Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 MARS 2026

(n° 54, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16812 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKEM7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2024 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 23/04927

APPELANTS

Monsieur, [K], [Z]

,

[Adresse 1]

Représenté par M^e Elvire GRAVIER de la SCP ABG Elvire GRAVIER-Claude GRAVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0269

Madame, [S], [C]

,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Elvire GRAVIER de la SCP ABG Elvire GRAVIER-Claude GRAVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0269

INTIMEE

S.A.R.L. SARL LE NZINGU

ayant son siège social :, [Adresse 2]

Représentée par M^e Philippe WAKAM, avocat au barreau de PARIS, toque : B0645

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le mercredi 21 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

M^me Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

— M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

— M^me Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Najma EL FARISSI

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie DUPONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Wendy PANG FOU, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

1. La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 9 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme., [S], [C] et M., [K], [Z] à la SARL Le Nzingu.

2. Le litige à l’origine de cette décision porte sur une demande de résiliation judiciaire du bail et le paiement d’un arriéré locatif.

3. Par acte sous seing privé du 1er avril 2014, M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. Le Nzingu un local, situé, [Adresse 2] à, [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer principal annuel de 2.000 euros, aux-fins d’y exploiter « Tous commerces, restauration comprise ».

Par acte extrajudiciaire en date du 24 janvier 2023, M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] ont fait délivrer à la S.A.R.L. Le Nzingu un commandement d’avoir à payer la somme de 102.894,76 euros, visant la clause résolutoire.

4. Par acte extrajudiciaire en date du 6 avril 2023, M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] ont assigné la S.A.R.L. Le Nzingu devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de résiliation du bail et de condamnation à leur payer diverses sommes au titre des loyers et charges.

5. Par jugement en date du 9 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la S.A.R.L. Le Nzingu de sa demande de nullité de l’assignation du 6 avril 2023 ;

— débouté M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] de leur demande de résiliation du bail du 1er avril 2014 ainsi que de leurs demandes subséquentes d’expulsion de la S.A.R.L. Le Nzingu et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

— débouté M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] de leur demande de condamnation de la S.A.R.L. Le Nzingu à leur payer la somme de 102.500 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2018 à décembre 2022 ainsi que la somme de 6.150 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er trimestre 2023 ;

— débouté M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] de leur demande de condamnation de la S.A.R.L. Le Nzingu à leur payer la somme de 394,76 euros au titre du commandement de payer ;

— déclaré irrecevable la demande de M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] à l’encontre de la S.A.R.L. Le Nzingu en paiement de la somme de 18.276,78 euros au titre de la garantie ordonnée par le tribunal judiciaire dans son jugement du 25 février 2021 ;

— débouté M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] de leur demande de condamnation de la S.A.R.L. Le Nzingu à leur payer la somme de 2.050 euros par mois à compter d’avril 2023 jusqu’au jour où le jugement sera passé en force de chose jugée ;

— condamné in solidum M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] à payer à la S.A.R.L. Le Nzingu la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] de leur demande au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] aux dépens de l’instance ;

— rejeté toutes les autres demandes des parties.

5. Par acte en date du 27 septembre 2024 remis au greffe de la cour d’appel de céans, M., [K], [Z] et Mme, [S], [C] ont interjeté appel du jugement.

6. La clôture a été prononcée le 19 novembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 21 janvier 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

7. Par conclusions notifiées le 6 mars 2025, M., [K], [Z] et Mme, [S], [C] demandent à la cour :

— d’infirmer dans son intégralité les décisions de la juridiction de première instance dont les Consorts, [Z] -, [C] ont fait appel ;

— de prononcer la résiliation du bail commercial portant sur le bien situé, [Adresse 2] à, [Localité 1], signé entre les Consorts, [Z] -, [C] et la S.A.R.L Le Nzingu ;

— d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L Le Nzingu et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— de condamner la S.A.R.L Le Nzingu à payer à M., [K], [Z] et à Mme, [S], [C] :

o 149.650 euros au titre des loyers et charges impayés de mai 2018 à novembre 2024 ;

o 394,76 euros au titre du coût du commandement de payer ;

o une somme de 2.050 euros par mois à compter de décembre 2024 jusqu’au jour où l’arrêt sera passé en force de chose jugée, outre une indemnité d’occupation de 2.050 euros par mois à compter de ce jour jusqu’à l’expulsion ;

o une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

8. Par conclusions déposées le 3 mars 2025, la société Le Nzingu demande à la cour de :

— dire infondées et non justifiées toutes les demandes de M., [K], [Z] et Mme, [C] et les en débouter ;

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 09 septembre en toutes ses dispositions ;

— les condamner aux dépens ainsi qu’à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L Le Nzingu ;

— les condamner aux dépens.

9. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – Sur la dette locative

Moyens des parties

1°) Sur la nouveauté de la demande

9. Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que l’intimé prétend à tort que la somme de 149.650 euros demandée au titre des loyers impayés sur la période allant du 1er mai 2018 au 30 novembre 2024 relève d’une demande nouvelle. Il s’agit de la même demande qu’en première instance, actualisée à novembre 2024.

10. L’intimée fait valoir que, sur le fondement des articles 561, 566 et 910-4 du code de procédure civile, les demandes de paiement de loyers impayés postérieurs au jugement attaqué en date du 9 septembre 2024 doivent être déclarées irrecevables et que la somme de 149.650 euros demandée au titre des loyers et charges impayés sur la période allant de mai 2018 à novembre 2024 est une demande nouvelle, la somme demandée en première instance s’élevant à 102.500 euros pour la période allant de novembre 2018 à décembre 2022.

Réponse de la cour

11. En droit, il résulte des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile que la cour qui n’est pas saisie d’une prétention dès lors que celle-ci ne figure pas au dispositif des conclusions d’appel.

12. En l’espèce, la société Le Nzingu, qui soutient que la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif présentée en cause d’appel par les intimées serait irrecevable, ne formule aucune prétention de ce chef au dispositif de ses conclusions d’appel de sorte que la cour n’est pas saisie de cette fin de non-recevoir, étant au demeurant observé que la demande formée devant la cour tend aux mêmes fins que celle présentée devant le tribunal, à savoir le paiement d’un arriéré locatif.

2°) Sur le montant de la demande

13. Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que :

— l’argument adverse selon lequel les pièces produites présentent un décompte imprécis des sommes dues au titre des loyers impayés de mai 2018 à novembre 2024 doit être rejeté. En effet le décompte peut être aisément fait dès lors qu’il n’y a pas d’indexation des loyers et que la provision pour charge est la même ;

— à titre subsidiaire, si la cour estimait que les charges ne devraient pas être comptabilisées pour manque de justificatif, la somme due s’élèverait à 145.700 euros.

14. L’intimée oppose que :

— le commandement de payer en date du 24 janvier 2023 ainsi que les quittances de loyer produits par les appelants ne fournissent pas de décompte précis des sommes dues ce qui cause un préjudice à la société ;

— les appelants produisent des quittances de loyers pour la période allant du 1er mai au 31 décembre 2018 alors que cette période n’était pas comprise dans le commandement de payer.

Réponse de la cour

15. En droit, selon l’article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 énonce que le preneur à bail est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

16. En l’espèce, le bail litigieux prévoit en ses dispositions relatives au « Prix » que le bail « est consenti et accepté moyennant un loyer principal mensuel de deux mille euros par mois hors charges et hors taxes.

Le loyer sera payable en quatre termes égaux, par trimestre et d’avance, le premier de chaque mois(…). ».

Il ajoute, concernant les « Charges » que « Le preneur supportera la quote-part afférente aux biens loués de toutes les charges dîtes locatives, taxes et impôts, prévus au décret n°87-713 du 26 août 1987(') Cinquante euros de charges (50€)(') ».

Les appelants versent aux débats, en pièces n° 8 à 13 et 15, onze quittances de loyer manuscrites, signées de Mme., [C] dont il ressort :

— pour la période 01/05/2018 au 31/12/2018 : loyer du => 8 x 2.000 € = 16.000 € et charges 8x 50€ = 400 € soit 16.400€ ;

— pour la période 01/01/2019 au 30/06/2019 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/07/2019 au 31/12/2019 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/01/2020 au 30/06/2020 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/07/2020 au 31/12/2020 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/01/2021 au 30/06/2021 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/07/2021 au 31/12/2021 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/01/2022 au 30/06/2022 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/07/2022 au 31/12/2022 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/01/2023 au 30/06/2023 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 3.500 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/07/2023 au 31/12/2023 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/01/2024 au 30/06/2024 : loyer du => 6 x 2.000 € = 12.000 € et charges 6x 50€ = 350 € soit 12.350€ ;

— pour la période 01/07/2024 au 31/10/2024 : loyer du => 4 x 2.000 € = 8.000 € et charges 4x 50€ = 200 € soit 8.200€

En outre, ils versent en pièce n°14 la déclaration d’impôt sur le revenu de Mme., [C] dont il ressort une déclaration au titre des revenus fonciers pour l’immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 1] une somme de 6.150 euros bruts déclarée sur l’année, correspondant à un paiement locatif partiel sur l’année 2023. Ils font également état du versement de trois chèques sur l’année 2024 à hauteur de 6.150€ qui seront imputés sur les loyers échus au 31/10/2024 correspondant aux quittances versées aux débats.

Il s’infère de ces éléments que les appelants établissent avoir régulièrement appelés les loyers depuis la prise à bail et, sans inverser la charge de la preuve, la société Le Nzingu ne démontre pas avoir payé lesdits loyers, ni les charges, qui ne sont discutés ni dans leur principe, ni dans leur montant, cette dernière ne contestant d’ailleurs pas l’absence de paiement.

17. En conséquence, la société Le Nzingu sera condamnée à payer à M., [Z] et Mme., [C] la somme de 148.150 euros [16.400 + (11 x 12.350) + 8.200 ' (2 x 6.150)].

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

B – Sur la demande de résiliation du bail

Moyens des parties

18. Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que :

— sur le fondement de l’article 1741 du code civil, les nuisances sonores causées par la S.A.R.L Le Nzingu ont perduré à la suite de la décision du 14 novembre 2022 tel qu’il en ressort de l’arrêt de cour d’appel du 1er février 2024 et que la société preneuse n’a rien entrepris pour les faire cesser. Par conséquent, la société preneuse à bail a manqué à son obligation de jouissance paisible ;

— la société preneuse à bail est redevable de la somme de 149.650 euros au titre de loyers impayés sur la période allant du 1er mai 2018 au 30 novembre 2024.

Par conséquent, sur le fondement des articles 1184 (devenu articles 1224, 1227 et 1228) et 1741 du code civil, les appelants sont fondés à demander la résiliation du bail.

19. L’intimée répond que le moyen fondé sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible tiré de l’article 1741 du code civil doit être déclaré irrecevable car il s’agit d’un moyen nouveau. Au surplus, l’arrêt de cour d’appel du 1er février 2024 lui est inopposable l’intimée n’ayant pas été partie au procès et la décision ne lui ayant pas été signifiée.

Réponse de la cour

20. En droit, selon l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »(')

Conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile rappelé ci-dessus, la cour observe qu’en cause d’appel M., [Z] et Mme., [C] n’ont pas sollicité l’acquisition de la clause résolutoire mais la résiliation du bail.

21. En l’espèce, il est établi et non contesté que la société Le Nzingu a manqué de façon récurrente à son obligation essentielle de paiement du loyer de sorte que la résiliation du bail est encourue et sera prononcée sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les moyens tiré de son manquement à l’obligation de jouissance paisible.

La société Le Nzingu n’ayant plus le titre de locataire compte-tenu du prononcé de la résiliation du bail, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, ce dans les termes fixés au présent dispositif.

En outre, celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation de sorte que la société Le Nzingu sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer mensuel charges en sus, ce à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

22. En conséquence le jugement sera infirmé de ce chef, la résiliation du bail et l’expulsion de la société Le Nzingu seront ordonnées, avec toutes conséquences de droit telles que fixées au dispositif ci-dessous. Elle sera en outre condamnée à payer aux appelants une indemnité d’occupation du montant du dernier loyer

C – Sur les frais irrépétibles

Moyens des parties

21. Au soutien de leurs prétentions, les appelants, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, font valoir qu’il serait inéquitable qu’ils conservent à leur charge les frais irrépétibles et qu’il devrait leur être attribué la somme de 5.000 euros.

22. L’intimé répond que les appelants doivent être condamnés à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Réponse de la cour

23. En droit, l’article 700 du code de procédure civile dispose, notamment, que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

24. En l’espèce, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M., [Z] et Mme., [C] à payer à la société Le Nzingu la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

25. Succombant au procès, la société Le Nzingu sera condamnée à payer à M., [Z] et Mme., [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et en cause d’appel et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à l’examen de la cour,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Le Nzingu à payer à Mme., [S], [C] et M., [K], [Z] la somme de 148.150 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnitaire arrêté au 31 octobre 2024 ;

Prononce la résiliation du bail, en date du 1er avril 2014, liant M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] et la S.A.R.L. Le Nzingu à compter du 6 avril 2023 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois de la signification du présent arrêt, l’expulsion de la S.A.R.L. Le Nzingu ou de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée porte gauche du, [Adresse 2] à, [Localité 1], si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne la S.A.R.L. Le Nzingu à payer à M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] une indemnité d’occupation depuis le 1er décembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la S.A.R.L. Le Nzingu à payer à M., [Z], [K] et Mme, [C], [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne la S.A.R.L. Le Nzingu aux dépens, comprenant notamment les frais d’huissier engagés en première instance et en appel.

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

La Greffière, Pour la Présidente empêchée,

La Conseillère ,