RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 31 MARS 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02807 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4R5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2023-Juge des contentieux de la protection de SENS- RG n° 23/00585

APPELANTE

SCI MILAN,

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SENS sous le n° 894 413 079

Dont le siège social se trouve

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Richard Ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIMÉE

Madame [V] [K] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Ulysse BENAZERAF, avocat au barreau de PARIS, ayant pour avocat plaidant M^e Tiffany HADDAOUI, avocate au barreau de PARIS (C1394)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Alexandre DARJ, greffier, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— ++++

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 17 février 2026 et prorogé au 24 février 2026, au 17 mars 2026 et au 31 mars 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Dorothée RABITA, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*

Par acte sous seing privé du 4 juin 2021, la SCI Milan a donné à bail à Mme [I] [T], alias de Mme [V] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros.

Mme [V] [K] a quitté les lieux loués le 31 juillet 2023.

Suite à la délivrance d’un commandement de payer la somme de 2 650 euros en date du 4 mars 2022, la SCI Milan a, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2022 (notifié le 30 juin 2022 au représentant de l’État dans le département), fait citer Mme [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Sens en référé à l’audience du 12 octobre 2022 afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;

— I 'expulsion de la partie défenderesse, ainsi que celle de toute personne présente de son chef ;

— la condamnation de Mme [V] [K] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— la condamnation de Mme [V] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges locatives, avec indexations légales, jusqu’à libération complète des lieux ;

— la condamnation de la partie défenderesse au paiement de la somme de 1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de la partie défenderesse aux entiers dépens de l’instance, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par jugement contradictoire rendu le 20 décembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sens a :

— rejeté la demande en paiement des arriérés de loyers faite par la SCI Milan,

— rejeté la demande en paiement des charges locatives faite par la SCI Milan,

— condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 1 250 euros (mille deux cent cinquante euros) au titre du préjudice de jouissance,

— rejeté la demande en paiement de la moitié des factures d’énergie de juin 2021 au mois d’octobre 2022 formulée par Mme [V] [K],

— condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 1437,13 euros (mille quatre cent trente-sept euros treize centimes) au titre des équipements achetés par cette dernière,

— condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre du préjudice matériel,

— condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 10 000 euros (dix mille euros) au titre des autres préjudices,

— condamné la SCI Milan à délivrer une copie de l’état des lieux de sortie à Mme [V] [K], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

— condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 470 euros (quatre cent soixante-dix euros) et ce avec majoration de 10 % par mois à compter du mois de janvier 2023, et ce jusqu’à restitution intégrale du dépôt de garantie,

— condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 188 euros,

(cent quatre-vingt-huit euros) au titre des pénalités de 10 % échues au jour du jugement,

— condamné la SCI Milan aux entiers dépens,

— condamné à payer à Mme [V] [K] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration reçue au greffe le 14 février 2024, la SCI Milan a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 07 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Milan demande à la cour :

— la recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;

— écarter des débats les pièces n°75 et 76 produites par Mme [K] compte tenu du non-respect des dispositions relatives aux attestations des articles 202 et suivants du code de procédure civile;

En conséquence :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Sens en date du 20 décembre 2023 en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la moitié des factures d’énergie de juin 2021 au mois d’octobre 2022 formulée par Mme [V] [K] ;

— Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Sens en date du 20 décembre 2023 en toutes ses autres dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

— condamner Mme [V] [K] à lui payer la somme de 2500 euros au titre des loyers impayés et subsidiairement, la somme de 2160 euros à ce même titre ;

— condamner Mme [V] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

— condamner Mme [V] [K] à lui payer la somme de 1141,11 euros au titre des charges récupérables ;

— rejeter la demande de Mme [K] au titre du préjudice de jouissance et retenir qu’aucun préjudice de jouissance n’est dû pour la période antérieure à l’arrêté en date du 4 avril 2022.

Subsidiairement, et seulement dans l’hypothèse où Mme [K] venait à régler l’intégralité de sa dette locative ou à tout le moins, être condamnée à ce titre, ramener ce préjudice à de plus justes proportions.

— rejeter la demande de Mme [K] au titre du remboursement des équipements qu’elle aurait prétendument achetés et, subsidiairement, la condamner à lui restituer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, les équipements suivants en parfait état:

— un radiateur d’un montant de 399 euros ;

— un déshumidificateur d’un montant de 295,14 euros ;

— un clic-clac d’un montant de 234 euros ;

— un lave-linge d’un montant de 508,99 euros ;

— rejeter toutes les autres demandes, fins et conclusions de Mme [V] [K] ;

— condamner Mme [V] [K] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée déposées le 03 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [V] [K] demande à la cour :

— de déclarer la Sci Milan mal fondée en son appel, et la débouter de l’ensemble de ses demandes;

— confirmer le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sens en ce qu’il a :

— rejeté la demande en paiement des arriérés de loyers faite par la SCI Milan ;

— rejeté la demande en paiement des charges locatives faite par la SCI Milan ;

— condamné a minima, la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 10000 euros (dix mille euros) en dommages et intérêts pour l’ensemble des autres préjudice subis ;

— condamné la SCI Milan à délivrer une copie de l’état des lieux de sortie à Mme [K], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement.

— condamné la SCI Milan à payer à lui payer la somme de 470 euros (quatre cent soixante-dix euros) et ce avec majoration de 10 % par mois de retard et ce jusqu’à restitution intégrale du dépôt de garantie ;

— condamné la SCI Milan à lui payer la somme de 2 000 euros (deux milles euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance ;

— rejeté la demande en paiement des frais irrépétibles formulée par la SCI Milan ;

Et statuant de nouveau et y ajoutant,

— condamner la SCI Milan à lui payer la somme de 3 000 euros (trois mille cinq cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner la SCI Milan à lui rembourser à la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre du préjudice matériel ;

— condamner la SCI Milan à lui payer la somme de 1 836,72 euros (mille huit cent trente-six euros et soixante-douze centimes) au titre des équipements que cette dernière a été contrainte d’acheter ;

— condamner la SCI milan à lui rembourser à Mme [K], la somme de 3104,00 euros (trois mille cent quatre euros) au titre des factures Total Energie, l’appartement étant totalement dépourvu d’isolation, de double vitrage, de VMC et de chauffage ;

— condamner la SCI milan à lui rembourser la somme de 3000 euros (quatre mille sept cents euros) au titre des loyers perçus pour la location d’un appartement indécent ;

— condamner la SCI Milan à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre des différents dangers pour la santé physique et mentale auxquels elle a été exposée dans cet appartement insalubre et indécent ;

— condamner la SCI Milan à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre des différents dangers pour la santé physique et mentale de ses 4 enfants ;

— condamner la SCI Milan à lui payer la somme de 4 400 euros au titre de l’aide au logement à laquelle elle aurait eu le droit si la SCI Milan avait régularisé le bail d’habitation ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI Milan à la charge des entiers dépens ;

— condamner la SCI Milan à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir écarter des débats les pièces n°75 et 76 produites par Mme [K].

La cour relève que selon les articles 202 et suivants du code de procédure civile, les attestations n°75 et 76 produites par l’intimée doivent à peine d’irrégularité comporte un certain nombre de mentions relatives à l’identité de leur auteur , à ses liens éventuels avec les parties et à la connaissance qu’il a des faits rapportés.

Toutefois, ces dispositions ont pour finalité d’assurer la fiabilité et la loyauté de la preuve testimoniale, et non d’ériger un formalisme excessif conduisant à l’exclusion automatique de tout écrit ne respectant pas strictement l’ensemble des prescriptions formelles.

En l’espèce, les deux attestations litigieuses bien qu’imparfaitement conformes aux exigences formelles des articles 202 et suivants du code de procédure civile, mentionnent l’identité de leurs auteurs et relatent de manière circonstanciée des faits dont ceux-ci déclarent avoir eu personnellement connaissance. Il n’est par ailleurs ni allégué ni établi qu’elles seraient entachées de fraude, de falsification ou qu’elles porteraient atteinte au principe du contradictoire, les parties ayant été mises en mesure d’en discuter utilement la portée et la valeur probatoire.

Dès lors , en l’absence de démonstration d’un grief résultant des irrégularités formelles invoquées et des lors que lesdites attestations ont été régulièrement versées aux débats et soumises à la discussion contradictoire des parties, il n’y a pas lieu de les écarter des débats, la cour conservant la liberté d’en apprécier la valeur et la portée dans le cadre de son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve.

Sur la demande en paiement des loyers formulée par la SCI Milan,

La SCI Milan appelante fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande en paiement des loyers motif pris qu’elle ne s’expliquait pas sur l’évolution du quantum entre le commandement de payer, l’assignation et ses dernières conclusions, la dette locative étant passée de 1150 euros, visé par le commandement de payer à 2500 euros dans ses dernières écritures, ce qui ne correspondrait pas selon le premier juge aux demandes présentées dans l’assignation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 :

«  Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; (') ".

En application de cette disposition, l’appelante sollicite la condamnation de Mme [K] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des loyers impayés actualisés.

Il ressort d’un relevé des loyers impayés actualisé annexé à un dossier de surendettement de Mme [K], une créance que celle-ci a reconnue à hauteur de 2 160 euros.

Mme [K] ne produit que le plan conventionnel de redressement et non le plan définitif tel qu’adopté par la commission de surendettement, ce document atteste néanmoins de la reconnaissance par Mme [K] de la dette locative à hauteur de 2 160 euros et la SCI Milan est dès lors fondée dans sa demande tendant à obtenir un titre pour le paiement des loyers demeurés impayés.

Le surplus de la demande en paiement de loyers n’est quant à lui pas justifié et sera rejeté.

S’agissant de l’arrêté d’insalubrité qui a été émis et qui justifierait selon Mme [K] du non -paiement des loyers, il ressort des pièces du dossier que la SCI Milan a proposé ce logement en urgence à Madame [K] à la demande de Monsieur le Maire de [Localité 1], celle-ci était alors sans domicile fixe et en grande précarité.

Il ressort des pièces produites qu’aucun loyer n’a été réclamé à Madame [K] sur la période pendant laquelle a perduré l’arrêté d’insalubrité, du mois de mars 2022 au mois de juillet 2023 date du départ de Madame [K].

La somme de 2 160 euros d’arriéré locatif reconnu par Mme [K], correspond à des loyers antérieurs échus et non payés avant la période de l’arrêté d’insalubrité et rien ne justifie qu’il ne soient pas réglés par cette dernière.

De même, rien ne justifie de condamner la SCI Milan à devoir rembourser à Mme [K] la somme de 3000 euros au titre de loyers qui auraient été perçus par la bailleresse et dont Mme [K] ne justifie pas du paiement.

Il convient d’infirmer le jugement et de condamner Madame [K] à payer à la SCI Milan la somme de 2160 euros au titre de l’arriéré locatif et de la débouter de sa demande de remboursement de loyers qui n’est pas justifiée.

Sur le paiement des charges récupérables,

La SCI Milan sollicite la condamnation de Madame [K] d’avoir à s’acquitter des charges récupérables restant dues.

Elle fait grief au premier juge d’avoir retenu que le contrat de bail ne prévoit pas expressément de « provisions sur charges avec régularisation annuelle », de sorte qu’elle ne pourrait réclamer de charges récupérables.

Sur ce,

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapport locatifs, les charges locatives sont récupérables et peuvent donner lieu au versement de provisions par le locataire.

S’il s’agit de provision, celles-ci doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Les sommes appelées au titre des charges sauf mention selon lesquelles elles seraient fixées forfaitairement dans le bail, doivent s’entendre comme des provision révisables, et non comme des charges définitivement acquittées au fur et à mesure.

Il est rappelé à ce titre que les charges locatives peuvent ainsi donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle (cass.civ. 3e, 9 novembre 2017, n°16-22.445).

Il s’en déduit que la régularisation annuelle constitue une étape juridique essentielle, sans laquelle on ne peut déterminer les sommes réellement dues.

En l’espèce, il est établi par les pièces produites que la Sci Milan a procédé à une régularisation annuelle des charges faisant ressortir un solde restant dû de 1141,11 euros au titre des charges récupérables échues et non payées y compris les provisions sur charges.

Le jugement entrepris sera dès lors infirmé sur ce point et Mme [K] condamnée à payer à la SCI Milan la somme de 1141, 11 euros au titre des charges récupérables échues et non payées durant la période locative.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance de Mme [K] durant la période précédant un arrêté d’insalubrité,

Aux termes de l’article L.511-11 du code de la santé publique, lorsqu’un logement fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité, le loyer cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois suivant la notification ou l’affichage de cet arrêté , et ce jusqu’au premier jour du mois suivant la mainlevée de l’arrêté.

Ces dispositions emportent pour conséquence que la locataire n’a plus l’obligation de payer le loyer pendant la durée de l’arrêté, phase pendant laquelle elle bénéficie d’une mise à disposition gratuite du logement.

Même si un arrêté est pris, la cour peut reconnaitre l’existence d’un trouble de jouissance si l’insalubrité causait déjà une privation d’usage avant la suspension des loyers

En l’espèce, un arrêté d’insalubrité est intervenu le 4 avril 2022, et le bail a été conclu le 4 juin 2021 dans l’urgence, à la demande du Maire de la ville de [Localité 1] pour loger Mme [K] qui se trouvait alors à la rue et dans une situation de grande précarité.

Cette dernière n’établit pas en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible pour la période antérieure à l’arrêté d’insalubrité au cours de laquelle elle a bénéficié d’une jouissance gratuite du logement, ni de l’existence d’un trouble de jouissance alors même qu’il est établit qu’elle a été relogée en urgence pour palier une grande précarité et l’absence de domicile, le bailleur s’étant par ailleurs engagé à réaliser des travaux ultérieurs et le loyer ayant été défini en conséquence.

En outre, il est établi qu’après prise de possession des lieux Mme [K] a ensuite refusé l’accès au logement d’un technicien venu entreprendre des travaux, de sorte qu’elle a failli à ses obligations aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut donc se prévaloir d’aucun trouble de jouissance.

Un locataire qui refuse la réalisation de travaux est exclusivement responsable des troubles causés par le défaut d’exécution des travaux. (Cass 3e civ., 23 mai 2019, n°18-12738 )

Il ne saurait dès lors être considéré d’une part que la situation décrite par Mme [K] préexistait à l’arrêté d’insalubrité, ni d’autre part qu’elle aurait laissé intervenir les entreprises dépêchées par le bailleur pour procéder à des travaux.

La preuve d’un trouble de jouissance antérieur à l’arrêté d’insalubrité du 4 avril 2022 n’étant pas rapportée, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance durant cette période.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur le remboursement des équipements achetés par Mme [K] et la demande de dommages et intérêts de 1000 euros en réparation du préjudice matériel,

La seule mention 'bail meublé’ dans le contrat ne suffit pas à caractériser juridiquement un logement meublé si le bien n’est pas effectivement équipé du mobilier décrit par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et un décret numéro 2015-981 du 31 juillet 2015.

L’absence d’inventaire joint au bail et signé contradictoirement empêche de démontrer que le logement était meublé, la qualification 'meublée’ ne reposant pas sur une simple appellation mais sur l’existence réelle d’un mobilier suffisant et la volonté commune des parties.

A défaut de mobilier conforme, la cour peut requalifier le contrat en bail de logement vide, soumis aux dispositions du titre 1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les parties s’accordent à reconnaitre qu’aucune liste de meubles n’a été annexée au bail et que le logement était vide de tout mobilier. Le bailleur indique pour s a part que c’est par erreur que le bail a été intitulé bail meublé alors qu’il était vide.

En conséquence il convient de requalifier le bail en bail de logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Madame [V] [K] ne justifie pas davantage avoir subi un préjudice matériel directement rattachable à l’insalubrité du logement où elle a vécu et qui l’aurait obligée à se rééquiper.

En l’absence de mobilier dans le logement établi en toute connaissance de cause par Madame [K] lors de la signature du bail et de la prise de possession des lieux , ainsi que de toute démonstration d’un préjudice matériel inhérent à l’arrêté d’insalubrité qui a été pris, celle-ci n’est ni fondée à se prévaloir de l’intitulé du bail meublé pour venir solliciter le remboursement d’équipements mobiliers complémentaires qu’elle aurait acheté pour un total de 1 836,72 euros, ni de l’existence d’un préjudice matériel qu’elle évalue à 1000 euros de dommages et intérêts.

Il convient ainsi de la débouter de sa demande en remboursement d’équipements complémentaires de 1836, 72 euros ainsi que de sa demande de dommages et intérêts de 1000 euros en réparation d’un préjudice matériel et d’infirmer le jugement entrepris sur ces points.

Sur la demande en paiement des factures d’énergie pour un montant de 3104 euros,

Madame [V] [K] sollicite que le paiement de la somme de 3104,00 euros au titre de factures Total Energie soit supportée par la SCI Milan, elle n’en explique pas les raisons ou les motifs autrement que par l’absence d’équipement de type VMC ou de double vitrage dont l’obligation d’équipement n’est pas exigée à la charge du bailleur et ce alors même qu’elle a elle-même refusé l’intervention de techniciens durant une partie de la période locative et ne peut ensuite se prévaloir de ses propres manquements. Le jugement qui l’a débouté de cette demande sera dès lors confirmé.

Sur le remboursement du coût des meubles recouverts de champignons,

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale »

L’article 1721 du code civil dispose : " Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser "

En l’espèce, si Madame [V] [K] sollicite des dommages et intérêts en raison de meubles qui auraient été atteints par des champignons, faisant référence aux cadres de fenêtres, aux matelas, ainsi qu’à l’ensemble des meubles situés contre les murs, les jouets en bois, l’ensemble des draps et couettes présents dans le clic-clac, elle ne présente cependant pas de factures ou de justificatifs attestant du remplacement de ces biens ou de leur nettoyage, ni même de leur détail.

Dans la mesure où les dégradations portant sur les biens meubles ne sont pas établies précisément, ni le cout de leur éventuel remplacement ou réparations, il convient de débouter Mme [K] de ses demandes de dommages et intérêts à ce titre, la réalité du préjudice allégué n’étant pas établie. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les autres demandes de dommages et intérêts sollicitées par Madame [K] pour elle et ses enfants,

Dans le dernier état de ses écritures, Mme [K] sollicite la condamnation de la SCI Milan à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre des différents dangers pour la santé physique et mentale auxquels elle a été exposée dans un appartement insalubre et indécent, la condamnation de la SCI Milan à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre des différents dangers pour la santé physique et mentale de ses 4 enfants.

Mme [K] fait état d’un incendie qui se serait déclenché dans l’appartement, mais n’établit pas le lien de causalité avec l’arrêté d’insalubrité qui a été pris, ni l’existence même de cet incendie, ni encore son imputabilité à une faute du bailleur ni d’une déclaration à son assureur multirisques habitation.

En l’absence de ces éléments il n’est pas établi qu’un incendie aurait été causé en raison d’une installation électrique défectueuse dont la responsabilité incomberait au bailleur.

Madame [K] produit la photo d’une multiprise noircie qui n’est pas de nature suffisante pour établir un lien de causalité entre une faute du bailleur et le préjudice allégué.

En l’absence de toute preuve d’imputabilité au bailleur, les demandes de Mme [K] seront rejetées.

S’agissant de l’absence de transmission du DPE, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

«  Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu ".

Il ressort de cette disposition une obligation d’annexer le DPE au contrat de bail, au jour de sa signature, ou de son renouvellement.

Toutefois, en l’absence de respect d’une telle obligation, il appartient au locataire d’établir un préjudice lié au manquement de cette obligation par le bailleur et au cas présent l’existence d’un danger consécutif pour elle et ses enfants dont elle demande réparation.

Mme [K] n’établit pas en quoi le défaut d’annexe du DPE au bail lui aurait causé un préjudice de santé pour elle et ses enfants et ce alors qu’il est établi que Monsieur [N], Maire de [Localité 1] atteste que Mme [K] a été relogée en urgence à sa demande auprès de la Sci Milan alors qu’elle était sans domicile et que cette dernière a ensuite refusé l’intervention d’entrepreneurs pour effectuer des travaux de mise en conformité dans le logement.

Il s’ensuit que le jugement doit être infirmé sur ces postes, et Mme [K] sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts au titre des différents dangers pour la santé physique et mentale auxquels elle aurait été exposée elle et ses 4 enfants.

Sur l’absence de modification du nom de la locataire sur le bail,

La Sci Milan fait grief au premier juge de l’avoir condamnée sur le fondement de l’article 1104 du code civil, en retenant que Madame [K] aurait utilisé un alias, " [F] [E] ", au moment de la conclusion du bail sur recommandation d’une association afin d’éviter que son ex-compagnon la retrouve, et que la par la suite, elle se serait retrouvée dans le besoin d’employer un nom conforme en vue de ses démarches administratives, notamment la souscription d’une assurance habitation.

Mme [K] soutient que la non révision du contrat lui aurait causé du tort dans le cadre de ses démarches administratives, notamment une perte de chance d’obtenir des allocations logements dont elle aurait pu bénéficier et dont elle sollicite en cause d’appel le paiement par la SCI Milan à hauteur de 4 400 euros au titre de l’aide au logement à laquelle elle aurait eu droit si la SCI Milan avait régularisé le bail d’habitation.

Or, Mme [K] n’établit pas avoir expressément demandé au bailleur la régularisation d’un avenant au bail portant sur son véritable nom, ni de lui avoir transmis les éléments justificatifs de l’utilisation d’un 'alias’ recommandé par une association pour se protéger elle et ses enfants, ni encore du montant des allocations dont elle prétend seulement qu’elle aurait pu en bénéficier à hauteur de 4 400 euros et ce alors que le bailleur aurait eu le plus grand avantage à ce que Mme [K] bénéficie de ces allocations s’il avait été informé de cette possibilité.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient d’infirmer le jugement qui a alloué 1000 euros à Mme [K] et de la débouter de ses demandes de dommages et intérêts pour perte de chance d’avoir pu bénéficier de la somme de 4400 euros d’allocations.

Sur le préjudice résultant de démarches administratives entreprises par Mme [K],

La SCI Milan fait grief au premier juge d’avoir retenu que de nombreuses correspondances et échanges ont été entretenus avec son bailleur pour obtenir un logement décent, et que leur ampleur lui aurait causé un préjudice moral.

Mme [K] n’établit pas en quoi les échanges entretenus avec son bailleur auraient excédé un caractère normal, ni l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations. Et ce alors qu’encore elle a refiusé l’accès de son logement à des techniciens venus pour des travaux. Elle sera déboutée de cette demande de dommages et intérêts et le jugement infirmé de ce chef.

Sur la demande de condamnation de la SCI Milan au titre de la transmission d’un état des lieux de sortie assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

Madame [K] a libéré les lieux le 31 juillet 2023, et un état des lieux contradictoire en sa presence a été réalisé le 1er août 2023, soit postérieurement à son départ.

Il convient de rappeler les termes suivants de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

«  Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures ".

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par un commissaire de justice en présence de Madame [K] qui a ainsi la faculté d’en solliciter un exemplaire auprès du commissaire de justice l’ayant établi.

Il convient d’infirmer le jugement qui a condamné le bailleur à lui produire ce procès-verbal de constat sous astreinte et de débouter Mme [K] de cette demande infondée.

Sur la restitution d’un dépôt de garantie de 470 euros,

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

«  Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ".

En l’espèce, Madame [K] reste devoir à la SCI Milan la somme de 2 160 au titre de l’arriéré des loyers.

Cette dette locative fait obstacle à la restitution du dépôt de garantie, qui sera déduit des sommes dues par Mme [K].

Le jugement qui a condamné la SCI Milan à payer à Madame [V] [K] la somme de 470 euros (quatre cent soixante-dix euros) en restitution du dépôt de garantie et ce avec majoration de 10 % par mois à compter du mois de janvier 2023, et ce jusqu’à restitution intégrale du dépôt de garantie, est infirmé. Le montant du dépôt de garantie de 470 euros sera déduit de la dette locative de 2160 euros.

Sur les mesures accessoires.

Succombant en ses demandes Mme [V] [K] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé sur ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [V] [K] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et appel par la SCI Milan peut être équitablement fixée à 500 euros.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à voir écarter des débats les pièces n° 75 et 76 produites par l’intimée,

Infirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sens le 20 décembre 2023, sauf en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la moitié des factures d’énergie de juin 2021 au mois d’octobre 2022 formulée par Madame [V] [K],

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé :

Condamne Mme [V] [K] à payer à la SCI [K] la somme de 1690 euros au titre du solde de loyers impayés et après compensation et déduction du dépôt de garantie de 470 euros,

Condamne Mme [V] [K] à payer à la SCI [K] la somme de 1141,11 euros au titre des charges récupérables échues et non payées,

Déboute Mme [V] [K] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI Milan,

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [V] [K] à payer à la SCI Milan la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [K] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE