Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 16 avril 2026, n° 23/13079

TGI Paris 9 mars 2023

CA Paris
Infirmation partielle 16 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 16 avr. 2026, n° 23/13079
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/13079
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 9 mars 2023, N° 18/10692
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie LESENECHALAndréa MORAJean-François PERETAva TAÏEB
Cabinet(s) :	BDD AVOCATS
Parties :	ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, S.A.R.L. [ L ] agissant c/ S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L' IMMEUBLE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° 071/2026, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13079 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBS2

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 mars 2023 du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 18/10692

APPELANTE

S.A.R.L. [L] agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant M^e Ava TAIEB, avocat au barreau de Paris, substituée par M^e Me Valérie OUAZAN, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-françois PERET de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R46, subsitué par M^e Andréa MORA, Avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 février 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie GIROUSSE, conformément aux articles 804, 805 et 967 du code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

— M^me Marie GIROUSSE, conseillère

— M^me Sophie DUPONT, conseillère

Greffier lors des débats : Mianta Andrianasoloniary

ARRÊT PUBLIC :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Marie GIROUSSE, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 1991, la société civile immobilière du [Adresse 4] a donné à bail commercial à la société [L] des locaux situés à [Localité 3] au [Adresse 5] et au [Adresse 6] dépendant de l’immeuble sis [Adresse 7], à compter du 1er juillet 1991, pour une durée de 9 années entières et consécutives, la destination du bail étant : « commerce de prêt-à-porter pour hommes, femmes et enfants ainsi que bijouterie, et ce en gros et en détail. »

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2001, la SCI du [Adresse 4] a consenti à la société [L] le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1" juillet 2000, contre le paiement d’un loyer annuel en principal de 322.184,92 Fr.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 décembre 2008, la SCI du [Adresse 4] a signifié à la société [L] un congé avec offre de renouvellement, offrant le renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009 pour se terminer le 30 juin 2018, contre le paiement d’un loyer annuel de 75.000 euros en principal hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 août 2018, la SCI du [Adresse 4] a fait signifier à la société [L] une sommation visant la clause résolutoire du bail et le refus de renouvellement en invoquant :

une première infraction consistant en un défaut d’occupation personnelle des lieux loués et d’une violation d’une interdiction de prêt ou de sous-location des locaux ;

une seconde infraction consistant en un défaut d’exploitation du fonds de commerce dans les locaux,

et l’a mise en demeure d’avoir, dans le délai d’un mois, mis définitivement fin à toute occupation des lieux loués par la société Marcopéra, ou même à toute domiciliation, et d’exploiter elle-même dans les lieux loués son propre fonds de commerce, à l’exclusion de tout autre.

Par acte en date du 17 septembre 2018, la société [L] a assigné la SCI devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de faire constater la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire et dire que la sommation visant la clause résolutoire est nulle et de nul effet.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 mars 2019, la SCI du [Adresse 4] a signifié à la société [L] un congé portant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2019 à minuit.

Par jugement en date du 9 mars 2023, le tribunal a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] et la société [L] et portant sur les locaux sis à Paris 3eme au [Adresse 7] et au [Adresse 1], à la date du 17 septembre 2018, par l’effet du commandement délivré le 17 août 2018 ;

dit n’y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la société [L] tendant à prononcer la nullité du congé du 28 mars 2019, à requalifier le congé avec refus de paiement d’indemnité d’éviction en congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction et à ordonner une expertise avant dire droit ;

dit que la société [L] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, notamment la société [V] [Y], les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

faute pour la société [L] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

débouté la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] de sa demande de condamnation au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

condamné la société [L] à payer à la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] à compter du 17 septembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges ;

condamné la société [L] aux dépens ;

condamné la société [L] à payer à la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 1 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties de toute demande plus ample.

Par acte en date du 21 juillet 2023 remis au greffe de la cour d’appel de céans, la société [L] a interjeté appel du jugement.

La clôture a été prononcée le 28 janvier 2026 et l’affaire appelée à l’audience du 16 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 27 janvier 2026, l’appelante demande à la cour de :

juger la société [L] recevable et bien fondée en son appel ;

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 mars 2023, en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

« Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] et la société Glasgow et portant sur les locaux sis à Paris 3ème au [Adresse 7] et au [Adresse 1], à la date du 17 septembre 2018, par l’effet du commandement délivré le 17 août 2018 ;

Dit n’y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la société [L] tendant à prononcer la nullité du congé du 28 mars 2019, à requalifier le congé avec refus de paiement d’indemnité d’éviction en congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction et à ordonner une expertise avant dire droit ;

Dit que la société [L] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, notamment la société [V] [Y], les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

Faute pour la société [L] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorisé la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société [L] à payer à la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] à compter du 17 septembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges ;

Condamne la société [L] aux dépens ;

Condamne la société [L] à payer à la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 1 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société [L] de toute demande plus ample. »

Statuant à nouveau :

À titre principal et in limine litis :

dire et juger que la SCI de l’immeuble du [Adresse 8] a délivré de mauvaise foi une sommation visant la clause résolutoire et le refus de renouvellement sans indemnité en date du 17 août 2018 en visant de prétendues infractions aux obligations d’occuper personnellement les lieux loués sans les sous-louer et d’exploiter de façon continue et le fonds de commerce et l’activité ;

prononcer la nullité de la sommation visant la clause résolutoire et le refus de renouvellement sans indemnité en date du 17 août 2018 en raison de sa délivrance de mauvaise foi par la SCI de l’immeuble du [Adresse 8] ;

Par conséquent,

prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’indemnité d’éviction signifié par acte extrajudiciaire du 28 mars 2019 à l’initiative de la SCI de l’immeuble du [Adresse 8] à la société [L] pour défaut de motifs ;

constater que la société [L] se prévaut de la nullité du congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’indemnité d’éviction signifié par acte extrajudiciaire du 28 mars 2019 et sollicite la poursuite du bail ;

dire et juger que le bail ayant pris effet le 1er juillet 2009 se poursuit par tacite prolongation ;

À titre subsidiaire :

requalifier le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’indemnité d’éviction signifié le 28 mars 2019 en congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction ;

designer tel expert qu’il plaira à la Cour de désigner avec mission de :

se faire remettre toutes pièces et tous documents,

se rendre sur place, visiter les lieux, les décrire,

fournir à la juridiction tous éléments permettant la fixation de l’indemnité d’éviction due à la société locataire conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce,

répondre aux dires des parties,

En toutes hypothèses :

débouter la SCI de l’immeuble du [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner la SCI de l’immeuble du [Adresse 8] à payer à la société [L] une somme de 8.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI de l’immeuble du [Adresse 8] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du CPC.

Par conclusions notifiées le 2 août 2024, l’intimée demande à la cour de :

déclarer la SCI du [Adresse 8] recevable et bien fondée en son appel incident ;

débouter la société [L] de ses demandes, fins et prétentions ;

confirmer le jugement du tribunal judiciaire en date du 9 mars 2023 en ce qu’il a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] et la société Glasgow et portant sur les locaux sis à Paris 3ème au [Adresse 7] et au [Adresse 1] à la date du 17 septembre 2018, par l’effet du commandement délivré le 17 août 2018 ;

Dit n’y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la société [L] tendant à prononcer la nullité du congé et du 28 mars 2019, à requalifier le congé avec refus de paiement d’indemnité d’éviction en congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction et à ordonner une expertise avant dire droit ;

Dit que la société [L] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef notamment la société [V] [Y], les lieux loués dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;

Faute pour la société [L] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonné la société [L] à payer à la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] à compter du 17 septembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges ;

Condamné la société [L] aux dépens ;

Condamné la société [L] à payer à la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

infirmer le jugement du tribunal judiciaire en date du 9 mars 2023 en ce qu’il a :

débouté la société SCI de l’immeuble du [Adresse 8] de sa demande de condamnation au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 200 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

débouté les parties de toute demande plus ample.

Statuant à nouveau,

condamner la société [L] à payer à la SCI de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société [L] aux entiers dépens et droits proportionnels.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1.Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort de l’article L145-41 du code de commerce qu’un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Compte tenu de la gravité des conséquences d’une telle clause, elle ne peut concerner qu’une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. En outre, un tel commandement ou une telle sommation visant la clause résolutoire du bail ne peuvent produire effet que s’ils ont été délivrés de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 reprenant le principe résultant de l’ancien1134 alinéa 3 du code civil. Il en résulte qu’un commandement délivré de mauvaise foi est de nul effet et ne peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

En l’espèce, la SCI du [Adresse 9] a délivré le 17 août 2018 à la société [L] une sommation visant la clause résolutoire du bail, relevant une infraction à la clause 4 du bail interdisant notamment de sous louer les lieux loués que le preneur est tenu d’occuper personnellement ainsi qu’une infraction à la clause 3 portant obligation d’exploiter de façon continue le fonds de commerce, au motif que les lieux sont occupés et exploités par la société [V] [Y], et mettant la locataire en demeure d’avoir dans le délai d’un mois « à mettre définitivement fin à toute occupation des lieux loués par la société [V] [Y], ou même à toute domiciliation dans les lieux loués de cette dernière, et à exploiter elle-même dans les lieux loués son propre fonds de commerce, à l’exclusion de tout autre » à peine d’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Le contrat de bail initial du 2 juillet 1991 contenait un paragraphe 3°) selon lequel le preneur devait « exploiter de façon continue le fonds de commerce exercé dans les lieux loués et tenir lesdits locaux constamment garnis (') » ainsi qu’un paragraphe 4°) selon le preneur ne pouvait notamment ni prêter ni sous-louer les lieux. Cependant, un paragraphe 19°) stipulait « en contradiction avec l’article 4 des clauses et conditions du présent bail, le preneur aura la faculté de sous-louer les lieux à une société dont soit lui-même, soit M. [G] [P] détiendra au moins 50% du capital (') », le preneur restant seul et indivisiblement responsable de la location vis-à-vis du bailleur.

Il ressort des éléments du dossier, notamment du jugement rendu le 18 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Paris et des écritures des parties, que la société Marcopéra, exerçant notamment le commerce de tissus, confection en gros et demi-gros, ayant pour gérant M. [G] [P], anciennement locataire de locaux situés [Adresse 1], dépendant de l’immeuble sis [Adresse 7] donnés à bail par la SCI [Adresse 10] par contrat du 5 août 1988, a cédé son droit au bail à la société Fadis le 16 mars 1992 ; que parallèlement, le 2 juillet 1991 la SCI Notre Dame de Nazareth a donné à bail commercial à la société [L], ayant également M. [P] pour gérant, les locaux en cause composés d’une maison et ses dépendances situés à la même adresse, dépendant aussi de l’immeuble [Adresse 7], l’autorisant sous certaines conditions à les sous-louer; que la société [L] a consenti une sous-location sur les locaux en cause à la société Marcopéra qui s’est poursuivie lors des deux renouvellements du contrat de bail principal ; que la bailleresse recevait le paiement des loyers de la société Marcopéra ; que l’administrateur de biens de la bailleresse a écrit le 12 octobre 1999 à la société Marcopéra « constatant un retard dans le paiement de votre loyer, nous avons été contraints de vous faire signifier un commandement par huissier dont les frais ne sont absolument pas négociables. En conséquence, nous ne pouvons que vous inviter à les régler au plus vite (') » ; que la bailleresse savait donc que son ancienne locataire, la société Marcopéra, ayant le même dirigeant que la société [L], occupait et réglait le loyer des locaux loués par cette dernière avec une autorisation spéciale de sous-location; que la question de savoir si M. [P] détiendrait au moins 50% des parts de la société Marcoprta à laquelle le juge de la mise en état a répondu par l’affirmative au regard des statuts produits dans une ordonnance du 24 février 2020 est aujourd’hui inopérante ; que l’affirmation de la bailleresse selon laquelle la société Marcopéra aurait eu la qualité de mandataire de la société [L] n’est ni établie ni crédible au regard des éléments du dossier ainsi que l’a justement relevé le jugement déféré. L’existence d’une sous-location des locaux en cause par la société Marcopéra depuis 1991, connue de la bailleresse, est donc démontrée nonobstant l’absence d’acte écrit.

Or, le contrat de bail en renouvellement à compter du 1er juillet 2000 portant sur les locaux en cause consenti le 2 avril 2001par la SCI [Adresse 11] à la société [L] reprenant avec quelques ajouts l’essentiel des stipulations du bail initial, notamment celles du paragraphe 4°) exigeant une occupation personnelle des locaux et interdisant toute sous-location, a supprimé certaines stipulation notamment celle du paragraphe 19°) du bail initial autorisant la sous-location des lieux à une société dont soit la société [L], soit M. [G] [P] détiendra au moins 50% du capital. La sous-location dont bénéficiait la société Marcopéra est donc devenue interdite depuis juillet 2000 en application des nouvelles stipulations contractuelles qui font la loi des parties signataires du bail, de sorte qu’il est inopérant de soutenir que la modification de la clause autorisant la sous-location aurait été réalisée subrepticement à l’insue de la locataire ou que l’intention des parties n’auraient pas été de modifier la situation.

Il apparaît cependant que la société Marcopéra est demeurée dans les locaux en cause après le renouvellement en 2000; que par lettre du 17 septembre 2003, l’administrateur de biens de la bailleresse lui a écrit à l’adresse des locaux en cause lui indiquant avoir reçu un courrier de son assureur et lui demandant notamment des renseignements quant au dégât des eaux survenu dans ces locaux ; que sur les avis d’échéances produits datés de 2005 à 2018, la société [L] apparaît comme la destinataire mais il est toujours mentionné que le loyer est réglé par un chèque de la société Marcopéra ; qu’il ressort du jugement du 18 mars 2003 que la société Marcopéra installée au [Adresse 12] a assigné la bailleresse pour lui reprocher de ne pas lui avoir garanti la jouissance paisible des locaux, que ce jugement l’a déclarée irrecevable faute de qualité pour agir mais la bailleresse n’a pas reproché à la société Marcopéra de se prévaloir de son occupation des locaux en cause à la suite de cette procédure.

La SCI du [Adresse 9] observe à juste titre qu’il n’y a pas eu de sa part une acceptation dénuée d’équivoque de la sous-location des locaux par la société Marcopéra, notamment en ce que le commandement de payer signifié le 6 septembre1999 l’a été à la société [L] et que les avis d’échéances sont adressés à la société [L]. En revanche, il ressort des éléments ci-dessus qu’elle avait connaissance de la sous-location des locaux par la société Marcopéra qui lui réglait directement le loyer.

Compte tenu de la durée de la sous-location connue de la bailleresse qui a commencé en 1991, de la tolérance de cette dernière à l’égard de cette sous-location malgré la modification survenue dans lé rédaction du bail lors de son renouvellement en 2000, la délivrance brutale à la société [L], vingt-sept ans plus tard le 17 août 2018, sans aucune demande préalable, d’une sommation de mettre définitivement fin à toute occupation des lieux loués, de même que toute domiciliation et d’exploiter elle-même dans ces lieux son propre fonds de commerce, et ce, dans le délai d’un seul mois, à peine de résiliation immédiate du bail par l’effet de sa clause résolutoire, a été effectuée de mauvaise foi.

Il convient, en conséquence, de dire que cette sommation est de nul effet et n’a pas entraîné l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

2. Sur le refus de renouvellement

La société [L] fait valoir que le congé serait nul, subsidiairement qu’elle aurait droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction.

L’article L.145-9 du code de commerce exigeant à peine de nullité de préciser les motifs du congé, sanctionne de nullité l’absence de motivation mais non une motivation mal fondée qui ouvre droit au paiement de l’indemnité d’éviction. En l’espèce, le congé contient des motifs, il n’est donc pas nul en application de ce texte. L’appelante ne justifie pas de l’existence d’un autre motif de nullité de cet acte. Il convient donc de la débouter de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du congé et d’examiner si les motifs énoncés dans le congé sont justifiés.

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, qu’il doit toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement. Selon l’article L. 145-28 du même code, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction à droit à se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité.

L’article L145-17 , dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant; que s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire devant préciser le motif invoqué et reproduire le premier alinéa de l’article L.145-17 I. Pour qu’il y ait motif grave, l’importance de la faute commise doit justifier le refus de renouvellement c’est-à-dire l’impossibilité de poursuivre les relations locatives. Le motif grave est légitime doit être intervenu au cours du bail expiré, le bailleur ne pouvant invoquer des manquements qui seraient intervenus au cours d’un bail antérieur et n’aurait pas fait obstacle à son renouvellement. Lorsque le motif grave et légitime invoqué par le bailleur dans son congé est déclaré injustifié, le congé n’est pas nul, il subsiste mais ses effets sont ceux d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction, de sorte qu’il met fin au bail mais que le bailleur est tenu de payer une indemnité d’éviction.

C’est au bailleur qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité de démontrer l’existence d’une faute de ce dernier constitutive d’un motif grave et légitime. Un congé insuffisamment motivé ou dont le motif est injustifié, a les effets d’un congé avec refus de renouvellement comportant pour le bailleur l’obligation de payer l’indemnité d’éviction et n’a pas pour effet d’entraîner le renouvellement du bail.

En l’espèce, par acte d’huissier du 28 mars 2019, la SCI du [Adresse 9]. a délivré à la société [L] un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction se référant à la sommation délivrée le 17 août 2018 qui visait à la fois la clause résolutoire du bail et le refus de renouvellement en application de l’article L.145-17 précité.

La première infraction reprochée à titre de motif grave et légitime est le non respect de l’obligation d’occuper personnellement les lieux et l’interdiction de les prêter ou sous louer resultant de l’occupation des locaux par la société Marcopéra qui y a établi son siège social. Cependant, il résulte des éléments ci-dessus que la sous location consentie à cette dernière a été tolérée depuis très longtemps par la bailleresse sans qu’elle s’y oppose. En outre et surtout, alors que les loyers étaient payés par la société [L] qui a reconnu occuper les locaux en cause lors de la procédure judiciaire de 2003, la SCI du [Adresse 9] bien qu’informée de cette occupation a fait délivrer le 16 décembre 2008 à la société [L] un congé avec offre de renouvellement du bail. Il en résulte que la sous-location des locaux ne peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

La deuxième infraction reprochée est le non respect l’obligation du preneur 'd’exploiter de façon continue le fonds de commerce ou l’activité exercée dans les lieux loués'. Or, d’une part l’activité prévue au bail n’a pas cessé d’être exercée de façon continue dans les locaux, d’autre part, la circonstance qu’elle le soit par une sous-locataire ne constitue pas un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité pour les motifs déjà exposés ci-dessus.

La troisième infraction reprochée, que la bailleresse considère irrémédiable, est le fait d’avoir consenti une sous-location sans appeler le bailleur à intervenir à l’acte comme l’exige l’article L.145-31 alinéa 4 du code de commerce. Cependant, il ressort des éléments du dossier que cette sous-location a été consentie en 1991 et que depuis cette date, la bailleresse qui en avait connaissance a consenti un premier renouvellement du bail en 2001 puis a délivré un congé avec offre de renouvellement en 2008 sans invoquer cette infraction. Il apparaît donc que ce manquement commis lors d’un bail antérieur distinct ne constitue pas un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il rejeté la demande tendant à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que la demande subséquente d’expertise et de dire que le congé délivré le du 28 mars 2019 sans motif grave et légitime a ouvert au profit de la société [L] le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour ne disposant pas en l’état des éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction, il convient avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la SCI du [Adresse 9].

Dès lors que selon l’article L. 145-28 du code de commerce, la locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction a droit à se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a ordonné à la société [L] de libérer les locaux loués, autorisé son expulsion à défaut de départ volontaire et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun équivalente au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges. Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a refusé de prononcer une astreinte.

En l’état actuel du litige, la bailleresse ne sollicite pas le paiement d’une indemnité d’occupation fondée sur les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce.

3. Sur les autres demandes

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir Adire et juger@ ou « constater", lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Compte tenu de la solution du litige, le jugement de première instance sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il sera sursis sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction ainsi que sur les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance et d’appel et sur les autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 18/10692) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI du [Adresse 9] de sa demande de condamnation au paiement d’une astreinte provisoire,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare de nul effet la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 17 août 2018,

Déboute la SCI du [Adresse 9] de sa demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI du [Adresse 9] et la société [L],

Déboute la société [L] de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement délivré le 28 mars 2019 par la SCI du [Adresse 9],

Dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 28 mars 2019 par la SCI du [Adresse 9] à la société [L] a mis fin le 30 septembre 2019 à minuit au contrat de bail liant les parties portant sur les locaux situés [Adresse 1] à Paris 3ème,

Dit qu’en l’absence de motifs graves et légitimes, le congé portant refus de renouvellement délivré le 28 mars 2019 a ouvert droit au profit de la société [L] au paiement d’une indemnité d’éviction,

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Mme [H] [R]

[Adresse 13].

Tel : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 1]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction

— dans le cas d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3) à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 16 décembre 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI du [Adresse 9] à la Régie de la cour d’appel de Paris, [Adresse 14] avant le 17 juin 2026,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 2 septembre 2026 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Réserve les autres demandes notamment celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, relatives aux procédures de première instance et d’appel.

LE GREFFIER,

LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,