun acte qui comporte de mention manuscrite conforme à ce dernier texte avec un 'montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres’ et qui porte notamment ' le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location', 'la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte’ et 'la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article.'

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné la caution.

— Sur la régularité du commandement de payer

Le jugement attaqué a prononcé la résiliation du bail au motif d’une violation caractérisée et continue du locataire de son obligation de payer le loyer, la dette s’élevant à 58 450 euros au 19 décembre 2022.

La cour retient que la régularité du commandement de payer n’a pas d’incidence sur la solution du litige puisque la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre, outre qu’il n’est pas démontré que les irrégularités supposées, s’agissant de la forme de l’acte, fassent grief.

— Sur la requalification du bail, le solde locatif et la résiliation

Outre le fait que cette question n’a d’importance sur la solution du litige qu’en cas d’application des règles sur l’encadrement des loyers, la cour observe d’abord qu’au sein même du contrat de bail signé des parties est insérée une liste de meubles dont il n’est pas contesté qu’ils soient en qualité et nombre suffisants au regard des dispositions légales à savoir :

'. Cuisine : Placard, plaque électrique, four électrique, réfrigérateur, vaisselle, couverts, lave-linge.

— Séjour : une table basse en verre, un tapis, une table à manger en verre, quatre chaises.

. Chambre : un sommier, un matelas'.

Aucune requalification du bail en bail non meublé ne peut donc intervenir.

En outre le tribunal administratif de Paris a annulé l’arrêté n° 2019-05 du 28 mai 2019 applicable à compter du 1er juillet 2019 fixant sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des niveaux de loyers constatés par l’OLAP.

Puis, si le 2 octobre 2023, la cour administrative d’appel de Paris a, sur appel du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, annulé ce jugement et rejeté les demandes présentées devant le tribunal administratif de Paris, une décision du Conseil d’Etat, en date du 18 novembre 2024, a annulé cet arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Paris qui avait validé cet arrêté préfectoral du 28 mai 2019 fixant les loyers de référence à Paris.

Or c’est par acte sous seing privé à effet au 1er juillet 2019 renouvelé le 9 mars 2020 (pièces 1, 2 et 6 de l’appelant) que M. [X] [I] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [S] [Z], de sorte que le dispositif d’encadrement des loyers ne peut recevoir application et ne peut donc avoir d’incidence sur le montant du solde locatif et le montant de l’indemnité d’occupation.

Le solde locatif (et le montant du loyer et de l’indemnité d’occupation) n’étant pas autrement critiqué, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre à l’encontre du locataire.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le défaut de paiement persistant entraîne en conséquence le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail par la faute du preneur avec toutes les conséquences s’y attachant, concernant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation valablement fixée.

— Sur les demandes accessoires

La solution du litige et la confirmation du jugement en ce qui concerne le solde locatif et la résiliation du bail aux torts du locataire conduisent la cour à rejeter sa demande indemnitaire.

Partie perdante, M. [S] [Z] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel, et seuls les dépens de première instance. En équité, il sera condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 30 mars 2023 sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [M] [Z] solidairement avec M. [S] [Z], à payer à M.[X] [I] la somme de 58 450 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21 710 euros et du 30 décembre 2022 sur le surplus,

— condamné Mme [M] [Z] in solidum avec M. [S] [Z] au paiement des dépens de l’instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Annule l’acte de cautionnement de Mme [M] [Z] du 22 juin 2019,

Déboute M. [X] [I] de ses demandes formées à l’encontre de Mme [M] [Z],

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [Z] à payer à M. [X] [I] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [S] [Z] supportera seul la charge des dépens de première instance d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,