RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 14 JANVIER 2026

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08637 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFX7G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 19/04697

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), SA immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n°572.032.373

C/O Société G.T.F.

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représenté par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant : M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Isabel PAIS Y GOSENDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874

INTIMÉES

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 15]

N° SIRET : 722 .05 7.4 60

Représentée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

S.A.R.L. CABINET STEIN

[Adresse 6]

[Localité 12]

N° SIRET : 403 638 365

Représentée par M^e Benjamin PORCHER et plaidant par M^e Marly TOURE, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Benjamin PORCHER – SELAS PORCHER & ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 9]

N° SIRET : 775 652 126

Représentée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450

Société SOCIÉTÉ DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES ET FINANCIÈRES (SO.CA.F)

[Adresse 4]

[Localité 11]

N° SIRET : 672 011 293

Représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139

S.E.L.A.R.L. [H] en la personne de Maître [W] [K] [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société IMMOBILIERE CONSEILS ET GESTION (SARL immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n°523 757 458, dont le siège social est sis [Adresse 19])

[Adresse 3]

[Localité 14]

N° SIRET : 477 .751.911

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est administré par la société anonyme Gestion et Transactions de France depuis le 9 octobre 2017.

Plusieurs syndics se sont succédés entre 2015 et le 9 octobre 2017.

Lors de l’assemblée générale du 26 février 2015, la société Immobilière Conseils et Gestion a été désignée en remplacement de la société à responsabilité limitée cabinet Stein. La société Kgerim devenue la Gestion [Adresse 18] a ensuite été désignée par l’assemblée générale du 3 décembre 2015 et a assuré les fonctions de syndic jusqu’au 9 octobre 2017.

La société Immobilière Conseils et Gestion a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire à compter du 8 mars 2016. Par jugement rendu le 5 avril 2016, le tribunal de commerce a prononcé sa liquidation judiciaire et désigné Maître [W] [K] [H] de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée de Keating en qualité de liquidateur.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 4 novembre et 9 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 7] à [Localité 21] a demandé à la société anonyme AXA France IARD, assureur et garant financier de la société Immobilière Conseils et Gestion, de lui régler la somme de 17 016,61 euros.

Par acte d’huissier en date du 1er avril 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société AXA France IARD, AXA France GIE, la société cabinet Stein, la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (ci-après SO.CA.F), en qualité de garant financier de la société cabinet STEIN, la société anonyme MMA IARD, en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société cabinet STEIN, Maître [W] [K] [H] es qualités de liquidateur de la société Immobilière Conseils et Gestion pour les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 18 618,88 euros.

Bien que régulièrement constitués AXA France GIE et Maître [W] [K] [H] es qualité de liquidateur de la société Immobilière Conseils et Gestion n’ont pas constitué avocat.

Par jugement du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21] de sa demande de condamnation in solidum de la société AXA France IARD et AXA France GIE, de la société cabinet Stein, de la société MMA IARD et de la SO.CA.F à lui payer la somme de 18 618,88 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21] de sa demande tendant à enjoindre à Maître [W] [K] [H] d’inscrire au passif de la société Immobilière Conseils et Gestion la somme de 18 618,88 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21], représenté par la société Gestion et Transactions de France aux dépens,

— accordé à Maître François Blangy le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté la société cabinet Stein, la société MMA IARD, la société AXA France IARD et la SO.CA.F de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 27 avril 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21], appelant, invite la cour, au visa des articles 33-1, 55 du décret du 17 mars 1967, 39 du décret du 20 juillet 1972, 1231-1, 1240, 1241, 1984 du code civil et L124-3 du code des assurances, à :

— le dire recevable et bien fondé en son appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement du 25 mars 2022 en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21] de sa demande de condamnation in solidum de la société AXA France IARD, de la société Cabinet Stein, de la société MMA IARD et de la SO.CA.F à lui payer la somme de 18 618,88 euros,

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21] de sa demande tendant à enjoindre à Maître [W] [K] [H] d’inscrire au passif de la société Immobilière Conseils et Gestion la somme de 18 618,88 euros,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21], représenté par la société Gestion et Transactions de France aux dépens,

accordé à Maître François Blangy le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum la compagnie AXA France IARD, la société cabinet Stein La copropriété, les MMA et la SO.CA.F à lui payer la somme de 18 618,88 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 4 novembre 2016,

— enjoindre à Maître [W] [K] [H] d’inscrire au passif de la société Immobilière Conseils et Gestion la somme de 18 618,88 euros,

— débouter l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner in solidum la société AXA France IARD, la société cabinet Stein La copropriété, les MMA et la SO.CA.F au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à son profit, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 21 octobre 2022 par lesquelles la société AXA France IARD, intimée, invite la cour, au visa des articles 3 de la loi du 2 janvier 1970, 39 du décret du 20 juillet 1972, et L112-6 du code des assurances, à :

— confirmer le jugement rendu le 25 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris et ce, en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21], ou toute autre partie, de l’intégralité de ses demandes à son encontre que ce soit en sa qualité d’assureur de la responsabilité civile ou de garant financier d’Immobilière Conseils et Gestion,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21], agissant poursuites et diligences de son syndic la société Gestion et Transactions de France, ou tout succombant, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 7 mai 2025 par lesquelles la société Cabinet Stein et la société MMA IARD assurances mutuelles, intimées, invitent la cour, à :

— confirmer intégralement le jugement entrepris,

— débouter intégralement le syndicat des copropriétaires et toute autre partie de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— condamner tout succombant à leur verser une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 20 septembre 2022 par lesquelles la société SO.CA.F intimée, invite la cour, au visa de la loi du 2 juillet 1970, le décret du 20 juillet 1972, des articles 1231-1, 1240, 1241 et 1984 et suivants du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris,

— juger que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 21] ne sont pas de nature à justifier du bien fondé de sa demande de mise en oeuvre de la garantie financière de la SO.CA.F,

— juger que les conditions de mise en oeuvre de ladite garantie financière de la SO.CA.F, telles qu’elles résultent de l’application des articles 39 et 45 du décret du 20 juillet 1972, ainsi que des statuts et du règlement intérieur, ne sont pas réunies,

— juger que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’une créance, certaine liquide et exigible au sens des dispositions susvisées,

— juger que la SO.CA.F n’est pas tenue à une obligation de couverture ni même de règlement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à son profit de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête de du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21], délivrée à la société [H], le 21 juillet 2022, remise à personne habilitée ;

Vu la signification des conclusions d’appelant à la requête de du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 21], délivrée à la société [H], le 1 août 2022, remise à personne habilitée ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la garantie financière de la société AXA France Iard, garant financier de la société Immobilière conseils et gestion :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le cabinet Stein La Copropriété, dont le mandat n’avait pas été renouvelé, a remis à la société Immobilière conseils et gestion trois chèques tirés sur les deux comptes du syndicat des copropriétaires :

—  852, 87 euros en date du 2 avril 2015, correspondant à un solde créditeur de charges,

—  12 016, 01 euros en date du 2 avril 2015, correspondant au solde créditeur du compte travaux

—  5000 euros en date du 27 mars 2015 correspondant à un solde créditeur de charges.

Quoique ces chèques aient été débités, ils n’ont jamais été encaissés par le syndicat des copropriétaires.

S’ajoute à cette somme celle de 750 euros débitée par virement opéré le 24 juin 2016 par la société Stein La Copropriété de sorte que le montant des fonds non représentés s’élève à 18 618, 88 euros.

Il relève que la garantie financière de la société Immobilière conseils et gestion est mobilisable dès lors que sa créance a pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, qu’elle est certaine, liquide et exigible et enfin, que la société Immobilière Conseils et gestion est défaillante dans la mesure où elle fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

La société Axa France Iard réplique que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni d’une créance liquide et exigible ni de la défaillance de la société Immobilière conseils et gestion. Elle considère qu’il ne produit aucune pièce permettant d’établir avec certitude l’existence d’un solde comptable revenant à la copropriété, l’utilisation des fonds à des fins personnelles, leur perte ou leur encaissement.

Elle avance que s’il y a eu non représentation de fonds, cela ne peut résulter que du comportement de la société Stein La Copropriété qui avait été dessaisie de ses fonctions de syndic le 26 février 2015 tout en tirant des chèques sur le compte du syndicat jusqu’en avril 2015, soit au-delà du délai d’un mois édicté par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la remise pour l’ancien syndic de la totalité des fonds immédiatement disponibles au nouveau syndic désigné dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions.

La société Axa souligne que le placement en liquidation judiciaire de la société Immobilière Conseils et gestion ne justifie pas nécessairement de la non-représentation de fonds.

Elle en déduit que sa garantie n’est pas mobilisable.

Sur ce,

L’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce prévoit que le texte s’applique 'aux personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

(…)

9° l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 qui fixe les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970 dispose que 'la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

Il résulte des articles 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, d’une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations et d’autre part, qu’elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance (Civ 3è, 13 juillet 2023, n°22-14.535, publié).

En l’espèce, les parties ne contestent pas que les opérations en cause entrent dans le champ d’application de l’article 1er de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et partant dans celui de la garantie financière, leurs contestations portant d’une part sur le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires et la défaillance de la société Immobilière conseils et gestion, syndic de la copropriété du 26 février 2015 au 3 décembre 2015.

Il est constant que le cabinet Stein La Copropriété a assuré les fonctions de syndic jusqu’au 26 février 2015.

La société Immobilière Conseils et gestion a été désignée pour le remplacer le 26 février 2015 et a assumé les fonctions de syndic jusqu’au 3 décembre 2015, date de son remplacement par le cabinet Kgerim devenu la gestion [Adresse 18].

Lors du mandat du cabinet Stein La Copropriété, le syndicat des copropriétaires a été titulaire de deux comptes bancaires ouverts auprès de la banque BRED sous les numéros [XXXXXXXXXX01] et [XXXXXXXXXX013].

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’établissement par le cabinet Stein La Copropriété des chèques suivants à l’ordre de la société Immobilière conseils et gestion :

—  852, 87 euros (compte BRED [XXXXXXXXXX01]) du 2 avril 2015 ( pièce 5 SDC)

—  12016, 01 euros (compte BRED [XXXXXXXXXX013]) du 2 avril 2015 (pièce 6, 12 SDC). Cette somme correspond au solde du compte travaux du syndicat des copropriétaires.

—  5000 euros (compte BRED [XXXXXXXXXX01]) du 27 mars 2015 (pièce 8 SDC).

Le compte [XXXXXXXXXX01] correspond au compte sur lequel les appels de fonds appelés auprès des copropriétaires étaient versés.

Ces trois chèques ont été tirés des comptes détenus par le syndicat des copropriétaires auprès de la BRED le 3 avril 2015 et le 13 avril 2015 (pièces 12 et 13 SDC).

Après ces opérations, le solde de ces comptes apparaît nul.

Les deux premiers chèques (852, 87 euros et 12018, 01 euros) ont été remis le 2 avril 2015 par le cabinet Stein La Copropriété à la société Immobilière conseils et gestion lors de la remise des pièces comptables qu’il détenait (pièce 4 SDC).

La société Immobilière conseils et gestion a ouvert au nom du syndicat des copropriétaires un compte CIC.

Le relevé bancaire de ce compte, établissant la liste des opérations constatées au cours de l’année 2015, démontre que les sommes débitées des comptes BRED du syndicat n’ont pas été inscrites au crédit du compte CIC (pièce 9 SDC).

S’agissant du virement de 750 euros daté du 24 juin 2016, apparaissant sous la mention 'STEIN-VIRT SOLDE BQUE’ au débit du compte du syndicat des copropriétaires ouvert au crédit agricole par le syndic la gestion [Adresse 18], les premiers juges ont relevé à juste titre que les pièces produites ne permettaient pas de déterminer avec certitude l’auteur et le destinataire de ce virement. En tout état de cause, celui-ci ne peut être imputé à la société Immobilière conseils et gestion alors en état de liquidation judiciaire (pièce 19 SDC) et dont le mandat à l’égard du syndicat était expiré depuis le 3 décembre 2015.

Si Axa soutient qu’il est nécessaire d’apporter la preuve que les fonds ont été utilisés à des fins personnelles et non dans l’intérêt de la copropriété, cette condition ne résulte pas des termes de l’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

La mise en oeuvre de la garantie financière n’exige ni la démonstration d’une faute de gestion ou d’un détournement de fonds mais la seule démonstration de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible du syndicat et la défaillance de la personne garantie.

En l’espèce, les fonds débités des comptes BRED dont le syndicat des copropriétaire était titulaire correspondent à des fonds appelés auprès des copropriétaires au titre des charges de copropriété et des travaux votés par le syndicat.

Les fonds débités par la société Immobilière conseils et gestion de ces comptes n’ont pas été déposés sur le compte CIC ouvert par ce syndic au nom du syndicat des copropriétaires.

Celui-ci justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 17 868, 88 euros (= 5000 + 852, 87+12016, 01)

La société Immobilière Conseils et gestion a été placée en redressement judiciaire le 8 mars 2016, la date de cessation des paiements ayant été fixée au 4 janvier 2016.

Elle a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 5 avril 2016, la procédure ayant été clôturée par jugement du tribunal de commerce de Périgueux du 7 mars 2023.

Il se déduit de ces circonstances que la société Immobilière Conseils et gestion est défaillante, sa liquidation judiciaire la mettant dans l’incapacité à représenter les fonds du syndicat des copropriétaires.

Les conditions de mise en oeuvre de la garantie financière d’Axa France Iard, garant financier de la société Immobilière Conseils et gestion, sont donc réunies.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Axa France Iard au titre de la garantie financière.

En conséquence, la société Axa France Iard sera condamnée, à ce titre, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 17 868, 88 euros. Le jugement sera infirmé à ce titre.

Par ailleurs, lorsqu’un syndic est en procédure collective, le syndicat des copropriétaires, auquel les sommes ou valeurs reçues à son nom ou pour son compte par le syndic n’ont pas été restituées peut déclarer sa créance de restitution au passif du syndic et en demander l’admission, sans préjudice de la mise en oeuvre de la garantie financière (Com, 17 avril 2019, n°18-11.766, publié).

La procédure de liquidation judiciaire de la société Immobilière Conseils et gestion ayant été clôturée, la demande est devenue sans objet. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Il sera relevé qu’il est jugé que la garantie financière prévue par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 est autonome et qu’il n’est pas nécessaire de déclarer la créance au passif du professionnel de l’immobilier pour en obtenir la restitution (Ass. Plénière, 4 juin 1999, n°96-18.094, Bull. N° 4).

Sur la condamnation d’AXA Iard en tant qu’assureur responsabilité civile de la société Immobilière Conseils et gestion :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Immobilière Conseils et gestion a commis une faute à son égard engageant ainsi sa responsabilité sur le fondement des articles1984 et suivants du code civil ainsi que sur celui des articles 1240 et 1241 du même code pour avoir procédé à un détournement de fonds au préjudice du syndicat en lien direct avec son préjudice, ce comportement étant susceptible d’engager sa responsabilité pénale dès lors que les fonds ont disparu soit au profit de la société Immobilière Conseils et gestion ou au profit d’un tiers.

Il en déduit que la garantie de la compagnie Axa France Iard en qualité d’assureur responsabilité civile de la société Cabinet Immobilière conseils et gestion est engagée sur le fondement de l’article 124-3 du code des assurances.

La société Axa France Iard rétorque que l’assurance responsabilité civile professionnelle et la garantie financière constituent deux formes de garanties qui se complètent et s’excluent réciproquement. Il souligne pouvoir opposer au syndicat les exceptions opposables au souscripteur originaire en application de l’article L. 112-6 du code des assurances et que la police d’assurance responsabilité civile professionnelle Axa France Iard exclut du champ de la garantie les non représentations de fonds mandants et que la faute intentionnelle que suppose un détournement de fonds exclut toute garantie en application de l’article L. 113-1 du code des assurances. En tout état de cause, la société Axa France Iard considère que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Sur ce,

Il ne résulte d’aucune disposition légale ou réglementaire que la mise en oeuvre de la garantie financière exclut par principe celle de la responsabilité civile professionnelle.

Selon l’article L. 124-3, alinéa premier, du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de l’article 3 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 précité, les agents immobiliers sont tenus de souscrire une assurance responsabilité professionnelle.

Selon l’article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, les personnes mentionnées à l’article 1er doivent être en mesure de justifier à tout moment de l’existence d’un contrat d’assurance couvrant, pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu’elles peuvent encourir en raison de leur activité.

Les conditions minimales que doit comporter le contrat qui a pour objet de garantir l’assuré lorsqu’il se livre ou prête son concours à des opérations de gestion immobilière sont fixées par arrêté du 1er septembre 1972 modifié par un arrêté du 5 février 2002.

Selon l’article 1er de l’arrêté, les contrats d’assurance mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article 49 du décret du 20 juillet 1972 doivent comporter des garanties et conditions conformes ou au moins équivalentes à celles qui sont définies, selon les cas, par les clauses figurant aux annexes I et III du présent arrêté.

Il résulte de l’annexe I, article 3 de l’arrêté que sont exclus de la garantie :

— les dommages provenant d’une faute intentionnelle et dolosive de l’assuré,

— le non-versement ou la non restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l’assuré, ses collaborateurs ou ses préposés.

Il en résulte que tout contrat de responsabilité civile professionnelle exclut de ses prévisions les dommages provenant d’une faute intentionnelle et dolosive de l’assuré ainsi que le non-versement ou la non restitution des fonds, effets ou valeurs reçus par lui, ses collaborateurs ou préposés.

En l’espèce, il a été démontré que les fonds du syndicat des copropriétaires reçus par la société Immobilière Conseils et gestion ne lui ont pas été restitués, ce qui constitue une cause d’exclusion de la mise en oeuvre de la responsabilité civile professionnelle.

Le syndicat se prévaut également de ce que ce détournement de fonds serait susceptible de qualification pénale dès lors que la non restitution de ses fonds ne peut que démontrer qu’ils ont été détournés soit par la société Immobilière Conseils et gestion à son profit soit par un tiers.

On doit donc en déduire qu’elle se prévaut d’une faute intentionnelle et dolosive de la société Immobilière Conseils et gestion qui aurait donc eu la volonté de s’approprier les fonds non remis ou de les remettre à un tiers pour qu’il se les approprie.

Une telle faute apparaît également exclue du champ de la responsabilité civile professionnelle.

Le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité civile professionnelle de la société Immobilière Conseils et gestion sont réunies.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté le syndicat des copropriétaires sur ce point.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation d’Axa France Iard en tant qu’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Immobilière Conseils et gestion.

Sur la demande de condamnation à l’encontre de la société Stein La Copropriété et de la SOCAF :

Le syndicat des copropriétaires soutient que le cabinet Stein La Copropriété a établi les chèques litigieux alors que son mandat n’avait pas été renouvelé de sorte qu’il n’avait plus qualité à administrer la copropriété. Il engage ainsi sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240, 1241 du code civil ainsi que subsidiairement sur celui de l’article 1231-1 du même code.

Il considère en effet qu’il appartenait au cabinet Stein la Copropriété de transmettre à son successeur les coordonnées des comptes bancaires ouverts au nom du syndicat des copropriétaires, qu’il n’avait pas à lui remettre les fonds détenus par celui-ci et qu’en procédant ainsi, il a commis une faute engageant sa responsabilité puisque sans cette remise, le solde de trésorerie de la société n’aurait pas disparu.

Le syndicat des copropriétaires en déduit que les mutuelles [Localité 17], assureur responsabilité civile du cabinet Stein La Copropriété, doit être condamné à lui verser la somme de 18 618, 88 euros. Il relève que l’assureur et le cabinet Stein ont fait le choix d’un conseil commun de sorte que les mutuelles [Localité 17] assurent la direction de la procédure en application de l’article L. 113-17 du code des assurances. Ces parties ne peuvent donc contester la mobilisation de leur garantie.

Le cabinet Stein La Copropriété et la société MMA Iard rétorquent que le premier a accompli les diligences légales lui incombant en application de l’article 18-2 de la loi de 1965 précisant qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles. Il relève en outre qu’il ne pouvait forcer le transfert de pouvoir de compte sur son successeur qui n’a effectué aucune démarche en ce sens. Il conteste toute faute de sa part et considère qu’aucun préjudice ne saurait découler de la signature des chèques encaissés par son successeur auquel seul incombe la disparition des fonds remis.

Sur ce,

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de la trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat(…).

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Pour mémoire, le cabinet Stein La Copropriété a cessé ses fonctions de syndic le 26 février 2015.

Il se déduit de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— dans le délai d’un mois suivant la cessation de ses fonctions, il devait remettre au nouveau syndic la totalité des fonds immédiatement disponibles,

— dans le délai de deux mois suivant la cessation de ses fonctions, il devait verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes.

Il doit être relevé que les termes de la loi apparaissent conforter la méthode à laquelle le cabinet Stein a recouru pour remettre les fonds du syndicat au nouveau syndic désigné.

Le terme de 'versement’ apparaît exclure la simple transmission de données bancaires par l’ancien syndic à son successeur.

L’établissement de chèques pour la remise des fonds du syndicat des copropriétaires au nouveau syndic désigné n’apparaît donc pas fautif.

De même, il ne saurait être reproché au cabinet Stein La Copropriété d’avoir remis ces chèques alors qu’il ne disposait plus de mandat pour représenter la copropriété dès lors que la loi impose au syndic dont le mandat a cessé d’exécuter les obligations découlant de l’article 18-2 précité à l’égard du nouveau syndic.

Ainsi qu’il a été exposé plus haut, le cabinet Stein La Copropriété a établi les chèques suivants à l’ordre de la société Immobilière conseils et gestion :

—  852, 87 euros (compte BRED [XXXXXXXXXX01]) du 2 avril 2015 ( pièce 5 SDC)

—  12016, 01 euros ( compte BRED [XXXXXXXXXX013]) du 2 avril 2015 (pièce 6, 12 SDC). Cette somme correspond au solde du compte travaux du syndicat des copropriétaires.

—  5000 euros ( compte BRED [XXXXXXXXXX01]) du 27 mars 2015 (pièce 8 SDC).

Le compte [XXXXXXXXXX01] correspond au compte sur lequel les appels de fonds appelés auprès des copropriétaires étaient versés.

Les chèques remis le 2 avril 2015 ont permis de solder les comptes du syndicat sur lesquels ils ont été tirés. Ces chèques ont été émis dans les deux mois suivant la cessation des fonctions du cabinet Stein La Copropriété conformément aux dispositions de l’article 18-2 alinéa 2.

Le chèque de 5000 euros a été remis le lundi 27 mars 2015 dans le délai d’un mois suivant la cessation des fonctions du cabinet Stein La Copropriété.

Il apparaît donc que le Cabinet Stein La Copropriété, en établissant les trois chèques litigieux, n’a fait que se conformer aux obligations légales qui pesaient sur lui en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant du virement de 750 euros évoqué par le syndicat des copropriétaires, il a été rappelé que les premiers juges ont relevé à juste titre que les pièces produites ne permettaient pas de déterminer avec certitude l’auteur et le destinataire de ce virement.

Le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer la faute du cabinet Stein La Copropriété.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre du cabinet Stein La Copropriété.

Aucune faute n’apparaissant pouvoir être reprochée au cabinet Stein La Copropriété, le syndicat des copropriétaires échoue également à démontrer que son assurance responsabilité civile pourrait être mobilisable. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande contre la société MMA Iard.

Sur la demande de condamnation de la SOCAF, garant financier du Cabinet Stein La Copropriété :

Le syndicat des copropriétaires affirme que le cabinet Stein La Copropriété est à l’origine de la non-représentation de fonds qu’il subit tout en relevant la contestation de la SOCAF sur ce point. Il considère cependant que le cabinet Stein s’est dessaisi sans raison du solde de trésorerie qui figurait au crédit du compte bancaire ouvert au nom du copropriétaire et qu’il a ainsi vidé le compte du syndicat en adressant les fonds qui figuraient à son crédit à un tiers.

La SOCAF relève que le cabinet Stein La Copropriété a bien restitué les fonds qui étaient en sa possession et que le principe même de la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de son ancien syndic fait défaut.

En outre, la défaillance de la société Stein La Copropriété n’est ni caractérisée, ni démontrée ou alléguée.

Sur ce,

Le cabinet Stein La Copropriété, après cessation de ses fonctions, a remis les fonds du syndicat des copropriétaires au syndic lui ayant succédé conformément aux prévisions de l’article 18-2 de la loi du 18 juillet 1965. Il n’est donc débiteur d’aucune créance à l’égard du syndicat des copropriétaires qui ne peut donc justifier à son encontre d’une créance certaine, liquide et exigible.

La demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SOCAF, garant financier du cabinet Stein La Copropriété, doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 21] doit être considéré comme partie gagnante du procès.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens.

Il y a lieu de le confirmer sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AXA France Iard doit être considérée comme partie perdante à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 21].

La société Axa France Iard sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Elle aura à lui verser la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

L’équité commande de débouter la SOCAF, le cabinet Stein La Copropriété et la société MMA de leurs demandes fondées sur l’article 700 code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Axa France Iard;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 25 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ses dispositions ayant :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 21] de sa demande de condamnation de la société Axa France Iard, en qualité de garant financier de la société Immobilière Conseils et gestion, de sa demande tendant à lui verser la somme de 18 618, 88 euros,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 21] aux dépens;

Statuant à nouveau,

— Condamne la société Axa France Iard, garant financier de la société Immobilière Conseils et gestion, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 21] la somme de 17 868, 88 euros ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne Axa France Iard aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 21] la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE