JN/AM

Numéro 16/2059

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 19/05/2016

Dossier : 14/02697

Nature affaire :

Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Affaire :

SCP E A

C/

H-I J épouse Y

C Y

SARL QUERCUS

SARL SOFAMAB

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 mai 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 février 2016, devant :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame NICOLAS, Conseiller, magistrat chargé du rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCP E A

XXX

64100 X

assistée et représentée par la SELARL ETCHE AVOCATS, avocats au barreau de X

INTIMES :

Madame H-I J épouse Y

M le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur C Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

assistés de Maître Vincent LIGNEY, avocat au barreau de PAU

représentés par Maître Bernard PIERAGGI, avocat au barreau de X

SARL QUERCUS

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal

SARL SOFAMAB

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal

représentées et assistées de la SCP MOUTET – LECLAIR, avocats au barreau de X

sur appel de la décision

en date du 30 JUIN 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE X

Vu les assignations du 15 mars 2012, par laquelle les époux Y C et H-I M J, au visa des articles 1582, 1616 et 1617 du code civil, ont introduit devant le tribunal de grande instance de X, une action formée contre leurs vendeurs, la société Quercus et la SARL Sofamab, en paiement de sommes (31 000 € à titre de réduction proportionnelle du prix, 1 993,74 € à titre de réduction proportionnelle des frais d’acte, 355,59 € de frais de constat, 4 500 € de frais irrépétibles), au motif de défaut de conformité, dans une proportion supérieure à 5 %, de la contenance de l’immeuble acquis par eux à la contenance indiquée à l’acte de vente du 22 mars 2011,

Vu l’assignation du 7 juin 2012, par laquelle ces sociétés ont appelé le géomètre, M^me A E, en garantie,

Vu le jugement du 30 juin 2014, par lequel le tribunal de grande instance de X, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

> condamné solidairement les société Quercus et la Sofamab à payer aux époux Y les sommes suivantes :

—  31 000 €, 1 993,74 €, 355,59 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que 1 500 € à titre de frais irrépétibles,

> condamné M^me A à garantir lesdites sociétés des condamnations prononcées contre elles et à leur payer 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

> rejeté le surplus des demandes,

> condamné M^me A aux dépens,

Vu la déclaration en date du 15 juillet 2014, par laquelle M^me A a régulièrement relevé appel de cette décision,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 8 janvier 2016,

Vu les dernières conclusions des parties, auxquelles il est expressément renvoyé, selon lesquelles :

— le 26 septembre 2014, la SCP E A, appelante, sollicite, au visa des dispositions de la loi de 1965, la réformation du jugement querellé en ce qu’il l’a condamnée à relever et garantir les sociétés Quercus et Sofamab des condamnations prononcées contre elles, et, statuant à nouveau, sollicite sa mise hors de cause et la condamnation de ces sociétés à lui payer 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au motifs que :

— les travaux réalisés en mezzanine avaient un caractère apparent pour un professionnel de l’immobilier,

— l’absence de faute, de préjudice et de lien de causalité, fait obstacle aux demandes formulées contre elle par les sociétés Quercus et Sofamab,

— le 13 novembre 2014, les sociétés Quercus et Sofamab concluent au principal, à la réformation du jugement querellé et au débouté des consorts Y de l’intégralité de leurs demandes, et à défaut, à la confirmation de ladite décision, et à la condamnation de l’appelante à les relever indemnes de toutes condamnations susceptibles d’être mises à leur charge, ou à défaut, à la condamnation de l’appelante à leur payer une somme de 35'000 € en réparation des préjudices subis, ainsi que, en toute hypothèse, la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles,

Soutenant pour l’essentiel que :

— le constat d’huissier produit par les époux Y pour établir l’erreur de contenance invoquée ne leur est pas opposable,

— c’est à tort que les consorts Y sollicitent la somme de 4 500 € à titre de frais irrépétibles, alors qu’elles ont immédiatement fait diligence auprès du géomètre pour tenter de trouver une solution amiable et rapide au litige,

— le géomètre expert a commis une erreur de calcul, et doit être, en raison de sa faute contractuelle, condamné à les relever indemnes de toutes condamnations pouvant être mises à leur charge,

— la jurisprudence invoquée par le géomètre expert pour s’opposer à cette demande de garantie ne trouve pas à s’appliquer, car au cas particulier, dûment informés, les vendeurs auraient pu aisément, par une modification de la hauteur des aménagements intérieurs, parvenir à la superficie indiquée dans l’acte, ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge,

— le 9 décembre 2014, les époux Y, au visa des articles 1382, 1582, 1616 et 1617 du code civil, de la loi Carrez du 18 décembre 1996 et du décret du 23 mai 1997, concluent à la confirmation intégrale du jugement frappé d’appel, sauf à condamner également et solidairement M^me A à supporter les condamnations prononcées par le premier juge, sollicitant en outre condamnation des mêmes, ensemble, à lui payer 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI LA COUR

Les sociétés Quercus et Sofamab, marchands de biens, on fait rénover, un immeuble en copropriété situé à XXX.

Selon acte notarié du 22 mars 2011, elles ont vendu aux époux Y, les lots 2 et 16 (appartement et aire de stationnement), au prix principal de 261'000 €.

Les acquéreurs, dans l’année de la vente, se sont plaints de ce que la mezzanine, de 7,47 m², avait une hauteur sous plafond inférieur à 1,80 m, selon constat d’huissier qui situait sa hauteur au moins à 1,75 m et au plus à 1,77 m.

Le tribunal de grande instance de X, a fait droit à leur action en restitution d’une partie du prix de vente, au prorata de la surface manquante, fondée contre leur vendeur, sur l’obligation de délivrance de la contenance prévue à l’acte (articles 1582, 1616 et 1619 du code civil).

Le tribunal a également condamné le géomètre à relever et garantir les vendeurs des condamnations prononcées contre eux, écartant la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la réduction du prix de vente d’un bien immobilier pour cause d’insuffisance de contenance ne constitue pas en principe un élément de préjudice indemnisable pour le vendeur, qui ne peut donc se retourner contre le constructeur, estimant au contraire au cas particulier, que l’insuffisance de contenance n’était pas assimilable à un déficit pur et simple de surface de plancher, et qu’elle aurait pu aisément être corrigée par une modification de la hauteur des aménagements intérieurs, correction qui aurait pu être effectuée si le géomètre avait signalé aux venderesses la hauteur insuffisante des plafonds et de la mezzanine en temps utile.

Les points contestés concernent la réalité du défaut de contenance, mais surtout, la responsabilité du géomètre, et les conséquences qui pourraient être attribuées à sa faute, si cette faute, qu’il conteste, était retenue.

En effet, le géomètre (après avoir déclaré le sinistre, à sa compagnie d’assurances, laquelle a pris en charge les condamnations prononcées sous le bénéfice de l’exécution provisoire par le premier juge) conteste sa faute, de même que le lien de causalité entre l’éventuelle faute qui lui est reprochée, et le préjudice à la réparation duquel il a été condamné par le premier juge, de même qu’au titre duquel sa condamnation est sollicitée tant par les vendeurs que, devant la Cour, par les acquéreurs.

SUR QUOI LA COUR

Sur les demandes formées par les acquéreurs contre les vendeurs

Elles sont formées au visa des articles 1582, 1616 et 1619 (et non 1617, indiqué à la suite d’une erreur matérielle), du code civil, ainsi que de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite loi Carrez, et de son décret d’application.

Pour mémoire, et en préalable, les articles 1619 du code civil et 46 de cette loi seront (partiellement) rappelés ci-dessous.

Article 1619 du code civil :

« Dans tous les autres cas,

Soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité,

Soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,

Soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure,

L’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire ».

Article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la cause, en vigueur du 19 juin 1997 au 24 juin 2014 :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 [ pour mémoire, 8 m², selon l’article 4-1 du décret d’application de la loi Carrez selon sa version applicable à la cause].

….

….

…

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

Il est constant que :

— les vendeurs ont déclaré à l’acte de vente, que la superficie des parties privatives du ou des lots entrant dans le champ d’application de la loi du 18 novembre 1996 (loi Carrez), était de 66,20 m²,

— la surface réputée habitable de par la loi, correspond à la surface ayant une hauteur minimum de 1,80 m sous plafond.

Or, il résulte du procès-verbal de constat de M^e Pont, huissier, en date du 28 février 2012, que la mezzanine de l’appartement litigieux, d’une superficie de 7,47 m² (selon le relevé du géomètre-expert), a une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, ainsi que l’établissent les relevés de mesure du constat, variant de 1,75 m à 1,77 m.

Ce procès-verbal a été produit aux débats, les parties ont été à même d’en prendre connaissance, d’en discuter, et d’y apporter en tant que de besoin, des éléments contraires, ce qu’elles n’ont pas fait.

C’est donc en vain, que les vendeurs se prévalent du fait que ce procès-verbal a été établi en leur absence, pour estimer qu’il serait insuffisant à établir le bien-fondé des prétentions des acquéreurs, quant à la contenance du bien vendu.

Il en résulte que la superficie des lieux vendus, est minorée de la superficie de la mezzanine, soit conformément aux prétentions des acquéreurs, selon relevé de la surface au sol effectué par le géomètre-expert, une minoration de la surface de 7,47 m².

L’action des acquéreurs, introduite le 15 mars 2012, dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente du 22 mars 2011, et alors que la diminution de superficie (7,47 m²), est supérieure à 1/20 (5 %) de la superficie exprimée à l’acte (5 % de 66,20 m² égale 3,31 m²), remplit ces conditions, et leur permet de bénéficier, conformément aux calculs non contestés contenus dans leurs conclusions (pages 4 et 5), de :

— la réduction du prix sollicitée de 31'000 €,

— la réduction des frais d’actes de 1 993,74 €.

De même, les acquéreurs sont fondés à réclamer aux vendeurs, au titre des conséquences préjudiciables de leur manquement contractuel, les frais de constat d’huissier (355,59 €) nécessaires à établir le bien-fondé de la présente procédure.

Enfin, l’acte de vente prévoit que les sociétés venderesses sont solidaires par parts égales.

Le premier juge doit être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les vendeurs, à rembourser aux acquéreurs, ces sommes, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes formées contre le géomètre

Sur la faute

La SCP A, en sa qualité de géomètre-expert foncier DPLG, a établi une attestation de surface loi Carrez, s’agissant du lot n° 2 litigieux, en vertu de laquelle elle estime la superficie de la mezzanine à 7,47 m².

Ce document a été communiqué au notaire, et annexé à l’acte de vente, le 22 mars 2011.

Pour soutenir qu’il n’a commis aucune faute, le géomètre fait valoir que :

— il a procédé au surfaçage, afin d’établir un état descriptif de division de l’immeuble, le 27 janvier 2005, et lorsqu’il a procédé au métré du lot litigieux, les travaux de rénovation s’agissant des lots de menuiseries et de plâtrerie, n’étaient pas achevés, puisque les travaux n’ont été réceptionnés que le 18 mars 2005,

— il appartenait aux vendeurs, maîtres de l’ouvrage, de s’assurer de la bonne exécution des travaux commandés, lesquels n’auraient pas dû permettre que la hauteur sous plafond de la mezzanine soit inférieure à 1,80 m,

— seule la faute des vendeurs est à l’origine du préjudice qu’ils subissent.

Cependant, les vendeurs démontrent que si le géomètre est bien intervenu au stade de l’état descriptif de division avec attestation de surface, et calcul des tantièmes, selon une mission ayant donné lieu à une facture du 25 août 2004, il a également reçu pour mission d’établir le relevé des lots principaux en loi Carrez, établir les plans correspondants, et calculer les surfaces loi Carrez, cette mission ayant fait l’objet d’une facture établie le 1^er juillet 2005.

Or, les éléments du dossier démontrent que dans l’exécution de cette mission, le géomètre a commis une faute, en intégrant au titre des superficies habitables, une mezzanine dont la hauteur sous plafond était inférieure à 1,80 m.

De même, les pièces du dossier (situation de travaux, pièces 9 et 10 des vendeurs) établissent que :

— l’entreprise de charpente (Bidart), chargée d’exécuter ladite mezzanine sur bâtiment existant, avait réalisé les travaux litigieux le 25 janvier 2005,

— l’entreprise chargée des travaux de plâtrerie (Chigot), avait intégralement réalisé les travaux litigieux, le 31 janvier 2005.

Ainsi, en toute hypothèse, pour effectuer les mesures imposées par la loi Carrez, il appartenait au géomètre, de s’assurer que le stade d’avancement des travaux lui permettait d’effectuer correctement sa mission.

En conséquence, à le supposer établi, le non achèvement des travaux de plâtrerie, à la date de la prise de mesures, invoquée par le géomètre comme étant le 27 janvier 2005, ne serait pas de nature à exonérer le géomètre de sa responsabilité.

Il s’en déduit que la faute du géomètre dans l’accomplissement de sa mission est caractérisée.

Sur la réparation

Pour s’opposer aux demandes, le géomètre soutient que :

— la décision du premier juge n’est pas conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle la diminution du prix n’ouvre pas droit à une action en garantie du vendeur à l’encontre du mesureur,

— le géomètre ne pourrait être condamné qu’à indemniser le préjudice causé directement par sa faute, soit, dans l’hypothèse ou une erreur aurait été commise, et au regard de son obligation de résultat, à indemniser la perte de chance du vendeur de négocier la transaction au prix fixé dans l’acte de vente, ce qui n’est nullement le fondement retenu par le premier juge.

Il est constant que la mezzanine litigieuse, a été créée à l’occasion des travaux de réhabilitation effectués à la demande des vendeurs, sur l’immeuble acquis par eux, préalablement à la division de cet immeuble en lots et à la vente de ces lots.

De même, il est constant que cette mezzanine aurait dû, à l’issue des travaux, avoir une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m, permettant aux vendeurs de la comptabiliser au titre des superficies habitables et de la déclarer comme telle à l’acte de vente.

Ainsi, conformément à ce qu’a retenu le premier juge, il ne s’agit pas ici d’une erreur pure et simple de mesurage des superficies existantes, qui correspondrait à un déficit de surface, dont les vendeurs ne disposaient pas et n’auraient jamais disposé, mais d’une erreur qui a fait croire aux vendeurs, qu’ils disposaient de la superficie habitable, conformément aux travaux commandés, alors même que ce n’était pas le cas.

En effet, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, il n’est pas douteux que si le géomètre avait signalé aux vendeurs la difficulté quant à l’insuffisance des hauteurs en plafond de la mezzanine au moment des opérations de mesure, et alors même que les travaux n’avaient pas été réceptionnés, les vendeurs auraient été à même de prendre les mesures et exiger les modifications nécessaires pour obtenir la hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.

En revanche, et alors même que les vendeurs avaient confié à un professionnel du mesurage, la mission de procéder aux mesures du lot conformément aux dispositions de la loi Carrez, et que le relevé de mesure du géomètre admettait la mezzanine au titre des surfaces habitables, c’est à tort qu’il est soutenu que la faute des vendeurs, à ne pas avoir, postérieurement à l’exercice de la mission du géomètre, vérifié la hauteur sous plafond de la mezzanine à réception des travaux, serait à l’origine du préjudice des vendeurs en termes de déficit de superficie et diminution du prix de vente.

Ainsi, au cas particulier, la jurisprudence de Cour de cassation, selon laquelle « la restitution à laquelle les vendeurs ont été condamnés, à la suite de la diminution du prix de vente, proportionnel au déficit de superficie, prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable », n’exclut pas, ainsi que c’est le cas, le recours à la responsabilité de droit commun fondée sur la faute.

Le premier juge doit être confirmé en ce qu’il a condamné le géomètre, à relever et garantir les vendeurs, des condamnations prononcées à l’encontre de ces derniers.

En revanche, le préjudice subi par les acquéreurs, en lien de causalité direct avec un défaut de délivrance conforme imputable à leurs vendeurs, n’a qu’un lien de causalité indirect avec la faute du géomètre, si bien que leurs demandes de condamnation du géomètre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de X en date du 30 juin 2014,

Y ajoutant,

Condamne la SCP A, à supporter in solidum avec les sociétés Quercus et Sofamab, les condamnations prononcées contre ces dernières par le premier juge, au bénéfice des époux Y,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne en cause d’appel, la SCP A à payer la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros), tant aux époux Y pris ensemble qu’aux sociétés Quercus et Sofamab, prises ensemble,

Condamne la SCP A aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND