REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 13 FEVRIER 2025

(n° /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/19458 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUKT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 septembre 2021 – Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 20/02912

APPELANTE

S.A.S. LA FONCIERE [Adresse 2]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 582 027 538

Agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

INTIMEE

S.A.R.L. FONCIERE REAUMUR (sigle FR)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 422 461 327

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de Paris, toque : C0431

Assistée de M^e Davina SUSINI-LAURENTI de la SARL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, membre de l’AARPI ADERS AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P43

L’affaire a été débattue le 17 juin 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère,

M^me Marie Girousse, conseillère,

Qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Girousse, conseillère pour la présidente empêchée, et par M. Damien Govindaretty,greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2007, la société LA FONCIERE [Adresse 2] a donné à bail à la société FONCIERE REAUMUR des « locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux » situés au « 1er étage gauche de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], d’une superficie totale d’environ 60 m2 » pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2007 pour finir le 30 avril 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 28.000 euros payable trimestriellement et d’avance, outre une provision pour charges trimestrielle de 750 euros, le preneur s’engageant à n’ « utiliser les lieux loués qu’à usage exclusif de bureaux pour y exécuter les tâches administratives liées à son activité telle que définie dans son objet social ».

Par acte extrajudiciaire du 20 septembre 2018, la société LA FONCIERE [Adresse 2] a notifié à la société FONCIERE REAUMUR un congé pour le 31 mars 2019 avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 15 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société LA FONCIERE [Adresse 2], a désigné M. [Z] [O] en qualité d’expert avec mission de donner un avis sur l’indemnité d’éviction et sur l’indemnité d’occupation respectivement dues par la société LA FONCIERE [Adresse 2] et par la société FONCIERE REAUMUR à compter du 1er avril 2019.

L’expert a déposé son rapport le 27 janvier 2020, concluant à une indemnité d’éviction maximale de 36.536 euros HT, et une indemnité d’occupation annuelle de 33.008 euros HTHC.

Par acte du 4 mars 2020, la société LA FONCIERE [Adresse 2] a assigné la société FONCIERE REAUMUR devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentiellement de voir valider le congé avec refus de renouvellement délivré par elle, et fixer les indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues par les parties.

Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré valable le congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction délivré le 20 septembre 2018 par la société LA FONCIERE [Adresse 2] à la société FONCIERE REAUMUR pour le 31 mars 2019 ;

— dit qu’en suite du congé précité, le bail liant la société LA FONCIERE [Adresse 2] et la société FONCIERE REAUMUR portant sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4] a pris fin le 31 mars 2019 ;

— fixé à la somme de 57.448 euros le montant de l’indemnité d’éviction de transfert du fonds de commerce due à la société FONCIERE REAUMUR par la société LA FONCIERE [Adresse 2], se décomposant comme suit :

— indemnité d’éviction principale ; 16.812 euros ;

— indemnités d’éviction accessoires : 40.636 euros, soit :

—  11.000 euros pour les frais de remploi ;

—  3.036 euros pour le double loyer ;

—  3.000 euros pour les frais de déménagement ;

—  8.000 euros pour le trouble commercial ;

—  11.600 euros pour les frais administratifs ;

—  4.000 euros pour les frais de réinstallation ;

— fixé à la somme de 30.261 euros le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, hors taxes et hors charges, due par la société FONCIERE REAUMURE à la société LA FONCIERE [Adresse 2] à compter du 1er avril 2019 ;

— dit que l’indemnité d’occupation précitée sera indexée annuellement pour la première fois le 1er avril 2020, sur la base de l’indice INSEE des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice de référence étant le dernier publié au jour de l’indexation par rapport à celui utilisé pour la précédente indexation et l’indice initial étant celui du 3ème trimestre 2006 ;

— débouté la société FONCIERE REAUMUR de sa demande tendant à voir « dire et juger que les loyers/indemnités d’occupation trop-versés porteront intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2019, avec capitalisation » ;

— condamné la société LA FONCIERE [Adresse 2] aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— condamné la société LA FONCIERE [Adresse 2] à payer à la société FONCIERE REAUMUR la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 8 novembre 2021, la société LA FONCIERE [Adresse 2] a interjeté appel partiel de ce jugement.

L’appel de la société LA FONCIERE [Adresse 2] a fait l’objet de deux inscriptions au rôle. Par ordonnance du 26 janvier 2022, les deux procédures ont été jointes sous le numéro 21/19458.

Par conclusions déposées le 24 février 2022, la société FONCIERE REAUMUR a formé un appel incident.

Les locaux ont été restitués par la preneuse le 30 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 24 mars 2022, la société LA FONCIERE [Adresse 2], appelante, demande à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré valable le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction délivré à la société FONCIERE REAUMUR le 29 septembre 2018 pour le 31 mars 2019 ;

— l’infirmer pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité d’éviction de la société FONCIERE REAUMUR comme suit :

— Frais de remploi : 11.000 euros ;

— Trouble commercial : 8.000 euros ;

— Frais de déménagement : 3.000 euros ;

— Double loyer : 3.036 euros ;

Total des indemnités annexes : 25.036 euros ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société FONCIERE REAUMUR à compter du 1er avril 2019 à la somme de 33.008 euros/an HT et HC et dire que cette indemnité d’occupation sera indexée chaque année et pour la première fois à compter du 1er avril 2020 en application de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— débouter la société FONCIERE REAUMUR de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société FONCIERE REAUMUR au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la SELARL 2H Avocats prise en la personne de Maître Patricia Hardouin et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 18 mars 2024, la société FONCIERE REAUMUR, intimée, demande à la Cour de :

— recevoir la société FONCIERE REAUMUR en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée ;

Y faisant droit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société LA FONCIERE [Adresse 2] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

— infirmer le jugement pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale de la société FONCIERE REAUMUR au regard de la valeur de son droit au bail comme suit :

— Indemnité principale : 25.134 euros ;

— fixer le montant des indemnités annexes suivantes :

— Frais de remploi : 16.092 euros HT, soit 19.310,40 euros TTC ;

— Trouble commercial : 17.340 euros ;

— Frais de déménagement : 2.341,90 euros H.T., soit 2.810,28 euros TTC ;

— Frais administratifs et frais divers : 7.641,77 euros H.T., soit 8.940,29 euros TTC ;

— Double loyer : 4.553 euros H.T., soit 5.463,60 euros TTC ;

— Frais de réinstallation : 7.554 euros H.T., soit 9.064,80 euros TTC ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société FONCIERE REAUMUR à compter du 1er avril 2019 à la somme de 29.013,30 euros hors charges hors taxes ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à indexer ladite indemnité ;

— condamner la société LA FONCIERE [Adresse 2] à payer à la société FONCIERE REAUMUR la somme de 8.353,35 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner la société LA FONCIERE [Adresse 2] au paiement de la somme de 5.000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Sarra Jougla et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Les parties ne contestent pas le jugement déféré en ce qu’il a déclaré valable le congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, délivré le 20 septembre 2018 par la société LA FONCIERE [Adresse 2] à la société FONCIERE REAUMUR pour le 31 mars 2019, ni en ce qu’il a dit qu’en suite du congé précité, le bail liant la société LA FONCIERE [Adresse 2] et la société FONCIERE REAUMUR portant sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4], avait pris fin le 31 mars 2019 et ouvert droit à une indemnité d’éviction ainsi qu’au maintien dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation.

Elles s’opposent sur le montant de ces indemnités dont le principe n’est pas discuté.

1. Sur l’indemnité d’éviction :

Selon l’article L145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail commercial mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire, à une indemnité d’éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Usuellement, les conséquences de l’éviction s’apprécient in concreto au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de remplacement.

1.1 Sur l’indemnité principale :

Les parties et l’expert s’accordent sur le fait que, s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, et en raison de l’activité tertiaire, déconnectée de l’environnement commercial immédiat qui y est exercé, la seule hypothèse est celle du transfert de l’activité, ce que le tribunal judiciaire a également retenu à juste titre.

Dans une telle hypothèse, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle s’obtient selon la méthode dite du « différentiel de loyer » en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l’emplacement des lieux loués.

Pour la fixation du prix du loyer du bail renouvelé en matière de bureaux, l’article L.145-36 du code du commerce renvoie à l’article R145-11 du même code selon lequel « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables ».

Il en résulte que la valeur locative en renouvellement du bail fixée conformément à ce texte pour des locaux déjà occupés depuis au moins neuf ans, et calculée en considération des clauses du bail à renouveler et des fixations judiciaires et amiables, est inférieure à la valeur locative de marché, fixée en tenant compte des seuls prix du marché pour des locations nouvelles.

Le jugement déféré a donc considéré à juste titre que le fait que les locaux loués soient à usage de bureaux n’est pas de nature à rendre inexistante la valeur du droit du bail, contrairement aux conclusions de l’expert, et qu’il convenait de calculer cette valeur selon la méthode dite du « différentiel de loyer ».

1.1.1. Sur l’emplacement et les caractéristiques du bien loué :

Par des motifs pertinents non contestés que la Cour adopte, le tribunal a rappelé les constats opérés par l’expert concernant les caractéristiques du bail et des locaux, soulignant notamment :

— Que la [Adresse 8], dans laquelle sont situés les locaux d’une surface utile de 56,04 m2, est une voie du 8ème arrondissement avec un stationnement autorisé et payant ; elle est très recherchée en matière d’immobilier tertiaire et de bureaux, à raison de sa situation entre [Adresse 5] et [Adresse 6], au nord du quartier central des affaires (QCA) ' secteur le plus recherché en matière de bureaux parisiens,

— Que l’emplacement bénéficie donc d’un environnement de très grande qualité,

— Que les locaux dépendant d’un ensemble immobilier ancien et en bon état d’entretien, constitué de corps de bâtiments sur rue et sur cour intérieure pavée disposant d’emplacements de stationnement, sont situés dans le bâtiment sur rue avec façade en pierre de taille, l’ensemble étant accessible depuis la rue par une porte cochère ouvrant sur un passage cocher avec un sol en pierre et granit et des murs en pierre de taille ouvragée et colonnes décoratives de style corinthien,

— Que les parties communes, de grand standing et de très belle facture, sont constituées au premier étage du bâtiment sur rue, d’un large palier d’étage accessible par l’ascenseur et par l’escalier et disposant de portes palières aux extrémités, avec un sol moquetté et des tapis d’escalier, et d’une galerie centrale accessible à gauche de l’ascenseur par une porte en bois à double vantail munie d’un digicode et d’un interphone, avec un sol en parquet et moquette, distribuant une succession de bureaux privatifs donnant sur rue et sur cour, deux blocs sanitaires et un local technique,

— Que l’immeuble bénéficie d’un service de gardiennage,

— Que les locaux loués, en bon état d’entretien apparent, sont constitués de 3 bureaux non climatisés et communicants d’une hauteur sous faux plafond de 3,61 m; ils s’ouvrent sur la cour et bénéficient d’un accès indépendant depuis la galerie.

L’expert fournit, par ailleurs, plusieurs éléments de comparaison pour des locations de bureaux à effet entre 2013 et juin 2019, situés dans le secteur du QCA, dans les 1er, 2ème et 8ème arrondissements, et pour trois d’entre eux dans le même immeuble que les locaux loués, la plupart concernant des surfaces de plus de 200 m² et pour lesquels le prix unitaire au m² se situe dans une fourchette allant de 409 euros à 650 euro pour les nouveaux baux et de 420 euros à 700 euros pour les fixations judicaires.

L’expert indique que la baisse des loyers de bureaux constatée en 2014 a été suivie d’une reprise en 2017 pour les bureaux situés dans le QCA, poursuivie en 2018 et au 1er semestre 2019 « pour atteindre des niveaux historiques avec une moyenne de 825 euros/m2 pour le prime, et de 720 euros/m2 pour les bureaux restructurés et de 620 euros/m2 pour les bureaux de seconde main », le QCA affichant sur le 1er semestre 2019 un taux de vacance moyen des bureaux encore plus faible que celui de [Localité 7], à savoir entre 1 et 1,5% en lieu et place de 2,2.

1.1.2. Sur la valeur du droit au bail

L’expert propose une valeur locative de renouvellement de 620 €/m2 et une valeur locative de marché de 650 €/m2.

Au regard des éléments de comparaison, de l’emplacement et des caractéristiques des locaux énumérés dans le rapport d’expertise, rappelés succinctement ci-dessus, c’est à juste titre que le jugement a retenu une valeur locative de renouvellement au 1er avril 2019 de 600 €/m2 pour les locaux en cause. C’est également à jute titre qu’il a retenu une valeur locative de marché de 650 euros le m2, montant ne faisant pas l’objet de discussion.

Dès lors, le tribunal judiciaire a considéré à juste titre qu’il convenait de déterminer le prix du bail qui aurait été fixé en cas de renouvellement au 1er avril 2019 au montant de 33.624 euros (600 x 56,04) et la valeur locative de marché pour des locaux équivalents à 36.426 euros (650 x 56,04), et a pu déterminer que devait être appliqué un coefficient multiplicateur de 6, celui-ci tenant compte de la valeur de l’emplacement, lequel correspondant à une 'très bonne situation'.

Il s’ensuit que la valeur de droit au bail s’élève à la somme de 16.812 euros (36.426 – 33.624 = 2.802 x 6 = 16.812 euros).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 16.812 euros le montant de l’indemnité d’éviction principale et de rejeter les demandes des sociétés LA FONCIERE [Adresse 2] et FONCIERE REAUMUR sur ce point.

1.2 Sur les indemnités accessoires :

Le tribunal a considéré à juste titre que les indemnités accessoires étant destinées à indemniser le préjudice subi par une société commerciale collecteur de la TVA qu’elle récupère ultérieurement, celles-ci doivent être fixées en considération des montants hors taxes supportés par la preneuse du fait de l’éviction.

1.2.1 Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d’un nouveau fonds de commerce ou à la conclusion d’un nouveau bail. En matière de bureaux, il est d’usage que les frais de rédaction et de négociation d’un nouveau bail soient à la charge du preneur.

En l’espèce le tribunal a fixé les frais de remploi à la somme forfaitaire de 11.000 euros, soit 30% du prix du loyer de marché de 36.426 euros, suivant ainsi la proposition de l’expert. Ce montant est repris par la bailleresse.

La société FONCIERE REAUMUR sollicite une somme de 19.310,40 euros TTC, soit 16.092 euros HT, correspondant aux frais exposés par elle, et dont elle justifie par la production d’une facture d’honoraire de location.

Il convient de retenir la somme de 16.092 euros au titre des frais de remploi, correspondant au préjudice effectivement supporté par la preneuse, et d’infirmer le jugement sur ce point.

1.2.2 Sur les frais de déménagement

Conformément au principe énoncé à l’article L145-14 précité, les frais de déménagement doivent être totalement indemnisés en cas d’indemnité de déplacement, mais il incombe au preneur évincé de rapporter la preuve de son préjudice en produisant devis et factures détaillés.

En l’espèce, se basant sur les devis communiqués par la preneuse, l’expert a retenu un montant forfaitaire de 3.000 euros HT. Ce montant est accepté par la bailleresse, mais la preneuse en cause d’appel réclame le montant réel des frais exposés soit :

—  1.840 euros HT au titre des frais de déménagement,

—  501,90 euros HT au titre des frais de destruction sécurisée de documents qui n’ont pas été déménagés.

Dans la mesure où la preneuse rapporte la preuve qu’elle a réellement exposé ces frais par la production des factures y afférents, il y a lieu de retenir les montants supportés.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement sur ce point et de fixer l’indemnité pour frais de déménagement à la somme arrondie de 2.342 euros.

1.2.3 Sur le double loyer

Dans le cadre d’un transfert, il est d’usage d’indemniser un préjudice complémentaire lié au règlement du loyer des nouveaux locaux durant les opérations de déménagement, sur la base d’un mois de l’ancien loyer, ou même parfois du nouveau loyer payé. Cette indemnisation peut s’apprécier sur une durée plus longue en raison de l’ampleur des travaux d’aménagement qui ont dû être réalisés dans les nouveaux locaux.

En l’espèce l’expert a considéré qu’il convenait de retenir un mois de double loyer sur la base du loyer de marché des locaux quittés, soit une somme de 3.036 euros (36.426 euros/12). Le tribunal a également retenu ce montant, ce qu’accepte la bailleresse.

Toutefois la preneuse démontre qu’en réalité elle a exposé un double loyer pendant un mois et demi, le nouveau bail ayant été signé le 16 octobre 2023 et les locaux loués ayant été restitués le 30 novembre 2023, après qu’elle a fait réaliser des travaux d’aménagement, et procédé à son déménagement ainsi qu’à sa réinstallation.

Dans la mesure où la preneuse justifie bien avoir supporté un double loyer pendant un mois et demi, et dans la mesure où ce montant ne semble pas excessif à la Cour, il convient d’infirmer le jugement sur ce point et de fixer l’indemnité pour double loyer à la somme de 4.553 euros (36.426 x 1,5/12).

1.2.4 Sur le trouble commercial

L’indemnisation du trouble commercial correspond au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l’éviction ; elle est destinée à compenser la perte de temps engendrée par l’éviction, et le moindre investissement dans l’activité commerciale. Il est d’usage, quand le fonds est transférable, qu’elle soit calculée en fonction de l’EBE ou de la « masse salariale ».

En l’espèce, s’agissant d’une activité intellectuelle, l’expert a proposé une indemnité du trouble commercial correspondant à deux semaines de masse salariale, soit 8.000 euros, ce que la bailleresse accepte.

La preneuse estime que ce montant est en-dessous de la norme quant au temps nécessaire et au trouble provoqué par la gestion de l’éviction, ses conséquences sur l’exploitation et la perte de temps subie, et demande de la fixer à un mois de masse salariale, soit 17.340 euros.

Le tribunal considèrant que faute pour la société FONCIERE REAUMUR de justifier ce mode de calcul au regard des usages et de justifier que la gestion de l’éviction de trois bureaux générerait un trouble excédant une indemnisation de deux semaines de masse salariale, a retenu à juste titre la proposition de l’expert à hauteur de 8.000 euros.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à la preneuse la somme de 8000 euros au titre du trouble commercial.

1.2.5 Sur les frais administratifs et les frais divers

L’expert a retenu une somme forfaitaire totale de 11.500 euros pour les frais de transfert, non seulement de la locataire évincée, mais également pour huit autres sociétés que celle-ci déclarait domicilier dans les locaux loués, sous réserve que cette domiciliation soit autorisée par le bail. A défaut, l’expert a proposé une somme forfaitaire de 1.500 euros, pour couvrir les frais de transfert du siège social de la seule preneuse, sur la base d’un devis produit par celle-ci.

Le tribunal a considéré qu’il y avait lieu d’indemniser la société locataire pour ce poste à hauteur de 11.600 euros au motif que la société FONCIERE REAUMUR doit également engager des frais pour les huit autres sociétés qu’elle déclare domicilier dans les lieux loués, considérant que la domiciliation est autorisée au vu de la destination du bail.

Les indemnités accessoires comme l’indemnité principale doivent correspondre au préjudice effectivement supporté par la locataire évincée du fait de l’éviction.

L’indemnité pour frais administratifs a pour objet de compenser les frais de formalités de transfert de siège social et les frais exposés par la locataire pour informer sa clientèle de son changement d’adresse. C’est à la preneuse de démontrer le préjudice dont elle sollicite la réparation.

La bailleresse conteste formellement avoir autorisé l’activité de domiciliation, laquelle n’est prévue ni au bail, ni dans l’objet social de la preneuse. Elle soutient que la domiciliation doit être assimilée à une sous-location, laquelle est interdite par l’article 4 du bail ; que la société FONCIERE REAUMUR ne rapporte pas la preuve d’un quelconque lien capitalistique entre elle et les sociétés domiciliées dans les lieux loués. Elle ajoute qu’en l’absence d’une autorisation explicite sur ce point, aucune domiciliation ne peut être pratiquée ni être opposable à la bailleresse ni indemnisable au titre d’une indemnité accessoire.

La société FONCIERE REAUMUR soutient au contraire que l’activité de domiciliation, qui n’est pas interdite par le bail, est conforme à son objet social, et demande en conséquence à ce qu’une somme de 8.940 euros lui soit allouée au titre des frais administratifs, dans la mesure où elle a finalement engagé des frais liés au changement de sièges sociaux de cinq autres sociétés qui se trouvent aujourd’hui domiciliées à sa nouvelle adresse. Au soutien de sa demande, elle fournit les factures afférentes aux frais de publicité légale, de formalités auprès du greffe du tribunal de commerce, d’honoraires d’avocat et de fabrication de nouvelles cartes de visites.

Il ressort des pièces produites que différentes sociétés se sont domiciliées à l’adresse des locaux loués bien que le contrat de bail ne prévoit pas expressément la faculté pour la locataire de domicilier d’autres sociétés dans ces locaux. La Sté FONCIERE REAUMUR ne démontre pas qu’il lui incombe de supporter les frais administratifs subis par les autres sociétés ainsi domiciliées dans ses locaux par l’effet du congé, alors que ces sociétés ont une personnalité juridique distincte et une comptabilité propre. Dès lors, les frais administratifs relatifs au changement de domiciliation de ces sociétés ne constituent pas un préjudice indemnisable résultant de l’éviction de la Sté FONCIERE REAUMUR. Il convient de diviser par six le montant de 8.940 euros HT qu’elle a exposé au titre de ses frais administratifs et ceux de cinq autres sociétés, soit un montant arrondi de 1.500 € correspondant à celui proposé par l’expert pour la seule société locataire.

Il sera donc alloué à la société FONCIERE REAUMUR la somme forfaitaire de 1.500 euros proposée par l’expert représentant le préjudice personnellement supporté par elle au titre des frais administratifs liés au changement de son seul siège social.

1.2.6. Sur les frais de réinstallation

Il résulte de l’article L145-14 précité que le locataire doit être indemnisé de ses « frais normaux de réinstallation ». Ce poste indemnise les installations rendues nécessaires du fait de l’activité excercée, afin de mettre en place dans les nouveaux locaux des aménagements spécifiques semblables à ceux que le preneur perd et qu’il ne peut déménager.

En l’espèce, l’expert a estimé que la réinstallation de la preneuse ne devrait pas entraîner de frais particuliers.

Le tribunal fixe forfaitairement ces frais à hauteur de 4.000 euros HT.

La société FONCIERE REAUMUR soutient avoir dû entreprendre des travaux, notamment de peinture, pour aménager ses nouveaux locaux, et produit deux factures pour un montant total de 7.554 euros.

L’appelante demande la confirmation du jugement sur ce point, toutefois dans sa motivation elle fait valoir que la demande au titre des frais de réinstallation doit être écartée, car s’agissant de locaux à usage de bureaux, la preneuse ne rapporte pas la preuve d’une installation spécifique liée à son activité, autre que celle habituellement fournie pour ce type d’activité.

Dans la mesure où la preneuse démontre avoir supporté des frais de réinstallation en produisant les factures y afférents dont il n’est pas démontré qu’ils seraient injustifiés, il convient d’infirmer le jugement sur ce point et d’accorder à la société FONCIERE REAUMUR la somme totale de 7.554 euros au titre de l’indemnité de réinstallation.

Il ressort des éléments qui précèdent que l’indemnité d’éviction totale s’élève à la somme de 56.853 euros, soit :

indemnité principale 16.812 euros

indemnités accessoires 40.041 euros

— indémnité de remploi : 16.092 euros

— frais de déménagement : 2.342 euros

— frais de double loyer : 4.553 euros

— trouble commercial : 8.000 euros

— frais administratifs : 1.500 euros

— Frais de réinstallation : 7.554 euros

Total: 56.853 euros

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à 57.448 euros. Elle sera fixée à la somme de 56.853 euros.

2 Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article L145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par le locataire pouvant prétendre au maintien dans les lieux, est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre de ce code relative au bail commercial compte tenu de tous éléments d’appréciation. Cette indemnité doit être fixée à la valeur locative de renouvellement déplafonnée, déterminée conformément à l’article L145-33 du même code.

L’expert a établi son estimation de l’indemnité d’occupation en fonction d’une valeur locative de 34.745 euros (620 x 56,04), affectée d’un abattement pour précarité de 5 %, soit une indemnité d’occupation annuelle de 33 008 euros, montant que la bailleresse demande de retenir.

La preneuse quant à elle demande à la Cour de retenir une valeur locative de 32.237 euros, en lui appliquant l’abattement d’usage de 10%, soit une indemnité d’occupation de 29.013 euros.

Il résulte de l’exposé ci-dessus (1.1.2) que la valeur locative de renouvellement au 1er avril 2019 de 33.624 euros doit être retenue. C’est à juste titre que le tribunal a appliqué à cette somme l’abattement usuel de 10% afin de prendre en compte la situation de précarité inhérente à toute éviction, aucun élément ne justifiant de minorer cet abattement, fixant ainsi l’indemnité d’occupation due à la somme annuelle en principal de 30.261 euros.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 30.261 euros le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 1er avril 2019, jusqu’à la restitution des lieux.

Selon l’article L145-28 précité, la fixation de l’indemnité d’occupation doit se faire non pas conformément au loyer du bail expiré, mais à la valeur locative en tenant compte de tous éléments d’appréciation.

Il est inopérant de faire valoir que le contrat de bail ne prévoit pas d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Au regard des dispositions précitées, des éléments de l’espèce, notamment des clauses du bail expiré, de la nature des locaux et de la durée d’occupation de ces derniers après la date d’effet du congé, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prévu que l’indemnité d’occupation serait indexée sur la base de l’indice INSEE des loyers des activités tertiaires (ILAT), seul applicable aux locaux à usage exclusif de bureaux à compter du 1er avril 2020.

3 Sur le remboursement du dépôt de garantie :

Suite à la restitution des lieux loués le 30 novembre 2023, la société FONCIERE REAUMUR est bien fondée à solliciter le remboursement du dépôt de garantie prévu à l’article 13 du bail expiré d’un montant de 8.353, 35 euros, aucun motif de conservation d’une partie de celui-ci n’étant soutenu ni démontré et ce montant correspondant à celui du loyer trimestriel selon la facture du 14 septembre 2018 produite, n’étant pas discuté.

En conséquence, la société LA FONCIERE [Adresse 2] sera condamnée à payer à la société FONCIERE REAUMUR la somme de 8.353, 35 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.

4 Sur les autres demandes :

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

La société LA FONCIERE [Adresse 2], dont l’essentiel des demandes ont été rejetées, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer une somme que l’équité commande de fixer à 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 septembre 2021 (RG 20/02912) en ce qu’il a :

Fixé le montant de l’indemnité d’éviction globale due par la société LA FONCIERE [Adresse 2] à la société FONCIERE REAUMUR, à la somme de 57. 448 euros euros se décomposant ainsi :

— indemnité principale ; 16.812 euros ;

— indemnités accessoires : 40.636, soit :

o frais de remploi : 11.000 euros ;

o double loyer : 3.036 euros ;

o frais de déménagement : 3.000 euros ;

o trouble commercial : 8.000 euros ;

o frais administratifs : 11.600 euros ;

o frais de réinstallation : 4.000 euros.

Le confirme en toutes ses autres dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant:

Fixe l’indemnité d’éviction globale due par la société LA FONCIERE [Adresse 2] à la société FONCIERE REAUMUR, à la somme de 56.853 euros se décomposant comme suit:

— indemnité principale 16.812 euros

— indemnités accessoires 40.041 euros

o indémnité de remploi : 16.092 euros

o frais de déménagement : 2.342 euros

o frais de double loyer : 4.553 euros

o trouble commercial : 8.000 euros

o frais administratifs : 1.500 euros

o Frais de réinstallation : 7.554 euros

Condamne la société LA FONCIERE [Adresse 2] à payer à la société FONCIERE REAUMUR la somme de 8.353, 35 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

Condamne la société LA FONCIERE [Adresse 2] à payer à la société FONCIERE REAUMUR la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute la société LA FONCIERE [Adresse 2] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société LA FONCIERE [Adresse 2] aux dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de Maître Sara JOUGLA conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE