RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FIANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2026

(n° 029/2026, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15564 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLHD

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juillet 2022 du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 20/12159

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 1] 1 société civile immobilière

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 510 521 560

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée de M^e Livia ALDOBRANDI de MLA AVOCATS, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉE

S.A.S. LCM

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 4] sous le n° 393 103 874

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Assistée de M^e Agnès PARTY-BOURDIE, avocat au barreau de PARIS, toque : E604

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre,

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Soufiane HASSAOUI, greffier présent lors de la mise à disposition.

I – FAITS ET PROCÉDURE

1. La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la SCI [Adresse 4] à la S.A.S LCM.

2. Le litige à l’origine de cette décision porte sur la fixation du loyer de renouvellement et la contestation du rapport de l’expert.

3. Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2011, la SCI [Adresse 4] a donné à bail à la société LCM des locaux commerciaux à usage de vente de produits d’ameublement, décoration, agencement et aménagement ainsi que des produits de beauté, de soin et des services de décoration, agencement et architecture intérieure, sis [Adresse 5] à Paris VIIIe arrondissement, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2011 et un loyer annuel de 250.000 euros.

4. Par exploit d’huissier en date du 20 novembre 2020 la société LCM a assigné la SCI [Adresse 4] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris, aux fins principales de voir fixer le loyer commercial à la somme de 203.000 euros.

5. Par jugement du 16 avril 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020 et désigné Mme [A] [U], expert judiciaire, aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020, au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 et suivants du code de commerce.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 janvier 2022, retenant une valeur locative au 1er avril 2020 de 183.000 euros.

6. Par jugement du 21 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, en substance, débouté la S.C.I. Immo Faubourg 1 de sa demande de nouvelle expertise, fixé à la somme annuelle de 213.974 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 et dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 20 novembre 2020 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

7. Par déclaration du 30 août 2022, la SCI [Adresse 4] a interjeté appel du jugement.

8. Par conclusions notifiées le 27 février 2023, la société LCM, intimée, a relevé appel incident.

9. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.

10. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

II – PRÉTENTIONS ET MOYENS

11. Par conclusions notifiées le 28 avril 2025, la SCI [Adresse 4], appelante, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et en ses demandes ;

— débouter la société LCM de l’intégralité de ses demandes ;

— confirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du 21 juillet 2022 en ce qu’il a :

dit que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 doit être fixé à la valeur locative ;

dit que les valeurs unitaires retenues par la société LCM de 850 euros/m² et par l’expert judiciaire de 950 euros/m² sont insuffisantes ;

rejeté la diminution de 10 % de la valeur locative sollicitée par la société LCM au titre d’un prétendu trouble de jouissance du fait de la présence du local d’entretien de l’ascenseur de l’immeuble dans les locaux loués ainsi que les tuyaux d’alimentation en eau de l’immeuble ;

— infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du 21 juillet 2022 en ce qu’il a :

rejeté sa demande de nouvelle expertise ;

retenue une valeur unitaire de 1.100 euros/m²B ;

fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 213.974 euros HT/HC au 1er avril 2020 ;

partagé par moitié les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire entre les parties ;

ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— ordonner une nouvelle mesure d’instruction conformément aux dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce ;

Et en conséquence,

— désigner un expert avec mission de :

se rendre sur place ;

visiter les lieux ;

se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2020, date de renouvellement du bail, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L.145 33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce ;

— dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près du tribunal de céans ;

— dire que l’expert pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat, greffe de la juridiction de céans dans le mois de sa saisine ;

— dire qu’en cas de difficultés, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;

— fixer, à titre provisionnel, le loyer dû par la société LCM, au titre du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020, à la somme annuelle de 275.500 euros hors taxes et hors charges et ce, pendant la durée de l’expertise jusqu’à la décision à intervenir, qui sera indexée sur l’indice du coût de la construction conformément à l’article 13 « Loyer – Charges » du bail ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel venait à considérer que la nouvelle mesure d’expertise n’était pas justifiée :

— déclarer que le renouvellement du bail commercial entre la SCI [Adresse 6] et la société LCM portant sur des locaux commerciaux situés au sein de l’immeuble du [Adresse 7] est intervenu le 1er avril 2020 ;

— déclarer que la surface pondérée des locaux loués doit être fixée à 211,89 m²B ;

— déclarer que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative ;

— déclarer que la valeur locative des locaux loués du bail renouvelé s’élève à la date du 1er avril 2020, à la somme annuelle de 275.500 euros (deux cent soixante-quinze mille euros) hors charges et hors taxes ;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 275.500 euros (deux cent soixante-quinze mille euros) par an hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2020, conformément à l’article L.145-33 du code de commerce ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait fixer un loyer renouvelé inférieur au loyer provisionnel :

— fixer le point de départ du cours des intérêts au jour de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner la société LCM à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société LCM aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance et les honoraires d’expertise.

12. Par conclusions notifiées le 10 septembre 2025, la société LCM, intimée, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel incident et en ses demandes ;

— débouter la SCI [Adresse 4] de ses demandes ;

— confirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 21 juillet 2022 en ce qu’il a :

débouté la SCI Immo Faubourg 1 de sa demande de nouvelle expertise ;

dit que le renouvellement du bail commercial entre la société SCI [Adresse 4] et la société LCM portant sur des locaux commerciaux situés au sein de l’immeuble du [Adresse 8] est intervenu aux clauses et conditions du bail expiré le 1er avril 2020 ;

dit que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 doit être fixé à la valeur locative ;

dit que la surface pondérée des locaux loués doit être fixée à 209,06 m²B ;

dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû compter du 20 novembre 2020 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

— infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 21 juillet 2022 en ce qu’il a :

fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 213.974 euros HT et HC au 1er avril 2020 ;

partagé par moitié les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire entre les parties ;

Et statuant à nouveau,

— fixer la somme annuelle de 163.000 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé a’ compter du 1er avril 2020 entre la SCI [Adresse 4] et la société LCM pour les locaux situés [Adresse 9] a’ Paris VIIIe arrondissement ;

— condamner la SCI [Adresse 4] à payer à la société LCM la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive suite au non-paiement des intérêts dus au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté par la société LCM et le loyer finalement dû ;

— condamner la SCI [Adresse 4] à payer à la société LCM la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 4] aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance et les honoraires d’expertise judiciaire et ceux éventuels d’exécution, y compris les émoluments proportionnels des articles A 444-31 et A 444-32, avec distraction au profit de Maître Edmond Fromantin, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

13. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

III – Motifs de la décision

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « donner acte », « constater » ou de « juger », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

A ' Sur la demande d’expertise

Moyens des parties

14. L’appelante fait valoir que le juge des loyers commerciaux a rejeté cette demande alors qu’il subsiste des divergences entre les parties sur des points de fait. La production par la partie adverse d’un nouveau rapport à la méthodologie critiquable ne saurait suppléer celui d’un nouvel expert. L’expert judiciaire, qui n’a pas tenu compte des éléments d’appréciation prévus par les dispositions du code de commerce, a retenu une valeur locative unitaire en-deçà des valeurs retenues par les deux rapports d’expertise amiable. En effet, elle a retenu des références en fonction de l’activité exercée et pas de la destination autorisée par le bail, celle-ci étant large et favorable au preneur, elle a pris en considération la surface des locaux loués alors que, conformément à la dernière grille de pondération des surfaces commerciales applicable depuis le 1er juillet 2015, les locaux jusqu’à 600 m2 en centre-ville sont intégrés dans le même seuil et ne sont pas à distinguer, elle a retenu de très nombreux éléments favorables aux locaux dans son rapport sans pour autant en tenir compte dans l’évaluation de la valeur locative et elle n’a pas tenu compte du fait qu’en 2011 le bail commercial a été fixé au prix du marché alors qu’en application de l’article R.145-8 du code de commerce, cette modalité de fixation doit être intégrée dans la fixation du nouveau loyer.

15. L’intimée oppose que l’expert a parfaitement rempli les termes de sa mission et répondu aux dires des parties. Elle a justifié de l’écrasement de la valeur locative unitaire des locaux compte-tenu de l’importante assiette locative relative à la superficie. Elle n’a pas limité son appréciation à la seule activité exercée mais a pris en considération la destination des locaux. L’appelante n’a pas communiqué ses propres valeurs locatives. La prise en compte de la valeur de marché initiale peut mener à une baisse de la valeur si le marché évolue négativement.

Réponse de la cour

16. En droit, l’article 232 du code de procédure civile énonce que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 238 du même code rappelle que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis mais ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties, et ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique.

L’article 246 dispose que le juge n’est pas lié par les constations ou les conclusions du technicien.

Enfin, il ressort des dispositions de l’article 276 que l’expert, d’une part, doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis, d’autre part, faire mention dans son avis de la suite apportée à ces observations ou réclamations.

Il est constant que, dès lors que l’expert a répondu à sa mission en respectant le contradictoire et répondu aux dire des parties, si le juge s’estime suffisamment éclairé, il n’est pas tenu d’ordonner une nouvelle mesure d’expertise.

17. En l’espèce, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en rejetant la demande d’expertise de l’appelante.

Il sera simplement ajouté qu’en l’espèce, outre l’expertise judiciaire, les parties ont versé aux débats trois rapports de consultation d’experts privés aux conclusions divergentes. Ces pièces ont été débattues contradictoirement et ont été prises en considération par le tribunal au même titre que le rapport de l’expert judiciaire.

Le moyen tiré de la divergence des experts sur le prix unitaire de la valeur locative est inopérant en ce que le tribunal a recherché dans les rapports d’expertise tous les éléments de preuve de nature à établir sa conviction et était fondé à retenir une valeur unitaire différente de celle proposée par chacun d’entre eux, dès lors qu’il n’est pas tenu par leurs conclusions.

Est tout aussi inopérant le moyen pris de la violation de l’article R.145-5 du code de commerce par l’expert judiciaire, qui aurait retenu des références en fonction de l’activité et non de la destination du bail, au regard des dispositions de l’article R.145-3 3° qui vise expressément que les caractéristiques propres au local s’agissant « de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée. » invite à tenir compte de l’activité exercée.

La seule contestation par l’appelante des conclusions de l’expert judiciaire, sur lesquelles elle a pû formuler des observations dans ses dires, ne justifient donc pas en soi le prononcé d’une nouvelle mesure.

18. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nouvelle expertise judiciaire.

B ' Sur la fixation du loyer en renouvellement

Sur la valeur locative

Moyens des parties

19. L’appelante soutient que le juge des loyers commerciaux a sous-estimé la valeur locative des locaux qui devra être évaluée par la cour à la somme de 275.000 euros conformément au rapport d’expertise de M. [W] qui, malgré les arguments de la partie adverse, est probant. En tout état de cause, la valeur locative est supérieure à celle fixée par le jugement en raison :

des facteurs locaux de commercialité résultant de l’emplacement favorable dès lors que la [Adresse 10] présente une bonne situation commerciale pour l’activité exercée, que le quartier est à vocation résidentielle et de bureau, bénéficiant d’une commercialité de quartier et est bien desservi par les transports en commun. Les arguments de la société LCM s’agissant d’une prétendue dégradation de ces facteurs consécutivement à la crise sanitaire ne sont pas fondés, le bail ne prévoyant pas de clause de recette de sorte que la perte de chiffre d’affaires par le preneur ne saurait être prise en compte dans la fixation de la valeur locative ;

des locaux qui sont fonctionnels et bien équipés pour l’activité, notamment, eu égard à la qualité de l’immeuble, au linéaire de façade de plus de 11 mètres et au développement de l’activité sur deux niveaux ;

des locaux en adéquation avec leur destination, laquelle est large et favorable au preneur, ne justifiant aucun abattement ;

de la valeur de marché convenu en 2011 de 250.000 euros à prendre en compte dans la fixation du nouveau loyer ;

des obligations des parties qui ne sauraient justifier un quelconque abattement, notamment, la prise en charge par le preneur des travaux de conformité qu’il a lui-même souhaité et dont il n’est pas justifié de la réalisation ou la refacturation de la taxe foncière qui constitue un usage pour les baux des emplacements de très bonne commercialité ;

de l’absence de préjudice de jouissance du fait du positionnement du local d’entretien de l’ascenseur et de la tuyauterie dans les locaux loués, le preneur ayant accepté de prendre les locaux à bail en l’état et ne justifiant pas du trouble pouvant être occasionné par le passage des manutentionnaires et ce point ne pouvant tout au plus qu’être pris en compte au stade de la pondération ;

de la superficie des locaux totalise 506,20 m², soit une surface pondérée de 211,89 m²B, plus importante que ce qui n’a été retenu par l’expert ;

de la valeur locative retenue par l’expert bien inférieure à celles retenues par les expertises amiables et des prix de comparaison, qui ne reposent pas sur la destination des locaux mais sur la seule activité exercée, le juge des loyers commerciaux ayant d’ailleurs jugé insuffisante la valeur retenue par l’expert.

Elle relève que les demandes de la société LCM relatives à la fixation du loyer reposent sur une valeur locative dont la détermination n’est pas justifiée et les abattements sollicités ne sont pas plus justifiés.

20. L’intimée oppose que le jugement fixe une valeur bien supérieure à celle retenue par l’expert sans réelle motivation et devra être fixée à 163.000 euros dans la mesure où :

l’emplacement présente une assez bonne situation pour l’activité, la circulation et le stationnement étant toutefois difficile et il existe un réel déficit de fréquentation notamment le soir et le week-end du fait de la dominante tertiaire du secteur ;

les locaux loués présentent un bon état d’ensemble, s’étendent sur 506,20 m² bien que le niveau du rez-de-chaussée présente un manque de rationalisation des surfaces, celles-ci étant séparée par un long couloir étroit et aveugle constituant une surface de passage non valorisable et justifiant l’application d’un abattement ;

la destination des locaux a été prise en compte par l’expert, cette destination spécialisée n’étant pas élargie et pouvant constituer une moins-value du loyer ;

le loyer initial n’a pas à être prix en compte contrairement à ce que soutient l’appelante, seules les modalités de calcul selon lesquelles le prix du loyer du premier bail a été fixé devant être prises en compte ;

les obligations respectives des parties justifient un abattement de 3% comme retenu par le premier juge, l’appelante confondant opportunément les travaux visés à l’article 3 du bail avec ceux de l’article 7.1 prévoyant que les travaux rendus nécessaires par la vétusté et l’application de la réglementations seront à la charge du preneur ;

la surface pondérée calculée par l’expert devra être retenue, seuls les calculs de Mme [U] étant suffisamment précis et le coefficient de 0,35 retenu s’agissant de la zone de vente du rez-de-chaussée ne pouvant être écarté par les éléments produits par l’appelante ;

la valeur locative unitaire retenue par le juge des loyers commerciaux doit être infirmée en ce qu’elle procède d’une moyenne des références locatives sans tenir compte des plus récentes citées par l’expert. En outre, les éléments produits aux débats démontrent que la valeur locative pratiquée par l’appelante à l’égard de ses autres locataires est bien inférieure à celle retenue par le juge d’autant, que la crise sanitaire a engendré une désertion du quartier, notamment par les touristes, une perte de chiffre d’affaires et plusieurs locaux proches ne sont plus loués de sorte que la valeur locative a baissé, que le préjudice de jouissance résultant de la présence du local de l’ascenseur et de la tuyauterie de l’immeuble dans les locaux loués et le refus du bailleur de prendre en charge les travaux dont il a la charge justifient un abattement de 10% sur la valeur locative.

Elle ajoute que le rapport de M. [W] sur lequel s’appuie l’appelante n’est pas probant alors qu’il n’a pas visité les locaux et a utilisé plusieurs références qui ne sont pas comparables avec la situation des locaux,

Réponse de la cour

21. En droit, l’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord entre les parties, cette valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R.145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de 1'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents, qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence et que toutes les références proposées comportent, pour chaque local, son adresse, sa description succincte et sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

22. En l’espèce, il jugé et constant que le bail a été renouvelé au 1er avril 2020.

La cour renvoie aux motifs détaillés du tribunal, qu’elle adopte, concernant le rappel de la destination des locaux pris à bail, de la description de leur emplacement de leur description et de leurs caractéristiques.

Il sera constaté que les parties ne contestent pas que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative, étant entendu que la valeur locative à prendre en considération se détermine en référence aux dispositions de l’article R.145-7 susvisé et non en référence à la valeur locative de marché ou par une moyenne des deux. Il sera ajouté sur :

la commercialité du quartier et l’emplacement des locaux que, contrairement à ce que soutient l’intimé, d’une part, même si le commerce d’enseigne est faiblement représenté à proximité des locaux, en revanche, le commerce d’équipement de maison y est majoritaire et le pouvoir d’achat de la clientèle de proximité est élevé, d’autre part, la faible commercialité le soir et le week-end au motif d’un secteur à dominante tertiaire est contredite par les observations des experts qui définissent un quartier à dominante de logement ;

les surfaces que, contrairement à ce que soutient l’appelante, l’adéquation de la configuration des locaux à l’activité est bonne s’agissant de l’important linéaire de vitrine et de la surface des salles d’exposition, en revanche, aucun des experts ne contestent la réalité de fait, visible sur les photographies jointes au rapport d’expertise, de l’existence d’un long et étroit couloir reliant les zones de vente au rez-de-chaussée, ni l’existence de nombreuses salles d’exposition en sous-sol desservies par un dégagement étroit, de sorte que les moyens relatifs à la pondération de ces surfaces seront rejetée et le tribunal sera confirmé en ce qu’il a retenu une surface pondéré de 209,06m²B ;

la destination, que le bail prévoit un usage de « vente de produits d’ameublement, de décoration, agencement et aménagement ainsi que de produits de beauté, de soins, et de service de décorations, agencement, architecture d’intérieur » or, contrairement à ce que soutient le bailleur, la clause de destination du bail n’a pas à être mise en corrélation avec le chiffre d’affaires et si elle est élargie, autorisant tant la vente de divers produits d’équipement de la maison et les prestations de service de conseil afférentes, elle est effectivement spécialisée et a d’ailleurs été retenue comme un élément favorable par l’expert judiciaire justifiant, par ailleurs, le rejet de la demande d’abattement sollicité sur ce point par l’intimée ;

le loyer initial que, conformément aux dispositions de l’article R.145-8 susvisé, « il est aussi tenu compte des modalités selon lequel le prix antérieurement applicable a été fixé », cependant, contrairement à ce que soutient l’appelante, en fixant le loyer initial à la valeur de marché, les parties ont simplement suivi les usages habituels en la matière s’agissant d’un premier bail de sorte qu’il est inopérant de soutenir qu’elles aient souhaité contractuellement déroger aux dispositions réglementaires susvisées de ce seul fait ;

les valeurs de références, les parties font grief au tribunal d’avoir considéré la valeur unitaire proposée par le bailleur, à hauteur de 1.200 €/m² excessive et celles de 850€/m² proposée par le preneur et de 950 €/m² proposée par l’expert insuffisantes et d’avoir retenu, sans le motiver, la valeur unitaire de 1.100 €/m².

La cour observe que le tribunal a motivé son appréciation au regard « de l’emplacement et des caractéristiques des locaux, de leur destination et des références prises en considération », éléments qu’il a développés par motifs détaillés auxquels la cour renvoie.

Il sera observé que, contrairement à ce que soutient l’appelante, la valeur unitaire ne peut être évaluée par la moyenne arithmétique des valeurs locatives et de renouvellement pratiquées dans le voisinage et que, si la surface des locaux est adaptée à l’activité du preneur, il n’en demeure pas moins que leur agencement, qu’il s’agisse des salles d’expositions fractionnées en sous-sol ou de la place non exploitable du couloir du rez-de-chaussée, distingue ces locaux des valeurs de référence citées. De même, M. [W] a rappelé que la [Adresse 11] se divise en trois sections ne présentant pas le même attrait commercial de sorte que les références citées uniquement dans cette rue par la bailleresse doivent être corrigées de ce fait. Enfin, tel que relevé par le tribunal, le coût élevé des valeurs locatives de petites surfaces est à corriger au regard de « l’effet bonbonnière » créé.

Contrairement à ce que soutient le preneur, le défaut de commercialité dénoncée le soir et le week-end, tel que vu ci-dessus, est compensé par l’existence d’un site de vente en ligne, point non contesté, et est un élément dont le preneur avait connaissance dès la première prise à bail. L’agencement des locaux, certes discontinu et fractionné, reste néanmoins adapté à l’activité et il ressort des photographies versées aux débats, notamment des salles en sous-sol, que le preneur a su optimiser l’espace disponible et créer, dans chacune d’entre elles, une atmosphère décorative différente optimisant ainsi ces espaces.

23. En conséquence, la cour retient, au regard des références des experts privés reprises par l’expert judiciaire et de celles versées aux débats – dont de nombreuses correspondent à des petites surfaces généralement commercialisées à une valeur supérieure -, de la bonne implantation des locaux dans un secteur résidentiel et à dominante de commerce d’équipement de la maison mais compris dans la section de la [Adresse 11] la moins attractive, du linéaire de vitrine en façade mais des nombreuses salles d’exposition discontinues en sous-sol, que le tribunal a, à bon droit, retenu une valeur unitaire de renouvellement au 1er avril 2020 de 1.100 €/m²P, soit une valeur locative de 229.966 euros avant correctifs.

2) Sur les correctifs

Moyens de parties

24. L’appelante soutient que ces clauses étaient présentes dans le bail initial, le transfert de la charge des travaux prescrits par l’administration a été compensée par l’octroi d’un mois de franchise de loyer et le transfert de la taxe foncière au locataire habituel dans les baux commerciaux.

25. L’intimée oppose que, conformément aux articles 3 et 3.4 du bail, la franchise de loyer a té accordée en raison des travaux rendus nécessaires par l’état des locaux lors de la prise à bail et, en aucun cas de travaux prescrits par l’administration. De même, outre le transfert de la taxe foncière, l’article 7 transfert au preneur la charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté et par l’application des règles relatives aux obligations d’hygiène et de sécurité.

Réponse de la cour

26. En droit, l’article R.145-8 énonce, notamment, que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. En outre, les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

27. En l’espèce, il est constant que le bail prévoit le transfert de la charge au preneur des travaux prescrits par l’autorité administratives, par les mises aux normes et la vétusté ainsi que de la taxe foncière.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, l’application des dispositions de l’article R.145-8 susvisées se justifient, peu important qu’il s’agisse selon elle, pour la taxe foncière, d’une clause usuelle dans ce type de baux alors qu’il s’agit d’un impôt rattaché à la propriété de l’immeuble.

Comme souligné par le preneur, le transfert de la charge des travaux prescrits par l’administration, comme celui de la mise aux normes des locaux et des travaux relatifs à la vétusté n’a été, ni compensé, ni accompagné par une mesure financière, la franchise de loyer ayant été accordée pour autre cause à savoir la prise en charge de travaux ponctuels d’aménagement des locaux lors de l’entrée dans les lieux.

Enfin, le fait que ces clauses soient reconduites lors du renouvellement maintient le caractère exorbitant de ces transferts de sorte que c’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a déduit le montant de la taxe foncière et appliqué un abattement de 3% .

28. En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il a fixé la valeur locative de renouvellement au 1er avril 2020 à la somme de 213.974, 24 € arrondie à 213.974 euros [(229.966 ' 9.374) – 3%].

C ' Sur la demande relative aux intérêts

Moyens des parties

24. L’appelante soutient, à titre infiniment subsidiaire, que s’agissant de la demande adverse relative aux intérêts, elle n’y a jamais acquiescé. Le point de départ des intérêts ne pourra être fixé qu’à la date de l’arrêt à intervenir.

25. L’intimée oppose que la demande de l’appelante de voir fixer le point de départ du calcul des intérêts au jour de l’arrêt est mal fondée, la jurisprudence rappelant que les intérêts sont dus à compter de l’assignation. L’appelante doit donc être condamnée à une indemnité de 2.000 euros du fait de la résistance abusive qu’elle a opposée dans le paiement de ces intérêts.

Réponse de la cour

26. En droit, l’article 1231-6 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il est de jurisprudence constante que les intérêts échus, tels que les loyers, produisent intérêts au jour de la demande, sauf convention contraire.

27. En l’espèce, l’acte introductif d’instance ayant été délivré le 20 novembre 2020, c’est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte que le tribunal a fixé le point de départ des intérêts ayant couru sur le différentiel de loyer entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à cette date, puis au fur et à mesure des échéances échus.

28. En conséquence, la cour confirme le jugement de ce chef et rejette la demande à ce titre de l’appelante.

Le jugement ayant été exécutoire par provision, la résistance de la bailleresse au paiement de ces intérêts, ce qu’elle ne conteste pas, apparaît abusif et elle sera condmamnée à payer à ce titre à l’intimée la somme de 2.000 euros.

D ' Sur les frais du procès

29. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

30. Succombant en ses prétentions, la société Immo Faubourg1 supportera la charge des dépens d’appel et sera condamnée à payer à la S.A.S LCM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 21 juillet 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande d’expertise formée par la SCI [Adresse 4] ;

Rejette la demande de la SCI Immo Faubourg 1 de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 275.500 euros par an hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2020 ;

Rejette la demande de la SCI [Adresse 4] de voir fixer le point de départ du cours des intérêts au jour de l’arrêt ;

Rejette la demande de la société LCM de voir fixer a’ la somme annuelle de 163.000 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé a’ compter du 1er avril 2020 entre la SCI [Adresse 4] pour les locaux situés [Adresse 5] a’ Paris VIIIe arrondissement ;

Condamne la société Immo Faubourg1 à payer à la S.A.S LCM la somme indemnitaire la 2.000 euros ;

Condamne la société Immo Faubourg1 à payer à la S.A.S LCM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Immo Faubourg1 à supporter la charge des dépens d’appel.

Le greffier, La Présidente,