Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2026

(n° 2026/ , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15602 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIRH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 22/03772

APPELANTS

Madame [P] [X] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée et assistée deMe Miryam ABDALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : A0201

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023506267 du 27/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

[T] [K] décédé le 26 septembre 2023

INTIMÉES

S.A.S. [I] immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°348 802 398, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1181

S.A.R.L. [I] IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 435 369 277, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1181

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre,chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Madame [P] [X] épouse [K] et Monsieur [J] [K] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], composé de deux parcelles cadastrées section AU n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2].

Ils ont été destinataires d’une proposition d’acquisition de ces terrains, formée le 28 septembre 2015 par la société [I] anciennement KEOPS Promotion, se présentant comme une société de promotion immobilière, prévoyant la réalisation de 110 logements collectifs soit 7 500 m2 de surface de plancher sur une emprise élargie aux parcelles AU09, AU10, AU [Adresse 4], AU [Cadastre 3], AU [Cadastre 4], AU [Cadastre 5] et AU [Cadastre 6].

L’offre, valable jusqu’au 16 octobre 2015 à 17 heures, stipule un prix de 1 200 000 euros Hors Taxes et différentes conditions suspensives :

1- absence de toute préemption de la commune ou de toute autorité compétnte

2- terrain libre de toute occupation le jour de la signature de l’acte authentique

3- obtention des autorisations d’urbanisme purgées de tout recours pour le programme projeté d’une superficie de 7 500 m2 de surface de plancher

4- absence de carrières ou de sous-sol composé de remblais ou de matériaux nécessitant des fondations spéciales

5- absence de pollution ou d’amiante dans les bâtiments à démolir. Cette condition serait levée dans les deux mois suivant la signature des promesses de vente avec les propriétaires des parcelles AU [Adresse 4], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et AU [Cadastre 6] ainsi qu’un délaissé des parcelles appartenant à la ville

6- signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social dans les 4 mois au plus tard suivant la signature de la dernière des conditions suspensives explicitées ci-dessus

7- signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social dans les 4 mois au plus tard suivant la signature de la dernière des conditions suspensives explicitées ci-dessus

8- complément de prix à hauteur de 40 % de la différence constatée entre le prix de vente arrêté avec le bailleur social et le prix de vente obtenu sur la base de 2 850 euros Hors Taxes /m2 habitable stationnement compris. Ce complément de prix ne pourra excéder 100 000 euros Hors Taxes.

Un calendrier de l’opération est prévu dans l’offre ainsi qu’il suit :

signature des promesses de vente : de septembre 2015 à décembre 2015

réalisation des études de sol : de décembre 2015 à mars 2016

dépôt du permis de construire : avril 2016

obtention du permis de construire ( 6 mois d’instruction périmètre monument historique) septembre 2016

fin du délai de recours contre le permis ( 2 mois de recours, 3 mois retrait administratif) : décembre 2016

signature de l’acte authentique : décembre 2016

Les époux [K] ont accepté cette offre le 2 octobre 2015.

Par acte authentique reçu le 6 avril 2016, Monsieur et Madame [K] ont conclu une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la SARL [I] IMMOBILIER, prévoyant notamment un prix d’acquisition fixé à 1 200 000 euros et plusieurs conditions suspensives, avec un délai d’expiration fixé au 1er août 2017 à 16h00 dont :

— une condition essentielle et déterminante : le remembrement foncier intégrant différentes parcelles à [Localité 6] cadastrées section AU 4,5,9,10,115, [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] formant une même opération économique, les actes authentiques des ventes desdites parcelles devant impérativement être signés concomitamment, la non réalisation de cette condition entraînant l’anéantissement de la promesse, si bon semble au Bénéficiaire et sa caducité de plein droit

— une condition suspensive à laquelle aucune des parties ne peut renoncer tenant au droit de préemption à peine de caducité de la promesse et de restitution au Bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation

— des conditions suspensives auxquelles le Bénéficiaire seul pourra renoncer tenant à :

b) l’établissement d’une origine de propriété régulière,

c) des renseignements d’urbanisme ne révélant aucun projet dépréciant le bien,

d) la non révélation de servitudes ou d’un cahier des charges susceptible de déprécier la valeur du bien ou de nuire à l’opération de promotion immobilière,

e) un total de charges hypothécaires et de créances garanties par la loi d’un montant inférieur au prix de vente payable comptant ou l’accord des créanciers permettant d’apurer le passif amiablement,

f) l’absence d’occupation des biens,

g) l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de l’opération de construction globale cadastrées section AU n°[Cadastre 6], 5,115, [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], la promesse de vente devant être signée dans les 4 mois de la signature des présentes puis de la réalisation de leurs conditions suspensives, h) l’obtention d’un permis de construire exprès valant ou non division, lequel pour être considéré comme obtenu, ne devra assujettir le Bénéficiaire qu’au paiement de la taxe intercommunale d’assainissement, de la redevance archéologique et de la taxe d’aménagement dont le montant cumulé ne devra pas dépasser la somme de 200 000 euros à l’exclusion de toute autre participation, taxe ou redevance ou travaux

i) l’absence de recours et de retrait administratif,

j) l’absence de prescriptions particulières au titre de la loi sur l’eau,

k) la compatibilité du projet avec la nature des sols dont l’étude est à la charge du Bénéficiaire celle-ci ne devant révéler aucune sujétion particulière,

l) la non révélation d’une nappe phréatique polluée ou de terres polluées, le diagnostic étant à la charge du Bénéficiaire,

m) l’absence de présence d’amiante, le diagnostic étant à la charge du Bénéficiaire,

n) l’absence de prescriptions archéologiques préventives

o) la non imposition par la commune de [Localité 6] ou tout organisme de taxes ou participations autres que celles ayant cours actuellement sur la commune

p) la signature par le Bénéficiaire dans les 6 mois suivant la signature de la dernière des promesses de vente relative au Remembrement foncier, d’un contrat de réservation en vue en d’une vente en l’état futur d’achèvement portant sur 35 % du projet de construction projeté et l’obtention par le prescripteur social acquéreur des logements sociaux dans les 6 mois suivant la signature de la dernière des promesses de vente relative au Remembrement Foncier des financements, subventiosn et agréments nécessaires à son acquisition et notamment :

— financements/subventions 1% PLAI, PLUS ( Communauté de communes, Etat, Région, Département, commune ou communauté d’agglomération)

— garantie d’emprunt de la commune de [Localité 6]

q) signature dans les 6 mois suivant la signature de la dernière des promesses de vente relative au Remembrement foncier d’un contrat de réservation en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement portant sur 65% environ du projet de construction projetée, en logement intermédiaire moyennant un prix de vente minimum de 2 900 euros /m2 hors taxes de surface habitable et obtention par l’acquéreur des logements intermédiaires dans les 6 mois suivant la signature de la dernière des promesses de vente relative au Remembremùent foncier des financements, subventions et agréments nécessaires à son acquisition

r) intégration d’une emprise publique à déclasser entérinée de manière définitive par une délibération du conseil municipal

L’indemnité d’immobilisation- caution est fixée à 60 000 euros stipulant : ' En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation, cette somme étant due au Promettant par le Bénéficiaire au cas de non réalisation et devant être garantie par la remise au plus tard dans le délai de 15 jours à compter de la signature de la dernière des promesses de vente, entre les mains du notaire participant, d’un engagement de caution solidaire d’un établissement financier de premier rang pouvant être mis en jeu jusqu’à la date du 1er novembre 2017.'

Le sort de l’indemnité d’immobilisation est convenu en ces termes :

'a) elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise

b) elle sera restituée purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconques des conditions suspensives sus énoncées et auxquelles le Bénéficiaire n’aurait pas renoncé

c) elle sera versée au Promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspenvices ayant été réalisées.

Dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues sans indemnité de part et d’autre, un (1) mois après une mise en demeure faite par le Promettant au Bénéficiaire.

Le Promettant accepte ainsi que la promesse de vente soit consentie pour une période gratuite, soit sans charge d’indemnité d’immobilisation, pour le délai courant à compter de la signature des présentes jusqu’au 15ème jour suivant la signature de la dernière promesse de vente.'

Un avenant n°1 en date du 19 septembre 2016 a prorogé le délai initial au 2 octobre 2017, les parties convenant de proroger la date extrême de signature de la dernière promesse de vente au 31 octobre 2016, le Bénéficiaire s’obligeant dans le mois suivant la signature de l’avenant à substituer un nouvel engagement de caution ayant validité jusqu’au 2 janvier 2018.

Le 22 mai 2017, le maire de [Localité 6], faisant suite à la demande adressée par la société [I] le 18 avril 2017, répondait avoir sollicité ses services afin d’entamer les démarches de désaffection puis de déclassement du domaine public de la parcelle appartenant à la ville de [Localité 6] située [Adresse 5], et autorisait la société à déposer le permis de construire sur l’ensemble des parcelles retenues dans le projet y compris celle-ci.

Un avenant n°2 était signé le 11 septembre 2017 les parties convenaient de plusieurs modifications tenant :

— au délai de validité de la promesse porté au mercredi 31 janvier 2018 sous réserve de la remise d’un engagement de caution solidaire représentant 5% du prix de vente , la prorogation applicable se trouvant limitée à la date du 4 septembre 2017 dans l’attente de la remise de l’engagement de caution

— à la date extrême de dépôt de la demande de permis de construire prorogée au 31 août 2017

— à la date extrême de réalisation du rapport de sol prorogée au 30 juin 2017

— à la date extrême de réalisation du diagnostic pollution prorogée au 30 juin 2017

— au remplacement de l’engagement de caution initial par un engagement de caution ayant validité jusqu’au 30 avril 2018

Par courrier recommandé du 25 janvier 2018, la société [I] Immobilier a informé les vendeurs qu’elle renonçait à poursuivre l’opération aux motifs de la non mise en oeuvre par la commune de [Localité 6] de la procédure de désaffectation et de déclassement de la parcelle appartenant à son domaine public, le déclassement de cette parcelle constituant une condition suspensive. Elle précisait : ' La ville n’ayant pas procédé aux délibérations du conseil municipal afférentes , la réalisation de cette condition ne pourra intervenir avant le 31 janvier prochain, date de validité de la promesse qui nous lie, frappant celle-ci de caducité.'

Elle ajoutait : ' Par ailleurs la commune a, en cours d’instruction du dossier de permis de construire, décidé d’imposer des exigences allant bien au-delà des règles d’urbanisme applicables au terrain d’assiette de l’opération de promotion projetée ( notamment avec de nombreuses places de parking, adaptation des spécifications des logements pourtant convenues avec les acquéreurs bailleurs sociaux…) Qui ont empêché l’obtention du permis de construire.'

La vente n’a pas été réalisée.

Par lettre du 21 octobre 2021, au rappel des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation les vendeurs demandaient de récupérer ' les indemnités d’immobilisation et sollicitaient le remboursement des indemnités d’immobilisation proportionnellement aux journées réelles d’immobilisation soit 5% du prix de vente.'

Par acte d’huissier enrôlé le 5 avril 2022, Madame [X] épouse [K] et Monsieur [K] ont assigné la SAS [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

La SARL [I] Immobilier est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 30 aout 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes:

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SARL [I] Immobilier ;

Déboute Madame [P] [X] épouse [K] et Monsieur [T] [K] de leurs prétentions ;

Condamne in solidum Madame [P] [X] épouse [K] et Monsieur [T] [K] aux dépens ;

Déboute les parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »

Dans sa motivation, le tribunal a rappelé que, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, le litige est déterminé par les prétentions des parties, et qu’en vertu de l’article 1199 du code civil, un contrat ne crée d’obligations qu’entre ses signataires et que les tiers ne peuvent se voir contraint de l’exécuter. Le tribunal a donc relevé que les époux [K] ont dirigé leurs demandes contre la SAS [I] alors que le contrat avait été conclu par la SARL [I] Immobilier. Par conséquent, il a rejeté les demandes des époux les estimant ' manifestement mal dirigées sans possibilité pour le tribunal de les modifier ' et les a condamnés aux dépens.

Par déclaration d’appel en date du 19 septembre 2023, Monsieur [T] [K] et Madame [P] [X], épouse [K], ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

La SAS [I]

La SARL [I] Immobilier

Par message RPVA du 03 novembre 2025, le conseil de Madame [K] a au lieu de ont notifié l’acte de décès de Monsieur [J] [K] survenu le 26 septembre 2023.

La clôture a été prononcée le jour de l’audience, le 04 décembre 2025.

Dans ses conclusions d’appelante notifiées par voie électronique le 11 novembre 2025, Madame [P] [X], épouse [K], demande à la cour :

« D’INFIRMER le jugement rendu le 30 août 2023 par le Tribunal judiciaire de Bobigny dans toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

DECLARER Madame [P] [X] [K] recevable en son action contre la société [I] IMMOBILIER ;

DE PRENDRE ACTE de la signature d’une promesse de vente en date du 6 avril 2016 entre la société [I] IMMOBILIER et les consorts [K], régularisée par acte authentique devant Maître [L], notaire à [Localité 7] ;

JUGER que la société [I] IMMOBILIER s’est engagée contractuellement à acquérir les biens immobiliers des consorts [K] sis [Adresse 6] à [Localité 5], cadastrés section AU n°[Cadastre 1] et AU n°[Cadastre 2], d’une surface totale de 10 ares 44 centiares, dans le délai expirant le 2 octobre 2017 ;

JUGER que les consorts [K] se sont engagés, en contrepartie, à ne pas vendre les biens à autrui jusqu’à l’expiration de ladite promesse ;

JUGER que la société [I] IMMOBILIER n’a pas respecté ses obligations contractuelles et n’a pas procédé à l’acquisition des biens dans les délais impartis ;

JUGER que la clause d’indemnité d’immobilisation est applicable ;

CONDAMNER la société [I] IMMOBILIER à verser à Madame [P] [X] épouse [K] la somme de 30 000 € (trente mille euros), correspondant à sa quote-part dans l’indemnité d’immobilisation de 60 000 €, conformément à la promesse de vente du 6 avril 2016 et à l’avenant du 19 septembre 2016 ;

RÉSERVER expressément les droits des héritiers de feu Monsieur [T] [K] pour le surplus de l’indemnité d’immobilisation leur revenant ;

JUGER que la société [I] IMMOBILIER a fait preuve d’une résistance abusive en refusant de verser ladite indemnité ;

CONDAMNER en conséquence la société [I] IMMOBILIER à verser à Madame [K] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

JUGER que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2017, avec capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société [I] IMMOBILIER à verser à Madame [K] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER la société [I] IMMOBILIER aux entiers dépens. »

Dans leurs conclusions d’intimé notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025, la SAS [I] et la SARL [I] Immobilier demandent à la cour de :

« Confirmer le jugement rendu par la 6ème Chambre Section 4 du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY en date du 30 août 2023 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire :

Vu l’article 534 du Code de Procédure Civile,

Déclarer irrecevables les demandes formées pour la première fois en cause d’appel par Madame [K] à l’encontre de la SARL [I] IMMOBILIER ;

A titre infiniment subsidiaire :

Vu l’article 2224 du Code Civil,

Déclarer irrecevables pour être prescrites les demandes formées par Madame [K] à l’encontre de la SARL [I] IMMOBILIER ;

En tout état de cause,

Débouter Madame [K] de toutes ses demandes à l’encontre de la société [I] IMMOBILIER en principal, frais et accessoires ;

Condamner Madame [K] à payer à la société [I] IMMOBILIER la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

SUR QUOI

LA COUR

1- L’intervention volontaire de la SARL [I] Immobilier et la portée de l’appel

La SAS [I] et la SARL [I] IMMOBILIER font valoir que le jugement ayant déclaré recevable l’intervention volontaire de la société [I] IMMOBILIER, l’on ne voit pas comment la cour pourrait, dès lors, infirmer le jugement et accepter l’intervention volontaire de cette société cependant que dans ses conclusions d’appelante, Madame [K] formule la totalité de ses demandes à l’encontre de la SARL [I] IMMOBILIER et non à l’encontre de la SAS [I] IMMOBILIER, reconnaissant ainsi son bien fondé à agir à l’encontre de cette dernière.

Madame [K] demande à la cour de constater l’intervention volontaire de la société [I] IMMOBILIER déjà actée en première instance puisque celle-ci est intervenue volontairement par voies de conclusions le 16 mai 2022, reconnaissant elle-même être la seule partie contractante du compromis notarié, la confusion entre [I], [I] PROMOTION et [I] IMMOBILIER provenant de la multiplicité de ces sociétés, toutes domiciliées à la même adresse. Elle demande l’infirmation du jugement et de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société [I] IMMOBILIER contre laquelle elle indique être fondée à agir.

Réponse de la cour

En première instance, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 février 2023 par la SAS [I] et la SARL [I] IMMOBILIER, cette dernière a sollicité qu’il lui soit donné acte de son intervention volontaire laquelle a été déclaré recevable par le dispositif du jugement.

Selon les dispositions de l’article 562 du Code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément.

Aux termes de l’acte d’appel, Monsieur et Madame [K] ont expressément indiqué limiter leur appel aux chefs du jugement expressément critiqués en ce qu’il ' Déboute Madame [P] [G] épouse [K] et Monsieur [T] [K] de leurs prétentions Condamne in solidum Madame [P] [G] épouse [K] et Monsieur [T] [K] aux dépens ; Déboute les parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.'

Dès leurs premières conclusions d’appel signifiées le 22 novembre 2023, Monsieur et Madame [K] ont sollicité l’infirmation du jugement rendu, en toutes ses dispositions, demande reprise dans leurs dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2025 par laquelle Madame [K] demande, entre autres dispositions, à être déclarée recevable en son action contre la société [I] IMMOBILIER.

Ce faisant Madame [K] critique le chef du jugement qui l’a déboutée de son action

engagée contre la SAS [I] alors que le contrat litigieux a été conclu par la SARL [I] IMMOBILIER, sans remettre en cause la recevabilité de l’intervention volontaire de la SARL [I] IMMOBILIER ; la cour est donc saisie de l’appel des chefs du jugement déboutant Madame [K] de l’ensemble de ses prétentions.

2- Le caractère nouveau des demandes dirigées en appel à l’encontre de la SARL [I] IMMOBILIER

La SAS [I] et la SARL [I] IMMOBILIER soutiennent que nonobstant la parfaite connaissance que les époux [K] avaient de la signature de la promesse par cette dernière seule, ceux-ci n’ont jamais formulé aucune demande à l’encontre de cette société de sorte que les demandes élevées à son encontre à hauteur d’appel sont irrecevables.

Madame [K] ne répond pas sur ce moyen.

Réponse de la cour

Il sera liminairement relevé que les sociétés intimées ne contestent pas dans leurs dernières conclusions la régularité de la poursuite de l’instance par Madame [K] nonobstant le décès de son époux.

Selon les dispositions de l’article 566 du Code de procédure civile les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Les demandes dirigées par Madame [K] contre la SARL [I] IMMOBILIER sont la conséquence du jugement qui a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL [I] IMMOBILIER et débouté Madame [K] de ses prétentions. Elles sont donc recevables et les sociétés intimées seront déboutées du chef du caractère nouveau des demandes.

3- La prescription de l’action

La SAS [I] et la SARL [I] IMMOBILIER soulèvent la prescription de l’action au visa de l’article 2224 du Code civil au motif que la prescription n’a pas été interrompue à l’égard de la SARL [I] IMMOBILIER dont le délai a commencé à courir à compter de la date à laquelle le dommage s’est révélé à la victime or, les consorts [K] ayant appris par le courrier du 25 janvier 2018 qu’il ne serait pas procédé au paiement de l’indemnité d’immobilisation, le délai de 5 ans a commencé à courir à compter de cette date pour expirer le 25 janvier 2023 de sorte que la prescription était acquise dès cette date, la première demande dirigée à l’encontre de la SARL [I] IMMOBILIER procédant des conclusions d’appel signifiées trop tard, le 22 novembre 2023.

Madame [K] oppose avoir valablement interrompu la prescription par la délivrance de l’assignation à l’encontre de la société [I] le 31 mars 2022, laquelle appartient au même groupe économique et juridique que [I] IMMOBILIER et pour le même contrat. Elle ajoute que l’intervention volontaire de la société [I] IMMOBILIER à l’instance le 16 mai 2022, avant l’expiration du délai de 5 ans vaut reconnaissance du lien contractuel et interrompt de plein droit par l’effet de l’article 2240 du Code civil. Elle conclut qu’en tout état de cause ' l’exception’ (sic) de prescription soulevée pour la première fois en cause d’appel constitue un moyen nouveau, irrecevable au regard de l’article 910-4 du Code de procédure civile.

Réponse de la cour

La prescription est une fin de non recevoir et non une exception de procédure : elle est visée par l’article 122 du Code de procédure civile au chapitre III [Localité 8] de Non recevoir et peut être proposée en tout état de cause ainsi que le prévoient les dispositions de l’article 123 du même code.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil : Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les dispositions de l’article 2241 du même code énoncent que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Selon les dispositions de l’article 2240 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, interrompt le délai de prescription.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que les sociétés intimées sont recevables à soulever pour la première fois à hauteur d’appel la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’immobilisation et que le point de départ du délai de prescription court à compter du jour où Madame [K] a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer sa demande en paiement, sauf à ce que ce délai ait été interrompu par :

— la reconnaissance par la SARL [I] IMMOBILIER de ce droit à paiement

— la demande en justice dirigée à l’encontre de la SARL [I] IMMOBILIER dans ce même délai.

Madame [K] a été informée par le courrier reçu le 25 janvier 2018 que la SARL [I] IMMOBILIER se voyait dans l’obligation d’abandonner le programme, aux motifs invoqués par l’intimée que 'les démarches accomplies depuis deux ans n’ont pas permis de mettre en oeuvre la procédure de désaffectation et de reclassement du programme.'

Dans la suite de ce courrier auquel Madame [K] fait expressément référence, Monsieur et Madame [K] ont répondu par lettre du 21 octobre 2021 qu’ils sollicitaient le remboursement des indemnités d’immobilisation proportionnellement aux journées réelles d’immobilisation soit 5 % du prix de vente initial.

Madame [K] a donc pris la pleine mesure du dommage résultant de l’immobilisation de leur bien à réception du courrier de la SARL [I] IMMOBILIER les informant de l’abandon du projet le 25 janvier 2018 et disposaient donc d’un délai expirant le 25 janvier 2023 à minuit pour engager leur action en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Contrairement à ce que soutient Madame [K], l’assignation en justice n’interrompt le délai de prescription qu’autant qu’elle est dirigée contre le créancier de l’obligation dont l’exécution est demandée, en l’occurrence la SARL [I] IMMOBILIER, quand, par ailleurs, aucun acte de reconnaissance du droit à paiement de l’indemnité d’immobilisation n’est établi à l’égard de cette dernière, la circonstance au demeurant non étayée, d’un groupe de sociétés étant inopérante à permettre l’interruption à l’égard d’une seule des sociétés. Ainsi Madame [K] n’est pas fondée à exciper d’une interruption du délai de prescription du chef de l’assignation diligentée à l’encontre de la SAS [I], personne morale distincte de la SARL [I] IMMOBILIER, le 5 avril 2022 et ne peut non plus exciper de la reconnaissance du droit à paiement du seul chef de l’intervention volontaire de la SARL [I] IMMOBILIER à l’instance le 16 mai 2022, alors que celle-ci demandait au tribunal de débouter Madame [K] de toutes ses prétentions.

C’est donc par la déclaration d’appel dirigée contre la SARL [I] IMMOBILIER le 19 septembre 2023 que Madame [K] a formé sa première demande en justice à l’encontre de la société intimée or celle-ci n’a pu interrompre le délai qui était expiré depuis le 25 janvier 2023.

Il en résulte que Madame [K] doit être déclarée irrecevable en son action dirigée à l’encontre lde la SARL [I] IMMOBILIER du fait de la prescription.

4- La résistance abusive des sociétés intimées

Le sens de l’arrêt conduit rejeter cette demande.

5- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et mis les dépens à la charge in solidum de Monsieur et Madame [K].

Y ajoutant, Madame [K] sera seule condamnée aux dépens d’appel, la SARL [I] IMMOBILIER et la SAS [I] étant déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

DIT que la cour est saisie de l’appel des chefs du jugement déboutant Madame [P] [X] épouse [K] de l’ensemble de ses prétentions ;

REJETTE la FIN DE NON RECEVOIR du chef du caractère nouveau des demandes ;

Vu les dispositions de l’article 2224 du Code civil,

DECLARE Madame [P] [X] épouse [K] irrecevable car prescrite en son action contre la SARL [I] IMMOBILIER ;

DEBOUTE Madame [P] [X] épouse [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive des sociétés SAS [I] et SARL [I] IMMOBILIER

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

CONDAMNE Madame [P] [X] épouse [K] seule aux dépens de première instance et d’appel ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,