REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 06 FEVRIER 2025

(n° 27 /2025, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/16276 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGNHG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 juin 2022 – Tribunal judiciaire de Meaux (1ère chambre) RG n° 22/01711

APPELANTE

S.C.I. POSTMARNE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 889 810 404

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : W02

INTIMEE

S.A.R.L. LA FONTAINE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 451 869 382

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée et assistée par M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de Meaux, case 17 substitué à l’audience par M^e Adeline LADOUBART

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 juillet 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Girousse, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2009, la SCI Post, au droit de laquelle se trouve la SCI Postmarne depuis le 26 novembre 2020, a donné à bail en renouvellement à la société La Fontaine des locaux commerciaux à usage de « salon de coiffure pour hommes et dames, esthétique » situés au rez-de-chaussée des bâtiments A, B et C de l’immeuble sis à [Adresse 6] outre deux caves, pour neuf années à compter du 1er avril 2009, moyennant un loyer annuel principal de 16.200 €.

Par acte d’huissier du 26 janvier 2021, la SCI Postmarne a signifié à la société La Fontaine un congé avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2021 et offre d’une indemnité d’éviction.

Par lettre du 31 mai 2021, la société La Fontaine a avisé le mandataire de la bailleresse Immoger Gestion qu’elle refusait le montant insuffisant de l’indemnité d’éviction proposé téléphoniquement et souhaitait une solution amiable.

Par acte sous seing privé du 21 juin 2021, la société La Fontaine a conclu avec la société Pôle Position, locataire du local commercial voisin, une convention synallagmatique de vente et d’achat du fonds de commerce en cause sous conditions notamment d’obtenir l’autorisation de la bailleresse pour l’ouverture du mur mitoyen ainsi que son accord pour la conclusion d’un nouveau bail réunissant les deux locaux. Cette cession ne s’est pas réalisée.

Par acte d’huissier du 7 octobre 2021, la SCI Postmarne a fait délivrer à la société La Fontaine un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 7 560,59 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus, outre 756,05 euros au titre d’une pénalité contractuelle de 10 %.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2021, la SCI Postmarne a fait assigner la société La Fontaine devant le juge des référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et condamner cette dernière au paiement d’un arriéré locatif.

Par ordonnance du 30 mars 2022, le juge des référés a renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant au fond.

Par jugement mixte du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a notamment :

— rejeté la demande de la SCI Postmarne de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— rejeté la demande de la SCI Postmarne d’expulser la société La Fontaine, cette demande étant infondée et sans objet, dans la mesure où la SCI Postmarne a délivré congé et où le local est inoccupé ;

— rejeté les demandes de la SCI Postmarne de condamnation de la société La Fontaine au titre de loyers impayés, de pénalités et d’une indemnité d’occupation ;

— rejeté comme démunie de fondement juridique et infondée en fait la demande de la SCI Postmarne de conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle ;

— dit que la SCI Postmarne est débitrice d’une indemnité d’éviction à l’égard de la société La Fontaine ;

— avant-dire droit, sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction ordonné une mesure d’expertise,

— rejeté la demande subsidiaire de la SCI Postmarne concernant l’extension de l’expertise à l’évaluation d’une indemnité d’occupation, cette dernière n’étant pas due ;

— condamné la SCI Postmarne à payer à la société La Fontaine une provision de 10 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction ;

— réservé les demandes au titre des dépens, y inclus la charge définitive du coût de l’expertise judiciaire ordonnée, et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration du 16 septembre 2022, la SCI Postmarne a formé appel de ce jugement.

Par conclusions en date du 9 février 2023, la Sté La Fontaine a saisi le conseiller de la mise en état d’un incident tendant à faire ordonner la radiation de l’instance et à faire condamner la SCI Postmarne aux entiers dépens de l’incident. Cette dernière a conclu en réponse et soulevé une exception de nullité. Par ordonnance du 12 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement des parties de leurs incidents de procédure.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 27 novembre 2023, la SCI Postmarne, appelante, demande à la Cour de :

— déclarer la SCI Postmarne recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit, réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— dire et juger régulier le commandement de payer du 7 octobre 2021 ;

— constater que la société La Fontaine n’a pas réglé les causes du commandement dans le mois de sa délivrance, le 7 octobre 2021.

En conséquence,

1. constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter du 8 novembre 2021 au profit de la SCI Postmarne,

2. condamner la société La Fontaine à payer à la SCI Postmarne les sommes suivantes :

' les causes en principal du commandement : 7.560,59 €

' la pénalité de 10 % : 756,05 €

' le loyer et charges du mois de novembre 2021 1.706,29 €

' une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges, à compter du 1er décembre 2021, jusqu’à la remise des clés, soit jusqu’au 30 juin 2022,

3. infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la SCI Postmarne est débitrice d’une indemnité d’éviction à l’égard de la société La Fontaine et a désigné un expert judiciaire aux fins d’évaluation de cette indemnité et condamné la société Postmarne à lui verser une provision de 10.000 € à valoir sur ladite indemnité,

' subsidiairement, pour le cas où la Cour confirmerait la décision du Tribunal sur le rejet de l’acquisition de la clause résolutoire et confirmerait la désignation de l’expert, compléter la mission de cet expert en lui donnant pour également mission d’évaluer et de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er novembre 2021 jusqu’au 30 juin 2022, en tenant compte notamment :

— de la valeur locative des lieux,

— des charges incombant au preneur,

— de manière générale, de réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant au moment venu à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation pouvant être due par la société La Fontaine, à la suite de son éviction,

En tel cas, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Postmarne à verser à la société La Fontaine, une provision de 10.000 € à valoir l’indemnité d’éviction.

' En tous les cas, condamner la société La Fontaine à payer à la société Postmarne la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' la condamner en tous les dépens dont distraction au profit.

Par conclusions déposées le 30 janvier 2024, la société La Fontaine, intimée, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

— condamner la SCI Postmarne à verser à la société La Fontaine la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Postmarne aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

1. Sur les effets du congé délivré le 26 janvier 2021

Le congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, délivré le 26 janvier 2021 par la SCI Postmarne pour le 30 septembre 2021, a ouvert droit au profit de la société La Fontaine locataire, d’une part, au paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du code de commerce et d’autre part, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité moyennant le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux en application de l’article L. 145-28 du même code.

Il ressort des échanges de courriels produits, corroborés par des copies de SMS, que le 27 juillet 2021, M. [I] représentant la bailleresse a demandé à Mme [Z], représentant la société La Fontaine, d’organiser avec M. [V], architecte, l’accès des locaux loués pour permettre la réalisation de travaux de plomberie en août 2021 ; que M. [V] ayant indiqué que la remise des clés ne pouvait se faire par l’intermédiaire du commerce de primeur voisin absent à cette période, M. [I] a écrit à Mme [Z] « je vous laisse répondre ou prendre contact avec monsieur l’architecte pour l’organisation des travaux de plomberie ainsi que des travaux de pose d’étais », que plusieurs salariées de la locataire ont remis leurs clés des locaux à l’architecte.

Par ailleurs, il ressort du constat d’huissier réalisé le 28 janvier 2022 à la demande de la société La Fontaine, qu’à cette date, il n’y a plus d’activité ni de mobilier dans le salon de coiffure, que « des trous sont visibles dans les murs et les faux plafonds, avec des câbles pendants ainsi qu’un tuyau de descente des eaux. Neuf étais de soutènement sont positionnés au fond du magasin, en divers points (') ». Les photographies annexées à ce constat corroborent cette description et révèlent des locaux inexploitables en l’état, les importantes trouées dans les murs réalisées pour faire passer la descente d’eau et les câbles apparents n’étant pas rebouchés, les étais étant très encombrants et nécessitant le retrait de nombreuses plaques du faux plafond.

Il apparaît donc qu’à la demande de la bailleresse, la locataire a laissé les locaux disponibles pour la réalisation d’importants travaux notamment de plomberie et nécessitant la pose de nombreux étais et que ces travaux n’étaient toujours pas terminés en janvier 2022. Il est indifférent de savoir si l’architecte qui a fait réaliser les travaux était celui de la copropriété ou celui de la bailleresse, dès lors que c’est cette dernière qui a donné l’ordre à sa locataire de donner l’accès des locaux à cet architecte pour y réaliser d’importants travaux.

L’affirmation de la bailleresse selon laquelle la locataire aurait quitté les lieux en raison de la promesse de cession de son fonds de commerce signée le 21 juin 2021 n’est pas établie, et ce, d’autant moins que cette promesse devait se réaliser le 1er novembre 2021et n’a pas eu de suite, les conditions suspensives n’étant pas réalisées, qu’elle ne nécessitait donc pas un départ rapide de la société La Fontaine.

La SCI Postmarne ayant demandé à sa locataire de donner l’accès aux locaux pour réaliser des travaux qui allaient rendre ceux-ci inutilisables, n’est donc pas fondée à soutenir que cette dernière ne pourrait pas bénéficier du droit à l’indemnité d’éviction en raison de son départ.

2. Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l’entretenir en état de servir à cet usage, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l’égard des tiers et de la copropriété.

Conformément au principe, repris aux nouvelles dispositions de l’article 1170 du code civil, selon lequel toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite, les clauses d’un bail commercial dérogeant aux dispositions du code civil précitées, notamment les clauses de souffrance ou exonérant le bailleur de sa responsabilité, doivent s’interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à l’exonérer de son obligation essentielle de délivrance ni à faire subir au locataire un trouble anormal de jouissance par rapport à la gêne habituelle liée à des travaux.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, une clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant la possibilité pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d’éviter que la clause prenne effet, il est nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu’il doit pour la régler dans le délai d’un mois.

En outre, un tel commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 alinéa 3 ancien du code civil reprise à l’article 1104 du même code.

Selon la clause résolutoire du bail liant les parties, « à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité, de toute somme due en vertu du présent bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire, tels que charges, frais de poursuite, intérêts, rappels de loyers ou charges consécutifs à une modification de leur montant (') et un mois après un commandement de payer (') demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur (') » En application de l’article L. 145-28 précité selon lequel le bénéficiaire d’une indemnité d’éviction a droit jusqu’au paiement cette indemnité, à son maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, le bailleur peut se prévaloir de cette clause résolutoire du bail en délivrant un commandement de payer durant la période de maintien dans les lieux.

En l’espèce, il ressort des éléments ci-dessus exposés que la bailleresse a demandé à la société La Fontaine de donner l’accès aux locaux en août 2021 pour réaliser d’importants travaux qui n’étaient toujours pas terminés le 28 janvier 2022 selon le constat d’huissier établi à cette date ; que la bailleresse n’a pas veillé avec diligence à ce que sa locataire puisse rapidement reprendre la jouissance des locaux pour lesquels cette dernière bénéficiait d’un droit au maintien dans les lieux à partir du 30 septembre 2021. La SCI Postmarne a donc manqué à son obligation de délivrance.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a donc été délivré le 7 octobre 2021 pour avoir paiement de la somme de 7.560,59 euros dont un montant de 5.118,87 euros correspond aux échéances d’août, septembre et octobre 2021 alors que les locaux n’étaient pas accessibles et inutilisables durant cette période, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance. Dès lors, la signification de ce commandement est entachée de mauvaise foi. Au surplus elle a également fait preuve de mauvaise foi, en procédant à une délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse des locaux qu’elle savait libérés pour la réalisation de travaux, sans chercher à joindre la locataire au domicile de sa gérante. Le commandement de payer ainsi délivré de mauvaise foi ne peut emporter acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement délivré de mauvaise foi est privé d’effet dans sa totalité, de sorte qu’il est inopérant, de soutenir qu’il serait valable pour une partie non contestable de la dette. Au demeurant, ainsi que l’a observé à juste titre le jugement déféré et sans manquement au respect du contradictoire, le décompte joint au commandement comprenant une reprise de solde n’était pas assez explicite pour permettre à la locataire de déterminer la somme réellement due.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Postmarne aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion de la société La Fontaine.

Dès lors que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise, la locataire a droit au paiement de l’indemnité d’éviction offerte dans le congé qui lui a été délivré.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné une expertise aux fins de déterminer l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société La Fontaine et en ce qu’il a alloué à cette dernière une provision de 10.000 euros à valoir sur cette indemnité compte tenu notamment du montant des indemnités de licenciement d’ores et déjà payées.

3. Sur l’indemnité d’occupation

La bailleresse soutient que la locataire lui doit une indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2022, date de remise des clés, tandis que cette dernière soutient qu’elle ne doit aucune somme à ce titre puisqu’elle a restitué les locaux et que la bailleresse en a repris possession pour y effectuer des travaux.

La libération des lieux n’est effective que si les clés dont le preneur à la charge ont été remises au bailleur quand bien même les lieux seraient libres de toute occupation et de tout objet.

