Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

(n° 34 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06942 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLF7P

Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 mars 2025 – JCP du TJ de [Localité 6] – RG n° 24/08043

APPELANTE

Mme [O] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mickaël Rubinsohn, avocat au barreau de Paris, toque : G0586

Ayant pour avocat plaidant M^e Augustin Tchameni de la SELAS AGN avocats Paris, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] – RIVP, RCS de [Localité 6] n°552032708, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine Hennequin de la SELAS Lhumeau Giorgetti Hennequin & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 décembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2000, la Régie immobilière de la ville de [Localité 6] (RIVP) a donné à bail aux époux [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 6 avril 2024, [J] [M] est décédé, Mme [M] continuant par la suite de demeurer dans les lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la RIVP a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer la somme de 4 579,23 euros au titre de l’arriéré locatif en principal, visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation le 3 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, la RIVP a fait assigner en référé Mme [M] devant juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins notamment de l’entendre :

condamner Mme [M] au paiement d’une somme de 3 491,11 euros au titre des loyers et charges dus (juillet 2024 inclus) ;

fixer l’indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer majoré des charges et la condamnation du défendeur à son paiement ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

condamner Mme [M] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 11 mars 2025, le dit juge des référés a :

condamné Mme [M] à payer à la RIVP la somme de 5 256,24 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, terme de novembre 2024 inclus, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision ;

fixé l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges;

condamné Mme [M] à payer à la RIVP l’indemnité mensuelle d’occupation précitée jusqu’à libération effective des lieux ;

constaté l’acquisition de la clause résolutoire et dit que Mme [M] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui lui sera adressé à cette fin ou de la signification de la présente décision ;

dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi prévoyant l’appréhension du mobilier ;

rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté toute autre demande ;

condamné Mme [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer dont seront déduits les frais déjà comptabilisées dans le décompte actualisé versé aux débats ;

dit que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 9 avril 2025, Mme [M] a relevé appel de cette décision élevant critique contre tous les chefs de son dispositif, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande adverse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 23 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [M] a demandé à la cour de :

la recevoir en son appel et ses demandes ;

infirmer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a condamné Mme [M] à payer à la RIVP la somme de 5 256,24 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, terme de novembre 2024 inclus et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision ; fixé l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges ; condamné Mme [M] à payer à la RIVP l’indemnité mensuelle d’occupation précitée jusqu’à libération effective des lieux ; constaté l’acquisition de la clause résolutoire et dit que Mme [M] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui lui sera adressé à cette fin ou de la signification de la présente décision ; dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus par la loi prévoyant l’appréhension du mobilier ; rejeté toute autre demande ; condamné Mme [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer dont seront déduits les frais déjà comptabilisées dans le décompte actualisé versé aux débats ; dit que l’exécution provisoire est de droit ;

statuant de nouveau et y ajoutant,

juger que les demandes de la RIVP accueillies par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] se heurtent à de sérieuses contestations en référé ;

débouter la RIVP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

en tout état de cause,

condamner la RIVP et par provision à fournir la preuve de l’engagement écrit qu’elle a adressé au Fonds de solidarité pour le logement, précisant l’abandon de la procédure d’expulsion en cours, et assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

condamner la RIVP et par provision à proposer un relogement adapté aux ressources et à la situation de Mme [M] , sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

condamner la RIVP et par provision à payer à Mme [M] , la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, la RIVP a demandé à la cour de :

déclarer la RIVP recevable et bien fondée en ses conclusions d’intimée ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

débouter Mme [M] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [M] ;

condamner Mme [M] à verser à la RIVP une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la société LGH & Associés, prise en la personne de M^e Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Aux termes de l’article 542 du même code, 'l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel'.

En application de l’article 954 alinéa 3 du même code, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

Sur la demande d’infirmation de la décision entreprise

Selon l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Selon l’article 1353, alinéa 1er, du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver'.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs […], le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Par ailleurs, selon l’article 24 de la même loi, sans sa rédaction applicable à l’espèce :

'I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. […]

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. […]'.

En outre, il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Au cas présent, le premier juge a retenu qu’au vu du contrat de bail et du décompte produits, il y avait lieu de faire droit aux demandes de paiement pour le montant de 5256,24 euros au titre des loyers et charges impayés à novembre 2024 inclus ; que le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties s’opposaient à l’octroi de délais de paiement compte tenu du fait que le défendeur comparant à l’audience de plaidoirie expliquait qu’il ne pouvait rien proposer ; que le commandement de payer délivré qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée dans le bail était resté sans effet; qu’aucun paiement intégral n’était intervenu et qu’aucune demande de délais n’avait été formulée dans le délai légal imparti.

A hauteur d’appel, Mme [M] précise poursuivre l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’il a été fait droit aux demandes de la RIVP alors qu’il n’en ressort aucune urgence, outre que l’existence de contestations sérieuses s’oppose aux demandes qui ont été accueillies.

Elle fait valoir en premier lieu qu’il existerait une incertitude constante quant au quantum de la somme due, en l’absence d’un décompte actualisé. Elle relève que s’il ressort de l’ordonnance que la dette locative était de 3491,11 euros au mois de juillet 2024, selon la correspondance du 11 juin 2024 de la commission du Fonds de solidarité pour le logement, elle s’élevait à 5058,33 euros au mois de juin 2024. Elle en déduit une incertitude sur le quantum de la dette locative, qui s’oppose selon elle à ce que la demande de paiement soit accueillie en référé.

Elle soutient en deuxième lieu qu’en l’absence de régularisation des charges effectuée par la RIVP, en violation des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les versements de la provision à ce titre doivent lui être restitués et viennent en déduction de la dette locative. Il en résulte selon elle une incertitude sur le quantum de la dette restant à payer.

En troisième lieu, elle observe que suivant la décision de la commission du Fonds de solidarité pour le logement du 11 juin 2024, cet organisme se substituera à elle pour rembourser la dette locative à hauteur de 5 038,33 euros, moyennant l’obligation pour la RIVP d’un relogement dans un logement plus adapté à ses ressources, ainsi qu’un abandon de la procédure d’expulsion. Elle souligne que cette décision est intervenue le 11 juin 2024, soit antérieurement à l’ordonnance de référé du 11 mars 2025 et qu’elle aurait dû engendrer une interruption de l’instance de référé, mais que la RIVP l’a poursuivie et à tort. Elle remarque qu’en l’absence d’engagement de la RIVP de suspendre la procédure, la mise en 'uvre du paiement de la dette par la Caisse d’allocations familiales (CAF) n’a pas été effective. Selon elle, il en résulte une contestation sérieuse quant à la persistance de son obligation au titre du paiement de la dette locative, en l’état de la substitution apportée par le Fonds de solidarité (FSL).

Mais, comme le fait observer la RIVP, il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti de deux mois, en sorte que c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

La RIVP précise que le concours du FSL était subordonné à plusieurs conditions qui n’ont pas été réunies notamment s’agissant d’obtenir son accord, ainsi que concernant le respect par la locataire de son obligation de régler le loyer résiduel mensuel de 388,86 euros alors que, depuis mars 2024, elle ne verse que 300 euros chaque mois et que la dette ne fait qu’augmenter. Elle remarque encore que la procédure engagée devant le juge des référés en première instance tend au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à la condamnation à la dette locative, mais non pas à l’expulsion. Elle rappelle que même dans le cas où la subvention serait accordée, l’obligation de paiement du loyer reste une obligation propre du locataire et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant au fait que Mme [M] reste tenue de l’obligation de payer son loyer chaque mois.

Au vu des éléments en débat et des pièces produites, la cour constate que contrairement à ce que Mme [M] soutient, la RIVP justifie avoir opéré tous les ans une régularisation au titre des charges, laquelle apparaît tant sur le décompte locatif, que sur les avis d’échéance correspondants. En outre, en particulier au vu du décompte arrêté au 5 décembre 2024 qui est versé, la cour constate que les contestations élevées par Mme [M] n’apparaissent pas sérieuses et ne permettent pas de remettre en question l’appréciation du premier juge qui a exactement retenu que le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 5 256,24 euros.

Il suit de ce qui précède que la décision entreprise doit recevoir confirmation en ses dispositions soumises à la cour.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [M] dirigées contre la RIVP

La cour se réfère aux dispositions précitées des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Mme [M] demande la condamnation de la RIVP à fournir la preuve de l’engagement écrit qu’elle a adressé au Fonds de solidarité pour le logement, précisant l’abandon de la procédure d’expulsion en cours, ainsi qu’à lui proposer un relogement adapté à ses ressources et à sa situation, sous astreinte.

Comme le fait observer à juste titre la RIVP, Mme [M] n’invoque aucune disposition normative ni aucune obligation contractuelle susceptible de fonder ses prétentions à ces titres.

Si Mme [M] justifie avoir obtenu une aide du Fonds de solidarité pour rembourser la dette locative, subordonnée à la condition que le bailleur s’engage par écrit à suspendre la procédure d’expulsion, elle n’explique pas à quel titre ce dernier devrait être condamné à ce faire.

Il en est de même s’agissant du relogement de la locataire dans un logement plus adapté à ses ressources et/ou à sa situation, dans un délai de 3 ou 6 mois, envisagé par le Fonds de solidarité pour remédier aux difficultés rencontrées par celle-ci et justifier de l’octroi de l’aide. La décision du Fonds ne saurait générer une obligation à l’égard du bailleur.

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de ces chefs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu du sens de cet arrêt, la décision entreprise doit aussi être confirmée quant aux frais et dépens.

Partie perdante, Mme [M] sera condamnée aux dépens d’appel avec faculté conférée au profit de l’avocat de l’intimée en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [M],

Condamne Mme [M] aux dépens d’appel, avec faculté conférée au profit de l’avocat de l’intimée en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT