RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13087 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJY6D

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00050

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉ

Monsieur [E] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876, substitué à l’audience par M^e Xavier VIDALIE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat Honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE :

M. [E] [Q] était propriétaire des lots n°165 et 174 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] d’une superficie de 2.078m².

Le lot n° 165 est un appartement d’une surface de 23m². Le lot n°174 est une cave.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l’ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d’Intervention Foncière conclue entre l’Etablissement Public d’Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d’une part, et la commune de [Localité 6], d’autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’EPF’F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M. [E] [Q] par lettre recommandée avec avis de réception du4 août 2022 .

Faute d’accord entre les parties, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation de Seine-[Localité 7] par mémoire valant offres daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 24 février 2023.

Le transport sur les lieux a été effectué le 17 octobre 2023.

L’immeuble étant muré, l’appartement n’a pas pu être visité, ni la cave.

Par jugement contradictoire du 23 avril 2024, le juge de l’expropriation de Seine-[Localité 7] a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 17 octobre 2023 ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [E] [Q] au titre de la dépossession des lots n°165 (appartement) et 174 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 40 366,80 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

35 788 euros au titre de l’indemnité principale ;

4578,80euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M. [E] [Q] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par RPVA du 2 juin 2024, l’EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :

ÉCARTÉ l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation ;

FIXÉ l’indemnité de dépossession à revenir à M.[E] [Q] au titre de la dépossession des lots n°165 (appartement) et n°174 (cave) du bâtiment 5 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme totale de 40 366,80 euros, sur la base d’une valeur unitaire de 1.556 euros/m² et d’une surface de 23m², cave intégrée ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M.[E] [Q] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l’exposé complet des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 27 août 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 29 août 2024 (AR exproprié du 31 août 2024 et AR CG du 2 septembre 2024 ), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l’obligation de démolition qui frappe l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², aux termes d’arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’HoMme [W] et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l’indemnité à revenir à M. [E] [Q] consécutivement à l’expropriation des lots n° 165 (appartement) et n° 174 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :

Indemnité principale :

Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 92/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

15,97 euros x 92 tantièmes = 1469,24 euros ;

Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 3369,24 euros ;

Indemnité de remploi : 3369,24 X20%= : 673,85 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 4043,09 euros ;

CONDAMNER M.[E] [Q] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M.[E] [Q] aux dépens de l’instance d’appel.

2/ Déposées au greffe le 27 novembre 2024 par M. [E] [Q], intimé, notifiées le 14 février 2025 (AR EPFIF le 17 février 2025 et AR CG le 25 février 2025) et aux termes desquelles elle demande à la cour de :

le déclarer recevable et fondée en ses demandes,

rejeter la requête d’appel de l’établissement public foncier d’Île-de-France comme étant infondée,

' rejeter tout appel incident éventuellement formé par le commissaire g du Gouvernement,

' confirmer intégralement le jugement du juge expropriation de la Seine-[Localité 7] du 24 avril 2024,

A titre subsidiaire,

dans l’hypothèse de la cour d’appel de Paris, substitue des motifs

statuant à nouveau

FIXER l’indemnité due par l’établissement public foncier d’Île-de-France à M.[E] [Q] au titre de la dépossession des lots n° 165 (appartement) et 174 (cave) dans le bâtiment 5 de de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 9] à la somme de 40 366, 80 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

35 788 euros au titre de l’indemnité principale,

4578, 80 euros au titre de l’indemnité de remploi;

Très subsidiairement

dans l’hypothèse ou la méthode la récupération foncière serait appliquée par la cour d’appel de Paris,

statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité due par l’Etablissement public Foncier d’Ile de France à M. [E] [Q] au titre de la dépossession des lots n° 165 (appartement) et 174 (cave) dans le bâtiment 5 de de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 9] à la somme de 40 366, 80 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

24 670 euros au titre de l’indemnité principale,

3467 euros au titre de l’indemnité de remploi;

En tout état de cause,

CONDAMNER l’autorité expropriante à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNER l’autorité expropriante aux entiers dépens.

3/ Adressées au greffe le 28 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 14 février 2025 (AR EPFIF le 19 février 2025 , AR expropriés le 18 février 2025 ), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaira à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique conforme à l’article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des Droits de l’Homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l’intimée comme suit :

' valeur du terrain : 2078 m² X5 150 euros : 1'142'900 euros

' coup démolition : 848'160 euros

' valeur du terrain nu : 294'740 euros

' nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

' valeur du 1/10/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

' nombre de tantièmes affectés l’appartement : 92

' valeur de la cave : 1900 euros

' valeur des tantièmes détenus : 2711, 61 euros

' valeur de la cave : 1900 euros

' Total indemnité principale : 4611, 61 euros,

base de l’indemnité de remploi:4611,61 euros

20% car inférieure ou égale à 5000 euros : 922,32 euros

15 % entre 5000 et 15'000 euros:0

10 % du surplus :

montant total remploi :922, 32 euros

Total indemnité de dépossession :5533,93 euros

4/adressées par l’EPFIF le 6 mai 2025 notifiées le 16 juillet 2025 (AR exproprié du 22 juillet 2025 et AR CG du 21 juillet 2025) aux termes desquelles il demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l’obligation de démolition qui frappe l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², aux termes d’arrêtés administratifs irrévocables ;

DÉCLARER les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’HoMme [W] et des libertés fondamentales, et applicables ;

FIXER l’indemnité à revenir à M. [E] [Q] consécutivement à l’expropriation des lots n° 165 (appartement) et n° 174 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d’une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :

Indemnité principale :

Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;

Coût de la démolition : 848.160 euros ;

Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;

Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;

Nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 92/10.000èmes ;

Valeur de la cave : 1.900 euros ;

Soit :

15,97 euros x 92 tantièmes = 1469,24 euros ;

Cave : 1.900 euros ;

Total indemnité principale : 3369,24 euros ;

Indemnité de remploi : 3369,24 X20%= : 673,85 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 4043,09 euros ;

— REJETER les demandes de M.[E] [Q] ;

CONDAMNER M.[E] [Q] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M.[E] [Q] aux dépens de l’instance d’appel.

5/adressées par le commissaire du Gouvernement le 17 juin 2025 notifié le 16 juillet 2025 (AR EPFIF le 18 juillet 2025 et AR exproprié du 18 juillet 2025) aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 ;

INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;

Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l’article L.511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique conforme à l’article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des Droits de l’Homme et des libertés fondamentales ;

FIXER la juste indemnisation devant revenir à l’intimée comme suit :

valeur du terrain : 2078 m² X550 euros : 1'142'900 euros

coût de démolition : 848'160 euros

valeur du terrain nu : 294'740 euros

nombre de tantièmes de la copropriété : 10'000

valeur du 1/10/10000 èmes de PCG : 29,47 euros

nombre de tantièmes affectés l’appartement : 92

valeur de la cave : 1900 euros

valeur des tantièmes détenus : 2711, 61 euros

valeur de la cave : 1900 euros

Total indemnité principale : 4611, 61 euros,

base de l’indemnité de remploi:4611,61 euros

20% car inférieure ou égale à 5000 euros : 922,32 euros

15 % entre 5000 et 15'000 euros:0

10 % du surplus :

montant total remploi :922, 32 euros

Total indemnité de dépossession : 5533,93 euros.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l’EPFIF du 27 août 2024, de M. [E] [Q] du 27 novembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 28 novembre 2024 déposées ou adressées dans les délais règlementaires de l’article R311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 6 mai 2025 sont de pure réplique à celles de M. [E] [Q] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne formulant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 17 juin 2025 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF et à celles de M. [E] [Q], appelant incident, ne formulent pas de deamndes nouvelles et sont donc recevables.

AU FOND

— sur la violation de l’article 455 du code de procédure civile invoquée par l’EPFIF

L’EPFIF invoque une violation de l’article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08 ' 16'033 l’assemblée plénière de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu’en l’espèce, le tribunal a fixé l’indemnité d’expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour violation de l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d’office par le tribunal, et qui n’est pas tranché dans le dispositif du jugement.

L’EPFIF indique que l’infirmation s’impose.

M.[E] [Q] demande de rejeter la demande de l’EPFIF en indiquant qu’en matière d’expropriation, le dispositif du jugement doit distinguer les chefs d’indemnités allouées en application des articles L321-2 et L321-3 du code de l’expropriation et que le dispositif n’a pas à préciser la méthode d’évaluation retenue par le juge de l’expropriation, celle-ci figurant dans la motivation du jugement.

La cour ne statue en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, la cour n’est saisie d’aucune demande d’infirmation du jugement pour violation de l’article 455 du code de procédure civile, dans le dispositif des conclusions de l’EPFIF.

En outre, aux termes de l’article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

En l’espèce, le premier juge a répondu à l’argument relatif à l’application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l’appartement ainsi qu’à l’argument de M.[E] [Q] tenant à son occupation du bien exproprié deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L511-2 en application de l’article L511-6 du code du code de l’expropriation et a écarté la méthode de la récupération foncière en considérant qu’il y avait lieu d’applique ce texte et de fixer l’indemnité de dépossession due à l’expropriée selon la méthode par comparaison à la fois pour l’appartement et la cave

Il convient en conséquence de débouter l’EPFIF de sa demande d’infirmation du jugement pour violation de l’article 455 du code de procédure civile.

— sur l’omission de statuer sur une demande invoquée par l’EPFIF

L’EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l’EPFIF a formé la demande suivante :

' déclarer que la méthode d’évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d’obligations administratives de démolition exécutoires, et qu’aucune réponse n’a été apportée à cette demande.

Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77-15'004, la Cour de Cassation a jugé que :

« En vertu de l’effet dévolutif de l’appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d’appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».

L’EPFIF en conclut que pour réparer l’omission litigieuse, l’infirmation s’impose.

M. [E] [Q] indique que le juge de l’expropriation n’a pas commis d’omission de statuer sur la demande de l’EPFIF d’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière dès lors que, dans son jugement, il a jugé applicable au litige les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation, mais que Monsieur M. [E] [Q] justifie d’une occupation personnelle, ce qui, en application du texte précité, permettrait d’écarter l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière.

L’article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives de par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 5 dudit code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

En l’espèce, le premier juge s’est prononcé sur l’argument avancé par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d’évaluation de la récupération foncière pour l’appartement, puisqu’il a jugé applicable les dispositions de l’article L511-6 du code de l’expropriation, mais que Monsieur [U] justifie d’une occupation personnelle, ce qui en application du texte, permettait d’écarter l’application de la méthode d’évaluation par récupération foncière.

En outre, le juge de l’expropriation n’est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l’indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n’y a donc pas d’omission de statuer.

Il convient en conséquence de débouter l’EPFIF de sa demande d’infirmation du jugement pour omission de statuer.

— Sur la procédure d’expropriation

L’EPFIF expose que :

' la commune de [Localité 6] est située en limite sud du département de la Seine-[Localité 7], à environ 10 km du centre de [Localité 10], qu’elle est intégrée au territoire « [Localité 11] [Localité 10] [Localité 11] Est » de la métropole du [Localité 11] [Localité 10] et que sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l’article 5 de la loi n° 20 141 173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 6] comme Quartier Prioritaire de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;

' l’identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l’INSEE, c’est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;

' le [Adresse 6] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué :

— d’une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,

— d’une zone d’habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 7] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 12] ;

' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend :

' la [Adresse 7], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-[Localité 7] habitat),

' la résidence sociale [Localité 13] (LOGIREP),

' le foyer [H],

' des emprises et quelques pavillons interstitiels,

' et la copropriété du [Adresse 4].

L’immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d’habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .

Par arrêté n° 2021 ' 2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation relatif à l’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d’utilité publique l’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l’EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l’acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.

L’ordonnance expropriation a été prise le 7 juillet 2022.

L’EPFIF procède à un rappel général de l’historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l’arrêté de déclaration d’utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).

— sur la date de référence

Le premier juge a fixé la date de référence en application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d’urbanisme défini par le plan local d’urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.

Il ajoute qu’à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d’habitat collectif.

L’EPFIF, M.[E] [Q] et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.

A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 6], la zone Ucc correspond au secteur du Pré Gentil, qui fait l’objet d’un programme d’amélioration.

— sur la consistance du bien

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la rue des Deux Communes, les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.

Les six immeubles s’élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l’un derrière l’autre, et compte au total 102 logements.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d’une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Le premier juge indique que les appartements et les caves n’ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 6] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S’agissant de l’environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 12], est situé à 19 km de [Localité 10], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 6] disposant de commerces et d’équipements publics (mairie, écoles, crèches).

Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :

' des facteurs de plus-value :

La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 6] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;

' des facteurs de moins-value :

La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.

Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu’à une description extérieure, puisqu’il n’a pu être accédé à l’ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d’accès des immeubles étant murées.

L’EPFIF indique que dans l’acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l’immeuble est « en mauvais état général d’entretien et de réparation », qu’il nécessite des travaux lourds, et évalués par l’architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l’ensemble immobilier sera cédé en l’état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.

Il ajoute qu’il se rapporte sur l’état de l’immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d’expertise judiciaire de Madame [X], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l’édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).

M.[E] [Q] expose que par acte du 19 avril 2013 il a a cheyé pour y vivre un appartement avec cave dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] moyennant un prix de 40 000 euros; que l’immeuble du [Adresse 4] se situe dans un quartier pavillonnaire et d’habitat collectif, caractérisé à bon droit comme un facteur de plus-value par le juge de l’expropriation, la gare de [Etablissement 1] « [Localité 6] » étant accessible en 5 minutes en bus, on 20 minutes à pied (pièce n° 3 : plan de situation) ; que l’état dégradé de la copropriété a été largement causé par l’inaction de l’EPFIF et de la commune de [Localité 6], celle-ci étant copropriétaire du tiers des appartements au sein des immeubles en copropriété et les travaux de restructuration votée auraient pu être engagés et que la commune de [Localité 6] a maintenu inoccupé pendant de nombreuses années les appartements dont elle était propriétaire dans le but manifeste de dégrader davantage la copropriété et qu’enfin la commune de [Localité 6] n’a volontairement pas usé de son pouvoir de police de l’urbanisme pour forcer l’exécution de l’arrêté de péril rémédiable du 21 novembre 2000.

S’agissant de son appartement, M. [E] [Q] indique qu’il a acheté son appartement en bon état.

Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d’entretien et que s’agissant de l’origine de propriété il s’agit d’une acquisition faite le 20 mai 2014 au prix de 72'000 euros.

— sur les surfaces

Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n’est pas contesté par les parties en appel :

—  2078 m² s’agissant du terrain ;

—  3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),

— lot n° 165 : un appartement de 23 m²,

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— sur la situation locative

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— sur la méthode d’évaluation pour la fixation de l’indemnité principale

Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 6] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l’EPFIF, a été déclaré d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l’expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Le livre V du code de l’expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l’expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.

Ainsi s’agissant de l’indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l’expropriation n’impose au juge de l’expropriation aucune méthode d’évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien , des articles L 511 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique relatifs à l’expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l’espèce.

En effet, l’article L 511-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l’État, d’une société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, d’un organisme y ayant vocation de concessionnaire d’une opération d’aménagement mentionné à l’article L300-4 du code de l’urbanisme, l’expropriation :

1°des immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L511-11 du code de la construction et l’habitation ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter.

L’article L304-4 du code de l’urbanisme dispose que l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent concéder la réalisation des opérations d’aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

De plus, l’article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l’indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

En l’espèce, le premier juge indique que le bien doit être occupé personnellement par le propriétaire, mais qu’il peut être à titre de résidence principale comme de résidence secondaire et que de la même manière le texte prévoit une occupation au moins de deux avant la notification de la déclarations d’utilité publique et non que l’occupation doit être continue pendant deux ans ou qu’elle doit dater de deux ans.

Le premier juge ajoute qu’aucune des parties ne conteste que la déclaration prise par arrêté n° 2021 ' 22 70 du 8 octobre 2021 a été notifiée le 25 octobre 2021 ; que M. [E] [Q] justifie de ce qu’il occupait lui-même le bien exproprié au moins deux ans avant cette notification, notamment par la production de l’avis de renouvellement du contrat d’assurance habitation qualités de propriétaires occupants émis le 15 mars 2017 par la société PACIFICA-CREDIT AGRICOLE ASSURANCES à son nom et à l’adresse [Adresse 5] à [Localité 6], d’une facture émise par EDF le 21 janvier 2016 à son nom et à la même adresse et par un avis d’imposition de la taxe d’habitation pour l’année 2015 concernant le bien exproprié, à son nom et à la même adresse.

Le premier juge indique que le fait que l’arrêté de péril du 12 avril 2018 mentionne une autre adresse pour Monsieur M. [E] [Q], ne démontre pas qu’il n’était pas propriétaire ' occupant, dans la mesure où il justifie que cette date, profitant d’un voyage à l’étranger plusieurs individus ont squatté son appartement, obligeant, le temps des démarches judiciaires d’expulsion, à se reloger temporairement chez son beau-frère et que cette circonstance, indépendante de sa volonté, ne saurait lui faire perdre le statut de propriétaire- occupant.

En conséquence, le premier juge a procédé à l’évaluation du bien appartenant à M. [E] [Q] selon la méthode par comparaison.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant qu’en première instance, l’intimé avait parfaitement conscience de la fragilité sa position puisqu’il n’évoquait pas son profit l’exception prévue à l’article L 511-6 du code de l’expropriation qu’à titre subsidiaire, et non à titre principal ; que l’arrêté de péril du 12 avril 2018 qui ordonne la démolition de l’immeuble vise bien l’intimé à une autre adresse (pièce n° 10) ; que l’intimée prétend dans la plainte déposée avoir réalisé un déplacement à l’étranger de deux mois, entre janvier et mars 2018, qu’il a attendu encore deux mois pour déposer une plainte au commissariat, ce qui est particulièrement long pour une prétendue occupation personnelle et à titre d’habitation d’immeuble objet des présentes ; qu’il ne produit que la première page d’un avis de taxe d’habitation de 2015 et qu’il n’a pas été en mesure de produire un avis plus récent, ainsi que des avis d’imposition sur le revenu, établis à cette adresse plus récents.

Le commissaire du Gouvernement indique qu’au 20 mars 2018, un acte de cession de parts sociales était enregistré indiquant comme adresse pour M. [E] [Q] [Adresse 8] (annexe 8) ; que l’arrêté de péril ordinaire et lui a été envoyé le 12 avril 2018 à cette adresse, ainsi que l’arrêté de péril imminent au 20 novembre 2018, ainsi que l’arrêté de mise en sécurité avec interdiction d’habiter le 22 juillet 2021 ; qu’au 20 août 2021, un acte de cession de parts sociales était enregistré à la même adresse ; que l’adresse du domicile de l’exproprié n’a jamais été le [Adresse 4] et il aurait pu fournir une copie de sa taxe d’habitation pour attester de cette occupation, mais il ne l’a pas fait.

M. [E] [Q] demande la confirmation du jugement en indiquant qu’il faut interpréter strictement l’article L511-6 et considérer que l’occupation personnelle par le propriétaire exproprié s’entend comme la conservation, à son profit, de l’usage de l’appartement, sans que celui-ci soit nécessairement déclaré comme son domicile principal ; il a toujours occupé personnellement son appartement depuis son acquisition, soit plus de deux ans avant l’arrêté de déclaration d’utilité publique, comme l’attestent les pièces suivantes :

' un avis de renouvellement sur l’assurance habitation propriétaire occupant datant du 15 mars 2017 (pièce 6),

' une facture EDF du 21 janvier 2016 (pièce n° 17),

' la taxe d’habitation 2015 (pièce n° 8).

Il ajoute que l’arrêté de péril correspond au domicile de Monsieur [L], qui est un ami chez qui il était temporairement hébergé du fait du squat de son domicile, puisqu’en janvier 2018, il a fait un long voyage à l’étranger pour des motifs familiaux et a constaté que son appartement était squatté par plusieurs individus et a immédiatement déposé plainte en ce sens au commissariat de Rosny-sous-Bois (pièce n° 9) et il a ensuite réalisé des démarches judiciaires pour faire libérer son appartement et obtenu notamment une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny le 5 octobre 2018 (pièce n° 10).

Il est acquis que la déclaration d’utilité publique a été prise par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021 et a été notifiée le 25 octobre 2021 et que le texte de l’article L511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit l’application de la méthode d’évaluation par comparaison, lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles décrits insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L511-2.

Il en résulte que le bien doit être occupé personnellement par le propriétaire, mais qu’il peut l’être à titre de résidence principale comme de résidence secondaire.

En l’espèce, M. [E] [Q] a acquis le bien exproprié par acte du 19 avril 2013 et il démontre avoir occupé personnellement son appartement, au vu des pièces suivantes :

' un avis de renouvellement de son assurance habitation propriétaire occupant du 15 mars 2017 à l’adresse du bien exproprié (pièce n° 6),

' une facture EDF du 21 janvier 2016 (pièce n° 7) à la même adresse,

' la taxe d’habitation 2015 (pièce n° 8) à la même adresse.

Il n’est pas contesté par l’EPFIF que l’adresse mentionnée sur l’arrêté de péril correspond au domicile de Monsieur [L], chez qui il était temporairement hébergé du fait du squat de son domicile, puisqu’en janvier 2018, à son retour de voyage, il a constaté que son appartement était squatté par plusieurs individus et a déposé plainte au commissariat de [Localité 6] (pièce n° 9) et a ensuite effectué des démarches judiciaires pour faire libérer son appartement, et obtenu notamment une ordonnance du président de la judiciaire de [Localité 15] le 5 octobre 2018 (pièce n°10).

En conséquence, le squat de son appartement est indépendant de sa volonté et ne lui a pas fait perdre le statut de propriétaire-occupant.

Puis le 20 novembre 2018, l’évacuation totale de l’immeuble était ordonnée par arrêté préfectoral.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement considéré que M.[E] [Q] occupait le bien exproprié lui-même au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L 511-2 du code de l’expropriation et qui a en conséquence procédé à l’évaluation de son bien selon la méthode par comparaison.

— sur la fixation de l’indemnité de dépossession pour l’appartement et la cave

Le premier juge a donc appliqué la méthode par comparaison en indiquant que l’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associée à ces lots.

Le premier juge expose que le commissaire du Gouvernement se réfère à des termes de comparaison comprenant uniquement un appartement et ajoute à la valeur retenue une somme de 1900 euros, correspondant à la valeur d’une cave; que les termes de comparaison produits par les parties ne font pas apparaître de différence de valeur significative selon qu’il s’agit d’un appartement avec ou sans cave ; qu’il est ainsi suffisamment démontré que la vente d’une cave comme accessoire d’un appartement n’est ni un facteur de plus-value, ni un facteur de moins-value, de sorte qu’il n’apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en ajoutant la valeur retenue pour l’appartement, la valeur d’une cave.

Le premier juge dans le cadre de la méthode par comparaison, après examen des références des parties, a retenu dix huit références d’appartements et caves intégrées, a appliqué un abattement de 70% compte tenu de l’état particulièrement dégradé de la copropriété, de son inhabitabilité et de ses finances obérées et a retenu une moyenne arrondie de 1638 euros/m² et en privilégiant la valeur de 1473, 47 euros/m² et au regard des caractéristiques des biens à évaluer, l’appartement n’ayant pu être visité a fixé l’évaluation des biens de M. [E] [Q] à la somme de 1556 euros/m², soit une indemnité principale de :

1556 euros X 23 m²= 35 788 euros arrondis en valeur libre.

Il convient d’examiner les références proposées par les parties dans le cadre de la méthode par comparaison retenue par la cour et de statuer sur le fait de savoir s’il y a lieu d’ajouter à la valeur de l’appartement la valeur d’une cave :

1° par l’EPFIF

L’EPFIF propose uniquement des termes dans le cadre de la méthode de la récupération foncière, à savoir des terrains qui ne sont pas des biens comparables à un appartement et une cave, et qui seront donc écartés.

2° par le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement en appel propose également uniquement des références dans le cadre de la méthode de la récupération foncière pour l’appartement à savoir des mutations de terrains à bâtir et dans le cadre de la méthode par comparaison des mutations de caves dans le département.

Le commissaire du Gouvernement en appel a cependant annexé les conclusions du commissaire du Gouvernement en première instance des 14 novembre 2023 et 30 janvier 2024 (annexes 2 et 3) comportant dans le cadre de la méthode par comparaison des mutations d’appartements construits entre 1880 et 1960, d’une superficie comprise entre 9 et 30m², situés dans un rayon d'1 km autour du bien à estimer et vendus sans cave sur une période allant d’août 2020 à août 2023, des ventes d’appartements construits entre 1880 et 1960, d’une superficie comprise entre 30 et 50 m², situés dans un rayon d'1 km autour du bien à estimer et vendus sans cave sur une période allant de janvier 2022 à décembre 2023 et des mutations de caves.

La cour ayant retenu la méthode par comparaison, il convient d’examiner ces termes.

1° pour l’appartement

A ventes d’appartements construits entre 1800 et 1960, d’une superficie comprise entre 9 et 30 m², situés dans un rayon d'1 km autour du bien à estimer vendus sans cave sur une période allant d’août 2020 au août 2023 avec les références d’enregistrement et cadastrales, en situation libre :

Date de la mutation

adresse

surface Carrez/m²

prix total/euros

prix/m²

observations

CG1

30 mars 2023

[Adresse 9]

29,14

141'000

4838,71

vente particulier/SC : lot de copropriété n° 16 dans un bâtiment unique, au 1er étage, un studio avec entrée, coin cuisine, coin nuit, salle d’eau et WC. Situé à 650 m.

CG2

21 octobre 2020

[Adresse 10]

19,95

112'000

5614,04

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 3 dans le bâtiment au 1er étage, un studio avec salle d’eau, WC cuisine. Situé à 550 m

CG3

6 octobre 2020

[Adresse 11]

11,49

64'800

5639,69

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 4, bâtiment à au 1er étage, un studio divisé en une pièce, une cuisine, salle d’eau et WC indépendant. Situé à 300 m

CG4

21 janvier 2021

[Adresse 12]

22,42

[Localité 16]

4817,13

vente particulier/particulier : dans un immeuble en copropriété deux lots réunis (lot 2 et 3) formant un appartement d’une pièce avec coin cuisine, salle d’eau et WC. Situé à 500 m

CG5

9 juin 2022

[Adresse 13]

28,31

150'000

5298,48

vente particulier/particulier : lot de copropriété n° 7, bordant bâtiment A, un appartement comprenant entrée, cuisine, salle de séjour, salle d’eau avec WC, escalier privatif donnant accès au premier étage, situé à 350 m

CG6

7 février 2022

[Adresse 14]

28,53

[Localité 17]

4837,01

vente particulier/particulier dans le bâtiment C lot n° 45 au 1er étage, un logement comprenant un couloir d’entrée, escalier, salle à manger-cuisine, chambre, salle de bains avec WC, situé à 1 km

CG7

27 octobre 2020

[Adresse 15]

23

33'890

1473,47

rejeté car vente par EPFIF, marché captif donc non représentatif.

Le commissaire du Gouvernement propose donc six termes de comparaison pour une moyenne de 5174,18 euros/m² arrondi à 5175 euros/m², et demande après application d’un abattement de 50 % en raison du caractère partiellement dégradé la copropriété de l’appartement non habitable en l’état, de retenir un montant de 2587,50 euros arrondis à 2585 euros/m².

En l’espèce, il convient d’écarter les termes CG1 à CG5 , correpondant à des appartements situés à [Localité 18] dont le marché n’est pas comparable.

Il convient de retenir les termes CG6 et le terme CG7, dont la caractére captif n’est pas démontré et qui a l’avantage d’être situés dans la même copropriété que situés à [Localité 19] comme le bien exproprié, dans le même quartier voire dans la même copropriété et d’une surface proche.

Le terme CG n°7 sera privilégié.

2° pour la cave

Le commissaire du Gouvernement propose en appel les mêmes termes que devant le premier juge avec l’année de construction, les références cadastrales et d’enregistrement :

date de la mutation/jugement

commune

surface/m²

prix unitaire

observations

CG1

17/12/2021

[Adresse 16]

[Localité 20]

5

3000

CG2

06/10/2022

[Adresse 17]

[Localité 21]

4

2500

CG3

01/02/2021

[Adresse 18]

[Adresse 19]

5

400

CG4

12/01/2023

[Adresse 20]

[Localité 22]

cave située dans un immeuble dégradé

CG5

22/03/2023

[Adresse 21]

[Localité 23]

1000

cave située dans une copropriété dégradée

CG6

26/04/2021

[Adresse 22]

[Adresse 23]

4

2000

Moyenne

1917

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la valeur arrondie à 1900 euros.

3° par M. [E] [Q]

Il demande la confirmation des 17 (18 en réalité) termes retenus par le premier juge avec les références d’enregistrement, en indiquant qu’ils ne sont pas critiqués par l’EPFIF :

date

adresse à [Localité 24]

nature et lots

surface/m²

prix/euros

Prix/m²

I1

27 octobre 2020

[Adresse 5]

appartements + cave (127 et 136)

23

33'890

1473

I2

7 février 2022

[Adresse 24]

[Adresse 25]

28,53

[Localité 17]

4837

I3

18 mars 2022

[Adresse 26]

30

[Localité 25]

4667

I4

14 avril 2022

[Adresse 27]

18

[Localité 26]

4444

I5

25 avril 2023

[Adresse 27]

[Adresse 28]

[Localité 27]

[Adresse 29]

[Adresse 30]

9 mars 2023

[Adresse 31]

[Adresse 32]

[Localité 28]

[Adresse 33]

I7

31 août 2022

[Adresse 34]

28

150 2000

5429

I8

20 avril 2021

[Adresse 35]

27

[Localité 29]

5000

I9

25 juin 2021

[Adresse 36]

[Adresse 32]

[Localité 30]

[Adresse 37]

I10

14 novembre 2022

[Adresse 36]

22

[Localité 29]

6136

I11

7 mars 2023

[Adresse 36]

22

[Localité 31]

6545

I12

15 mars 2023

[Adresse 36]

22

[Localité 32]

4773

I13

15 mai 2023

[Adresse 36]

22

120'000

5455

I14

12 mars 2020

[Adresse 38]

[Adresse 39]

[Localité 33]

5308

I15

4 septembre 2019

[Adresse 38]

[Adresse 39]

[Localité 34]

5154

I16

19 septembre 2019

[Adresse 34]

[Adresse 40]

[Localité 35]

[Localité 36]

I17

16 juillet 2019

[Adresse 41]

24

[Localité 37]

5417

moyenne dans la copropriété du [Adresse 4] (Terme 1)/

Moyenne hors copropriété (termes 2 à 17)

[Adresse 42]

[Localité 38]

Les termes tels que présentés par l’exproprié correpondent pour ceux hors copropriété à une moyenne de:

4837+4667+4444+4310+5000+5429+5000+4227+6136+6545+4773+5455+5308+5154+5200+5417=81 902 euros/16=5118 euros/m²/

Les termes retenus par le premier juge en sont critiqués ni par l’EPFIF, ni par le commissaire du Gouvernement et seront retenus comme suit :

— termes CG n°6 et N°7 selon une moyenne de 3155 euros/m², le terme CG n°7 étant privilégie pour une valeur de 1473,47 euros/m² ;

— Les termes de l’exproprié I2 à I17 selon une moyenne de 5118 euros/m², le terme I11 correspondant au terme CG n°6,

— la moyenne des termes hors copropriété est de:

4837,01+4444+4310+5000+5429+5000+4227+6136+6545+4773+5455+5308+5154+5200+5417=77 235, 01/15=5149 euros/m².

Le premier juge a exactement appliqué un abattement de 70 % pour ces termes hors copropriété pour tenir compte de l’état particulièrement dégradé de la copropriété correspondant à une valeur de : 5149 X0,3= 1544,70 euros arrondis à 1545 euros/m².

Il a convient de retenir une valeur unitaire correspondant à la valeur privilégiée de 1473 euros et de la moyenne de 1545 euros pour retenir une valeur unitaire de 1473+1545=3018/2=1509 euros arrondis/m².

Il convient de retenir la méthode habituelle appartement/cave intégrée qui n’est pas critiquée par l’exproprié.

L’indemnité principale est donc de :

23 m² X1509 euros= 34 707 euros en valeur libre appartement et cave intégrée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

Les modalités de calcul n’étant pas contestées par les parties, l’indemnité de remploi est de:

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% entre 5000 et 15000 euros= 1500 euros

10 sur le surplus : 34 707-15000=19 707 X 0,10=1970,70 euros

soit un total de 4470,70 euros arrondis à 4471 euros..

Le jugement sera Infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour prise de possession anticipée

Le premier juge a débouté M. [E] [Q] de sa demande d’indemnité pour prise de possession anticipée et celui- ci n’a pas formé appel de ce chef.

L’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à M.[E] [Q] est donc de :

34 707 euros (indemnité principale) + 4471 euros (indemnité de remploi)= 39 178 euros en valeur libre ;

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

L’EPFIF perdant pour l’essentiel le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’EPFIF a formé appel sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à M. [E] [Q] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter L’EPFIF et M. [E] [Q] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition

Statuant dans la limite de l’appel principal de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF), des appels incidents de M. [E] [Q] et du commissaire du Gouvernement ;

Déclare recevables les conclusions de l’EPFIF, de M. [E] [Q] et du commissaire du Gouvernement ;

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France ( EPFIF) de sa demande d’infirmation du jugement au titre de la violation de l’article 455 du code de procédure civile,

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France ( EPFIF) de sa demande d’infirmation du jugement au titre de l’omission de statuer sur une demande ;

Confirme le jugement entrepris sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement sur l’indemnité de dépossession ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Foncier d’Ile de France à M. [E] [Q] au titre de la dépossession des lots n°165 (appartement) et 174 (cave) dans le bâtiment au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 39] à la somme de 39 178 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 34 707 euros,

— indemnité de remploi : 4 471 euros,

Y ajoutant,

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) et [E] [Q] de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (l’EPFIF) aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT