Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU21 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01204 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIYEO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 21/11904

APPELANTE

S.A.R.L. VESTA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2613

INTIMÉE

LA COMMUNE DE [Localité 3] prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jérémie BOULAY de la SELEURL BOULAY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0748 substitué à l’audience par M^e Laëtitia MUSSO, de la SELEURL BOULAY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0748

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Laura TARDY, Conseillère pour la présidente empêchée, et par M^me Aurély ARNELL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 27 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant la commune de Montreuil et la société Vesta Immobilier.

Le 7 décembre 2004, la commune de [Localité 3] a conclu avec la société Vesta Immobilier un acte dénommé « convention d’occupation précaire » portant sur un local situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] (93), consenti pour une durée de 23 mois à compter du 2 janvier 2005.

Par lettre recommandée datée du 3 septembre 2019 et reçue le 18 septembre 2019, la commune de [Localité 3] a donné congé à la société Vesta immobilier en lui accordant un délai de six mois à compter de la réception du courrier.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2021, la commune de Montreuil a fait assigner la société Vesta Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter son expulsion.

Par jugement contradictoire entrepris du 27 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

— déboute la SARL Vesta immobilier de ses demandes ;

— ordonne l’expulsion de la SARL Vesta immobilier et tous occupants de son chef du local situé [Adresse 3] et [Adresse 5] (cadastré AR [Cadastre 1]) dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— dit n’y avoir lieu à statuer à ce stade sur le sort des meubles se trouvant dans le bien ;

— condamne la SARL Vesta immobilier à payer à la commune de [Localité 3] une indemnité d’occupation de 1 093,97 euros par trimestre à compter de la date de la présente décision et ce jusqu’à complète libération des lieux litigieux ;

— met les dépens à la charge de la SARL Vesta immobilier ;

— condamne la SARL Vesta immobilier à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute la SARL Vesta immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 janvier 2024 par la SARL Vesta Immobilier,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 mars 2026, par lesquelles la société Vesta Immobilier demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny chambre 6 section [Immatriculation 1]/11904 en date du 27 novembre 2023, en ce qu’il a :

— débouté la société la SARL Vesta immobilier de ses demandes ;

— ordonné l’expulsion de la SARL Vesta immobilier et tous occupants de son chef du local situé [Adresse 6] et [Adresse 7] (cadastré AR [Cadastre 1]) dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamné la SARL Vesta immobilier à payer à la commune de [Localité 3] une indemnité d’occupation de 1 093,97 euros par trimestre à compter de la date de la présente décision, et ce jusqu’à complète libération des lieux litigieux ;

— mis les dépens à la charge de la SARL Vesta immobilier ;

— condamné la SARL Vesta immobilier à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société la SARL Vesta immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

À titre principal :

— prononcer que la société Vesta immobilier est titulaire d’un bail commercial depuis le 3 décembre 2007 et en conséquence, prononcer dépourvu d’effet le congé en date du 3 septembre 2019,

À titre subsidiaire :

— prononcer nul et de nul effet le congé en date du 3 septembre 2019,

En tout état de cause :

— débouter la commune de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la commune de [Localité 3] à payer à la société Vesta immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 août 2025, par lesquelles la commune de [Localité 3] demande à la cour de :

— accueillir l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société Vesta immobilier de toutes ses demandes ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— valider le congé adressé par la commune de [Localité 3] à la société Vesta immobilier le 3 septembre 2019 ;

— constater l’occupation sans droit ni titre du local sis [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 3] par la société Vesta Immobilier ;

— ordonner l’expulsion sans délai de la société Vesta immobilier des lieux occupés au [Adresse 6], [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et dont les frais seront mis à la charge de la défenderesse ;

— ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans tel garde-meubles ou en tout autre lieu au choix du propriétaire, aux frais, risques et périls des parties expulsées et de tous les occupants ;

— ordonner que le sort des meubles trouvés dans les lieux soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Vesta immobilier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 093,97 euros, à compter de la décision à intervenir, et jusqu’à parfaite libération des lieux, dans le respect des termes de la convention d’occupation précaire conclue initialement ;

Y ajoutant,

— condamner la société Vesta immobilier au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Vesta immobilier aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 12 mars 2026,

Vu les conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture remises au greffe le 23 mars 2026, par lesquelles la commune de [Localité 3] demande à la cour de :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 12 mars 2026,

— déclarer acquises aux débats les conclusions en réponse signifiées dans l’intérêt de la commune de [Localité 3] le 23 mars 2026,

A défaut,

— rejeter purement et simplement les conclusions signifiées le 6 mars 2026 et écarter des débats les pièces 18 et 19 communiquées par la société Vesta Immobilier le 6 mars 2026, en violation totale avec le principe du contradictoire,

— dire que les dépens suivront le sort de l’instance en principal.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la commune de [Localité 3] fait valoir que la société Vesta Immobilier a conclu le 6 mars 2026, 4 jours ouvrés avant la date prévue pour la clôture des débats, qu’elle a donc demandé le report de la clôture, et qu’il n’a pas été fait droit à sa demande. Elle ajoute que compte tenu des délais, elle n’a pas été en mesure de prendre connaissance des nouvelles écritures et pièces, lesquelles datent de décembre 2025 et janvier 2026, et d’y apporter une réponse nécessaire. Elle soutient qu’ainsi, le principe de contradictoire n’a pas été respecté et sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin de permettre l’admission de ses nouvelles écritures notifiées le 23 mars 2026. A défaut, elle conclut au rejet des conclusions de l’appelante en date du 6 mars 2026.

La société Vesta Immobilier n’a pas répliqué.

Selon l’article 803 alinéa 1 du code de procédure civile, applicable au présent litige, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin de voir admettre de nouvelles conclusions qu’elle indique n’avoir pu formaliser avant l’ordonnance de clôture.

Cependant, les dernières conclusions de la société Vesta Immobilier ont été notifiées le 6 mars 2026, l’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2026 et la cour observe que les conclusions litigieuses ne contiennent aucune nouvelle prétention ni aucun nouveau moyen au regard de ses conclusions antérieures, mais des développements limités de son argumentation, et la production de deux nouvelles pièces qui sont des documents émanant de la commune de [Localité 3] elle-même.

Il n’apparaît pas que les dernières conclusions de la société Vesta Immobilier, dont les ajouts sont limités à de courts développements de son argumentation et à 2 pièces dont le rédacteur est son adversaire, aient été tardivement notifiées ni que la commune de [Localité 3] ait été dans l’impossibilité d’y répondre utilement avant la clôture des débats.

Par conséquent, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée, comme la demande de rejet des conclusions de la société Vesta Immobilier notifiées le 6 mars 2026, et les conclusions de la commune de [Localité 3] notifiées le 23 mars 2026, après l’ordonnance de clôture, sont irrecevables, ainsi que sa nouvelle pièce, n° 30.

2) Sur la qualification du contrat liant la commune de [Localité 3] et la société Vesta Immobilier

Le premier juge a considéré qu’au regard du projet de rénovation urbaine existant dès 1998, de la persistance du projet de la part de la commune et de la nature de celui-ci, excluant qu’il procède de la seule volonté de la commune, était établie la preuve d’une cause objective de précarité de la convention conclue entre les parties le 7 décembre 2004 et que celle-ci s’analysait donc en une convention d’occupation précaire.

La société Vesta Immobilier conclut à l’infirmation du jugement et réitère devant la cour sa demande de requalification du contrat en bail commercial. Elle conteste l’existence d’un projet concret d’aménagement de la [Adresse 8] en 1998 devant conduire à la démolition de son local, ni même d’une étude en ce sens, de sorte qu’il n’est pas démontré que la précarité de la convention repose sur des motifs sérieux et légitimes qui doivent être vérifiables, lesquels ne ressortent pas de la convention non plus. Elle ajoute que le projet d’aménagement relève de la seule volonté de la commune, et précise que les travaux qui ont été poursuivis et achevés fin 2025 l’ont été sous la seule maîtrise d’ouvrage de la mairie de [Localité 3]. Elle fait observer que la convention dure depuis 19 ans alors qu’elle avait été conclue pour 23 mois et que le loyer stipulé n’est pas modique.

Elle ne conteste pas que le bien appartienne au patrimoine privé de la commune, mais soutient que celle-ci ne rapporte pas la preuve qu’il a été acquis en 1998 pour constituer une réserve foncière en vue de permettre la réalisation d’une opération relevant de l’article L. 221-2 du code de l’urbanisme.

Elle fait donc valoir que la convention conclue en 2004 n’était pas une convention d’occupation précaire mais un bail dérogatoire et qu’à l’expiration de celui-ci le nouveau bail était réglé par le statut des baux commerciaux.

La commune de [Localité 3] conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir qu’il avait été conclu une convention d’occupation précaire, ce que la société Vesta Immobilier ne pouvait ignorer, limitée dans le temps, dans l’attente de la réalisation du projet de réaménagement urbain de la [Adresse 8], et pour une indemnité d’occupation d’un montant modique du fait de la précarité du contrat. Elle soutient que l’acquisition de l’immeuble en 1998 l’a été pour constituer une réserve foncière dans l’attente d’une opération d’aménagement à venir dont elle estime établir l’antériorité à la convention et la persistance dans le temps du projet, dont l’importance explique la longue durée de réalisation. Elle précise que le projet mené implique la démolition du local loué à l’appelante et que le permis de démolir a été déposé. Elle fait observer que la convention d’occupation précaire conclue fait obstacle à l’application du régime des baux commerciaux conformément à l’article L. 145-5-1 du code de commerce.

Il est constant que, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

2-1) Sur la qualification de convention d’occupation précaire

Une convention d’occupation précaire est une convention conclue avec l’intention de ne conférer sur les biens mis à disposition qu’une jouissance provisoire (3e Civ., 22 février 2006, n° 05-11.117). Elle n’est pas un bail mais une convention aux termes de laquelle un occupant est autorisé à occuper les lieux jusqu’à ce qu’un événement, indépendant de la seule volonté des parties, se réalise. Elle est ainsi caractérisée par des circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif de précarité (3e Civ., 9 novembre 2004, n° 03-15.084).

Une convention d’occupation précaire suppose un motif légitime de précarité qui doit être objectif et extérieur aux parties.

En l’espèce, a été conclu entre les parties le 7 novembre 2004 un contrat dénommé « convention d’occupation précaire », dont il apparaît que la seule mention du motif de précarité figure dans la section « préalable » de la convention, rédigé comme suit : "étant donné la qualité de l’emplacement, la société Vesta Immobilier représentée par [U] [F] a manifesté le désir que, dans l’attente de la démolition ou de la réhabilitation, la jouissance dudit local lui soit conférée pour y exercer son activité d’agence immobilière." Dans le dernier paragraphe de cette section, il est précisé que la commune de [Localité 3] ne peut garantir de durée déterminée à la convention, "celle-ci devant prendre fin en même temps que les raisons déterminantes qui ont conduit à [sa] conclusion."

Le contrat a été conclu « dans l’attente de la démolition ou de la réhabilitation » sans plus de précision.

La commune de [Localité 3] justifie de l’exercice en 1998 de son droit de préemption renforcé afin d’acquérir une parcelle appartenant à Mme [J] (sa pièce 17), parcelle sur laquelle est implanté le local litigieux. La décision de préemption mentionne une délibération du conseil municipal du 12 mai 1987 portant définition d’objectifs d’aménagement, une délibération du 14 juin 1989 instituant un droit de préemption renforcé, un projet de requalification de l’espace public et une étude sur le centre-ville [Adresse 9] dans le cadre de ce projet, la décision précisant que l’exercice du droit de préemption permet la réalisation de ce projet pour améliorer les liaisons avec l’hypercentre-ville.

Le rapport de présentation du plan d’occupation des sols de la ville de [Localité 3] (pièce 23 de l’intimée), approuvé par délibération du conseil municipal du 26 novembre 1998, présente les caractéristiques de la ville, fait état d’un projet urbain destiné à permettre le développement à long terme de la ville en assurant un équilibre entre le Haut-[Localité 3] et le Bas-[Localité 3] et impliquant le réaménagement du centre-ville destiné à avoir un rôle d’articulation entre les quartiers, et le [Adresse 10] est visé dans ce projet (notamment page 75), lequel comprend la requalification globale de l’espace public et le renforcement des caractéristiques urbaines et architecturales de l’espace privé, impliquant des démolitions et l’édification de nouveaux immeubles. La cour observe que dans ce cadre, certains immeubles à l’architecture particulière ont été identifiés comme étant à conserver, mais que le local objet de la présente instance n’en fait pas partie.

La pièce 9 de la commune de [Localité 3] fait également état d’un projet de rénovation du centre-ville amorcé avec le projet de [Z] [V] dans les années 90 ayant initié la rénovation qui se poursuit avec un autre projet depuis le milieu des années 2010.

Cependant, si ces éléments établissent la poursuite d’un projet général de rénovation et réaménagement du centre-ville de [Localité 3] et, dans ce cadre, du [Adresse 10] et de la place du même nom, la commune n’a pas versé aux débats le ou les projets portés dans les années 1990, ayant justifié l’exercice de son droit de préemption renforcé et, par la suite, la démolition ou la réhabitation du local mis à disposition temporaire de la société Vesta Immobilier.

Dès lors, la commune de [Localité 3] ne démontre pas l’existence d’un motif objectif légitime justifiant de conclure, pour l’immeuble en cause, une convention d’occupation précaire, faute de justifier qu’à la date de conclusion du contrat, le projet de réaménagement allégué impliquait la démolition ou la réhabilitation du local loué, ainsi que visé dans la convention conclue.

A titre surabondant, la cour relève qu’il n’est pas établi que le motif soit extérieur à la commune de [Localité 3]. En effet, au regard des pièces produites, il apparaît que la commune a été à l’initiative des divers projets de réaménagement de la [Adresse 11], tant en 1998 qu’ultérieurement, et qu’ainsi, ayant l’initiative de la mise en oeuvre du projet et de son étendue, il ne peut être considéré que le motif de précarité fondant la convention lui est extérieur.

De même, il n’est pas établi la modicité du montant du loyer mis à la charge de la société Vesta Immobilier lors de la conclusion de la convention, modicité caractéristique d’une convention d’occupation précaire et justifiée par cette précarité.

Enfin, aucun élément des débats ne démontre que l’exercice par la commune de [Localité 3] en 1998 de son droit de préemption urbain pour acquérir la parcelle sur laquelle est édifié le local loué à la société Vesta Immobilier rentrait à cette date dans la constitution d’une réserve foncière au sens des articles L. 221-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, la décision de préemption ne faisant référence ni à cette faculté ni aux articles précités, pas plus que la convention litigieuse ou encore le rapport de présentation du POS.

Par conséquent, c’est à tort que les parties ont dénommé leur contrat « convention d’occupation précaire », les conditions de mise en oeuvre de ce type de convention n’étant pas réunies lors de sa conclusion.

2-2) Sur la qualification de bail commercial

Selon l’article L. 145-5 du code de commerce, dans sa version alors applicable, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] a mis à disposition à la société Vesta Immobilier un local pendant une durée initiale de 23 mois, avec un loyer en contrepartie. La nature des relations des parties issues de la convention justifie donc de requalifier la « convention d’occupation précaire » en bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du code de commerce au regard de sa durée. La société Vesta Immobilier ayant été laissée en possession au terme des 23 mois, il s’est opéré entre les parties un bail soumis au statut des baux commerciaux (3e Civ., 19 novembre 2003, n° 02-15.887).

3) Sur la résiliation du bail et l’expulsion

La société Vesta Immobilier conclut à l’infirmation du jugement qui a fait droit à la demande de la commune de [Localité 3] tendant à son expulsion et réitère devant la cour sa demande de rejet des prétentions de la commune, au motif que les parties étant liées par un bail commercial, le congé délivré par la bailleresse n’était pas conforme aux conditions de forme et de fond d’un congé délivré en la matière et est nul et de nul effet.

La commune de [Localité 3] conclut à la confirmation du jugement ayant ordonné l’expulsion de la société devenue occupante sans droit ni titre à partir du 18 mars 2020, date d’effet du congé délivré, ainsi que des chefs du jugement relatifs à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’article L. 145-4 du code de commerce dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire prenant effet le 2 janvier 2005 est arrivé à terme le 2 décembre 2006 (23 mois après sa conclusion). Un bail commercial a commencé à courir à cette date, pour une durée de 9 ans.

La commune de [Localité 3] a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 septembre 2019, à effet au 18 mars 2020 (6 mois après la réception du courrier de congé).

Cependant, la date du 18 mars 2020 ne correspond pas à une échéance triennale du contrat de bail commercial, la dernière datant du 2 décembre 2018. Dès lors, le congé est nul et de nul effet et, en l’absence de résiliation du bail, c’est à tort que le premier juge a fait droit à la demande d’expulsion de la part du bailleur.

Il convient d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de rejeter la demande d’expulsion de la société Vesta Immobilier. Sera également infirmé le chef du jugement relatif à la condamnation de l’appelante au paiement d’une indemnité d’occupation, la demande devant être rejetée.

4) Sur les frais du procès

Les termes de la présente décision commandent d’infirmer le jugement quant aux dépens et aux frais irrépétibles.

Statuant à nouveau et y ajoutant en appel, la cour condamne la commune de [Localité 3] aux dépens de première instance et d’appel et à verser à la société Vesta Immobilier la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement rendu le 27 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

REJETTE la demande d’expulsion de la société Vesta Immobilier du local situé [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 3], formée par la commune de [Localité 3], ainsi que celle, subséquence, de paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE la commune de [Localité 3] aux dépens de première instance et d’appel et à verser à la société Vesta Immobilier la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE