RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02364 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFE4V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2021 – Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/02849

APPELANT

Monsieur [Y] [E]

né le 14 Septembre 1985 à [Localité 6] (POLYNESIE FRANCAISE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assisté de M^e Guy FERREBOEUF de la SCP FERREBOEUF GUY, avocat au barreau de GRASSE, toque : 59

INTIMÉ

Monsieur [C] [T]

né le 24 Janvier 1967 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assisté par M^e Henri GALIMIDI de la SELARL HM GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS, toque : K0123, substitué à l’audience par M^e Adrien EDELMANN de la SELARL HM GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Odile DEVILLERS, Présidente et M^me Valérie MORLET, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Marie-Odile DEVILLERS, Présidente

M^me Valérie MORLET, Conseillère

M^me Anne ZYSMAN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Odile DEVILLERS, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Faits et procédure

M. [Y] [E] a par acte du 24 juillet 2015 vendu à M. [C] [T] un appartement au sixième étage d’un immeuble situé [Adresse 3].

Ce dernier a au mois d’octobre 2015 constaté des émanations de fumées s’échappant du faux plafond de sa cuisine, par les spots de lumière.

Le syndic de l’immeuble et celui de l’immeuble voisin [Adresse 2] ont mandaté des experts aux fins de rechercher l’origine des émanations. M. [T] a également signalé le problème à son assureur protection juridique, qui a missionné sur place un expert aux mêmes fins.

Au vu des rapports déposés et faute de solution amiable, M. [T] a par actes du 20 septembre 2016 assigné M. [E] et les deux syndicats des copropriétaires des [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’expertise. M. [E] a à son tour et par actes du 28 septembre 2016 assigné la SCI VGJEP, M. [U] [K] et Mme [W] [H], épouse [K], anciens propriétaires de l’appartement en cause, devant le même juge. Le magistrat a par ordonnance du 9 décembre 2016 joint les deux instances et désigné M. [L] [P] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a clos et déposé son rapport le 30 janvier 2019.

Au vu de ce rapport et en l’absence de solution amiable, M. [T] a par acte du 9 mars 2020 assigné M. [E] en responsabilité et indemnisation devant le tribunal judiciaire de Paris. Le dossier a été enrôlé sous le n°20/2849.

M. [E] a à son tour et par actes du 20 novembre 2020 assigné les époux [K] et la SCI VGJEP devant le tribunal. L’affaire a été enregistrée sous le n°21/134.

Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du 24 février 2021.

*

Le tribunal a par jugement du 16 décembre 2021 :

— annulé l’assignation délivrée à M. [K] le 25 novembre 2020,

— annulé l’assignation délivrée à Mme [K] le 25 novembre 2020,

— condamné M. [E] à payer à M. [T], au titre du coût des travaux de remise en état, la somme de 21.811,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné M. [E] à payer à M. [T] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamné M. [E] à payer à M. [T] la somme de 2.500 euros au titre des frais de relogement,

— rejeté le surplus de la demande de dommages et intérêts,

— rejeté l’exception de sursis à statuer,

— rejeté la demande de M. [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] à payer à M. [T] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] aux dépens, avec distraction au profit du conseil de la partie adverse,

— écarté l’exécution provisoire de droit.

Les premiers juges ont relevé que les époux [K] étaient décédés et que l’assignation qui leur avait été délivrée et les procès-verbaux de signification de l’huissier ne répondaient pas aux prescriptions de l’article 659 du code de procédure civile.

Au fond, ils ont retenu l’existence d’un vice affectant l’appartement vendu à M. [T], antérieur à la vente, caché au moment de celle-ci (indétectable), rendant le logement dangereux et connu de M. [E] (les fumées observées par M. [T] n’étant pas les premières). M. [T] ayant exercé une action estimatoire, M. [E] a été condamné à lui payer le montant des travaux réparatoires nécessaires, outre des dommages et intérêts pour le relogement pendant les travaux et en réparation d’un préjudice moral.

M. [E] a par acte du 28 janvier 2022 interjeté appel de ce jugement, intimant M. [T] devant la Cour.

*

Saisi par M. [T] d’une demande de provision, le conseiller de la mise en état, par ordonnance du 27 mars 2024, l’en a débouté et a dit que les dépens de l’incident et les frais irrépétibles de l’incident suivront le sort des dépens et frais de l’instance au fond.

*

M. [E], dans ses dernières conclusions signifiées le 17 janvier 2025, demande à la Cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger que le rapport de M. [P] ne définit pas clairement les causes du sinistre constaté par M. [T] dans la mesure où la structure de la mezzanine reposant sur des IPN [poutrelles en I à profil normal] est ancrée « depuis des lustres » sur les murs et conduits de cheminée de la copropriété,

— juger que M. [T] ne rapporte pas la preuve qu’il ait eu connaissance du vice caché invoqué,

— juger qu’en toute hypothèse, il n’a jamais eu connaissance de l’existence d’un quelconque vice caché puisqu’il a vécu près de quatre hivers dans les lieux et n’a jamais constaté la moindre fumée, ce qui l’aurait alerté immédiatement et naturellement l’aurait empêché d’occuper les lieux,

— juger en conséquence qu’il ne peut être responsable des conséquences d’un quelconque vice caché dans la mesure où les vices cachés sont exclus contractuellement dans la mesure où l’ancien propriétaire n’en n’avait pas connaissance, ce qui est « strictement le cas », M. [T] ayant par ailleurs connu et accepté le fait de l’ancrage de la mezzanine dans les parties communes, ayant même sollicité une baisse substantielle du prix,

— juger que M. [T] n’apporte pas la preuve du fait qu’il avait connaissance avant la vente d’un vice caché ayant trait à des émanations de fumée et odeurs,

En conséquence,

— débouter purement et simplement M. [T] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner à titre principal M. [T] au règlement d’une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux plus entiers dépens.

M. [E] estime ne pouvoir être tenu de la garantie des vices cachés au profit de M. [T]. Il soutient que le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas d’expliquer les causes du sinistre allégué par M. [T] et qu’il n’est pas établi qu’il ait lui-même eu connaissance du vice affectant l’appartement dans lequel il a vécu quatre hivers sans rencontrer de problèmes.

M. [T], dans ses dernières conclusions n°2 signifiées le 20 décembre 2024, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

. condamné M. [E] à lui payer la somme de 21.811,23 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des travaux de remise en état,

. condamné M. [E] à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,

. condamné M. [E] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de ses frais de relogement,

. condamné M. [E] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance, outre les entiers dépens (en ce compris les frais d’expertise et leurs accessoires) avec distraction au profit de son conseil,

. débouté M. [E] de l’intégralité de ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le surplus de sa demande de dommages et intérêts,

Par suite,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts (en réparation du préjudice de jouissance),

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 15.217,62 euros au titre des frais et travaux complémentaires (conséquences des désordres initiaux causés par M. [E]),

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL HM Galimidi,

— débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes.

M. [T] conclut à la confirmation du jugement qui a retenu la garantie des vices cachés due à son profit par M. [E]. Il estime le rapport d’expertise judiciaire exact, confirmant les conclusions des experts amiables intervenus et de l’architecte de la copropriété, observant que la fumée émane de l’endroit où un IPN perce le mur mitoyen avec l’immeuble voisin, au niveau de la mezzanine, zone où M. [E] a fait réaliser ses travaux. Ayant commandé les travaux litigieux, M. [E] ne pouvait selon lui pas ignorer que ceux-ci entraîneraient la pose d’un IPN et le percement du mur mitoyen. Il affirme que M. [E] a dissimulé le percement du mur mitoyen et les émanations de fumées et n’explique pas pourquoi les vices se seraient manifestés pour la première fois après la vente.

Il affirme que le coût total des travaux de remise en état est passé de 21.811,23 euros à 37.028,85 euros (travaux dont le montant a été augmenté après le dépôt par l’expert de son rapport, frais d’assurance dommages-ouvrage, honoraires d’architecte, devis complémentaire, frais de constat d’huissier), soit une somme supplémentaire, depuis le jugement, de 15.217,62 euros. A ces frais, s’ajoute un préjudice de jouissance de 15.000 euros.

*

La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 2 janvier 2025, l’affaire plaidée le 13 mars 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

Motifs

Liminaires

Les pièces du débat, et notamment l’acte de vente de M. [E] à M. [T] du 24 juillet 2015, révèlent les éléments suivants :

L’appartement en cause en l’espèce, qui est un studio d’un peu plus de 40 m², provient de la réunion de plusieurs lots de l’immeuble.

M. [X] [O] a le 26 juillet 1974 vendu le lot n°59 à M. et Mme [K]. Ceux-ci ont également acquis les lots n°29 et 30 le 24 avril 1989. Les époux [K] ont fait construire une mezzanine dans l’appartement, signalée dans l’acte lorsqu’ils ont vendu le bien, le 17 novembre 2000, à Mme [G] [D].

Mme [D] a le 23 octobre 2006 vendu l’appartement à la société VGJEP. Cette dernière a indiqué à l’expert judiciaire qu’il n’y avait à l’époque pas de salle de bains à l’étage.

La société VGJEP a le 7 septembre 2011 vendu l’appartement à M. [E]. Celui-ci a confié à la SAS La Boîte, des travaux d’aménagement intérieur comprenant notamment la réfection de la cuisine et de la salle de bains, des travaux d’électricité, de climatisation, de parquetage, de peinture, la suppression de l’escalier existant (menant à la mezzanine), le rebouchage de sa trémie et l’installation d’un nouvel escalier (facture du 6 janvier 2012). L’expert judiciaire explique qu’une salle de bains a alors été créée sur la mezzanine, à la place de l’ancienne trémie.

M. [E] a le 25 juillet 2015 vendu l’appartement à M. [T]. Les travaux réalisés par le vendeur en 2012 sont mentionnés dans l’acte de vente et leur facture jointe à l’acte.

M. [T] a par courriel du 17 février 2015, avant d’acheter l’appartement, indiqué à Mme [I] [S], de l’agence immobilière chargée de la vente, que des travaux d’aménagement seraient nécessaires, notamment au droit de la salle de bains à l’étage dont le plafond est trop bas pour ses douches.

L’expert judiciaire n’a pas observé que ces travaux auraient effectivement été réalisés.

Parallèlement à la présente instance, engagée sur une assignation initiale délivrée par M. [T] au mois de mars 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a par actes des 12, 15 et 18 février 2021 assigné MM. [E] et [T] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Paris en responsabilité et indemnisation des préjudices subis par l’immeuble.

Le juge de la mise en état, dans ce dernier dossier, a par ordonnance du 28 mars 2023 condamné M. [T] à faire procéder aux travaux de reprise tels que préconisés par l’expert judiciaire et résultant du devis de la société MP Habitat d’un montant de 21.811,23 euros, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble du [Adresse 3], sans astreinte.

Sur la garantie des vices cachés due par M. [E]

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acte de vente par M. [E] au profit de M. [T] signé le 24 juillet 2015 précise cependant que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, étant précisé, s’agissant de ces derniers, que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction, s’il est réputé tel ou s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Ainsi que l’ont rappelé les premiers juges, il appartient donc à M. [T], acquéreur, de démontrer que les vices allégués sont antérieurs à la vente, qu’ils n’étaient pas apparents à ce moment, qu’ils rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent tellement celui-ci qu’il n’aurait pas contracté et que M. [E], vendeur non professionnel de l’immobilier ni de la construction et qui ne s’est pas comporté comme tel, avait connaissance de ces vices.

1. sur l’existence de vices affectant l’appartement

La SARL Albasini (rapport du 6 novembre 2015), expert mandaté par le syndic du [Adresse 3], a effectué un contrôle vidéo et constaté au droit du conduit de cheminée n°9 un « très gros désordre relevé à hauteur de plafond du 6ème, correspondant à l’encastrement d’un profilé métallique de type IPN ou HEB dont la position correspond à l’axe du faitage », ajoutant que « cette blessure expliquerait très logiquement le passage des fumées dans le faux plafond » et préconisant des essais fumigènes.

La SAS Etablissements Marelli & fils (rapport du 16 décembre 2015), expert mandaté par le syndic de l’immeuble voisin [Adresse 2], a pu, au gré de tests fumigènes, ressentir de la fumée au passage de l’appartement de M. [T]. L’expert indique que le conduit de fumée a révélé un défaut d’étanchéité dans la hauteur de l’appartement de ce dernier et que « le conduit de fumées ne peut être utilisé dans l’état actuel », étant « nécessaire de prévoir sa réparation avant toute utilisation ».

Le cabinet Albasini (rapport du 7 avril 2016) a effectué de nouveaux contrôles vidéo et des essais fumigènes et a constaté la présence de trois conduits fuyards. Il évoque « des fuites liées à l’engravure de profilé IPN de mezzanine ».

Le cabinet d’architectes Lamm (rapport d’avis et de conseil du 7 avril 2016), présent lors des essais fumigènes du cabinet Albasini, a pu observer des « traces noires fortement visibles semblant être la conséquence de fuites de fumée provenant de l’un des conduits ».

Le cabinet [A], experts associés (rapport du 15 avril 2016), mandaté par l’assureur de M. [T] la société CFDP, après des essais de fumisterie et examen des lieux en présence de M. [E] et de représentants des syndics des [Adresse 2] et [Adresse 3], a constaté que les travaux d’aménagement de la mezzanine « ont bien occasionné le percement à divers endroits [d']un mur porteur puisque le boisseau du conduit de cheminée a bien été percé, et ce contrairement aux déclarations du vendeur attestant le contraire ». Il a constaté l’oxydation d’une solive par l’action des fumées et la pollution des câbles électriques des spots du faux plafond.

L’expert judiciaire, au regard de ces constatations, estime qu'« il ressort de ces tests que l’ensemble des professionnels ayant assisté et procédé au diagnostic est arrivé à la même conclusion : l’origine des émanations de fumées ressenties dans l’appartement de Monsieur [T] proviendrait de l’ancrage des IPN soutenant la mezzanine de son appartement dans les conduits de cheminées mitoyens aux deux immeubles [Adresse 1], ces IPN étant par ailleurs sous dimensionnés au regard de la charge à supporter » (souligné dans le rapport).

Les techniciens apparaissent ainsi unanimes pour constater un vice structurel affectant l’appartement, les fumées apparaissant au droit du percement d’un mur (mitoyen avec l’immeuble voisin), au niveau de la mezzanine de l’appartement, les boisseaux de cheminée à cet endroit ayant été percés. L’expert judiciaire évoque un danger pour les personnes du fait des émanations de fumées et un affaiblissement structurel des boisseaux de cheminée.

Est ainsi établie la réalité d’un vice affectant l’appartement de M. [T] et le rendant impropre à sa destination paisible dans des conditions normales de sécurité et de confort.

2. sur l’antériorité du vice à la vente de l’appartement

La mezzanine de l’appartement existait lorsque M. [E] a acquis l’appartement, construite par les époux [K] (propriétaires jusqu’au 17 novembre 2000).

L’ace de vente du 24 juillet 2015, de M. [E] à M. [T], mentionne cette mezzanine, indique que celle-ci a été créée par M. et Mme [K] et reprend les termes de ces derniers dans l’acte de vente du 17 novembre 2000 au profit de Mme [D], selon lesquels « ces travaux n’ont pas entraîné le percement d’un mur porteur ou nécessité l’autorisation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires, la délivrance d’un permis de construire ou la souscription d’une police d’Assurances dommage ouvrage ou entraîné une appropriation des parties communes de l’immeuble ». L’acte du mois de juillet 2015 fait également état des travaux réalisés fin 2011/début 2012 par M. [E], qui y déclare que ceux-ci « n’ont pas affecté les parties communes de l’ensemble immobilier », qu’ils « ne nécessitait ni autorisation d’urbanisme ni autorisation de la copropriété », qu’ils « n’ont fait l’objet d’aucune réclamation de la part du syndic, d’un copropriétaire, du syndicat des copropriétaires ni d’un tiers » et, enfin, qu’ils « ont été effectués dans les règles de l’art ».

Pourtant, M. [A], expert désigné par l’assureur de M. [T], a au terme de ses investigations conclu à « la non-conformité de la mise en 'uvre de la mezzanine, puisqu’il est clairement démontré que les solives de celles-ci sont bien ancrées dans le mur pignon », relevant que l’une des trois solives IPN, supportant le plancher de la mezzanine, est ancrée dans le boisseau de la cheminée, dans le mur pignon de l’immeuble. Il expose que cet ancrage a endommagé le mur pignon et le conduit de cheminée, que le boisseau de ce conduit « a bien été percé, et ce contrairement aux déclarations du vendeur attestant le contraire ». Il évoque également le sous-dimensionnement de la section des solives utilisées, alors flexibles lors de la circulation sur le plancher. L’expert judiciaire a fait les mêmes observations.

Or, que l’ancrage d’une poutrelle IPN dans le mur pignon et le boisseau de la cheminée, à l’origine des émanations de fumées, résulte des travaux de création de la mezzanine par les époux [K] avant le 17 novembre 2000 (date à laquelle ils ont vendu l’appartement à Mme [D]) ou des travaux réalisés par M. [E] fin 2011/début 2012, le vice est bien antérieur à la vente du bien au profit de M. [T] le 24 juillet 2015.

3. sur le caractère caché des vices

Les émanations de fumées sont liées à l’utilisation par les occupants de l’immeuble de leur cheminée. Cette utilisation est possible toute l’année mais est plus vraisemblable l’hiver. Les logements sont certes généralement équipés d’un chauffage, au gaz ou à l’électricité. Mais le rapport de contrôle vidéo du cabinet Albasini (6 novembre 2015) laisse apparaître que si certaines cheminées de l’immeuble ne sont pas utilisées (bouchées), d’autres foyers, ouverts, sont équipées, ou non, d’un « appareil Fondet » (éléments de fonte utilisés au XIXème siècle pour diffuser la chaleur) et sont bien utilisées par les autres occupants de l’immeuble.

M. [T], lors d’une de ses visites de l’appartement avant son acquisition, était accompagné d’un architecte (il fait état de la présence à ses côtés d’un « professionnel » dans un courriel adressé le 17 février 2015 à Mme [I] [S], de l’agence immobilière). Il ne conteste pas avoir effectué plusieurs visites du bien. Il n’est pas démontré que l’intéressé ni son architecte ait lors de ces visites pu constater des échappements de fumées, ni l’ancrage des poutrelles IPN dans le boisseau de la cheminée, quand bien même l’une de ces visites a eu lieu le 18 février 2015, en période froide, vers 18h.

L’acte de vente du 24 juillet 2015 évoque les travaux effectués dans l’appartement, prenant soin, pour les deux campagnes de travaux (création de la mezzanine avant le mois de novembre 2000, travaux de M. [E] fin 2011/début 2012), d’indiquer qu’aucun mur porteur (ni boisseau) n’avait été affecté.

M. [T] n’a eu connaissance des échappements de fumées que quelques semaines après l’acquisition de son appartement, à partir du mois d’octobre 2015. Les contrôles vidéo et les essais fumigènes n’ont été effectués qu’après la vente. Le cabinet [A], expert missionné par son assureur, n’a pu constater l’ancrage d’une poutrelle IPN dans le mur pignon de l’immeuble et dans le conduit de cheminée qu’au gré de la dépose du faux plafond (aux frais de M. [T]). C’est cette dépose seulement qui a également permis aux experts amiables et à l’expert judiciaire d’observer des traces de fumées « parfaitement apparentes ». Seules les opérations des divers experts amiables intervenus à partir du mois de novembre 2015 et les opérations d’expertise judiciaire ont pu mettre en évidence les non-conformités structurelles.

Il est ainsi établi que M. [T] n’a pu avoir connaissance des désordres avant la vente et que les vices structurels affectant son appartement n’étaient pas apparents lors de celle-ci.

4. sur la connaissance des vices par M. [E]

L’expert judiciaire ne remet pas en cause, à l’origine des désordres litigieux, la création de la mezzanine par les époux [K] avant le 17 novembre 2000, mais bien « la pose des IPN (') due à la fermeture d’une ancienne trémie », travaux structurels réalisés par M. [E] (confiés à la société La Boîte).

La société VGJEP, propriétaire de l’appartement entre le mois d’octobre 2006 et le mois de septembre 2011, l’a mis en location et a indiqué en cours d’expertise n’avoir été destinataire d’aucune réclamation de la part des locataires, ce qui vient confirmer que les poutrelles de la mezzanine, avant les travaux réalisés par M. [E] fin 2011/début 2012, ne perçaient pas le boisseau de la cheminée.

Selon l’expert, M. [E] a fin 2011/début 2012, pour refermer la trémie de l’ancien escalier menant à la mezzanine, « réalisé un nouveau plancher en encastrant les IPN dans les conduits de cheminée » et ainsi « effectué des modifications structurelles sur la mezzanine ». A la place de l’ancienne trémie, une salle de bains a été créée, et à cette occasion, l’intéressé « a encastré » le tuyau d’évacuation « dans la brique du boisseau ».

Les constatations et conclusions de l’expert ne lient certes ni les juges (article 246 du code de procédure civile) ni les parties, mais elles ne peuvent être contrariées, amendées ou complétées qu’à charge pour celui qui les critique d’apporter, conformément à la loi, la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention (article 9 du code de procédure civile). M. [E] ne peut donc se contenter d’affirmer que « tous les IPN » soutenant la mezzanine « étaient ancrés dans les conduits de cheminée depuis l’origine, cette dernière ne pouvant tenir en place par lévitation » (caractères gras de ses écritures). Affirmer n’est pas prouver et aucun élément tangible du dossier ne vient corroborer ses allégations, d’une part, lesquelles ne tiennent pas compte des travaux réalisés en 2012, du déplacement de l’escalier (et donc de la trémie) et de la création d’une salle de bains sur la mezzanine, d’autre part. Cette preuve ne peut non plus être apportée par de mauvaises copies de photographies en noir et blanc, sans date ni lieu certains et en conséquence sans valeur probante.

M. [E] n’a pas lui-même effectué les travaux intérieurs dans son appartement, mais les a confiés à la société La Boîte. Non professionnel de la construction, il pouvait légitimement ignorer l’ancrage d’une poutrelle IPN dans le mur pignon de l’immeuble, ainsi que dans le boisseau de la cheminée, permettant les échappements de fumées.

Il affirme avoir vécu dans son appartement entre le mois de septembre 2011 et le mois de juillet 2015, sans avoir souffert d’émanations de fumées.

Le fait qu’aucun autre occupant de l’immeuble ne se soit plaint d’échappements de fumées (ce qui, au demeurant, n’est pas démontré) est inopérant, alors qu’est en cause un percement du boisseau de cheminée au seul droit de l’appartement acquis par M. [T].

M. [T] a par courriel du 6 octobre 2015, dès les premières émanations de fumées constatées chez lui la veille au soir, alerté la SAS Maville Immobilier, syndic de l’immeuble, lequel a immédiatement, dès un courrier du 7 octobre 2015, demandé à l’ensemble des occupants de l’immeuble de « ne plus réaliser de feux de cheminées dans [leurs] appartements » – caractères gras et soulignés du courrier (interdiction réitérée par courrier du 22 janvier 2016). Ainsi, les traces noires de fumées et autres désordres observés par les experts (« très gros désordres » selon le cabinet Albasini, « traces noires fortement visibles » selon le cabinet Lamm, « zone (') polluée par l’émanation des fumées de bois » et « oxydation de la solive par l’action de la fumée » selon le cabinet [A]), importants, ne peuvent pas avoir été laissées par les seules émanations subies par le nouveau propriétaire, auxquelles il a immédiatement été mis fin, et sont nécessairement plus anciens.

C’est ainsi que les premiers juges, compte tenu de l’importance des dégradations constatées dans l’appartement acquis par M. [T], ont justement considéré que les émanations de fumées subies par celui-ci n’étaient pas les premières et que M. [E], qui vivait dans l’appartement, en avait nécessairement eu connaissance. Il n’est pas établi que les émanations aient été quotidiennes ni mêmes fréquentes, mais seulement qu’elles n’ont pu apparaître qu’après fin 2011/début 2012 et ont existé antérieurement à la vente de 2015.

Ainsi, en présence d’un vice affectant la destination de l’appartement, non visible lors de la vente au profit de M. [T] mais apparu dans ses suites immédiates et nécessairement connu par M. [E], au moins dans sa manifestation concrète (émanations de fumées), les premiers juges ont à juste titre estimé que la clause de non-garantie des vices cachés incluse dans l’acte de vente du 24 juillet 2015 ne pouvait trouver à s’appliquer et que M. [E] était en conséquence tenu de la garantie de ces vices au profit de M. [T].

Sur les demandes de M. [T]

L’article 1644 du code civil dispose que dans les cas des articles 1641 (garantie des vices cachés) et 1643 (stipulation de non-garantie), l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu’elle sera arbitrée par experts.

1. sur la restitution d’une partie du prix

M. [T], ayant fait le choix d’une action estimatoire, peut prétendre à la restitution d’une partie du prix de l’appartement correspondant au coût des travaux de remise en état du bien.

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de reprise à la somme de 21.811,23 euros (sans mention de la TVA) selon devis n°001-11-2018 du 5 novembre 2018 de la SAS MP Habitat, permettant de supprimer l’origine du désordre causé par l’ancrage d’une poutrelle IPN dans le boisseau de la cheminée, de démonter le tuyau d’évacuation de la salle de bains et de prévoir une reprise structurelle, et comprenant les prestations de second 'uvre. La société MP Habitat a le 17 mai 2023 adressé à M. [T] son devis n°006-05-2023 actualisé pour les mêmes prestations, alors chiffrées à la somme de 24.440,78 euros HT, soit 26.884,85 euros TTC, qu’il convient de retenir.

Les travaux, importants, nécessitent la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, dont M. [T] justifie auprès de la société de courtage Odealim, pour la somme de 2.700 euros, venant s’ajouter au coût des travaux. Ils entraînent légitimement une assistance à maîtrise d’ouvrage dont le coût est justifié à hauteur de 640 euros HT, soit 704 euros TTC selon facture de la SARL Stanislas Eurieult Architecture du 30 juin 2023, venant également s’ajouter au coût des travaux.

M. [T] fait en outre état d’un devis complémentaire n°001-09-2023 du 8 septembre 2023 de la société MP Habitat d’un montant de 5.800 euros HT, soit 6.380 euros TTC. Il n’est cependant pas démontré que les travaux en cause prévus, non examinés par l’expert, soient strictement nécessaires à la remise en état de la mezzanine et à la suppression des désordres. L’intéressé a le 19 septembre 2023 requis les services d’un commissaire de justice aux fins de constat de l’état des lieux, dont la nécessité pour les travaux n’est pas démontrée et le coût (annoncé à hauteur de 360 euros) non justifié. Sa demande d’indemnisation à ces deux titres sera en conséquence rejetée.

M. [T] peut donc prétendre, correspondant à une réfaction du prix d’achat de l’appartement, à l’allocation de la somme totale de 26.884,85 + 2.700 + 704 = 30.288,85 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [E] à payer à M. [T] la somme de 21.811,23 euros et, ajoutant au jugement, la Cour condamnera le premier à payer au second la somme complémentaire de 30.288,85 – 21.811,23 = 8.477,65 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’arrêt conformément aux termes de l’article 1231-7 du code civil.

2. sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’expert judiciaire retient un trouble de jouissance pendant les mois d’hiver, qu’il évalue à hauteur de 10% de la valeur locative de l’appartement. Il est cependant rappelé que les émanations de fumées ne surviennent qu’en cas d’utilisation par les occupants de l’immeuble de leurs cheminées, utilisation interdite par le syndic depuis le 7 octobre 2015, de sorte que M. [T] ne justifie pas de son préjudice de jouissance.

Il va en revanche devoir engager des travaux importants dans son appartement, qu’il ne pourra habiter pendant la durée des travaux, et subira donc un préjudice de jouissance certain pendant au moins un mois. Ce préjudice a correctement été évalué par les premiers juges à hauteur de la somme de 2.500 euros, correspondant au coût de la location d’un appartement d’environ 40 m² à [Localité 7] pendant un mois et demi.

Ayant enfin acquis un appartement pour y habiter, il a non seulement subi des émanations de fumées, mais a également à la demande du syndicat des copropriétaires de son immeuble été condamné à faire procéder à des travaux importants non initialement prévus, et a en conséquence subi un préjudice moral certain, que les premiers juges ont justement évalué à hauteur de 3.000 euros.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné M. [E] à payer à M. [T] les sommes de 2.500 euros au titre de frais de relogement pendant les travaux et de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral et a rejeté le surplus de ses demandes de dommages et intérêts, présentées à hauteur de 15.000 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de M. [E].

Ajoutant au jugement, la Cour condamnera M. [E], qui succombe devant elle, aux dépens d’appel avec distraction au profit du conseil de M. [T] qui l’a réclamée, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [E] sera également condamné à payer à M. [T] la somme équitable de 3.000 euros en indemnisation des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces condamnations emportent rejet des demandes de M. [E] de ces chefs.

Par ces motifs,

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la Cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [E] à payer à M. [C] [T] la somme de 8.477,65 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

Condamne M. [Y] [E] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SELARL HM Galimidi,

Condamne M. [Y] [E] à payer à M. [C] [T] la somme de 3.000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,