Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026

(n° 2026/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14749 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGFA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 11-21-0012

APPELANTE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

Immatriculée au RCS de [Localité 2] : 824 541 148

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

INTIMÉE

Mme [X] [Y] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante, la déclaration d’appel a été régulièrement signifiée le 27 novembre 2023 par dépot à étude.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Fanny MARCEL

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffiére, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2018, M. [M] [H] a donné à bail à Mme [X] [Y] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] avril [Adresse 4] à [Localité 5] (91) pour un loyer mensuel de 600 euros et 50 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Mme [D] envers M. [H] à concurrence du paiement de 36 loyers au maximum (loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation comprises) sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus.

Par exploit d’huissier du 30 mars 2021, la société Action Logement Services, se déclarant subrogée dans les droits de M. [H], a fait signifier à Mme [D] un commandement de payer la somme de 1 317,60 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Suivant exploit d’huissier du 16 juillet 2021, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Mme [D] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail et ce, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer actuel augmenté des charges, condamner Mme [D] au paiement :

— de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 617,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1 317,60 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— des indemnités mensuelles d’occupation à son bénéfice dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

La société a également demandé de ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Mme [D] n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2022.

Par mention au dossier du 1er septembre 2022, la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la demanderesse de présenter ses observations sur son éventuel défaut de qualité à agir lors de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation compte tenu de la date de signature du contrat de cautionnement et des quittances subrogatives.

À l’audience, la société Action Logement Services représentée par son conseil, a maintenu ses prétentions initiales et actualisé sa demande en paiement à la somme de 7 121,12 euros, terme du mois de novembre 2022 inclus. Elle a soutenu qu’en exécution de l’acte de cautionnement et à la suite de divers incidents de paiement, elle avait réglé la somme de 7 121,12 euros à M. [H]. Au visa de l’article 2306 ancien du code civil, de la convention État-UESL et des quittances subrogatives, s’estimant subrogée dans les droits du bailleur, elle a exposé avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire qui n’a pas été apuré dans le délai de deux mois. À titre subsidiaire, elle a fait valoir que le non-règlement des loyers constituait un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Mme [D] n’a pas comparu, ni personne pour la représenter, à l’audience tenue après réouverture des débats.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a statué en ces termes :

— dit que la SASU Action Logement Services a qualité pour agir ;

— déclare la SASU Action Logement Services recevable en sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire de bail ;

— rejette la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire de bail ;

— déclare la SASU Action Logement Services recevable en sa demande de résiliation judiciaire de bail ;

— prononce la résiliation du contrat de bail conclu le 7 décembre 2018 entre M. [M] [H] et Mme [X] [D] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] avril [Adresse 4] à [Localité 5] ;

— autorise l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, de Mme [X] [D] du local d’habitation situé [Adresse 3] avril [Adresse 4] à [Localité 5] faute pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux de sa personne, de tous occupants de son chef et de ses biens dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelle que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est réglé par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [X] [D] à M. [M] [H] à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs du logement à la bailleresse ou à un mandataire par elle désigné, ou à défaut par la reprise ou l’expulsion des lieux par voie de commissaire de justice, au montant du loyer indexé selon les stipulations contractuelles et majoré des charges dûment justifiées, qui auraient été facturés si le bail s’était poursuivi ;

— condamne Mme [X] [D] à payer à la SASU Action Logement Services ladite indemnité mensuelle d’occupation, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre, par la présentation de quittances subrogatives ;

— rejette la demande de condamnation de Mme [X] [D] au paiement de la somme de 2 617,60 euros ;

— déclare irrecevable le surplus de la demande au titre de l’arriéré locatif ;

— condamne Mme [X] [D] à verser à M. [M] [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [X] [D] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

— rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Essonne en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 25 août 2023 par la société Action Logement Services,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 novembre 2023, par lesquelles la société Action Logement Services demande à la cour de :

— recevoir la société Action Logement Services en son action,

— l’en déclarer bien fondée,

— réformer le jugement et déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [X] [Y] [D] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— infirmer le jugement en ce qu’il a refusé d’entrer en voie de condamnation financière au profit de la société Action Logement Services et condamner Mme [X] [Y] [D] à payer à la société Action Logement Services la somme de 7 121,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mars 2021 sur la somme de 1 317,60 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et condamné Mme [X] [Y] [D] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Mme [X] [Y] [D] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] [Y] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

La déclaration d’appel et les premières conclusions de l’appelante ont été signifiées à Mme [D] le 27 novembre 2023, par dépôt à l’étude. Elle n’a pas constitué avocat.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a considéré que la société Action Logement Services était recevable à agir en constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu entre M. [H] et Mme [D], mais a rejeté cette demande en relevant que la locataire avait acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti par celui-ci. Il a en revanche fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail en considération des loyers impayés par la locataire, marquant une violation grave et répétée de ses obligations contractuelles.

La société Action Logement Services sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et demande à la cour de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, faisant valoir qu’à la date du 1er mars 2021, la dette locative s’élevait à la somme de 2 029,51 euros, de sorte que les deux règlements opérés par la locataire, à hauteur de 1 500 euros, n’ont pas permis d’apurer sa créance, aucun remboursement n’ayant été effectué entre ses mains par la locataire. Elle ajoute que Mme [D] n’a pas non plus réglé sa dette à l’égard du bailleur. À titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [D].

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment le décompte de la dette.

La société Action Logement Services, dont la subrogation dans les droits de M. [H], bailleur, a été constatée par le juge et ne peut plus être discutée, a fait signifier à Mme [D] le 30 mars 2021 un commandement de payer la somme de 1 317,60 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

C’est à bon droit que le premier juge a rappelé la computation du délai de deux mois énoncé par l’article 24 susvisé et le commandement de payer, au visa des articles 641 et 642 du code de procédure civile, et en a pertinemment conclu que le délai de deux mois imparti à Mme [D] s’achevait le 31 mai 2021 à minuit, le 30 mai étant un dimanche.

Ainsi qu’énoncé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer délivré par le bailleur constatant un impayé de loyer doit demeurer infructueux pendant deux mois pour que la clause résolutoire contractuelle prenne effet. Cela implique que ladite clause ne prendra pas effet si le locataire s’acquitte de la dette locative visée dans le commandement dans le délai de deux mois suivant délivrance de celui-ci. A ce titre, le fait que la dette locative soit plus importante, à la date du commandement de payer, que le montant visé par celui-ci, est inopérant, dès lors que le locataire s’acquitte, dans le délai de deux mois, du montant indiqué dans le commandement de payer, ce qui a été le cas en l’espèce, Mme [D] ayant versé 1 000 euros le 31 mars 2021 et 500 euros le 31 mai 2021.

Par conséquent, ayant constaté que Mme [D] avait versé la somme de 1 500 euros, somme supérieure au montant impayé visé par le commandement de payer, avant le 31 mai 2021 minuit (pièce 13), le premier juge a pu considérer que le commandement n’avait pas été infructueux et rejeter ainsi la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. Il convient de confirmer la décision de ce chef.

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail pour manquement de la locataire à son obligation de payer le loyer. Il n’est pas sollicité l’infirmation de ce chef du jugement, qui est donc irrévocable, de même que les chefs subséquents relatifs à l’expulsion, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation de Mme [D] à la payer.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Le premier juge a constaté qu’aux termes de son assignation, la société Action Logement Services sollicitait la condamnation de Mme [D] à lui verser la somme de 2 617,60 euros, et que l’actualisation de cette somme à la hausse, faite par la demanderesse à l’audience suivant la réouverture des débats, non prévue par l’assignation et alors que la défenderesse n’était pas comparante, devait s’analyser en une demande additionnelle, irrecevable faute d’avoir été préalablement portée à la connaissance de cette dernière. Il a indiqué qu’en application de l’article 1342-10 du code de procédure civile, Mme [D], qui a versé la somme totale de 4 700 euros, avait ainsi réglé les loyers de décembre 2020 à mars 2021, visés dans la quittance subrogative, et a rejeté la demande en paiement formée par la société Action Logement Services.

La société Action Logement Services conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande en paiement de l’arriéré locatif, et à la condamnation de Mme [D] à lui payer les sommes versées au titre de la garantie de loyers, soit 7 121,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 1 317,60 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation. Elle fait valoir qu’elle a adressé à Mme [D] deux courriels avant l’audience, par l’intermédiaire de son conseil, les 27 avril 2022 et 23 janvier 2023, chacun contenant les nouvelles quittances subrogatives et les nouveaux décomptes de la dette. Elle ajoute qu’elle justifie devant la cour de sa créance à hauteur de la somme de 7 121,12 euros.

La défenderesse n’ayant pas comparu aux audiences lors desquelles l’affaire a été évoquée, l’actualisation de la dette devant le premier juge, dont l’appelante ne justifie pas lui avoir préalablement donné connaissance dans les formes requises, n’est pas contradictoire, et l’objet du litige doit être circonscrit à la demande telle que formée dans l’assignation. C’est donc à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevable l’actualisation de la demande en paiement faite par la société Action Logement Services à hauteur de la somme de 7 121,12 euros, formée oralement à l’audience hors la présence de la défenderesse, et n’a examiné la demande que dans la limite de la somme demandée dans l’assignation, soit la somme de 2 617,60 euros, pour la rejeter, la locataire ayant versé une somme supérieure à celle demandée.

Cependant, en appel, la société Action Logement Services sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande au titre de l’arriéré locatif et déclaré le surplus irrecevable, et demande la condamnation de Mme [D] au paiement de la somme de 7 121,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mars 2021 sur la somme de 1 317,60 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Cette demande a été portée à la connaissance de Mme [D] par le biais de la signification, le 27 novembre 2023, de la déclaration d’appel et des premières conclusions de l’appelante, de sorte qu’elle est recevable.

La société Action Logement Services verse aux débats la quittance subrogative du 10 novembre 2022 par laquelle le mandataire du bailleur reconnaît avoir reçu la somme totale de 7 121,12 euros, ainsi qu’un décompte locatif justifiant ce montant, qui correspond au solde des loyers dus pour la période allant de décembre 2021 à novembre 2022.

En application de l’article 2306 du code civil, devenu article 2309, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société Action Logement Services est donc bien fondée à solliciter de Mme [D] le paiement de la somme de 7 121,12 euros qu’elle justifie avoir versée au bailleur pour son compte.

Par conséquent, le jugement sera infirmé quant à la condamnation au titre de l’arriéré locatif. Statuant à nouveau, la cour condamne Mme [D] à verser à la société Action Logement Services la somme de 7 121,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mars 2021 sur la somme de 1 317,60 euros, et pour le surplus à compter du 27 novembre 2023.

Le surplus des chefs du jugement n’ayant pas fait l’objet d’une demande de réformation, il est irrévocable.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [D] aux dépens. L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la société Action Logement Services formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de Mme [X] [Y] [D] au paiement de la somme de 2 617,60 euros et déclaré irrecevable le surplus de la demande au titre de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE Mme [X] [Y] [D] à verser à la société Action Logement Services la somme de 7 121,12 euros outre intérêts légaux à compter du commandement de payer du 30 mars 2021 sur la somme de 1 317,60 euros, et pour le surplus à compter du 27 novembre 2023,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [X] [Y] [D] aux dépens d’appel,

REJETTE la demande formée par la société Action Logement Services au titre des frais irrépétibles en appel.

La greffiere La présidente de chambre