AJ/BLL

Numéro 17/881

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1 ARRET DU 23/02/2017

Dossier : 15/01009

Nature affaire :

Demande en nullité du contrat de location-gérance

Affaire :

XXX

C/

XXX

Grosse délivrée le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRET

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 février 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

*****

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Novembre 2016, devant :

Madame DIXIMIER, Conseiller faisant fonction de Président

Madame MORILLON, Conseiller

Madame JANSON, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 14 décembre 2015 chargé du rapport

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. XXX

Représentée par son gérant, domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François PIAULT, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

XXX

Prise en la personne de son représentant légal, monsieur Y Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Marie MERRIEN, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 24 FEVRIER 2015

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE DAX

EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 7 juin 2013, la XXX

(ci-après la SARL VINTAGE) a donné en location-gérance saisonnière à la SARL XXX (ci-après la SARL PRC) un fonds de commerce de restaurant bar situé à Soorts-Hossegor (40), et ce pour une durée de six mois à compter du 7 juin 2013 pour se terminer le 30 novembre 2013, sans possibilité de poursuite par tacite reconduction.

Cette location-gérance a été consentie moyennant le paiement d’une redevance totale de 24 000 € hors taxes, soit 28 704 € TTC, payable en trois versements, le premier d’un montant de 17 222,40 € versé le jour de la signature du contrat, le second d’un montant de 5 740,80 € à verser le 5 août, et le dernier d’un montant de 5 740,80 € à verser le 5 septembre.

Les paiements des mois d’août et de septembre n’ont pas été effectués par la locataire, cette dernière se plaignant de divers désordres affectant le restaurant.

Par acte du 29 novembre 2013, la SARL PRC a assigné la SARL VINTAGE devant le tribunal de commerce de Dax afin de voir à titre principal prononcer la nullité du contrat pour dol, et à titre subsidiaire ordonner la résiliation du contrat pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Par jugement du 24 février 2015, le tribunal a :

— débouté la SARL PRC de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SARL PRC à payer à la SARL VINTAGE les sommes ci-après:

. au titre de la redevance impayée : 11 481,60 €, avec intérêts de droit à compter de .la mise en demeure du 25 octobre 2013,

. au titre du remboursement TELECOM : 239,60 €,

. au titre du stock de boissons : 2 500,22 €,

. au titre du remboursement de la facture Yes Communication : 1 602,82 €,

. au titre des dommages et intérêts : 4 000 €,

. au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 2 500 €,

— débouté la SARL VINTAGE du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à éxécution provisoire,

— condamné la SARL PRC aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 23 mars 2015, la SARL PRC a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du magistrat de la mise en état du 12 octobre 2016, la clôture de l’instruction de l’affaire a été déclarée.

Prétentions et moyens des parties

Selon dernières conclusions du 11 octobre 2016, la SARL PRC demande à la cour de :

Vu les articles 1116 et 1713 et suivants du code civil, les articles L144-1 et suivants du code de commerce,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

A titre principal,

— dire que la SARL VINTAGE a eu un comportement dolosif à l’égard de la SARL PRC ayant amené cette dernière à conclure le contrat de location-gérance,

En conséquence,

— prononcer la nullité du contrat de location-gérance,

— condamner la SARL VINTAGE à lui verser les sommes suivantes : o 17 222,40 € à titre de remboursement de la redevance versée le 7 juin 2013,

o 25 171 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi,

o 7 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— ordonner la restitution de la somme de 40 000 € qu’elle avait versée à titre de dépôt de garantie,

A titre subsidiaire,

— dire que la SARL VINTAGE, en sa qualité de loueur de fonds de commerce, a gravement manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible,

En conséquence,

— condamner la SARL VINTAGE à lui verser les sommes suivantes :

o 25 171 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi,

o 7 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi,

En tout état de cause,

— réformer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SARL PRC à rembourser les factures de stock de boissons et de YES COMMUNICATION à la SARL VINTAGE,

— condamner la SARL VINTAGE à lui rembourser les factures établies par les entreprises SUEZ et A X pour leurs montants respectifs de 140,65 € HT et 294,68 € HT,

— ordonner la restitution à la SARL PRC de la somme de 40 000 € versée à titre de dépôt de garantie,

— condamner la SARL VINTAGE au paiement de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— autoriser Maître François PIAULT, Avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

L’appelante soutient à titre principal que la nullité du contrat doit être prononcée sur le fondement du dol.

A titre subsidiaire elle fait valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible.

***

Selon dernières conclusions du 12 octobre 2016 , la SARL VINTAGE demande à la cour de : Vu les articles 1134, 1147, 1235, 1719 et suivants du code civil,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

A titre principal,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

. débouté la SARL PRC de l’ensemble de ses demandes,

. condamné la SARL PRC à lui régler les sommes suivantes :

. au titre des redevances impayées : 11 481,60 €,

. au titre du remboursement TELECOM : 239,60 €,

. au titre du stock de boissons : 2 500,22 €,

. au titre du remboursement de la facture Yes Communication : 1 502,82 €,

. au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 2 500 €,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a partiellement débouté la SARL VINTAGE de ses demandes indemnitaires, et partant,

— condamner la SARL PRC à lui régler la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts ( 6 000 € au titre du préjudice économique, et 9 000 € au titre de la dépréciation du fonds),

Et y ajoutant,

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes de la SARL PRC formées en cause d’appel et tendant:

o à l’indemnisation du prejudice moral : 7 500 €,

o aux demandes indemnitaires fondées sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible,

o au paiement des factures X et SUEZ : 294,68 € et 140,65 €,

o à la restitution du dépôt de garantie : 40 000 €,

A titre subsidiaire,

— débouter l’appelante de sa demande fondée sur les prétendus manquements du bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, les dispositions visées ne s’appliquant pas au cas d’espèce,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter la SARL XXX de sa demande tendant à l’indemnisation du préjudice lié à la perte d’exploitation et au préjudice moral, faute de justificatifs, – dire qu’il n’est pas demontré l’existence d’une perte d’exploitation,

— dire que l’existence d’un préjudice moral n’est pas démontrée,

En tout état de cause,

— condamner la SARL PRC aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’intimée conteste tout dol ou manquement à ses obligations.

MOTIVATION Sur le dol

Au soutien de sa demande de voir prononcer la nullité du contrat sur le fondement du dol, l’appelante fait valoir que la SARL VINTAGE a omis de lui communiquer des informations essentielles sur la situation du fonds de commerce.

D’une part elle l’aurait trompée quant à l’activité réelle du fonds, lui faisant croire que le chiffre d’affaires était meilleur que ce qu’il était réellement. D’autre part elle lui aurait délibérément caché que les équipements présentaient d’importants dysfonctionnements.

Selon l’article 1116 (ancien) du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

S’agissant de la situation financière du fonds, dont il est prétendu qu’elle aurait été cachée, la cour constate que toutes les données chiffrées relatives à l’activité du restaurant, à compter du démarrage de l’exploitation, en mai 2010, jusqu’au mois d’avril 2013 inclus, figurent dans le contrat de location-gérance lui-même, une attestation de l’expert-comptable y étant jointe.

A l’exception des chiffres relatifs à l’activité du mois de mai 2013, la SARL PRC disposait donc de toutes les informations nécessaires avant de s’engager. Elle ne pouvait pas ignorer que le fonds avait subi une perte d’exploitation en 2010 et 2011. Elle était également informée que la terrasse avait été fermée en février 2013 et que le chiffre d’affaires avait baissé en conséquence, puisqu’elle évoque ce point elle-même dans ses conclusions.

Le seul fait qu’elle n’ait pas obtenu les chiffres du mois de mai 2013 est insuffisant à démontrer que le bailleur aurait délibérément chercher à lui cacher des informations, d’autant qu’il ne ressort d’aucune pièce qu’elle les aurait spécifiquement réclamés.

La SARL PRC prétend que de graves dysfonctionnements relatifs aux équipements sont apparus dès le 22 juin 2013, premier jour d’exploitation, entravant voire empêchant complètement l’exploitation normale du fonds.

Elle affirme que le matériel de cuisine était défectueux, et notamment : le four Convotherm, le réfrigérateur actif dit 'saladette', la cellule de refroidissement rapide, la hotte, l’armoire à poissons, la friteuse, l’armoire négative inox, le réfrigérateur Iglu, le moteur de la cave à vin, la centrale de désinfection, et le lave-vaisselle. Elle ajoute que l’hygiène faisait défaut ('présence permanence de cafards', défaut d’entretien de la hotte), que la sécurité n’était pas assurée ( défaut d’entretien des installations au gaz), qu’une partie des néons de l’enseigne était en panne, et enfin que le restaurant était dépourvu de bac à graisse, ce qui a engendré une dégradation puis une rupture de la canalisation collective de l’immeuble, occasionnant des remontées d’égout ( 11 août 2013) et une inondation ( 21 août 2013), ayant pour conséquence la fermeture de l’établissement jusqu’au 21 septembre 2013.

Elle soutient qu’elle a informé le bailleur de ces dysfonctionnements et pannes mais que celui-ci a tardé à procéder aux réparations ou a tout simplement refusé des les effectuer.

Un inventaire du mobilier a été réalisé le 28 mai 2013, de manière contradictoire. Le preneur a pu à cette occasion relever un certain nombre de défauts affectant les équipements du restaurant, lesquels sont expressément notés. La SARL PRC a également eu accès au registre de sécurité, et elle a donc pu se rendre compte à cette date des éventuelles défaillances du restaurant dans ce domaine.

Les allégations relatives à la présence de cafards ne sont pas démontrées.

S’agissant du matériel de cuisine, il est versé aux débats des attestations de salariés de part et d’autre, qui sont en totale contradiction, les cuisiniers recrutés par le bailleur assurant que tout fonctionnait parfaitement, et le personnel ayant travaillé pour la SARL PRC affirmant l’inverse.

La seule pièce objective est le constat d’huissier du 22 août 2013, dont il résulte que les bacs de l’armoire à poisson étaient instables, que le ventilateur de la cellule de refroidissement était oxydé, que le four ne fonctionnait pas en position autonettoyant, que le lave-vaisselle produisait un 'bruit puissant et une sorte de sifflement', qu’un frigo était en panne, qu’un autre affichait une température inexacte, et que la douche du personnel n’avait pas de joint sur 40 cm.

Certains de ces défauts étaient apparents lors de l’inventaire, d’autres apparaissent relativement mineurs ou n’ont pas été signalés à la bailleresse.

Au total il n’est pas établi que le matériel aurait subi des pannes et des dysfonctionnements majeurs empêchant le bon fonctionnement du restaurant, d’autant que le bailleur est intervenu à plusieurs reprises pour effectuer des réparations, personnellement ou en faisant appel à des entreprises, et ce dans des délais raisonnables.

S’agissant des dégâts des eaux, il est exact que le restaurant à dû fermer à compter du 11 août 2013, en raison de la rupture d’une canalisation.

Cependant il ne résulte d’aucun élément du dossier que le bailleur aurait une quelconque responsabilité dans ce dommage. S’il n’est pas contesté que le réseau d’assainissement du restaurant était dépourvu de bac à graisses, aucun lien n’a été établi entre ce défaut d’équipement et la rupture de la canalisation, dont il convient de relever qu’elle est commune à la copropriété de l’immeuble.

Il résulte de ce qui précède que l’existence de manoeuvres dolosives ou de réticences dolosives n’est pas démontrée.

Il convient par conséquent de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la SARL PRC de sa demande de voir prononcer la nullité du contrat pour dol. Sur les manquements du bailleur à ses obligations

L’appelante soutient à titre subsidiaire que la SARL VINTAGE, en sa qualité de loueur de fonds de commerce, a gravement manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible.

Contrairement à ce que prétend la bailleresse, la locataire avait déjà invoqué ce moyen en première instance. En tout état de cause, l’article 564 du code de procédure civile qui ne concerne que les prétentions nouvelles n’a pas lieu de s’appliquer.

Pour justifier des manquements de la bailleresse, la SARL PRC n’invoque pas d’autres motifs que ceux exposés à l’appui du dol.

Il convient par conséquent de débouter l’appelante de sa demande de dommages-intérêts présentée sur ce second fondement.

Sur les comptes entre les parties

La redevance impayée

Il n’est pas contestée que la redevance est pour partie demeurée impayée.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL PRC à payer à la SARL VINTAGE la somme de 11 481,60 € à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2013.

Les factures

La SARL PRC reconnaît être redevable de la somme de 239,60 € au titre des factures de téléphone.

S’agissant de la facture Yes Communication au titre du remplacement des néons, il est établi que la SARL PRC en a elle-même assure le règlement. Il convient par conséquent de réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL PRC à rembourser à la SARL VINTAGE la somme de 1 602,82 € à ce titre.

S’agissant de la facture établie au titre du stock de boissons par la SARL VINTAGE, il résulte d’un document signé par les parties le 30 novembre 2013 qu’il ne reste dû à ce titre que la somme de 130,52 €, compte-tenu de la restitution de la majeure partie du stock par la locataire.

Enfin en ce qui concerne les factures SUEZ et X, qui concerneraient des travaux relatifs aux canalisations, d’une part elles ne sont pas produites, d’autre part l’appelante ne justifie pas qu’elle aurait réglé ces sommes. Il convient par conséquent de débouter la SARL PRC de sa demande en remboursement au titre de ces factures.

Le dépôt de garantie

La SARL PRC sollicite la restitution de la somme de 40 000 € versée à titre de dépôt de garantie.

S’agissant d’une demande ayant pour objet d’opposer compensation, elle ne se heurte pas aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile qui prohibent les prétentions nouvelles en cause d’appel. Aucun motif ne justifiant que la SARL VINTAGE conserve cette somme alors que le contrat de location-gérance a pris fin le 30 novembre 2013, il convient d’ordonner sa restitution.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la bailleresse

La SARL VINTAGE sollicite la somme de 6 000 € en réparation de son préjudice économique, outre la somme de 9 000 € au titre de la dépréciation du fonds.

Elle soutient qu’elle comptait sur le paiement de la redevance pour payer un crédit de trésorerie qu’elle a souscrit en mars 2013 à hauteur de 80 000 €. Elle affirme par ailleurs que le fonds s’est déprécié en raison de sa fermeture sans motif suite aux dégâts des eaux du mois d’août 2013.

A l’exception de la justification du crédit de trésorerie, l’intimée ne verse aucune pièce au soutien de cette demande.

Ces postes de préjudice n’étant pas sufisamment étayés, il convient de débouter la SARL VINTAGE de sa demande de dommages-intérêts.

***

La SARL PRC, qui succombe pour la plus grande part dans le cadre de la présente procédure, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SARL PRC à payer à la SARL VINTAGE la somme de 11 481,60 € au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2013, outre la somme de 239,60 € au titre des factures de téléphone,

— condamné la SARL PRC aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne la SARL PRC à payer à la SARL VINTAGE la somme de 130,52 € au titre de la facture de boissons,

Condamne la SARL VINTAGE à restituer à SARL PRC la somme de 40 000 € au titre du dépôt de garantie,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Ordonne la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties, Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL PRC aux dépens d’appel,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame DIXIMIER, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT