Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15439 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIGC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 août 2023 – Tribunal de proximité de MONTREUIL SOUS BOIS – RG n° 11-23-000097

APPELANTE

Madame, [S], [A]

née le 25 Avril 1994 à, [Localité 1]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754

INTIMÉES

S.C.I. PARIS, [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

N° SIRET : 422 421 586 00021

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

Défaillante, régulièrement avisée le 24 Novembre 2023 par procès-verbal de remise à l’étude

S.A.S. FONCIA VAL DE MARNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

N° SIRET : 969 200 799 00233

,

[Adresse 4]

,

[Localité 4]

Défaillante, régulièrement avisée le 24 Novembre 2023 par procès-verbal de remise à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Catherine SILVAN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 18 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois dans une affaire opposant Mme, [S], [A] à la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne.

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2016, la SCI Paris 147 a donné à bail à Mme, [S], [A] un appartement dans un immeuble situé, [Adresse 5] à Montreuil (93), 2ème étage gauche, moyennant un loyer de 621 euros outre 70 euros de provision sur charges.

Le 22 novembre 2019 dans la nuit, l’immeuble mitoyen, situé, [Adresse 6], s’est effondré. Mme, [A] a été évacuée, puis a pu revenir dans son appartement.

L’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril le 13 janvier 2020, modifié le 27 octobre 2020.

Mme, [A] a donné congé le 16 avril 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2022, la société Foncia Val de Marne a mis en demeure Mme, [A] de régler la somme de 4 301,19 euros.

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 30 janvier 2023, Mme, [A] a assigné la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil aux fins d’obtenir la condamnation in solidum des défenderesses à lui verser les sommes de :

—  12 293 euros au titre des loyers injustement appelés à compter du 13 janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2021,

—  1 407,70 euros au titre de la régularisation des charges appelées au titre des années 2019, 2020 et 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2021,

—  621 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10 % du dernier loyer mensuel par mois de retard à compter du 20 avril 2022,

outre une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir assortissant les condamnations à paiement, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne ont conclu au rejet des demandes de Mme, [A] et à sa condamnation à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 18 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a statué en ces termes :

— déboute Mme, [S], [A] de sa demande de condamnation de la somme de 12 293 euros au titre des loyers ;

— déboute Mme, [S], [A] de sa demande de condamnation de la somme de 1 407,70 euros au titre de la régularisation des charges ;

— condamne in solidum la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne à payer à Mme, [S], [A] la somme de 621 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10 % du dernier loyer mensuel par mois de retard à compter du 20 juillet 2022 ;

— dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamne in solidum la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne à payer à Mme, [S], [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne aux dépens.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 Septembre 2023 par Mme, [S], [A],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 novembre 2023, par lesquelles Mme, [S], [A] demande à la cour de :

— recevoir Mme, [S], [A] en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

Et ce faisant,

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté Mme, [A] de sa demande de condamnation in solidum de la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne au paiement de la somme de 12 293 euros au titre des loyers injustement appelés à compter du 13 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2021 ;

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté Mme, [A] de sa demande de condamnation in solidum de la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne au paiement de la somme de 1 407,70 euros au titre de la régularisation des charges locatives appelées au titre de 2019, 2020 et 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 15 septembre 2022 ;

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté Mme, [A] de sa demande que les condamnations in solidum prononcées à l’encontre de la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne seront assorties d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne au paiement de la somme de 12 293 euros au titre des loyers injustement appelés à compter du 13 janvier 2020, avec intérêt au taux légal à compter du 22 octobre 2021 ;

— condamner in solidum la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne au paiement de la somme de 1 407,70 euros au titre de la régularisation des charges locatives appelées au titre de 2019, 2020 et 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 15 septembre 2022 ;

— prononcer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— condamner in solidum la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne à l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement visés à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne au entiers dépens.

La SCI Paris 147 et la société Foncia Val de Marne n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les premières conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 24 novembre 2023, par dépôt à l’étude pour la SCI Paris 147 et à personne morale pour la société Foncia Val de Marne.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimées étaient tenues de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparaît pas, le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la demande en restitution des loyers indus

Mme, [A] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande en paiement de la somme de 12 293 euros au titre des loyers et la réitère devant la cour. Au visa de l’article L. 512-2 du code de la construction et de l’habitation, elle fait valoir qu’en application de l’arrêté de péril frappant l’immeuble dans lequel elle vivait, son obligation de payer le loyer a été suspendue, mais que le bailleur lui a tu cette information et qu’elle a ainsi continué à payer le loyer. Elle soutient que l’arrêté de péril visait l’immeuble dans sa globalité sans limite de lots et que le rapport de l’expert ayant servi de fondement aux arrêtés préconisait des travaux de telle nature que l’état de péril n’était pas limité à certaines parties privatives.

L’article L. 521-2 I alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, énonce que pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. (…)

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2, I, précité s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (3e Civ., 20 octobre 2016, n° 15-22.680, publié).

En l’espèce, l’arrêté de péril non imminent pris le 13 janvier 2020 énonce en son article 1er que "les appartements de l’immeuble sis au, [Adresse 7] et, [Adresse 8], qui jouxtent la parcelle sise au, [Adresse 6], demeurent interdits à l’habitation. Les commerces situés au rez-de-chaussée de cet immeuble demeurent interdits à toute utilisation commerciale. Le sous-sol ne doit pas être utilisé." Un arrêté de péril non imminent modificatif a été pris le 27 octobre 2020, autorisant à nouveau l’utilisation à des fins commerciales des commerces du rez-de-chaussée, à l’exception d’une partie à l’arrière du magasin d’alimentation, et l’utilisation du sous-sol. Le surplus de l’arrêté initial n’a pas été modifié.

Par application de ces arrêtés, n’étaient donc visés par l’arrêté de péril que les appartements situés au, [Adresse 7], jouxtant le bâtiment voisin n°, [Cadastre 1], les commerces du rez-de-chaussée et le sous-sol. Conformément à l’article L. 521-2 susvisé, était donc suspendu le paiement du loyer des occupants des locaux précités, ainsi que celui des occupants de lots comprenant une quote-part des parties communes concernées le cas échéant.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient à Mme, [A], qui soutient que son obligation de payer le loyer à la SCI Paris 147 était suspendue en vertu de l’arrêté de péril et de l’arrêté modificatif, de rapporter la preuve que le logement loué faisait partie des locaux visés par lesdits arrêtés, et/ou incluait une quote-part des parties communes visées par ces arrêtés.

Les appartements et commerces visés ne constituent pas des parties communes. Quant au sous-sol, à le supposer, même partiellement, commun à la copropriété, ce qui n’apparaît pas démontré, Mme, [A] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que le lot qu’elle louait incluait une quote-part de celui-ci.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande de restitution des loyers versés pendant la période couverte par les arrêtés de péril. Ce chef du jugement sera confirmé.

Sur la demande en remboursement des charges

Mme, [A] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande en paiement de la somme de 1 407,70 euros au titre des charges trop-perçues et la réitère devant la cour. Elle estime justifier que le bailleur a perçu des provisions pour charges en trop de 2019 à 2021 (316,32 euros en 2019, 488,33 euros en 2020 et 603,05 euros en 2021) dont elle demande le remboursement.

Elle se prévaut, pour justifier de sa prétention, de sa pièce 19. Celle-ci est une mise en demeure qui lui a été adressée le 19 juillet 2022 par la société Foncia Val de Marne, mandataire du bailleur, lui réclamant la somme de 4 301,19 euros d’arriéré locatif à son départ. A ce courrier est joint un historique des loyers faisant apparaître au crédit de Mme, [A] des régularisations de charges :

—  603,05 euros pour l’année 2021,

—  488,33 euros pour l’année 2020,

—  316,32 euros pour l’année 2019.

Le mandataire du bailleur a compensé ces sommes, qui constituent une créance de l’appelante, avec les loyers réclamés afin de parvenir à un solde négatif, à la charge de Mme, [A], d’un montant de 4 301,19 euros.

Cependant, devant le premier juge, la société bailleresse n’a formé aucune demande en paiement d’un arriéré locatif. Par conséquent, Mme, [A] est bien fondée à solliciter du bailleur le remboursement de la somme de 1 407,70 euros (soit (316,32 + 488,33 + 603,05) dont elle est créancière, aucune somme dont elle est débitrice ne venant se compenser avec celle-ci à défaut de demande en paiement des loyers échus impayés de la part du bailleur.

Il convient donc d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner la SCI Paris 147 à verser à Mme, [A] la somme de 1 407,70 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023, date de l’assignation valant mise en demeure de payer à défaut de preuve de l’envoi et de la réception d’une mise en demeure antérieure.

En revanche, le rejet de la demande de condamnation de la société Foncia Val de Marne, in solidum avec la SCI Paris 147, sera confirmé, cette société étant mandataire du bailleur, non tenue personnellement à restitution des charges qu’elle n’a perçu que pour le compte de son mandant, et dès lors qu’il n’est soutenu aucune faute de la part du mandataire, justifiant sa condamnation in solidum au paiement des charges trop-perçues.

Sur la demande d’astreinte

Mme, [A] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande d’assortir les condamnations à paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, et la réitère devant la cour.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il n’apparaît pas justifié d’assortir les condamnations à paiement d’une astreinte provisoire, étant observé que Mme, [A] ne justifie pas de la signification du jugement aux défenderesses débitrices des sommes dues.

Sur les frais du procès

Mme, [A] n’a pas sollicité l’infirmation du jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Elle sollicite que les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution soient mis en totalité à la charge des sociétés Paris 147 et Foncia Val de Marne, en application des dispositions de l’article R. 631-4 du code de la consommation.

Cet article dispose que lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est constant que les relations entre le bailleur et le locataire, régies par les dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989, sont exclusives de l’application du droit de la consommation (3e Civ., 26 janvier 2017, n° 15-27.580), de sorte qu’il ne peut être fait application dans la présente instance des dispositions de l’article R. 631-4 tant à l’égard de la SCI Paris 147, bailleur, qu’à l’égard de la société Foncia Val de Marne, attraite en qualité de mandataire du bailleur.

Y ajoutant en appel, la cour condamne la SCI Paris 147 aux dépens mais rejette les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME le jugement rendu le 18 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois sauf en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la SCI Paris 147 à verser à Mme, [S], [A] la somme de 1 407,70 euros au titre des charges trop-perçues,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE la SCI Paris 147 à verser à Mme, [A] la somme de 1 407,70 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023,

Y ajoutant,

REJETTE la demande d’application des dispositions de l’article R. 631-4 du code de la consommation,

CONDAMNE la SCI Paris 147 aux dépens d’appel,

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,