Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° 256 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15935 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKBLH

Décision déférée à la cour : ordonnance du 08 juillet 2024 – JCP du Tprox de [Localité 7] – RG n° 12-24-000017

APPELANTE

S.C.I. MEG & 4 SOEURS, RCS de [Localité 6] n°804902625, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 223

INTIMÉ

M. [H] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 11 octobre 2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par un contrat du 30 juin 2021, la société Meg et 4 soeurs a donné à bail à M. [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 9] (Val-de-Marne).

Des loyers étant demeurés impayés, la société Meg et 4 soeurs a fait signifier à M. [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2023.

Par acte du 27 décembre 2023, la société Meg et 4 soeurs a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] ;

condamner le défendeur au paiement de la somme actualisée de 6.000,67 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cité par acte d’huissier remis à tiers présent au domicile le 27 décembre 2023, M. [M] ne s’est pas présenté, ni ne s’est fait représenter devant le premier juge.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 juillet 2024, le dit juge a :

constaté l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail conclu le 30 juin 2021 entre la société Meg et 4 soeurs et M. [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 9] (Val-de-Marne) ;

débouté la société Meg et 4 soeurs de ses demandes.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 6 septembre 2024, la société Meg et 4 soeurs a relevé appel de cette décision, en critiquant tous les chefs de son dispositif. Le 11 octobre 2024, la société Meg et 4 soeurs a fait signifier sa déclaration d’appel à M. [M] par acte de commissaire de justice remis à l’étude.

Par ses uniques conclusions remises au greffe par voie électronique le 7 octobre 2024 et signifiées le 11 octobre 2024 à l’intimé par l’acte précité, la société Meg et 4 soeurs a demandé à la cour de:

la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien-fondée,

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail conclu le 30 juin 2021 entre elle et M. [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 9] (94) et l’a déboutée de ses demandes,

statuant de nouveau,

juger recevable la demande de résiliation du bail conclu le 30 juin 2021 entre elle et M. [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] (Val-de-Marne), l’assignation ayant bien été notifiée à la préfecture du Val-de-Marne le 28 décembre 2023,

constater l’acquisition à son profit de la clause résolutoire insérée au contrat de bail au besoin conformément aux dispositions des articles 1728, 1741 et 1752 du code civil,

prononcer la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de M. [M], occupant sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner M. [M] au paiement de la somme de 5.604,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 mai 2023 sur la somme de 2 231,81 euros, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement,

condamner M. [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer, charges et accessoires, soit la somme de 830 euros et subissant les mêmes augmentations qu’eux, jusqu’au jour de la libération effective du logement,

condamner M. [M] au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [M] aux dépens y compris le coût du commandement de payer,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société Meg et 4 soeurs soutient que le premier juge a retenu à tort qu’elle n’avait pas notifié copie de l’assignation à la préfecture du Val-de-Marne alors que cette diligence a été réalisée par commissaire de justice le 28 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mars 2025.

M. [M] n’a pas constitué avocat.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, .

Comme le prévoit l’article 472 du même code, en cas de non-comparution du défendeur, il revient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes de la société Meg et 4 soeurs

Selon, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction applicable à l’espèce,

' […] II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. […]'.

Il sera relevé que le premier juge a déclaré irrecevable l’action de la société Meg et 4 soeurs au motif qu’elle n’avait pas notifié une copie de l’assignation au préfet.

A hauteur d’appel, au contraire de ce qu’a retenu le premier juge, il convient de constater que la société Meg et 4 soeurs justifie de l’accomplissement de cette formalité.

En effet, la société Meg et 4 soeurs produit deux accusés de réception émanant des services du préfet du Val-de-Marne. Le premier concerne la notification du commandement de payer sus-visé, enregistrée le 29 septembre 2023, et atteste de la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Val-de-Marne. Le second a trait à la notification par voie électronique effectuée par commissaire de justice le 28 décembre 2023 de la copie de l’assignation du locataire.

Dans ces conditions, aucune irrecevabilité n’étant encourue de ce chef, ni d’un autre, la décision entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

La cour rappelle que selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Par ailleurs, selon l’article 1353, alinéa 1er, du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver'.

Et, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable à l’espèce :

'I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. […]

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. […]'.

En outre, selon l’article 641, alinéa 2, du code de procédure civile, 'Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois'.

Au cas d’espèce, la société Meg et 4 soeurs fait valoir qu’à compter du mois de septembre 2021, M. [M] a cessé de payer le loyer régulièrement, notamment après avoir été interpelé pour tapage nocturne et violences conjugales, et placé en détention pendant six mois. Elle chiffre à la somme de 5.050,82 euros le montant de la dette locative, au mois de février 2022. Elle précise qu’à compter du mois d’août 2023 et en dépit des relances faites, M. [M] a cessé de nouveau de régler le loyer et que c’est dans ces circonstances qu’un commandement de payer la somme en principal de 2.231,81 euros suivant décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, visant la clause résolutoire, lui a été délivré le 27 septembre 2023, sans effet dans le délai de deux mois imparti, en sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute que l’augmentation de la dette locative ne rend pas envisageable son apurement.

Au vu des pièces produites, en particulier du décompte des loyers et charges concernant la situation de M. [M], il apparaît que le solde dû par ce dernier est resté constamment débiteur depuis juillet 2023 jusqu’au 5 octobre 2024 et qu’en tout cas, la somme qui faisait l’objet du commandement de payer du 27 septembre 2023 n’a pas été réglée, fût-ce en partie, dans le délai de deux mois que la délivrance du commandement faisait courir.

La cour constate qu’en outre ledit commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ainsi que suit : ' A défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou à défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinages constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Le commandement de payer doit être délivré par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il pourra y être contraint par ordonnance de référé.'

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat étant réunies et celle-ci ayant été régulièrement mise en oeuvre, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement resté infructueux, soit à compter du 27 novembre 2023 à minuit.

Il s’ensuit que depuis cette date, M. [M] est occupant sans droit ni titre.

Ainsi, la cour constatera l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 27 novembre 2023 et fera droit aux demandes subséquentes, notamment d’expulsion, conformément aux modalités prévues au dispositif de l’arrêt.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, il est justifié de condamner à titre provisionnel M. [M] à payer à la société Meg et 4 soeurs, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs et badges d’accès.

Sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers et charges

Au vu du décompte produit, le solde restant dû au titre de l’arriéré locatif par M. [M] au 5 octobre 2024 s’établit à 5.604,76 euros.

La société Meg et 4 soeurs sollicite la condamnation de M. [M] à lui payer cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 septembre 2023 sur la somme de 2.231,81 euros, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement.

Toutefois, la cour constate que cette demande recouvre à la fois le montant échu au moment de l’acquisition de la clause résolutoire et, pour la période ultérieure, celui correspondant à l’indemnité d’occupation par ailleurs octroyée.

Au vu du décompte versé au débat, il apparaît qu’au moment de l’acquisition de la clause résolutoire, le montant de l’arriéré locatif s’établissait à 2.777,85 euros.

Par voie de conséquence, en application des dispositions susvisées de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, au titre de l’arriéré locatif au 27 novembre 2023, M. [M] sera condamné au paiement à la société Meg et 4 soeurs d’une indemnité provisionnelle de 2.777,85 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 septembre 2023 sur la somme de 2. 231,81 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais, notamment s’agissant du coût d’un acte.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie perdante, M. [M] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, M. [M] sera condamné à payer à la société Meg et 4 soeurs la somme de mille cinq cents (1.500) euros au titre des frais irrépétibles.

Le présent arrêt, rendu en matière civile, est une décision définitive qui ne peut faire l’objet d’un recours suspensif. Il ne saurait dès lors être assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande tendant à la constatation de la résiliation du bail ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 27 novembre 2023 à minuit,

Ordonne l’expulsion de M. [M] ainsi que de tous occupants dans les lieux de son fait, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu, et dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles dans tout lieu, au choix du bailleur, aux frais et risques de M. [M], ce en garantie de toutes sommes qui resteraient dues,

Condamne M. [M] à payer à la société Meg et 4 soeurs, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

Condamne M. [M] à payer à la société Meg et 4 soeurs une indemnité provisionnelle au titre des arriérés de loyers et charges au 27 septembre 2023 de deux mille sept-cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-cinq centimes (2.777,85), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de deux mille deux cent trente-et-un euros et quatre-vingt-un centimes (2. 231,81) euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamne M. [M] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [M] à payer à la société Meg et 4 soeurs la somme de mille cinq cents (1.500) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT