RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19811 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNUP

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00160

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l’audience par M^e Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉ

Monsieur [S] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE [Localité 3] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Madame [X] [P], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [H] était propriétaire des lots n° 913 et n°1062 du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 4] à [Localité 5].

La copropriété du Chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et AT n°[Cadastre 6].

Le lot n°913 est un appartement de type F3 d’une superficie de 56m². Le lot n°1062 est une cave .

La copropriété du Chêne pointu est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 5] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019.

Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d’accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 16 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 6 juin 2024, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 16 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [S] [H] au titre de la dépossession des lots n°913 (appartement), 1062 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 6] à la somme de 38 136 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

33 760 euros au titre de l’indemnité principale ;

4376 euros au titre de l’indemnité de remploi

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M. [S] [H] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par LRAR du 5 novembre 2024 , l’EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

Fixé à la somme de 38 136 euros le montant de l’indemnité revenant à l’exproprié pour la dépossession des lots n° 913 et n°1062 et de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], et notamment en ce que la juridiction n’a pas pris en compte l’état d’entretien, ni l’absence d’un emplacement de stationnement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 28 janvier 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 10 février 2025 (AR CG le 13 février 2025 , AR expropriés non rentré), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l’EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 6 juin 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [S] [H] au titre de la dépossession des lots n° 913 et 1062 et ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit à la somme de

33 760 euros au titre de l’indemnité principale ;

4376 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

et statuant à nouveau,

FIXER le montant de l’indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n° 913 et 1062 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] comme suit :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : mauvais

abattement pour inhabitabilité

Valeur unitaire : 660 euros/m² valeur libre

Soit [(56m² x 660 euros/m²) x 0,8] – 3520 euros = 26 048 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi

20% sur 5000 euros:1000 euros

15% sur 10 000 euros

10% sur 11 048 euros: 1104, 80 euros

total 3604, 80 euros

total indemnité de dépossession : 29 652,80 euros en valeur libre ;

2/ adressées par M. [H] le 11 juin 2025 notifiées le 17 juin 2025 (AR apelant du 19 juin 2025, AR CG du 18 juin 2025), intimé, aux termes desquelles il demande à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

' dans l’hypothèse où un abattement de 20 % sur l’indemnité de dépossession serait retenu « pour enlèvement des déchets » ;

' vu l’article L521-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

' fixer l’indemnité spéciale due par l’EPFIF à Monsieur [S] [H] en réparation du préjudice causé par la rapidité de la procédure d’extrême urgence mise en 'uvre égale au montant de l’abattement qui serait pratiqué « pour inhabitabilité » ;

en toute hypothèse :

— condamner l’EPFIFà lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFIF aux dépens de la procédure d’appel en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

3/ Adressées au greffe le 29 avril 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 18 juillet 2025 (AR EPFIF non daté , AR [H] 23 juillet 2025) et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures (date de référence, l’état d’entretien du bien, déduction de la somme de 3520 euros pour absence de parking,abattement supplémentaire pour tenir compte de l’état très dégradé et encombré du bien, indemnité de remploi) et le confirmer sur les autres points et statuant à nouveau de fixer l’indemnité totale à la somme de 29'216 euros.

4/ Déposées par M. [S] [H] le 17 septembre 2025 notifiées le 26 septembre 2025 (AR CG du 10 octobre 2025 et AR appelant non rentré) sur appel incident du commissaire du Gouvernement aux termes desquelles il demande à la cour de :

déclarer irrecevable l’appel incident du commissaire du Gouvernement;

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

' dans l’hypothèse où un abattement de 20 % sur l’indemnité dépossession serait retenu « pour enlèvement des déchets » ;

' vu l’article L521-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

' fixer l’indemnité spéciale due par l’EPFIF à Monsieur [S] [H] en réparation du préjudice causé par la rapidité de la procédure d’extrême urgence mise en 'uvre égale au montant de l’abattement qui serait pratiqué « pour inhabitabilité » ;

en toute hypothèse :

— condamner l’EPFIFà lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFIF aux dépens de la procédure d’appel en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

5/ adressées par le commissaire du Gouvernement le 16 octobre 2025 notifiées le 25 novembre 2025 (AR appelant du 27 novembre 2025 et AR intimé du 27 novembre 2025) aux termes desquelles il présente les mêmes demandes.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l’EPFIF du 28 janvier 2025, de M. [H] du 11 juin 2025 et du commissaire du Gouvernement du 29 avril 2025 adressées dans les délais règlementaites de l’article R 311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

Les conclusions de M. [H] du 17 septembre 2025 sont de réplique à celles du commissaire du Gouvernement, celui- ci soulevant l’irrecevabilité de l’appel incident du commissaire du Gouvernement et ne présentant pas de demandes nouvelles au fond sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 16 octobre 2025 sont de pure réplique et sont donc recevables.

— sur l’irrecevabilité de l’appel incident du commissaire du Gouvernement soulevé par M. [H]

M. [H] soulève l’irrecevabilité de l’appel incident du commissaire du Gouvernement sur le fondement l’article 546 du code de procédure civile en indiquant que le commissaire du Gouvernement a proposé en première instance de fixer l’indemnité de dépossession en situation libre à la somme de 38'136 euros, que par le jugement déféré le juge de l’expropriation l’a fixé à ce montant en valeur libre, et qu’il est de principe qu’une partie n’est pas recevable à faire appel d’un jugement qui lui donne entière satisfaction sur tous les chef de demande .

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il est recevable à interjeter appel incident, car il demande l’infirmation du jugement en ce qu’il apprécie la consistance du bien au jour du transport judiciaire et non au jour de l’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation et en ce que le premier juge a retenu une date de référence erronée.

L’article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d’appel appartient à toute partie qui a intérêt, si elle n’y a pas renoncé.

Le commissaire du Gouvernement a versé aux débats les conclusions du commissaire du Gouvernement de première intance du 28 septembre 2023 (annexe 1) et les conclusions rectificatives du commissaire du Gouvernement du 18 décembre 2023 (annexe 2).

Il en ressort :

— sur la date de référence: la date demandée est celle du PLU approuvé le 10 juillet 2012 avec modification n° 1 du 8 avril 2016, mise en conformité par délibération du conseil du territoire du 26 septembre 2017, modification n° 2 approuvée par délibération du conseil du territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019.

Or, le premier juge a retenu comme date de référence en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 8 avril 2016.

En conséquence, l’appel incident du commissaire du Gouvernement qui demande de retenir la dernière modification n° 6 du PLU du 12 décembre 2023 est recevable sur ce point.

S’agissant du montant de l’indemnité de dépossession, le premier juge indique que dans ses dernières conclusions rectificatives du 14 novembre 2023 le commissaire du Gouvernement a proposé de manière alternative:

' la valorisation du logement avec cave intégrée, en situation libre, pour un montant total de l’indemnité dépossession de 55'076 euros, correspondant à une indemnité principale de 49'160 euros et une indemnité de remploi de 5916 euros ;

' la valorisation du logement avec cave intégrée, en situation occupée, pour un montant total de 46'760 euros, décomposée en une indemnité principale de 41'600 euros et une indemnité de remploi de 5160 euros.

Cependant, le commissaire du Gouvernement verse aux débats les premières conclusions du commissaire du Gouvernement du 28 septembre 2023, et les conclusions rectificatives du 18 décembre 2023, non citées par le premier juge, ces dernières demandant de fixer l’indemnité totale de dépossession à 38'036 euros en valeur libre ou 31'976 euros en valeur occupée.

Le premier juge s’il n’a donc pas suivi la demande du commissaire du Gouvernement de première instance dans ses dernières conclusions rectificatives demandant de fixer l’indemnité de dépossession de façon alternative, puisqu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession en valeur libre, a cependant retenu la somme de 38 136 euros en valeur libre comme demandé par le commissaire du Gouvernement.

En conséquence, l’appel du commissaire du Gouvernement est irrecevable au titre de l’indemnité de dépossession.

AU FOND

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’EPFIF indique qu’il ne remet pas en cause :

' l’application par le tribunal de la méthode d’évaluation par comparaison,

' la superficie du bien de 56 m²,

' la situation locative, à savoir libre,

' l’état d’entretien, à savoir mauvais,

' les modalités de calcul des frais de remploi,

' le quantum de l’indemnité pour perte de revenus locatifs.

Il indique contester :

' l’absence d’abattement pour inhabitabilité,

' le quantum de la déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement.

M. [H], intimé, demande à titre principal la confirmation du jugement et dans l’hypothèse où un abattement de 20 % sur l’indemnité de dépossession serait retenu pour l’enlèvement des déchets, de fixer l’indemnité spéciale due par l’EPFIF en réparation du préjudice causé par la rapidité de la procédure d’extrême urgence mise en 'uvre égale au montant de l’abattement qui serait pratiqué « pour inhabitabilité ».

L’appel incident du commissaire du Gouvernement a été déclaré recevable uniquement sur la date de référence.

1° sur la date de référence

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L’EPFIF retient la même date de référence que le premier juge.

M. [H] n’a pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement et retient en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 7] [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l’urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d’un droit de préemption urbain.

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

L’article L 213-4 a) du code de l’urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s’applique égaleme nt pour la qualification de terrain à bâtir.

En l’espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 5] du 27 janvier 2015,un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l’Établissement Public Territorial [Localité 7] [Localité 8] [Localité 7] Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l’ [Localité 9] et qu’ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone [Localité 10] et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l’article [Localité 10] 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d’un nombre entier d’étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone [Localité 10] 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l’article [Localité 10] 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l’interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu’ils ne sont pas destinés à l’habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu’elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et [Localité 10], permettre, sous certaines conditions, de déroger à l’obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l’arrêté préfectoral n° 2019 – 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la [Adresse 7] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 8] pointu

La commune de [Localité 5] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare [Etablissement 1] la plus proche « [Localité 11] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 12] à [Localité 13] et dessert [Localité 5]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 14]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du [Localité 7] [Localité 8] et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 8] pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elles. La copropriété du Chêne pointu est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 8] pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a déjà fait l’objet d’une démolition.

La copropriété de l'[Adresse 8] pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 5].

L’EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'[Adresse 8] pointu réalisée par la commune de [Localité 5] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage,

'l’occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signé entre l’État, le département et la commune de [Localité 5] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations a justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « Bas-[Localité 15] » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 – 2398 du 11 septembre 2017.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété du Chêne pointu de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[Adresse 8] pointu de 6,2 millions d’euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 – 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l’article L522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

L’EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l’habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l’attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l’EPFIF.

L’EPFIF s’agissant de l’état général de la copropriété du Chêne pointu, indique que les bâtiments font l’objet :

' d’un arrêté de péril sur les équipements communs d’immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d’un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d’une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d’extrême dégradation a imposé à la puissance publique d’engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l’attente de leur démolition, compte tenu de l’occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l’EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l’intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu’urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l’incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d’AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d’euros sur le Chêne pointu soit environ 1,4 millions d’euros pour le B4 ;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2ème vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de réparation et de sécurité : d’octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l’ensemble du Chêne pointu ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l’ANAH et par l’EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L’EPFIF souligne qu’entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d’aménagements extérieurs (rampe d’accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d’accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d’arrêt des compteurs d’eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d’individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L’EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d’embellissement du bâtiment et des logements, qu’ils n’ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l’attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n’ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du Chêne pointu.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :

' d’un sous-sol à usage de caves ;

' d’un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d’escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

Il s’agit :

' du lot n° 913 : un appartement de type F3, situé au 9ème étage de l’escalier D, d’une superficie de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu’une pièce de vie et de deux chambres, l’une d’entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un mauvais état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 16 novembre 2024.

Dans la fixation de la valeur unitaire, il mentionne un état moyen, mais retient une valeur unitaire de 660 euros/m² correspondant dans sa grille à la valeur libre pour un mauvais état.

' du lot n°1062 : une cave, qui n’a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

— Sur l’indemnité principale

1° sur la date d’estimation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 6 juin 2024.

2° sur la fixation de l’indemnité principale

Le premier juge a retenu un état moyen pour fixer la valeur unitaire , mais s’est référé à sa grille d’évaluation en fixant la valeur unitaire de 660 euros/m² correspondant à un mauvais état.

A sur les surfaces

La surface pour l’appartement de 56 m² n’est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° sur la situation locative

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l’espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023.

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur libre, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

4° sur la consistance du bien exproprié

L’article L322-1 du code de l’expropriation dispose quse que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

S’agissant de l’application de la régle habituelle de la consistance et de l’état du bien, le premier juge indique que l’état d’entretien était qualifié de mauvais par l’EPFIF, de moyen par l’exproprié et de mauvais par le commissaire du Gouvernement, et qu’il a retenu un mauvais état d’entretien au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 16 novembre 2024 .

L’EPFIF ne conteste donc pas le mauvais état retenu par le premier juge mais demande l’infirmation du jugement qui n’a pas appliqué d’abattement supplémentaire pour inhabitabilité et il demande d’appliquer un abattement de 20% pour inhabitabilité.

Il indique qu’un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [F], commissaire de justice, qui a décrit un ensemble globalement en mauvais état (pièce n° 3), que le transport sur les lieux a confirmé ce constat, et qu’après avoir bénéficié de la prise de possession anticipée du bien, il a fait intervenir une entreprise afin de procéder au nettoyage complet de l’appartement qui était jonché de fientes de pigeons (pièce n° 4 et 5).

L’EPFIF indique donc ne pas contester la valeur unitaire de 660 euros/m² en valeur libre, mais produit un procès-verbal de constat d’une entreprise intervenue afin de nettoyer la totalité du logement , avec un coût d’évaluation de déchets à la somme de 8109 euros hors-taxes (pièce n° 5) et il demande donc un abattement pour une inhabitabilité de 20 %.

M. [H] rétorque qu’il ne lui a pas été possible de vérifier que ces lots étaient dans le périmètre de prise de possession anticipée, les procès-verbaux n’étant pas produits, qu’il n’a pas non plus reçu de paiement provisionnel, qu’il n’est pas justifié de la consignation et que c’est en toute illégalité que l’EPFIF a pris possession de son appartement.

Cependant, ces contestations ne sont pas de la compétence des juridictions judiciaires mais de celle des juridictions administratives.

M. [H] en déduit qu’en raison de cette illégalité, l’EPFIF ne peut se fonder sur le rapport d’intervention de l’entreprise [L], lui-même entaché d’illégalité, pour justifier l’application d’un abattement de 20 % pour enlèvement des déchets.

Cependant, ce rapport versé aux débats et soumis au débat contradictoire est recevable.

Le premier juge ayant retenu une valeur unitaire de 660 euros/m² en valeur libre correspondant à un mauvais état du bien exproprié, il n’y a pas lieu d’y rajouter un abattement supplémentaire pour inhabitabilité, ce d’autant, que l’immeuble a vocation à être démoli.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu une valeur unitaire de 660 euros/m² en valeur libre.

5° sur la déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement

Le premier juge a déduit de l’indemnité de dépossession une valeur unitaire de 3200 euros en raison de l’absence d’un emplacement de stationnement.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement pour retirer une valeur unitaire de 3520 euros correspondant à un jugement définitif du 6 juin 2023 du juge de l’expropriation de [Localité 16].

M. [H], intimé, demande la confirmation du jugement.

L’EPFIF verse aux débats un jugement définitif du 6 juin 2023 ayant fixé la valeur unitaire d’un emplacement de stationnement à la somme de 3520 euros (pièce n° 6).

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et de déduire une valeur unitaire de 3520 euros.

L’indemnité principale est donc de :

660 euros/m² X 56 euros=36 960 euros – 3520 euros (absence de parking)=33 440 euros en valeur libre.

— sur l’indemnité de remploi

Le premier juge a retenu les taux suivants :

20% sur 5 000 euros : 1 000 euros

15% sur 10 000 euros : 1 500 euros

10% sur 18 760 euros= 1 876 euros

total : 4 376 euros.

Le premier juge a donc en réalité retenu les taux usuels :

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 10 000 euros : 1500 euros

10% sur 33760 euros – 15000= 18 760 euros X0,10=1 876 euros.

L’EPFIF retient les mêmes taux et M. [H] demande la confirmation.

L’indemnité de reploi est donc de :

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 15 000 euros : 1500 euros

10% sur 33440 – 15 000 = 18 440 X0,10=1844 euros

total : 4344 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossesion due par l’EPFIF à M. [H] est donc de:

33 440 euros (indemnité principale)+ 4344 euros (indemnité de remploi)=37 784 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance .

L’EPFIF perdant pour l’essentiel le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de condamner l’EPFIF à verser à M. [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites des appels,

Déclare recevable l’appel incident du commissaire du Gouvernement sur la date de référence ;

Déclare irrecevable l’appel incident du commissaire du Gouvernement sur l’indemnité de dépossession ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l’indemnité principale et sur l’indemnité de remploi ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;

Fixe l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à M. [S] [H], au titre de la dépossession des lots n° 913 (appartement) et n°1062 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de l’Étoile du Chêne pointu située [Adresse 4] à [Localité 17] à la somme de 37 784 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 33 440 euros,

— indemnité de remploi : 4 344 euros,

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France aux dépens d’appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à verser la somme de 3000 euros à M. [S] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT