Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 MAI 2026

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00953 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXM4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 septembre 2023 – Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 22/01583

APPELANTS

Madame [E], [T], [O] [N] veuve de Monsieur [F] [H]

née le 11 Août 1947 à [Localité 1] (69)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [R], [P] [H]

née le 24 Janvier 1975 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Monsieur [J] [X] [H]

né le 15 Mars 1977 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous ès-qualités d’héritiers de Monsieur [F] [H] décédé le 31 juillet 2024

Tous représentés par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

assistés de M^e Georges SIMONIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0581

substitué à l’audience par M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1046

INTIMÉE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

substitué à l’audience par M^e Samia AKADIRI SOUMAILA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 11 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant d’une part [F] [H], Mme [E] [H] née [N], Mme [R] [H] et M.[J] [H] et d’autre part la société Régie immobilière de la Ville de Paris.

Par acte sous seing privé du 21 février 1983, la société anonyme d’économie mixte Régie immobilière de la Ville de [Localité 7] (la RIVP) a donné à bail à [F] [H] et Mme [E] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Le 30 avril 2012, la RIVP a conclu une convention avec l’État, en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, transformant les logements situés dans celui-ci en logements conventionnés.

Un nouveau contrat de bail a été signé entre les parties le 10 décembre 2012, à effet au 1er septembre 2012 pour une durée de trois ans reconductible tacitement par périodes identiques, et moyennant un loyer mensuel de 1 093,48 euros, outre une provision pour charges de 129,41 euros.

Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé les époux [H] de sa décision d’appliquer un supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2019. Elle a indiqué que le montant du SLS serait de 3 131,49 euros.

Les preneurs ont quitté les lieux le 24 juin 2020.

Par actes d’huissier de justice du 1er septembre 2021, la RIVP a fait assigner M. et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 57 902,26 euros en ce compris le montant du SLS, outre la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Les défendeurs ont déposé une question prioritaire de constitutionnalité de l’article 82 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l’article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) et l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l’article L. 452-4 al.2 du code de la construction et de l’habitation) au regard des principes d’égalité devant la loi fiscale et d’égalité devant les charges publiques, garantis par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 et sollicité qu’il soit sursis à statuer dans l’attente. Ils ont également soulevé in limine litis l’incompétence du juge des contentieux de la protection, ont subsidiairement sollicité l’annulation des décisions du 8 janvier 2019 et 14 janvier 2020 relatives au SLS et à titre infiniment subsidiaire, le rejet de l’ensemble des prétentions de la RIVP. Reconventionnellement, ils ont sollicité la condamnation de la RIVP à leur verser les sommes de :

—  15 000 euros de dommages et pour manquement à son obligation précontractuelle d’information,

—  1 073,16 euros au titre du dépôt de garantie majorée de 2 754,96 euros pour défaut de restitution,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en écartant l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement contradictoire entrepris du 11 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— déclare la question prioritaire de constitutionnalité présentée par M. [F] [H] et Mme [E] [H] recevable ;

— dit n’y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article 82 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l’article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) et l’article 144 de la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l’article L. 452-4 al.2 du code de la construction et de l’habitation) selon le mémoire déposé ;

— rejette l’exception d’incompétence soulevée par M. [F] [H] et Mme [E] [H] ;

— condamne solidairement M. [F] [H] et Mme [E] [H] à payer à la société anonyme d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] la somme de 57 902,26 euros au titre du solde locatif ;

— condamne in solidum M [F] [H] et Mme [E] [H] aux dépens ;

— condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [E] [H] à payer à la société anonyme d’économie mixte Régie immobilière de la Ville de [Localité 7] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

[F] [H] et Mme [E] [H] ont interjeté appel le 26 décembre 2023.

[F] [H] est décédé le 31 juillet 2024. Ses héritiers, Mme [R] [H] et M.[J] [H], ont repris l’instance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 janvier 2025 par lesquelles Mmes [E] et [R] [H] et M. [J] [H] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris ' pôle civil de proximité ' en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence,

Statuant à nouveau,

— juger que le tribunal judiciaire de Paris ' pôle civil de proximité – est incompétent au profit du tribunal judiciaire,

En conséquence,

— déclarer la demande de la RIVP irrecevable dans ses demandes formées devant une juridiction incompétente,

Par suite, il est demandé à la cour statuant en tant que juridiction d’appel de la juridiction compétente de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris ' pôle civil de proximité ' du 11 septembre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— déclarer la demande de la RIVP irrecevable pour défaut de droit d’agir suivant les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile,

— ordonner en conséquence la restitution de la somme de 57 902,26 euros par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) et la condamner en tant que de besoin au paiement de cette somme de 57 902,26 euros avec intérêts légaux,

— à compter du 26 janvier 2024 pour le montant de 7 902,26 euros,

— à compter du 22 février 2024 pour le montant de 50 000 euros,

Subsidiairement,

— débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) à restituer à Mme [E] [H], Mme [R] [H] et M. [J] [H], intervenants aux droits de M. [F] [H], la somme de 6 033,74 euros constituée du surloyer réglé entre le mois de février 2020 et le mois de juin 2020 et manifestement non dû,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [H] au paiement d’un surloyer de 57 902,26 euros au titre d’un solde locatif inexistant,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) en tant que de besoin au paiement de la somme de 57 902,26 euros au bénéfice de Mme [E] [H], Mme [R] [H] et M. [J] [H] intervenants aux droits de M. [F] [H] en remboursement du SLS exigé au titre de l’exécution provisoire avec application de l’intérêt au taux légal,

— A compter du 26 janvier 2024 pour le montant de 7 902,26 euros,

— A compter du 22 février 2024 pour le montant de 50 000 euros,

En tout état de cause,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) à payer à Mme [E] [H], Mme [R] [H] et M. [J] [H], intervenants aux droits de M. [F] [H], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire fondée sur un contrat de bail obtenu par fraude,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) à verser à Mme [E] [H], Mme [R] [H] et M. [J] [H], intervenants aux droits de M. [F] [H], la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) en tous les dépens de première instance et d’appel aux soins de M^e Caroline Hatet-Sauval, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 mai 2024, par lesquelles la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] demande à la cour de :

— débouter M. [F] [H] et Mme [E] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. [F] [H] et Mme [E] [H] au paiement de la somme de 57 902,26 euros au titre du solde locatif ;

— condamner solidairement M. [F] [H] et Mme [E] [H] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [F] [H] et Mme [E] [H] aux entiers dépens ;

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour constate à titre liminaire qu’il n’a pas été interjeté appel du chef du jugement ayant rejeté la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité dont les époux [H] avaient saisi le premier juge. Ce rejet est donc irrévocable.

1) Sur l’exception d’incompétence

Les consorts [H] concluent à l’infirmation du chef du jugement ayant rejeté leur exception d’incompétence matérielle et la réitèrent devant la cour, soutenant que le SLS n’est pas un loyer mais une contribution indirecte relevant du contentieux fiscal de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales, ce qui exclut la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire. Ils ajoutent que la convention « APL » du 30 avril 2012, à laquelle les locataires étaient tiers, est la cause du litige, le SLS étant la conséquence de l’avis d’imposition des locataires et non le bail conclu avec la RIVP. Ils font valoir que le SLS est une partie d’impôt prélevé par la RIVP et reversé à la CGLLS comme contribution à l’Etat.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement, estimant que les dispositions de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales ne s’appliquent pas, le SLS à recouvrer, objet du présent litige, étant une dette locative et non une contribution indirecte, contrairement à la cotisation versée par la RIVP à la CGLLS. Elle soutient que le juge des contentieux de la protection est compétent en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dès lors que le litige procède du contrat de louage.

1-1) Sur la nature du SLS

Un impôt, ou contribution, est un prélèvement pécuniaire de caractère obligatoire effectué en vertu de prérogatives de puissance publique à titre définitif et sans contrepartie déterminée, en vue d’assurer le financement des charges publiques et de poursuivre des objectifs d’intérêt public. Un impôt indirect est un impôt collecté par une autre personne que celle qui le récupère.

Le supplément de loyer de solidarité dont le paiement est demandé aux consorts [H] est régi par l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Cet article a été instauré par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996, rendant obligatoire la perception d’un surloyer par les occupants de logements conventionnés dont les revenus excèdent un plafond défini, sauf exemption pour certaines zones. Le surloyer est ainsi la contrepartie du droit au maintien dans les lieux de locataires dont les ressources excèdent les plafonds pour l’accession au logement occupé.

Si le supplément de loyer prévu en application de l’article L. 411-3 du même code est exigible en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage (3e Civ., 19 janvier 2000, n° 98-11.041), il n’en demeure pas moins qu’il est perçu en contrepartie du droit au maintien dans les lieux loués par le débiteur, ce qui ne permet pas de considérer qu’il relève de la catégorie des contributions indirectes.

Les consorts [H] soutiennent le SLS est une contribution indirecte au profit de la Caisse de Garantie du Logement locatif social (CGLLS), cet organisme ayant, dans un courrier du 15 septembre 2021, reconnu que le SLS est une contribution indirecte que la RIVP perçoit à charge de la lui reverser ensuite. Ce courrier n’est toutefois pas produit par les parties.

L’article L. 452-4 I du code de la construction et de l’habitation instaure le paiement annuel, au profit de la CGLLS, d’une cotisation versée par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte gérant des HLM ; elle a pour assiette les loyers et redevances perçus annuellement, ainsi que les indemnités d’occupation et les SLS.

Toutefois, d’une part il a été indiqué supra que le SLS est perçu en contrepartie du droit au maintien dans les lieux loués par le locataire en place dont les ressources excèdent le plafond ouvrant droit au logement conventionné, l’existence d’une contrepartie excluant pour ce prélèvement la qualification de contribution ou impôt ; d’autre part le SLS est un élément parmi d’autres de l’assiette de la cotisation, à nature d’impôt, prélevée par la CGLLS, de sorte que l’on ne peut considérer que la RIVP, en percevant le SLS, collecte la cotisation due à la CGLLS. Le locataire ne peut donc être considéré comme contribuable, débiteur d’une contribution indirecte.

Par conséquent, le SLS n’est pas une contribution indirecte.

Perçu en supplément du loyer, en contrepartie du droit au maintien dans les lieux loués, le SLS est un complément de celui-ci, au paiement duquel sont obligatoirement soumis les locataires de logement conventionnés remplissant les conditions pour en être redevables, et dont le recouvrement est assuré par le bailleur, organisme HLM ou société d’économie mixte, exerçant à ce titre une prérogative de puissance publique.

1-2) Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

L’article L. 199 du livre des procédures fiscales dispose qu’en matière d’impôts directs et de taxes sur le chiffre d’affaires ou de taxes assimilées, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses et qui ne donnent pas entière satisfaction aux intéressés peuvent être portées devant le tribunal administratif.

En matière de droits d’enregistrement, d’impôt sur la fortune immobilière, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre, de contributions indirectes et de taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire. Les tribunaux judiciaires statuent en premier ressort. Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application.

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il a été jugé supra que le SLS dont sont redevables les époux [H] n’a pas la nature de contribution indirecte. Par conséquent, les dispositions de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales ne s’appliquent pas.

Le SLS est dû par le locataire qui se maintient dans les lieux loués alors que ses ressources excèdent de plus d’un certain pourcentage le plafond requis pour prétendre au logement conventionné qu’il occupe. C’est un complément obligatoire du loyer dû. L’action en paiement du SLS par le bailleur est donc une action dont le contrat de bail est l’occasion, de sorte que le juge des contentieux de la protection est compétent pour en connaître.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par les consorts [H].

En tout état de cause, cette argumentation est inopérante puisqu’à supposer que le juge des contentieux de la protection ait été incompétent pour statuer, la cour d’appel, saisie par l’effet dévolutif de l’appel et investie de la plénitude de juridiction, est compétente pour statuer au fond, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

2) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir

Les consorts [H] opposent à la RIVP son défaut de droit de demander le SLS aux motifs d’une part qu’elle n’a pas informé les locataires de la modification de leur statut et qu’ils n’ont pas ratifié le nouveau bail et d’autre part qu’elle ne leur a pas régulièrement notifié le calcul du SLS, faute de notification en lettre recommandée avec accusé de réception adressée à chacun des locataires. Ils ajoutent que le nouveau bail conclu en 2012 a été obtenu en fraude de leurs droits.

La RIVP ne répond pas quant à la fin de non-recevoir mais, au fond, conteste toute notification irrégulière et toute fraude de sa part.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il est constant que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration du bien-fondé de l’action (2e Civ., 6 mai 2004, n° 02-16.314 publié ; 19 décembre 2024, n° 23-15.351).

En l’espèce, la question de l’existence du droit de la RIVP de solliciter le paiement du SLS, en cause dans la mesure où sont discutées l’information préalable à son application, la ratification du nouveau bail, la notification préalable de l’application du SLS et le cas échéant une fraude du bailleur, est la condition du succès de ses prétentions, non de leur recevabilité, la RIVP ayant intérêt à agir dès lors qu’elle tirerait avantage de la reconnaissance par le juge du bien-fondé de son action.

Par conséquent, la fin de non-recevoir sera rejetée.

3) Sur la demande en paiement du supplément de loyer de solidarité

Les consorts [H] sollicitent l’infirmation du jugement qui a condamné [F] [H] et Mme [E] [H] à verser à la RIVP la somme de 57 902,26 euros au titre du solde locatif et concluent au rejet de la demande. Ils font valoir que par courrier du 14 mai 2012, la RIVP leur a proposé un renouvellement du bail suivant les dispositions de l’article 17 C de la loi de 1989, qu’ils ont répondu pour accepter, un nouveau contrat étant ainsi formé du fait de cette rencontre des volontés, de sorte que le bail proposé par la RIVP le 10 décembre 2012 ne pouvait être un bail conventionné, faute d’accord des parties, et était soumis aux dispositions de l’article 17 C, excluant toute application du SLS. Ils estiment avoir été trompés par la RIVP, la fraude du bailleur entraînant la nullité du bail signé. Ils contestent également l’application du conventionnement du seul fait de sa signature, en raison du bail en cours, et se prévalent des dispositions de l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation, ajoutant que le bail s’est renouvelé en 2019 et qu’ainsi les demandes de la RIVP doivent être rejetées.

Au titre des sommes dues, ils font état de sommes versées non prises en compte et du défaut de déduction du dépôt de garantie.

La RIVP rappelle le principe du SLS et les objectifs poursuivis et indique que la convention conclue en 2012, ainsi que le régime qui y est associé, sont d’ordre public et s’appliquent de plein droit, y compris par dérogation à l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation, et ce en application de l’article L. 353-19 du même code, ajoutant que le recouvrement du SLS est pour elle une obligation à peine de sanctions financières. Elle estime avoir notifié les SLS régulièrement, faisant observer que les époux [H] ont reçu les courriers de notification et ont adressé les enquêtes sociales pour les années 2019 et 2020, qu’à défaut de paiement elle les a mis en demeure de payer par courrier du 16 juin 2021 et que le calcul n’est pas erroné, après déduction du dépôt de garantie. Elle conteste tout nouveau contrat formé par la réponse des époux [H] à son courrier du 14 mai 2012, et précise que le nouveau contrat a été adressé ultérieurement et signé, et qu’il avait pour objet de préciser les nouvelles dispositions légales applicables, dont le nouveau régime locatif social, contrat qu’ils ont signé.

Au titre des sommes réclamées, la RIVP indique avoir pris en compte les versements des époux [H].

3-1) Sur la convention liant les parties

Par courrier du 14 mai 2012, la RIVP a indiqué aux époux [H] que leur bail arrivait à échéance le 31 janvier 2013, que le montant de loyer alors payé était manifestement sous-évalué par rapport au marché, et, en application de l’article 17 C de la loi du 6 juillet 1989, leur a indiqué que « je vous ferai parvenir prochainement, par lettre recommandée avec accusé de réception, une proposition de renouvellement avec réajustement du loyer. » Le courrier précisait ensuite le nouveau montant du loyer et les modalités de mise en place (par sixième pendant 6 ans).

Par courrier du 3 juin 2012, les époux [H] ont fait connaître leur acceptation du principe de renouvellement du bail incluant l’augmentation du loyer.

Toutefois, dès lors qu’il ressortait clairement du courrier du 14 mai 2012 qu’il ne constituait pas, en soi, une proposition de contrat puisque la proposition suivrait dans un courrier ultérieur, les consorts [H] ne peuvent soutenir valablement que le courrier en réponse du 3 juin 2012 vaut acceptation d’une offre contractuelle, non formalisée à cette date.

L’offre de contrat est en effet constituée par le contrat de bail à signer adressé à la fin de l’année 2012, et le contrat a été formé par la signature des locataires apposée le 10 décembre 2012, cette signature valant acceptation de l’ensemble des termes.

3-2) Sur l’annulation du contrat pour dol

Les consorts [H] soutiennent qu’en leur faisant signer un contrat conventionné au lieu d’un renouvellement de contrat conforme à l’article 17 C de la loi de 1989, la RIVP a commis une fraude à leurs droits et que cette tromperie est un dol justifiant l’annulation du contrat.

L’article 1109 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, énonce qu’il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 précise que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

En l’espèce, le projet de contrat a été transmis par la RIVP en fin d’année 2012. Il était, en page 1, intitulé « contrat de location applicable aux logements conventionnés en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation » et il contenait à la page 3 une clause particulière au loyer et au supplément de loyer de solidarité rappelant les modalités de fixation du loyer et du SLS en fonction des ressources du ménage, faisant en outre référence au conventionnement. De même, contrairement à ce qu’indiquait le courrier du 14 mai 2012, il était prévu pour une durée de 3 ans et non 6 ans.

Une lecture attentive du projet de contrat suffisait donc pour permettre aux locataires de savoir que le conventionnement s’appliquait, qu’un SLS était susceptible de s’appliquer et que la durée du contrat était de 3 ans. Ils ne justifient pas avoir discuté les termes dudit contrat, ou avoir fait observer au bailleur, au moins quant à la durée de celui-ci, sa discordance avec le courrier du 14 mai 2012. Il a ainsi été signé en connaissance de cause.

Il ne peut donc être valablement soutenu que la RIVP a trompé les locataires sur l’application du conventionnement ou du SLS, dès lors que ces éléments ressortaient clairement et sans équivoque du contrat. En outre, il sera fait observer d’une part que la RIVP n’a pas mis en oeuvre le régime de SLS avant 2019 et d’autre part qu’il n’a pas été demandé aux époux [H] à ce moment-là de justifier de leurs ressources, de sorte que la RIVP n’avait pas d’information spécifique à leur donner à ce titre.

Par conséquent, en l’absence de dol, il n’y a pas lieu à annulation du contrat de bail signé le 10 décembre 2012.

3-3) Sur l’application du régime du supplément de loyer de solidarité

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Ces dispositions sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code, et ce conformément aux termes de l’article L. 481-2 ( 3e Civ., 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.692, Bull., civ. 2014, III, n° 27).

En l’espèce, la RIVP est une société d’économie mixte, et la convention qui a été conclue le 30 avril 2012 l’a été en application des dispositions de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (applicable à la date de la convention, il a été abrogé par l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019).

Les consorts [H] se prévalent des dispositions de l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation selon lequel lorsqu’à la date d’entrée en vigueur de la convention le logement est l’objet d’un bail en cours de validité ou occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, le propriétaire doit proposer un bail conforme aux stipulations de la convention, le locataire disposant d’un délai de 6 mois pour accepter le bail ; en cas de refus, il n’est rien changé aux stipulations du bail en cours.

Cependant, cet article n’est pas applicable au contrat liant la RIVP et les époux [H] par application des dispositions de l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation, qui, dans sa version applicable au présent litige, disposait que pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de donner congé. La convention produite ne prévoyait pas de travaux à la charge de la RIVP.

La RIVP est ainsi tenue tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat. Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

Les époux [H] ont été destinataires d’un courrier de la RIVP en date du 10 octobre 2018 les informant de l’application prochaine du régime du SLS, écarté jusqu’alors par l’effet d’une tolérance. Ce courrier contenait une enquête sur les revenus et la situation du ménage, enquête qui a été retournée le 7 novembre 2018, ce qui établit la preuve que les locataires l’ont reçue, étant rappelé que l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit l’envoi par le bailleur de l’enquête annuelle, ne contraint pas celui-ci à un envoi individuel ou par lettre recommandée avec accusé de réception, seule la mise en demeure en cas de défaut de réponse doit être délivrée selon ces modalités. Ils ont également retourné l’enquête de 2019 pour l’année 2020 le 17 octobre 2019.

Le régime du SLS trouve donc à s’appliquer, compte tenu des revenus déclarés par les locataires pour les années de référence 2018 et 2019.

3-4) Sur les sommes dues

Les consorts [H] ne contestent pas le montant mensuel de SLS appliqué par la RIVP, ni en son assiette, ni en son calcul. Quant à la somme réclamée, ils font état de sommes versées qui n’ont pas été prises en compte dans le décompte des sommes dues : 1 261,15 euros versé mensuellement de mars à mai 2020 et 1 177,13 euros en juin 2020, ainsi que le dépôt de garantie. Ils en sollicitent le remboursement.

Toutefois, ils ne justifient pas par pièces versées aux débats des sommes qu’ils allèguent avoir versé à la RIVP entre mars et juin 2020. Leur demande de remboursement sera donc rejetée.

Le dépôt de garantie a quant à lui été déduit des sommes réclamées, sous la ligne « facture 31/08/2020-31/08/2020 » au crédit pour 1073,16 euros, somme correspondant au dépôt de garantie selon contrat de bail du 10 décembre 2012 et décompte de résiliation du 18 février 2021 précisant expressément que le montant de 1073,16 euros déduit correspond au dépôt de garantie.

Par conséquent, il convient de confirmer la décision du premier juge de condamner solidairement [F] [H] et Mme [E] [H] à verser à la RIVP la somme de 57 902,26 euros.

4) Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Les consorts [H] sollicitent la condamnation de la RIVP à leur verser la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et frustratoire fondée sur un contrat de bail obtenu par fraude. Ils font valoir que M. et Mme [H] ont été soumis à une pression morale, financière et judiciaire du bailleur et ont quitté les lieux alors que leur âge leur permettait un maintien dans ceux-ci, que le bailleur a appliqué les règles du conventionnement et du SLS à tort eu égard au contrat conclu le 14 mai 2012 et a accepté leur proposition d’échéancier de paiement de la condamnation, avant de se rétracter et de ne l’accepter que sous condition d’une renonciation à appel. Ils estiment que la procédure judiciaire est à l’origine de l’atteinte qui a frappé M. [H], décédé le 31 juillet 2024.

La RIVP fait valoir que les appelants procèdent par voie d’affirmation et ne justifient pas de leur préjudice.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ou l’exercice d’une voie de recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Cass., 3e Civ., 10 octobre 2012, n°11-15.473).

En l’espèce, la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol commise par l’intimée n’est pas rapportée et ne saurait résulter de sa seule opposition aux demandes formées contre elle.

En outre, il n’a pas été fait droit aux prétentions des consorts [H], établissant ainsi que la RIVP a formé des demandes à bon droit.

Il convient dès lors de rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

5) Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer la décision quant aux dépens et aux frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne les consorts [H] aux dépens d’appel et à verser à la RIVP la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 11 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la Régie immobilière de la Ville de [Localité 7],

REJETTE les demandes en restitution des sommes de 57 902,26 euros et de 6 033,74 euros,

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Mmes [E] et [R] [H] et M. [J] [H] aux dépens d’appel,

CONDAMNE Mmes [E] et [R] [H] et M. [J] [H] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 7] la somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,