RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07577 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQLW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Denis- RG n° 11-22-001280

APPELANTE

Madame [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0125

INTIMÉ

E.P.I.C PLAINE COMMUNE HABITAT-OPH

immatriculé au RCS de [Localité 4] sous le numéro 482 741 071

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2006, l’établissement public Plaine commune habitat-OPH a donné à bail à Mme [F] [M] appartement situé à [Adresse 6].

Se plaignant d’actes de trafic de stupéfiants dans les lieux loués et dans les parties communes de l’immeuble commis par le fils majeur de la locataire, le bailleur a, par acte du 21 novembre 2022, assigné Mme [F] [M] en résiliation du bail, expulsion sans délai, condamnation à payer des indemnités d’occupation et la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [M] a conclu au rejet des demandes, faisant valoir qu’elle n’a commis aucun manquement au bail, que son fils est désormais incarcéré et que les loyers sont payés.

Elle a sollicité subsidiairement des délais pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail convenu entre les parties,

Ordonne l’expulsion de Mme [F] [M] et de tout occupant de son chef du local situé à [Adresse 5], avec le concours de la force publique si nécessaire, sans délai notamment de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et application des règles légales mobilier,

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté de l’avance sur charges, applicable au moment de la résiliation et assorti des augmentations légales, et condamne Mme [F] [M] à son paiement,

Condamne Mme [F] [M] aux dépens qui comprendront les frais de commandement, outre une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 avril 2023 par Mme [F] [M]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 juin 2023 par lesquelles Mme [F] [M] demande à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondée Mme [M] en son appel ;

— Infirmer le jugement en toute ces dispositions, et statuant à nouveau,

— Débouter la bailleresse de toutes ses demandes ;

Par conséquent :

— Dire et Juger que la bailleresse ne démontre pas de manquements graves imputables à Mme [M] afin de justifier de la résiliation du bail ;

— Dire et Juger que l’auteur des troubles ne réside plus dans les lieux objet du bail ;

— Dire et Juger que les troubles ont cessé ;

— Dire et juger que les troubles de jouissance ne sont pas imputables à Mme [M];

— Dire et juger que les conditions de résiliations judicaires du bail de Mme [M] ne sont pas réunies ;

En conséquence :

— Dire et juger que le bail de Mme [M] n’est pas résilié et que celui-ci se poursuit aux conditions habituelles ;

A Titre Subsidiaire :

— Dire que Mme [M] est occupante de bonne foi, avec de faibles ressources nécessitant les plus larges délais de relogement ;

— Octroyer à Mme [M] un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

En tout état de cause :

— Débouter la bailleresse de toutes ses demandes.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 septembre 2023 aux termes desquelles l’établissement public Plaine commune habitat-OPH demande à la cour de :

— DECLARER mal fondé l’appel de Mme [M] à l’encontre de la décision rendue le 30 mars 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – Tribunal de Proximité de SAINT-DENIS ;

Par conséquent,

— CONFIRMER le jugement rendu le 30 mars 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY, Tribunal de Proximité de SAINT-DENIS en toutes ses dispositions,

— DEBOUTER Mme [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— CONDAMNER Mme [M] à verser à PLAINE COMMUNE HABITAT-OPH en cause d’appel, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Mme [M] aux entiers frais et dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la résiliation du bail

Mme [F] [M] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et de rejeter cette demande. Elle fait valoir qu’elle est de bonne foi, qu’elle a été assignée sans aucune mise en demeure préalable de sorte que la demande est irrecevable, que les troubles de jouissance ont cessé et qu’elle même n’a pas commis de fautes.

Plaine commune habitat-OPH demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, soulignant la gravité des actes de trafic de stupéfiants commis dans le logement donné à bail et dans les parties communes et la jurisprudence concordante des juridictions de fond en la matière.

L’article 1224 du code civil dispose que 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

Selon l’article 1228 du même code, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

Selon l’article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public'.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil disposent que le locataire est obligé d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués.

Il doit donc s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants et la tranquillité des lieux loués ; il répond, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef et notamment de ses enfants, même s’ils sont majeurs (Civ 3, 17 décembre 2020, pourvoi n°18-24.823, publié), sauf à démontrer qu’ils ne résidaient pas dans le logement loué ( 3e civ., 10 novembre 2009, n° 09-11.027).

Selon l’article 1729 du code civil, 'Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il ne résulte pas des dispositions légales qu’une mise en demeure préalable soit une condition de recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail, l’assignation suffisant à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement, aucune tentative de conciliation obligatoire n’étant imposée par ailleurs à peine d’irrecevabilité dans de telles circonstances.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 cité par l’appelante, dispose qu''Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux’ ; or, d’une part, cet article ne prévoit aucune irrecevabilité de la demande en justice en résiliation du bail faute de mise en demeure, et, d’autre part, il prévoit la mise en demeure qui doit être adressée, non pas à l’auteur du trouble, mais au propriétaire, par le tiers victime du trouble de voisinage, lequel, s’il reste inactif, engagera sa responsabilité envers la victime du trouble.

En tout état de cause, il n’est pas question en l’espèce de troubles de voisinage causés à des tiers mais de manquements du locataire ou des occupants de son chef aux obligations contractuelles résultant de l’article 7 de la même loi.

En l’espèce, il résulte des pièces produites qu’un jugement a été rendu par le tribunal correctionnel de Bobigny le 22 avril 2022 d’où il résulte que, lors de l’interpellation et de la perquisition, il a été trouvé dans l’appartement litigieux et sur le palier de l’héroïne, de la cocaïne et du cannabis et d’importantes sommes d’argent ; le fils de la locataire, M. [B] [U], alors âgé de 25 ans, résidait au domicile de la locataire et a été condamné pour transport, détention, offre ou cession et acquisition, non autorisées, de stupéfiants en état de récidive légale, et pour refus de remettre aux autorités judiciaires la convention secrète de déchiffrement des moyens de cryptologie (également en récidive), à une peine d’emprisonnement de deux ans avec mandat de dépôt à l’audience ; que les faits ont été commis quelques heures, 'voire quelques minutes’ après le retrait de son bracelet électronique probatoire à une libération conditionnelle , et donc alors que commençait sa libération conditionnelle; que par jugement du 30 juin 2022, le juge de l’application des peines de [Localité 4] a prononcé la révocation totale de la libération conditionnelle qui avait été octroyée à compter du 19 avril 2022, à hauteur de 12 jours.

Mme [F] [M] produit le jugement du 23 janvier 2023 par lequel le juge d’application des peines du tribunal de Bobigny admet au régime de semi-liberté M. [B] [U] ; elle indique qu’elle a trouvé pour son fils une solution de relogement puisqu’il sera domicilié chez sa s’ur ; elle produit en effet le jugement pré-cité ; elle produit également une attestation de la soeur de l’intéressée en date du 19 avril 2023, dont les termes et l’articulation avec le jugement du juge de l’application des peines sont imprécis ; en tout état de cause, cette attestation ne remplit pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile, puisqu’elle n’indique pas qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales et qu’elle ne comporte pas, en annexe, un document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature, ce qui remet en cause de force probante. Aucun élément d’actualisation de la situation de son fils n’est en outre produit par la locataire.

Au vu de ces éléments, la locataire est responsable des agissements de son fils en tant qu’occupant de son chef ; celui-ci a été pénalement condamné pour avoir commis des infractions graves au sein de l’immeuble et du logement loué lui même, en récidive et alors qu’à la date des faits et de la condamnation, il résidait bien au domicile de sa mère.

Il résulte de ces éléments que le non-respect de l’usage paisible des lieux loués est caractérisé en l’espèce, au vu de la gravité des faits reprochés et a causé un préjudice au bailleur ; ainsi ces graves manquements d’un occupant du chef de la locataire justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement sera donc confirmé.

Il sera donc également confirmé en ses chefs de dispositif subséquents relatifs à l’expulsion des lieux loués et au versement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Mme [F] [M] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de délais pour quitter les lieux et sollicite devant la cour un délai de 36 mois en ce sens.

Plaine commune habitat-OPH s’y oppose et demande la confirmation du jugement.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. (…)'.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Devant la cour, Mme [F] [M] ne produit aucune pièce actualisée à l’appui de sa demande pour justifier de sa situation personnelle ou aucune pièce démontrant ses démarches en vue de son relogement ; elle a d’ores et déjà bénéficié des délais de la procédure ; sa demande de délai d’expulsion supplémentaire sera donc rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

En revanche, les éléments du dossier ne justifient pas la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1, qui est nécessaire à l’intéressée pour trouver un autre logement ; le jugement sera donc infirmé sur ce point, aucun élément d’actualisation relatif à une situation d’urgence n’étant établi ni invoqué.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel il est équitable d’allouer à Plaine commune habitat-OPH une indemnité de procédure de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il ordonne l’expulsion de Mme [F] [M] et de tout occupant de son chef du local situé à [Adresse 5], avec le concours de la force publique si nécessaire, sans délai notamment de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Dit qu’à défaut pour Mme [F] [M] d’avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, Plaine commune habitat-OPH sera autorisé à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Mme [F] [M] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [F] [M] à payer à Plaine commune habitat-OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [M] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,