Il résulte des éléments du dossier notamment des échanges de courriels de M. [I] avec Mme [Z] relatifs à la remise des clés, des attestations et échanges de SMS des salariées du salon de coiffure, selon lesquelles deux d’entre elles ont remis leur clé des locaux début août 2021 à l’architecte et une autre a conservé la sienne avec laquelle elle a ouvert les locaux pour la réalisation du constat d’huissier du 28 janvier 2022, qu’à la date de ce constat, bien que les locaux étaient inoccupés et débarrassés de tous objets, la locataire disposait encore d’un jeu de clés de sorte qu’elle ne peut soutenir avoir restitué les locaux dès le mois d’août 2021.

La SCI Postmarne indique qu’elle aurait obtenu le 30 juin 2022 la restitution totale des locaux. La société La Fontaine ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge, qu’elle aurait restitué les dernières clés avant cette date.

De son côté, la bailleresse ne soutient ni n’établit qu’avant cette date, elle aurait remis les locaux en état et que la locataire aurait pu en jouir paisiblement conformément à leur destination.

Compte tenu du manquement de la bailleresse à son obligation essentielle de délivrance, elle ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation fixée conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 précité. De plus, en l’espèce, des travaux étant en cours dans les locaux durant la période en cause avec l’accord de la bailleresse, cette dernière n’établit pas que le défaut de restitution d’un jeu de clés lui aurait causé une indisponibilité préjudiciable des locaux du fait de la société La Fontaine.

Il convient, en conséquence, de débouter la SCI Postmarne de sa demande aux fins de voir condamner la Sté La Fontaine à lui payer une indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2021 puis pour la période du 1er décembre 2021 jusqu’au 30 juin 2022 et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Postmarne de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation et subsidiairement aux fins d’extension de la mission de l’expert désigné, à l’évaluation d’une indemnité d’occupation .

4. Sur la demande en paiement de la SCI Postmarne

La SCI Postmarne sollicite la condamnation de la Sté La Fontaine à lui payer les causes en principal du commandement du 7 octobre 2021 soit 7.650,59 euros, outre une pénalité de 10 % sur cette somme soit 756,05 € et les loyer et charges du mois de novembre 2021 soit 1.706,29 euros.

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, sur la somme de 7.560,59 euros réclamée, un montant de 5.118,87 euros correspond aux échéances d’août, septembre et octobre 2021 (3 x 1.706,29 €) alors que les locaux n’étaient pas accessibles et inutilisables durant cette période le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrance. Cette somme n’est donc pas due.

De même, comme exposé ci-dessus, la somme de 1.706,29 euros réclamée au titre des loyer et charges du mois de novembre 2021, n’est pas due.

Le jugement déféré ayant fait observer que le relevé de compte joint au commandement de payer comprenait la reprise d’un solde antérieur inexpliqué, la bailleresse produit en appel les relevés de compte locataire antérieurs. La locataire à qui incombe la charge de prouver qu’elle a réglé son loyer ne démontre pas que ces relevés de compte contiendraient des anomalies. Dès lors, elle apparaît devoir le solde débiteur de 2.441,72 euros à la date du 5 juillet 2021 avant la facturation indue des loyers des mois d’août à octobre 2021.

Il en résulte que la pénalité contractuelle de 10 % ne s’élève pas à 756,05 euros mais à 244,17 euros. Toutefois, compte tenu des circonstances et de la mauvaise foi de la bailleresse, il convient de la ramener à un euro en application de l’ancien article 1152 du code civil dont le principe est repris au nouvel article 1231-5 du même code.

Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI Postmarne de sa demande en paiement de loyers et pénalités et de condamner la société La Fontaine à lui payer la somme de 2.442,72 euros au titre du solde de sa dette locative et de la pénalité contractuelle.

5. Sur les autres demandes

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens, frais irrépétibles et à l’exécution provisoire.

La SCI Postmarne qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de la présente procédure d’appel ainsi qu’à payer à la Sté Fontaine la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Meaux (RG 22/1711) en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI Postmarne de voir condamner la société La Fontaine au paiement des loyers impayés et de pénalités, et le confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société La Fontaine à payer à la SCI Postmarne la somme de 2.442,72 euros au titre du solde de sa dette locative et de la pénalité contractuelle,

Déboute la SCI Postmarne de sa demande en paiement d’une somme de 1.706,29 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois de novembre 2021 ainsi que de sa demande aux fins de voir condamner la société La Fontaine à lui payer une indemnité d’occupation pour la période du 1er décembre 2021 jusqu’au 30 juin 2022,

Condamne la SCI Postmarne à payer à la Sté Fontaine la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Postmarne de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI Postmarne aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La conseillère

pour la présidente empêchée,