RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° /2026, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01781 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIZYF

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 novembre 2023 – Tribunal de proximité de JUVISY-SUR-ORGE- RG n° 11-23-000758

APPELANTE

Madame [H] [M]

née le 10 Février 1982 à [Localité 1] (GABON)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvain-Ulrich OBAME, avocat au barreau de PARIS, toque : A0704

INTIMÉ

Monsieur [U] [I]

né en 1975 à [Localité 3] (MALI)

[Adresse 2]

[Localité 4]

DÉFAILLANT

Signification de la déclaration d’appel le 12 avril 2024 par procès-verbal en application de l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Aurély ARNELL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 24 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge dans une affaire opposant Mme [H] [M] et M. [U] [I].

Se prévalant d’un contrat de bail du 30 novembre 2017 portant sur une chambre meublée en colocation dans un appartement lui appartenant, situé [Adresse 2], 8e étage, à Grigny (91350), Mme [H] [M] a assigné M. [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, par acte d’huissier de justice du 21 avril 2023 aux fins de juger que le bail a été résilié le 21 septembre 2022, le condamner au paiement de la somme de 3.340 euros au titre des loyers impayés au 21 septembre 2022 et, à défaut, le condamner au paiement de la somme de 2.480 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 21 juillet 2022, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 26 juin 2023, à laquelle l’affaire a été retenue Mme [H] [M], qui a indiqué que M. [U] [I] avait quitté les lieux loués, a maintenu sa demande.

Assigné à domicile selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, M. [U] [I] n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 24 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge a ainsi statué :

— déboute Mme [H] [M] de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne [H] [M] aux dépens.

Vu l’appel interjeté le 14 janvier 2024 par Mme [H] [M].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 avril 2024 par lesquelles Mme [H] [M] demande à la cour de :

— juger recevable Madame [M] en son appel,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 novembre 2023 (RG 1123-000758) par le Tribunal de Proximité de JUVISY/ORGE, en ce qu’il a débouté Madame [M] de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers, dit d’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné Madame [M] aux dépens,

Statuant à nouveau

— juger que la résiliation du bail signé le 30 novembre 2017, avec avenant du 8 avril 2018 modifié en novembre 2021 est intervenue le 21 septembre 2022.

En conséquence,

— condamner M. [U] [I] à payer à Madame [H] [M] la somme de 3340 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 21 septembre 2022, à défaut le condamner à payer la somme de 2480 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 21 juillet 2022.

— condamner M. [U] [I] à payer à Madame [H] [M] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

condamner M. [U] [I] aux entiers dépens, ce en application de l’article 699 du Code de Procédure civile.

M. [U] [I] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées respectivement le 12 avril 2024 par procès-verbal de recherche infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile et le 2 mai 2024 à domicile avec dépôt à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé est tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la preuve du bail

Le premier juge a écarté toutes les demandes de Mme [M] aux motifs qu’elle produisait un bail signé par elle seule et qu’aucun élément ne démontrait que le défendeur aurait souscrit un bail ni qu’il aurait occupé un logement appartenant à la demanderesse.

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué et réitère ses différentes demandes en faisant valoir qu’elle démontre bien l’existence du bail puisqu’elle produit en appel l’exemplaire du contrat comportant la signature de M. [I]; elle fait en outre valoir que l’intimé résidait bien dans l’appartement litigieux où il a reçu la mise en demeure du 1er juin 2022 et qu’il s’est d’ailleurs acquitté de son loyer du mois de février 2022, suivant quittance du 16 février 2022.

Pour mémoire devant le premier juge, l’intéressée avait indiqué que le locataire avait quitté les lieux.

Selon l’article 1372 du code civil, l’acte sous signature privée fait foi entre ceux qui l’ont souscrit.

Devant la cour, l’appelante produit un contrat sous seing privé intitulé « Avenant au contrat de bail en colocation meublée » « du 8 avril 2018 modifié en novembre 2021 », qui fait référence à un contrat de bail du 30 novembre 2017.

Par ce contrat, Mme [M] donne à bail pour une durée d’un an renouvelable, un appartement de 5 pièces en colocation, à destination d’habitation principale, situé [Adresse 3] à [Localité 5] ; différents colocataires nommément désignés sont mentionnés, ainsi que M. [U] [I]; les modalités de la colocation sont indiquées ainsi que le loyer mensuel de chaque locataire, soit pour M. [I] les sommes mensuelles de 330 euros outre 100 euros pour les charges ; ce contrat est daté et signé par la bailleresse et le locataire, dont les nom et prénom sont précisés, la signature du locataire étant précédée de la mention « lu et approuvé »; la copie de la carte d’identité de M. [I] est également produite, en recto et verso devant la cour et la signature qui y figure est identique à celle figurant sur le contrat de bail. Il est mentionné que le contrat est fait en 2 exemplaires originaux dont un remis à chacune des parties qui le reconnaît.

La preuve du bail est donc suffisamment et régulièrement rapportée par Mme [M].

Sur la résiliation du bail

L’appelante demande à la cour de dire que la résiliation du bail est intervenue le 21 septembre 2022.

Elle produit une quittance de loyer du mois de février 2022, une mise en demeure de payer un arriéré de 4 mois de loyers de 1.720 euros adressée par son conseil à la partie adverse par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 21 juillet 2022 et portant sur la somme principale de 2.480 euros (soit 5 mois de loyers et de charges outre la somme de 330 euros correspondant au dépôt de garantie, non versé), remis à domicile avec dépôt à l’étude en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Aux termes du I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail comporte bien une clause résolutoire produisant effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux; le commandement de payer du 21 juillet 2022 est régulier.

Toutefois l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable en janvier 2019, dispose que :

'III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.'

Le défaut de notification dans le délai prescrit ne peut être régularisé lors de l’instance par le bailleur (3e Civ., 14 février 2012, pourvoi n°11-30.072).

Les observations de l’appelante ont été sollicitées au sujet de l’absence de preuve de transmission de l’assignation aux fins de la résiliation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience et de l’irrecevabilité susceptible d’en découler; l’appelante a répondu que l’assignation ne portait pas sur une demande d’expulsion car le locataire avait déjà quitté les lieux et subsidiairement a demandé que l’irrecevabilité ne porte que sur la demande de résiliation.

La preuve de cette notification n’étant pas rapportée devant la cour d’appel, la demande en résiliation du bail doit être déclarée irrecevable, cette formalité n’étant pas imposée uniquement s’agissant des demandes d’expulsion mais des assignations en résiliation du bail en raison d’une dette locative.

L’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail, relevée d’office, doit donc être constatée.

Sur la dette locative

L’appelante demande à la cour, infirmant le jugement de condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 3.340 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 21 septembre 2022, et à défaut la somme de 2480 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 21 juillet 2022.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il résulte des éléments produits que M. [I] reste devoir à Mme [M] la somme de 3.340 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 21 septembre 2022, dette constituée des loyers et charges à compter du mois de mars 2022 inclus, outre le dépôt de garantie de 330 euros qui n’avait pas été payé ; l’intimé, non comparant en première instance comme devant la cour, ne démontre ni n’allègue avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et M. [I] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel il est équitable d’allouer à Mme [M] une indemnité de procédure de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

INFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a statué sur les dépens et frais de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de Mme [H] [M] en résiliation du contrat de bail ayant pour objet le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6];

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à Mme [H] [M] la somme de 3.340 euros au titre de la dette tenant au bail conclu pour l’occupation de l’appartement situé [Adresse 4], à [Localité 5], arrêtée au 21 septembre 2022 ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à Mme [H] [M] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens d’appel,

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,