Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02706 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4IO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] – RG n° 11-23-3157

APPELANTS

Madame [Y] [J]

née le 6 novembre 1987 à [Localité 2] (Tunisie)

et

Monsieur [L] [J]

né le 17 août 1978 à [Localité 3] (Tunisie)

demeurant ensemble :

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Richard Ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIMÉE

S.A. COOP IVRY HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représentée

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date 27 mai 2024, remise à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Laura TARDY, Conseillère pour la présidente empêchée et par Aurély ARNELL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 16 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine dans une affaire opposant Mme [Y] [J] et M. [L] [J] à la société Coop Ivry Habitat.

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2021, l’office public de l’habitat de la ville d'[Localité 6] (l’OPH d'[Localité 6]) a donné en location à Mme [Y] [J] et M. [L] [J] un appartement dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] A, 1er étage, [Adresse 4] à [Localité 6] (94).

Par exploit délivré le 31 juillet 2023, la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré Ivry Habitat (la société Coop Ivry Habitat), anciennement OPH d’Ivry-sur-Seine, a assigné M. et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine aux fins de voir constater à la date du 25 juillet 2022, la résiliation du contrat de bail et, subsidiairement, en voir prononcer la résiliation, ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef ainsi que la séquestration de leurs meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, les entendre condamner, solidairement entre eux et subsidiairement in solidum entre eux, à lui payer :

— une somme de 14 577,41 euros à valoir sur ses loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022 sur la somme de 7 713 euros et de l’assignation sur le surplus,

— une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été appelé si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 juillet 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux,

— une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience, la demanderesse a maintenu ses demandes, sauf à réduire sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 11 382,83 euros, décompte arrêté au 15 novembre 2023 (terme d’octobre 2023 inclus).

Comparants, M. et Mme [J] ont conclu à la nullité du commandement de payer et, en conséquence, au rejet des demandes de la requérante et subsidiairement, ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, offrant de s’acquitter de leur dette en 36 mensualités.

Par jugement contradictoire entrepris du 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

— constate la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 24 juillet 2022,

— autorise Coop’Ivry Habitat, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [Y] [B] épouse [J] et de M. [L] [J] des lieux qu’ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est,

— dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamne Mme [Y] [B] épouse [J] et M. [L] [J], solidairement entr’eux, à payer à Coop’Ivry Habitat, en deniers ou quittances valables :

— une somme de 11 382,83 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 novembre 2023 (indemnité d’octobre 2023 incluse mais régularisation des charges 2022 non effectuée) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 1 150 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à libération effective des locaux,

— rejette les autres demandes formées par Coop’Ivry Habitat,

— rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— rejette la demande d’exécution provisoire du présent jugement,

— condamne Mme [Y] [B] épouse [J] et M. [L] [J] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais :

— du commandement de payer délivré le 24 mai 2022 s’élevant à 1 x 167, 26 euros,

— de la saisine de la CCAPEX le 24 mai 2022 (dont le coût sera limité à 1 euro),

— de l’assignation délivrée le 31 juillet 2023 s’élevant à 1 x 57,10 euros (et non à 109,17 euros),

— de la dénonciation de l’assignation au préfet le 1er août 2023 (dont le coût sera également limité à 1 euro).

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 janvier 2024 par M. et Mme [J],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 avril 2024, par lesquelles M. et Mme [J] demandent à la cour de :

— recevoir Mme [Y] [J] et M. [L] [J], en leurs demandes et les dire bien fondées ;

En conséquence :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en date du 16 janvier 2024 en ce qu’il a retenu que :

— aucune considération n’impose l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Coop ;

— l’exécution provisoire doit être écartée en ce qu’elle aurait des conséquences disproportionnées et incompatibles avec la nature de l’affaire compte tenu du droit au logement reconnu par la Constitution ;

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en date du 16 janvier 2024 en toutes ses autres dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

A titre principal,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 mai 2022 ;

En conséquence,

— débouter la société Coop Ivry Habitat, venant aux droits de l’Office Public d'[Localité 6], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— accorder à Mme [Y] [J] et M. [L] [J] un délai de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de leur dette ;

— fixer à la somme de 1 048 euros l’indemnité d’occupation à devoir par Mme [Y] [J] et M. [L] [J] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Mme [Y] [J] et M. [L] [J] un délai de trois années pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

— dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens de l’instance.

La société Coop Ivry Habitat n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel lui a été signifiée le 10 avril 2024 à personne morale, et les premières conclusions des appelants le 27 mai 2024, à personne morale également.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparaît pas, le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire

M. et Mme [J] concluent à l’infirmation du chef du jugement ayant déclaré le commandement délivré régulier et réitèrent devant la cour leur demande d’annulation de celui-ci, en raison de l’insuffisance des informations contenues dans l’acte, ne leur permettant pas de vérifier la réalité de la créance alléguée, ni son montant, dès lors que seul le montant total réclamé figure sur l’acte.

Ils sollicitent également la nullité du commandement faute pour le bailleur de procéder à la régularisation annuelle des charges, et car l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à un montant supérieur à 1 048,31 euros correspondant au dernier loyer, et non à la somme retenue par le tribunal à 1 150 euros.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette.

Il appartient aux appelants, qui sollicitent l’annulation du commandement de payer, de rapporter la preuve du défaut des mentions prescrites par l’article susvisé.

Cependant, ils ne versent pas aux débats le commandement critiqué, et n’en reproduisent qu’un court extrait dans le corps de leurs conclusions, ne valant pas production de l’acte. En outre, le premier juge avait relevé qu’en page 4 de l’acte, le commandement contenait un décompte des loyers et charges appelés de février 2021 à mai 2022 et au crédit des locataires les versements réalisés par eux. A défaut de produire l’acte litigieux, les appelants ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de l’irrégularité du commandement au regard des exigences de l’article 24 de la loi de 1989, de sorte qu’il n’y a pas lieu à annulation de ce chef.

La demande d’annulation du commandement pour défaut de régularisation annuelle des charges conformément à l’article 23 de la loi de 1989 sera également rejetée, le commandement n’ayant pas été délivré du seul fait du défaut de paiement de régularisations de charges, de sorte que l’annulation de l’acte n’est pas encourue de ce chef.

Enfin, la demande d’annulation du commandement au motif, peu compréhensible et dénué d’analyse en droit, que l’indemnité d’occupation aurait dû être fixée par le tribunal à la somme de 1 048,31 euros représentant le dernier loyer dû, et non à la somme, retenue comme moyenne des 12 derniers mois, de 1 150 euros, sera rejetée faute pour les appelants d’expliquer en quoi le montant retenu, ne correspondant pas au dernier loyer acquitté, fait encourir la nullité au commandement de payer, acte intervenant antérieurement à la résiliation du bail qui fait courir l’indemnité d’occupation.

Dès lors, la décision du premier juge, de rejeter leur demande d’annulation du commandement, sera confirmée.

Sur l’arriéré locatif

M. et Mme [J] concluent à l’infirmation du chef du jugement les ayant condamnés à verser la somme de 11 382,83 euros à la société Coop Ivry Habitat au titre de l’arriéré locatif, indiquant que le tribunal n’a pas tenu compte de l’ensemble des versements qu’ils ont effectués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ils produisent devant la cour un historique des loyers établi par la société Coop Ivry Habitat au 15 novembre 2023, mentionnant un solde débiteur de 11 382,83 euros, ainsi qu’un courrier du bailleur, en date du 3 octobre 2023, indiquant qu’il a présenté à son organisme bancaire leur chèque d’un montant de 2 500 euros mais que le délai d’encaissement est prolongé en raison d’un problème de traitement. Cependant, ce courrier ne peut valoir preuve du paiement de la somme supplémentaire de 2 500 euros, qui effectivement ne figure pas dans l’historique produit, faute de preuve de l’encaissement dudit chèque, étant rappelé que l’émission d’un chèque ne vaut pas paiement.

Il n’est allégué aucun autre versement dont le bailleur n’aurait pas tenu compte.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’infirmer le chef du jugement condamnant les appelants au paiement de l’arriéré locatif.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

M. et Mme [J], reprenant leur analyse selon laquelle le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé à la somme de 1 048,31 euros et non à celle, retenue par le tribunal, de 1 150 euros, concluent à l’infirmation du jugement et à la fixation de l’indemnité d’occupation au montant sollicité.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, M. et Mme [J] sollicitent que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 1 048,31 euros. Cependant, au vu de l’historique des loyers versés, il apparaît que ce montant correspond au seul loyer, à l’exclusion des provisions pour charges ajoutées mensuellement.

L’indemnité d’occupation doit indemniser le propriétaire du préjudice total causé par le maintien de l’occupant dans les lieux, de sorte que le montant de celle-ci doit prendre en considération le fait que l’occupant continue de consommer de l’eau, de l’électricité, du gaz, de bénéficier des services communs de la copropriété. Par conséquent, en vertu du principe d’indemnisation intégrale du préjudice du propriétaire, la demande des époux [J] de réduire le montant de l’indemnité d’occupation à l’équivalent du seul loyer précédemment acquitté, sera rejetée et la décision du premier juge confirmée.

Sur la demande subsidiaire d’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

M. et Mme [J] sollicitent l’infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire et réitèrent cette demande devant la cour, faisant valoir qu’ils ont effectué plusieurs paiements entre septembre et novembre 2023, réduisant la dette et démontrant leur bonne foi, et expliquant leur défaut de paiement par des difficultés passagères.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, énonce que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le premier juge, qui a pris en considération les versements effectués par les époux [J] entre septembre et novembre 2023, a rejeté leur demande de délais de paiement en relevant qu’ils ne justifiaient pas être en mesure de s’acquitter, en plus du loyer courant, de leur dette dans le délai raisonnable de 36 mois.

A hauteur de cour, les appelants ne justifient pas davantage de leur situation personnelle, familiale ou financière, ni de leur capacité à assurer le paiement du loyer courant et d’un échéancier en sus. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’infirmer ce chef du jugement.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles n’ont pas été frappées d’appel.

En appel, M. et Mme [J] seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [L] [J] et Mme [Y] [J] née [B] aux dépens d’appel,

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE POUR LA

PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE