Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 21 mai 2026, n° 24/08051

CA Paris
Infirmation partielle 21 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 21 mai 2026, n° 24/08051
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/08051
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvie KONG THONGNathalie FEUGNET
Cabinet(s) :	MADAME SYLVIE KONG THONG
Parties :	son, S.A. 1001 VIES HABITAT agissant poursuites et diligences

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08051 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLC4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] – RG n° 23/01372

APPELANTE

S.A. 1001 VIES HABITAT agissant poursuites et diligences en la personne de son

Directeur Général y domicilié

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de la AARPI OLIVIER-KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant : M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1974, présente à l’audience

INTIMÉ

Monsieur [W] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 1er juillet 2024, remise à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Laura TARDY, Conseillère pour la présidente empêchée et par Aurély ARNELL, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 24 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry dans une affaire opposant la société 1001 Vies Habitat et M. [W] [N].

Suivant contrat daté du 19 octobre 2016, la société d’HLM Logement Francilien, aux droits de laquelle vient la société 1001 Vies Habitat, a donné en location à M. [W] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] (91), moyennant un loyer mensuel actualisé de 325,57 euros, outre une provision sur charges de 184,20 euros.

Par acte du 11 avril 2023, la société 1001 Vies Habitat a fait délivrer à M. [N] un commandement de payer les loyers échus pour la somme de 1 952,54 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 7 août 2023, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [N] et de le voir condamner au paiement des sommes de :

—  2219,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2023 (échéance de mai 2023 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023 ;

— une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

—  390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2023.

A l’audience, la société 1001 Vies Habitat a maintenu ses demandes, sauf à porter sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2 718,76 euros au 30 octobre 2023 (échéance du mois d’octobre 2023 incluse).

Comparant, M. [N] a soulevé, à titre principal, l’irrecevabilité des demandes faute de tentative de conciliation préalable, et à titre subsidiaire a sollicité un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement sur sa recevabilité à la procédure. Plus subsidiairement, il a soulevé la nullité du commandement de payer en l’absence de contrat de bail valable et donc de clause résolutoire et à titre infiniment subsidiaire, a sollicité la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et de se voir accorder des délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois sur 36 mois avec un solde à l’échéance.

Par jugement contradictoire entrepris du 24 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry a statué en ces termes :

— rejette la demande de sursis à statuer de M. [W] [N] ;

— constate la recevabilité de l’action intentée par la société 1001 Vies Habitat ;

— constate la validité du commandement de payer délivré le 11 avril 2023 par la société 1001 Vies Habitat à M. [W] [N] ;

— rejette la demande en constat de la résiliation de plein droit du contrat signé le 19 octobre 2016 entre la société 1001 Vies Habitat et M. [W] [N] concernant les locaux situés [Adresse 4] ;

— rejette, par voie de conséquence, les demandes tendant à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamne M. [W] [N] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 2 718,76 euros (deux mille sept cent dix-huit euros et soixante-seize centimes), actualisée au 30 octobre 2023, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit que les sommes versées à ce titre par M. [W] [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

— autorise M. [W] [N] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 20 euros et la dernière échéance correspondant au solde de la dette en capital, intérêts et frais, et dit que chaque versement interviendra avant le 20e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance dans les conditions précitées, M. [W] [N] sera déchu des délais ainsi accordés, la totalité du solde restant dû redevenant immédiatement exigible 15 jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

— rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

— déboute la société 1001 Vies Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [W] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2023 ;

— rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 22 avril 2024 par la société 1001 Vies Habitat,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 juillet 2024, par lesquelles la société 1001 Vies Habitat demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande en constat de la résiliation de plein droit du contrat signé le 19 octobre 2016 entre la société 1001 Vies Habitat et M. [N] concernant les locaux situés [Adresse 5], [Adresse 6],

— rejeté par voie de conséquence les demandes tendant à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation,

— autorisé M. [N] à s’acquitter des sommes dues au titre de l’arriéré locatif en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 20 euros et la dernière échéance correspondant au solde de la dette en capital, frais et intérêts,

— débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 juin 2023,

— constater la résiliation du bail en date du 19 octobre 2016, portant sur un appartement sis [Adresse 7],

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [N] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et serrurier, s’il y a lieu,

— condamner, M. [W] [N] au paiement d’indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels qu’il les réglait au titre de son bail, et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— débouter M. [V] [N] de sa demande de délais,

Ajoutant au jugement entrepris en date du 24 janvier 2024 :

— condamner M. [W] [N] à payer à la société d'[Adresse 8] 1001 Vies Habitat la somme de 5 565,58 euros au titre des arriérés locatifs actualisés au 18 juillet 2024 échéance de juin 2024 incluse,

— condamner M. [W] [N] à payer à la société 1001 Vies Habitat à la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel.

M. [N] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel lui a été signifiée le 25 juin 2024 par dépôt à l’étude, et les premières conclusions de l’appelante le 25 juillet 2024, également par dépôt à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparaît pas, le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation du bail

La société 1001 Vies Habitat conclut à l’infirmation du chef du jugement ayant rejeté sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la réitère devant la cour. Elle fait valoir que le commandement de payer a bien été délivré à domicile conformément au contrat, au sens des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, qu’il a pris effet deux mois après la date de délivrance à défaut de paiement de ses causes et qu’il convient d’ordonner l’expulsion de M. [N] à défaut de libération des lieux.

L’article 656 du code de procédure civile énonce que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Passé ce délai, le commissaire de justice en est déchargé.

Le commissaire de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.

L’article 658 du même code précise que dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, le commissaire de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656 ; la lettre contient en outre une copie de l’acte de signification.

Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale.

Le cachet du commissaire de justice est apposé sur l’enveloppe.

Il résulte de ces articles que la signification « par dépôt à l’étude » est une signification faite au domicile du destinataire, dans l’hypothèse où, après s’être assuré que celui-ci demeure bien à l’adresse indiquée, le commissaire de justice ne rencontre personne audit domicile acceptant de recevoir l’acte pour le compte du destinataire, l’amenant ainsi à laisser au domicile, en général dans la boîte aux lettres du destinataire si elle est identifiée, un avis de passage précisant que l’acte est déposé en son étude et y est conservé pendant trois mois.

En l’espèce, le contrat de bail liant la société 1001 Vies Habitat et M. [N] stipule, en son titre XV – Clause résolutoire, qu'« à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, du supplément de loyer, des provisions pour charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, deux mois après notification à personne ou à domicile d’un commandement de payer rappelant la présente clause et demeuré infructueux, même partiellement. »

La société 1001 Vies Habitat a fait délivrer le 11 avril 2023 à M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, lequel a été délivré « au domicile du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants : le nom du destinataire est sur la boîte aux lettres. » L’acte précise qu’à défaut de personne au domicile acceptant de recevoir l’acte, un avis de passage « a été laissé au domicile du signifié conformément à l’article 656 du code de procédure civile » et la lettre prévue par l’article 658, contenant copie de l’acte, a été adressée le jour même.

Le commandement de payer a donc été délivré à domicile, l’acte étant déposé à l’étude à défaut de personne présente audit domicile acceptant de recevoir l’acte.

Il s’en déduit que c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail au motif que le commandement n’avait pas été délivré à domicile conformément à la clause en ce sens.

Le commandement a été délivré pour un impayé de loyers et charges d’un montant de 1 952,54 euros. Il résulte des pièces produites aux débats que les causes du commandement n’ont pas été exécutées dans le délai de deux mois imparti par celui-ci, de sorte que la clause résolutoire a pris effet et que le contrat de bail a été résilié le 12 juin 2023 (le 11 juin 2023 étant un dimanche).

Il convient par conséquent d’infirmer le jugement qui a rejeté la demande de résiliation du bail et, statuant à nouveau, de constater la résiliation de celui-ci le 12 juin 2023, de dire M. [N] occupant sans droit ni titre depuis cette date et d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

La société 1001 Vies Habitat sollicite la condamnation de M. [N] à lui verser une indemnité d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire. Elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer, majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

M. [N] sera donc condamné à payer cette somme jusqu’à libération des lieux matérialisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur l’arriéré locatif

La société 1001 Vies Habitat conclut à l’infirmation du chef du jugement ayant condamné M. [N] à lui verser la somme de 2 718,76 euros au titre de l’arriéré locatif et ayant accordé à ce dernier des délais de paiement pendant 24 mois. Elle fait valoir qu’au 18 juillet 2024, l’arriéré s’élève à la somme de 5 565,58 euros, échéance de juin 2024 incluse, et que M. [N] n’a pas respecté les modalités de l’échéancier accordé par le juge.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

La société 1001 Vies Habitat produit un historique des loyers au 18 juillet 2024 démontrant que M. [N] n’a pas respecté l’échéancier accordé par le juge et que le montant de la créance locative est plus élevé que lors du jugement, ayant plus que doublé, l’occupant ayant principalement effectué des paiements iréguliers et d’un montant inférieur au montant de l’indemnité d’occupation.

L’historique produit mentionne un solde débiteur de 5 565,58 euros, dont seront déduites les sommes de 149,66 euros et de 131,51 euros correspondant aux frais de commissaire de justice qui relèvent des dépens.

Il convient par conséquent, infirmant le jugement tant sur le montant dû que sur l’octroi de délais de paiement, de condamner M. [N] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 5 284,41 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2024 et de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [N] aux dépens et à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

INFIRME le jugement rendu le 24 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry en ce qu’il a :

— rejeté la demande en constat de la résiliation de plein droit du contrat signé le 19 octobre 2016 entre la société 1001 Vies Habitat et M. [W] [N] concernant les locaux situés [Adresse 4] ;

— rejeté, par voie de conséquence, les demandes tendant à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné M. [W] [N] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 2 718,76 euros (deux mille sept cent dix-huit euros et soixante-seize centimes), actualisée au 30 octobre 2023, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— autorisé M. [W] [N] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 20 euros et la dernière échéance correspondant au solde de la dette en capital, intérêts et frais, et dit que chaque versement interviendra avant le 20e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONFIRME le surplus du jugement entrepris,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONSTATE au 12 juin 2023 la résiliation du bail conclu le 19 octobre 2016 entre la société 1001 Vies Habitat et M. [W] [N] et portant sur l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] (91),

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [N] et de tous occupants de son chef hors du logement, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [W] [N] à payer à la société 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération des lieux matérialisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE M. [W] [N] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 5 284,41 euros au titre de l’arriéré locatif au 18 juillet 2024, échéance de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2024,

REJETTE la demande de M. [W] [N] de bénéficier de délais de paiement,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [W] [N] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [W] [N] à verser à la société 1001 Vies HAbitat la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE POUR LA

PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE