Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18339 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGTP3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 22/01291

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires de la [Adresse 1] représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [M] [E] agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMÉ

Monsieur [N] [S] né le 10 janvier 1958 à [Localité 2] (Mali),

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Ange RIDJA MALI, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT , Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 30 septembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à Grigny (91350) à M. [N] [S].

La [Adresse 5] située [Adresse 7] à [Localité 4] est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] est issu d’un ensemble immobilier dénommé « [Localité 4] II », qui était constitué d’un syndicat de copropriétaires principal et de plusieurs syndicats de copropriétaires secondaires.

Le syndicat de copropriétaires principal a été dissout, à effet du 1er janvier 2022, par décision du président du tribunal judiciaire d’Evry en date du 21 septembre 2021. Ce jugement prévoit que les syndicats de copropriétaires issus des syndicats secondaires préexistants à la dissolution du syndicat principal viennent aux droits et à l’ensemble de leurs engagements et obligations respectives.

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 7] à [Localité 4] est, depuis le 1er janvier 2022, autonome et indépendant, et pourvu de son propre règlement de copropriété.

Maître [Z] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété, par ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Evry en date du 13 juillet 2018, régulièrement renouvelée, encore par ordonnance du 20 juillet 2023.

M. [N] [S] est propriétaire des lots n°339 et 370 (anciennement n°480.339 et 480.370 lorsqu’existait le syndicat secondaire) au sein de la [Adresse 5].

Par acte introductif d’instance du 3 mars 2022, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 7] à Grigny a saisi le tribunal judiciaire d’Evry de demandes visant à obtenir la condamnation de M. [S] au paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2022 avec intérêts au taux légal capitalisés, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— condamne M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 14 711,89 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, appels de provision charges et de fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 3 mars 2022 et ce jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’acte introductif d’instance du 3 mars 2022, seront capitalisés, par application de l’artic1e 1343-2 du code civil,

— déboute le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

— déboute le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamne M. [S] aux dépens,

— autorise Maitre Audineau, membre de 1'AARPI Audineau Guitton, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne M. [S] à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] en application de 1'article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 26 octobre 2022.

Par conclusions notifiées le 12 avril 2023, l’intimé a relevé appel incident.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 6 novembre 2023, l’appelant demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 et 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

—  1- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry du 30 septembre 2022 en ce qu’il :

a condamné M. [S] à lui payer la somme de 14 711,89 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, appels de provision charges et de fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 3 mars 2022 et ce jusqu’à parfait paiement,

a dit que les intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’acte introductif d’instance du 3 mars 2022, seront capitalisés, par application de l’article 1343-2 du code civil,

a condamné M. [S] aux dépens,

a autorisé Maître Audineau, de l’AARPI Audineau-Guitton à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

a condamné M. [S] à lui payer une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

—  2- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry en date du 30 septembre 2022 en ce qu’il l’a débouté de ses plus amples demandes au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2017,

et statuant à nouveau sur ce dernier point,

— condamner M. [S] à lui payer la somme en principal de 7 125,56 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2017 inclus, au titre des charges courantes,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry en date du 30 septembre 2022 en ce qu’il l’a débouté au titre de sa demande de condamnations à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

et statuant à nouveau sur ce dernier point,

— condamner M. [S] à lui payer la somme en principal de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

3- en tout état de cause,

— condamner M. [S] à lui payer la somme en principal de 7 317,83 euros au titre des charges impayées à compter du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 inclus, et représentant :

7 257,64 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

60,19 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [S] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

de la mise en demeure notifiée par l’étude de Maître [Z], administrateur judiciaire, en date du 2 juillet 2021 d’avoir à payer la somme de 19 886,55 euros,

du jugement rendu le 30 septembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry sur la somme de 14 711,89 euros,

des conclusions d’appelant n°1 sur la somme de 2 883,94 euros,

de la signification des présentes conclusions pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner M. [S] à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance en appel, outre les dépens avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton,

—  4 – débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formulée par M. [S] à son encontre,

— débouter M. [S] de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. [S] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par conclusions notifiées le 12 avril 2023, l’intimé demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident de la décision rendue par le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le 30 septembre 2022,

y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes le 30 septembre 2022 en ce qu’il :

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 14 711,89 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, appels provision charges et des fonds travaux ALUR 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 3 mars 2022 et ce jusqu’à parfait paiement,

l’a condamné aux dépens,

a autorisé Maître Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

l’a condamné à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes en date du 30 septembre 2022 en ce qu’il :

a débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

a débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts,

a débouté le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 5] située [Adresse 8] de ses plus amples demandes au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2017,

et statuant à nouveau,

— dire et juger que la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 8] n’est pas fondée,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et aux dépens relativement à la procédure d’appel,

dans tous les cas,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions contraires du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4].

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Aussi, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la recevabilité des demandes de l’intimé d’indemnisation pour procédure injustifiée et d’indemnisation au titre des frais irrépétibles

Moyens des parties

L’appelant conclut à l’irrecevabilité de ces demandes en faisant valoir que :

— les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile s’opposent à la présentation de ces demandes reconventionnelles nouvelles en cause d’appel ;

— la fin de-non-recevoir qu’il soulève peut l’être en tout état de cause.

L’intimé ne développe pas de moyens en réponse.

Réponse de la cour

L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions de compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions de l’intervention d’un tiers ou de la survenance d’un fait nouveau.

En application des articles 567 et 70 du même code, il doit néanmoins être précisé que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, M. [S], qui était défaillant devant les premiers juges, sollicite nouvellement, en appel, d’être indemnisé au titre du préjudice qu’il dit subir du fait de la procédure

judiciaire qu’il estime injustifiée engagée à son encontre, ainsi qu’au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en appel.

Il formule ainsi des demandes reconventionnelles d’indemnisation rattachées par un lien suffisant avec les demandes du syndicat des copropriétaires puisqu’elles trouvent leur fondement dans les procédures de première instance et d’appel engagées par le syndicat à son encontre elles-mêmes.

En conséquence, la cour déclare ces demandes recevables.

Sur la demande en paiement des charges arrêtées au 31 décembre 2017

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— il verse aux débats les justificatifs nécessaires ;

— du fait de la succession des syndics puis administrateurs provisoires, les appels de charges relatifs aux exercices comptables 2012 au 2ème trimestre 2015 n’ont pas été communiqué à Me [M] [E] et ne peuvent donc pas être produits ; seuls les extraits des grands livres pour ces exercices sont communiqués ;

— au 1er avril 2015, le solde du compte de M. [S] était débiteur de 4176,19 euros ;

— Me [M] [E] a approuvé les comptes de cette période ; la production des procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote des budgets prévisionnels, ainsi que des décomptes et situations de comptes individuels de charges sont suffisants pour démontrer sa créance.

L’intimé répond que :

— le syndicat, sur qui repose la charge de cette preuve au sens de l’article 1315 du code civil, ne rapporte pas la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible ;

— il ne justifie pas du décompte exact de celle-ci comme l’ont retenu les premiers juges qui ont constaté que les extraits [J] livre pour les années 2012 à 2015 n’étaient justifiés par le versement d’aucun des appels individuels adressés au défendeur.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

La production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets des exercices pour lesquels les charges étaient réclamées, les décomptes et situations de compte individuels de charges, les décomptes définitifs de charges sont suffisants pour permettre au copropriétaire d’exercer son droit de contrôle lors de la vérification annuelle des comptes (Civ.3e, 8 mars 2018, n°18-15.959).

Cependant, lorsque le décompte fait apparaître un « report à nouveau », il appartient au syndicat de prouver sa créance par la production des justificatifs comptables correspondants (Civ. 3e, 14 juin 2018, pourvoi n° 17-14.766).

Par ailleurs, il doit être rappelé qu’en vertu des dispositions combinées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu’il réclame et à ce dernier de démontrer les paiements qu’il indique avoir réalisés.

En application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [S] et des tantièmes attribués à ses lots ;

— les procès-verbaux des décisions prises par Me [Z] le 14 décembre 2018 approuvant les comptes des exercices 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017 ;

— un décompte débutant par un solde antérieur de 7125,56 euros au 1er janvier 2018 ;

— les extraits [J] livre des comptes contenant l’extrait de compte individuel de M. [S] pour les exercices 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017 ;

— les appels de charges et travaux de l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2017.

Il ressort de ces éléments qu’il n’est pas produit de procès-verbal de décision d’administrateur provisoire ou d’assemblée générale approuvant l’exercice 2012.

Le solde antérieur de charges de 1792,97 euros au 1er janvier 2013 mentionné sur le compte individuel de M. [S] à cette date n’est donc pas démontré.

Il doit également être constaté à la lecture de l’extrait de situation individuelle de compte de M. [S] pour l’exercice 2013 des sommes portées en débit correspondant à des frais et non à des charges ou travaux : « frais de relance de 17,81 euros », « frais de mise au contentieux de 164,26 euros », « Me [H] sommation de payer de 162,67 euros », « vacation dossier 06/09 de 317,60 euros ». Celles-ci ne sauraient être retenues ici.

Cependant, il doit être, ensuite, constaté la production des procès-verbaux d’approbation des comptes pour les exercices 2013 à 2017, ainsi que des situations individuelles de comptes pour ces exercices, outre les appels individuels pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2017, le solde du compte étant demeuré débiteur pendant toute cette période pour mentionner une somme de 7125,56 euros au 31 décembre 2017.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’une créance de (7125,56-1792,97-17,81-164,26-162,67-317,60) 4670,25 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2017.

M. [S] ne se prévaut d’aucun paiement qui se serait imputé sur cette dette la plus ancienne et il sera ultérieurement démontré que les règlements qu’il invoque au titre de l’arriéré de charges ultérieur, ne sont pas prouvés.

Le jugement attaqué sera ici infirmé et M. [S] sera condamné à payer cette somme qui portera intérêts au taux légal, conformément à l’article 1154 devenu 1231-6 du code civil, à compter du 6 juillet 2021, date de la mise en demeure produite aux débats que M. [S] indique lui-même avoir reçue dans ses écritures.

Sur la demande en paiement des charges dues au titre de la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022

Moyens des parties

L’intimé conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

—  l’extrait de comptes communiqué par Me [Z] pour la période du 1er janvier 2016 au 23 mars 2021 ne fait mention que de deux paiements de 356,41 euros le 13 novembre 2018 et de 427,58 euros le 2 août 2019 ;

— il a lui-même, ou par le biais de son gestionnaire, membre de l’agence immobilière Sénart, effectué d’autres règlements :

' il a réglé la somme de 6414,02 euros au titre de l’appel de fond du 22 mars 2018 le 30 mars 2018 par un chèque de la Caisse d’Epargne à l’ordre de l’Etude Aja Associés alors administrateur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ;

' il a subi une saisie-attribution sur son compte bancaire pour un montant de 7085,41 euros le 7 décembre 2020 ;

' il a effectué d’autres appels de fond pendant la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, par le biais notamment de son gestionnaire, ne résidant pas de façon permanente en France mais n’a pu réunir les justificatifs compte tenu de la liquidation judiciaire de celui-ci et les transmettra dès que possible.

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la créance qu’il invoque.

L’appelant répond que :

— il produit les justificatifs nécessaires, notamment les procès-verbaux de décision concernant les exercices 2018 à 2022 et les appels de fond exceptionnels ;

— les règlements qu’invoque l’intimé ont été effectués entre les mains de l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 9] qui possédait sa propre comptabilité distincte, alors, de celle du syndicat secondaire de la [Adresse 5] ; il ne démontre pas avoir répondu aux appels de fond du syndicat secondaire jusqu’au 1er janvier 2022 puis autonome et aujourd’hui administré par Me [Z].

Réponse de la cour

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit aux débats :

— les procès-verbaux des décisions prises par Me [Z] les 14, 28 décembre 2018, 17 octobre, 13 novembre, 16 décembre 2019, 18 mars, 6 avril, 28 mai, 26 juin, 9, 14 décembre 2020, 27 janvier, 4 juin 2021, 21 décembre 2022 approuvant les comptes des exercices et le budget prévisionnel des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, outre les appels de fonds travaux et de fonds exceptionnels ;

— les appels provisionnels de charges et travaux des exercices 2018 au 1er appel trimestriel charges et travaux 2022 ;

— un décompte arrêté au 1er janvier 2022 (appels de fonds et travaux du 1er trimestre inclus) et un extrait de compte individuel repris informatiquement sur l’extrait [J] livre et arrêté au 3 novembre 2023.

Il ressort de l’analyse de ces éléments que l’appelant démontre une créance de charges et travaux de 14 711, 89 euros au titre des appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022 (appels provisionnels de charges et travaux du premier trimestre inclus).

Face à cela, M. [S] ne démontre pas avoir réglé à ce syndicat les sommes qu’il invoque aux termes de ses écritures.

En effet, il n’est pas contesté et il ressort du jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 24 septembre 2021 produit aux débats que jusqu’au 1er janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] était un syndicat secondaire, au sens de l’article 27 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, doté de la personnalité morale et d’un syndic. Il est, ensuite, devenu un syndicat unique venant aux droits du syndicat secondaire à compter de cette date.

Jusqu’à cette date, un copropriétaire de l’ensemble immobilier [Localité 4] II était donc redevable de charges auprès du syndicat secondaire, outre celles dues au syndicat principal de cette copropriété, doté d’une personnalité morale distincte. Cela est encore démontré par le relevé de comptes du syndicat principal [Adresse 10], [Adresse 11], établi par son syndic, la société Aja Associés, produit aux débats

Or, pour justifier de paiements qu’il devait réaliser au profit du syndicat secondaire de la [Adresse 5], M. [S] produit aux débats un appel de fonds du 22 mars 2018 du 2ème trimestre 2018 établi pour le compte du syndicat principal [Localité 4] II et un chèque du 30 mars 2018 établi au profit de celui-ci, représenté par son syndic. Le feuillet de « relevé des opérations » produit en pièce n°4, n’est pas, au surplus, probant d’un encaissement de ce chèque, faute de comporter d’informations identifiantes sur le titulaire du compte en cause.

Le feuillet produit en pièce n°5 intitulé « gérer ses comptes de saisie » n’est pas davantage probant d’une saisie bancaire de 7085,41 euros le 7 décembre 2020 au profit de l’appelant, le destinataire de la saisie n’étant pas identifié, aucun acte d’huissier de justice relatif à cette saisie n’étant produit aux débats.

Enfin, il ne rapporte pas la preuve, à la date de clôture des débats, des autres paiements qu’il invoque comme réalisés par son mandataire ni d’ailleurs d’un mandat qui le lierait à la société Immobilière de Sénart, ou de paiements qu’il aurait lui-même réalisés, après le 7 décembre 2020, au profit de l’appelant.

Le jugement attaqué sera donc ici confirmé.

Sur les demandes en paiement des charges dues au titre de la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023

Moyens des parties

L’appelant fait valoir que :

— l’intimé a encore accru sa dette depuis le 1er avril 2022 ;

— le calcul de celle-ci a été réalisé après déduction du décompte produit de la somme déjà retenue antérieurement et de la somme de 1200 euros imputée en exécution du jugement attaqué ;

— il produit les procès-verbaux ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023.

L’intimé ne développe pas de moyens au soutien de sa demande de rejet des demandes contraires de l’appelant.

Réponse de la cour

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] verse aux débats :

— les procès-verbaux des décisions des 4 juin 2021 et 21 décembre 2022 de Me [Z] approuvant les budgets provisionnels des exercices 2022 et 2023 ;

— les appels provisionnels des charges et travaux des exercices 2022 et 2023 ;

— un extrait de compte individuel de M. [S] [J] livre débutant au 1er janvier 2022 à un solde de 20 210,14 euros et arrêté à la somme de 26 206,24 euros au 21 décembre 2022 ;

— un extrait de compte individuel de M. [S] débutant par une reprise de solde antérieur au 1er janvier 2023 d’un montant de 26 206,24 euros et arrêté au 1er octobre 2023 (appels de charge et travaux du 4ème trimestre inclus) à 13989,17 euros.

Le décompte arrêté au 1er octobre 2023, dont se prévaut l’appelant, est imprécis et incohérent par rapport au montant demandé.

Celui-ci débute par une reprise du solde antérieur du décompte de 2022 incluant donc les montants arrêtés précédemment au titre des charges au 31 décembre 2017 puis au 1er janvier 2022 (comme le montre l’extrait de compte de 2022), au lieu de débuter au 1er avril 2022.

Ensuite, il mentionne en crédit un total de « 17 879,14 euros » sans préciser, dans les intitulés de chacune des sommes inscrites en crédit, si elles portent sur des paiements du défendeur ou sur des sommes reportées fictivement en crédit au titre de l’arriéré retenu précédemment et des chefs du jugement attaqué. Les mentions « COJUSTICE » mais aussi « REGLT » des intitulés de ces sommes prêtent à confusion pouvant s’apparenter soit à des « règlements » de l’intimé pendant cette période, soit à un report fictif en crédit des chefs du jugement, de l’arriéré antérieur, afin que le décompte ne retienne que les charges et travaux dus pendant la période en cause.

Cette confusion est d’autant plus importante que les appels de charges produits mentionnent certaines de ces sommes et les imputent au montant de l’arriéré dû (celle de 1150 euros dite « REGLT IMMOBILIERE DE VIGN/[S] CC » et celle de 129,12 euros « GLT COJUSTICE/[S] CC » sur les appels du 1er avril et du 1er juillet 2023).

Or ce montant total en crédit de 17 879,14 euros est supérieur à celui des appels de charges et travaux pour les exercices 2022 (incluant la régularisation de l’exercice 2021) et 2023, de (941,25+941,25+941,25+1105,79+44,20+950,18+44,20+950,18+44,20+950,1+44,20-13,12) 6943,76 euros.

L’appelant n’explique pas, aux termes de ses écritures, ces éléments, ni comment il parvient au calcul de la somme de 7317,83 euros demandée, qui ne saurait s’expliquer par le seul retrait du montant de 13 989,17 euros (arrêté au terme du décompte) de celle de 1200 euros, retenue en 2022 au titre du montant de l’article 700 retenu dans le jugement attaqué.

Compte tenu de la confusion et du caractère imprécis du décompte produit aux débats par rapport au montant de la créance invoquée, de l’absence de démonstration d’une créance certaine au vu du montant porté en crédit du compte du copropriétaire, la demande d’actualisation au titre des appels de charges et travaux de la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 sera rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Lorsque les conditions prévues par cette disposition sont réunies, les juges ne peuvent écarter une telle demande, qu’en cas de faute du créancier.

Il peut être utilement rappelé que le jugement attaqué a déjà prononcé cette condamnation pour l’arriéré retenu au titre de la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022 et qu’il n’a pas été demandé d’infirmation de ce chef du jugement qui est donc définitif.

Dans le cadre du présent appel, il sera ordonné que les intérêts des sommes dues au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2017 seront capitalisés par périodes annuelles à compter du 3 mars 2022, date de l’assignation (comme demandé par l’appelant).

La demande sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué et la condamnation à une somme supplémentaire en faisant valoir que :

—  l’intimé lui doit des frais de mise en demeure de 46,30 euros qui ont été imputés sur son compte à la date du 3 septembre 2012 ;

— la somme de 60,19 euros imputée sur le compte de l’intimé le 3 mars 2022 sous l’intitulé « HDJ91/[S] ASSIGNATION TJ » est également due au titre des frais nécessaires.

L’intimé répond que l’appelant ne justifie pas de la somme de 43,30 euros au titre d’une mise en demeure du 3 septembre 2019 comme l’a justement retenu le tribunal.

Réponse de la cour

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance concernée par cette acte, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, l’appelant ne produit pas aux débats de mise en demeure ni du 3 septembre 2019 ni du 3 septembre 2012 ni de facture du montant demandé. Les frais de l’assignation du 3 mars 2022 relèvent des dépens et non des frais de recouvrement nécessaires.

Le jugement attaqué sera ici confirmé et sa demande en appel sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’appelant

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— faute de s’acquitter des charges a minima depuis janvier 2012, M. [S] participe activement au dysfonctionnement de la copropriété et se trouve donc responsable du préjudice qui en résulte ;

— un copropriétaire a l’obligation de s’acquitter de ses charges et ne peut s’en exonérer en arguant de motifs tels que la carence du syndicat, de désordres ou de trouble de jouissance concernant ses parties privatives.

L’intimé répond que :

—  les premiers juges ont justement retenu l’absence de démonstration de sa mauvaise foi et d’un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

— il n’est pas de mauvaise foi.

Réponse de la cour

En droit, l’alinéa 3 de l’article 1154 devenu 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat ne caractérise pas davantage, en appel, le préjudice, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, qu’il dit subir, et il ne se prévaut pas ni ne démontre la mauvaise foi de M. [S], conditions posées par les dispositions précitées (Civ.3è, 4 septembre 2025, n°23-23.329).

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’intimé

Moyens des parties

L’intimé fait valoir que :

— la procédure injustifiée initiée par le syndicat des copropriétaires a abouti à sa condamnation par le jugement attaqué et à la mise en 'uvre d’une saisie-attribution d’un montant de 16 760,52 euros sur son compte bancaire ;

— la faute du syndicat est établie ainsi que le préjudice qui en a résulté pour lui aux niveaux financier et familial.

L’appelant répond que :

— la procédure qu’il a initiée est parfaitement fondée ; le syndicat pouvait, à bon droit, procéder à une saisie du compte bancaire de l’intimé à défaut d’exécution du jugement ;

— les arguments avancés ne justifient pas la demande de dommages et intérêts formulée.

Réponse de la cour

En application de l’article 1240 du code civil, toute faute qui fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice du demandeur et cause directement au défendeur un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ne peut être fait grief au demandeur en justice de s’être mépris sur l’étendue de ses droits. Il en va toutefois différemment lorsqu’il est établi qu’il a agi de mauvaise foi, en ayant parfaitement conscience que son action était vouée à l’échec ou dans une intention malveillante.

Une telle faute est exclue à l’égard du plaideur dont la demande est accueillie même partiellement (Civ. 3e, 27 mai 2008, n° 07-12.906).

En l’espèce, il est fait droit à la plupart des demandes du syndicat des copropriétaires. Sa faute n’est donc pas établie.

La demande de dommages et intérêts de M. [S] sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par Maître Eric Audineau, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté la demande plus ample du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2017 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare recevables les demandes de M. [N] [S] de dommages et intérêts et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 4670,25 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2021 ;

— Ordonne que les intérêts cette somme soient capitalisés par périodes annuelles à compter du 3 mars 2022, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— Rejette la demande de paiement du syndicat des copropriétaires au titre des charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2023, le surplus de sa demande formée en appel au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le surplus de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— Rejette les demandes de dommages et intérêts et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile de M. [N] [S] ;

— Condamne M. [N] [S] aux dépens d’appel ; Maître Eric Audineau, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Rejette toute autre demande ;

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,