XXX

Numéro 17/1001

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 06/03/2017

Dossier : 15/01442

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

Z X

C/

SARL DELI-PATE

Grosse délivrée le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRET

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Mars 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

*****

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Décembre 2016, devant :

Madame DIXIMIER, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport

Madame MORILLON, Conseiller

Madame JANSON, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 14 décembre 2015

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de Pau

assisté de M^e ARAN, avocat au barreau de Bordeaux

INTIMEE :

SARL DELI-PATE

exerçant sous l’enseigne 'Le Fournil Atherbea',

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean yves RODON de la SCP RODON, avocat au barreau de Pau

assistée de M^e GENSOU, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 23 MARS 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Vu l’appel formé le 21 avril 2015 par Monsieur Z X du jugement prononcé le 23 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Bayonne,

Vu les dernières conclusions en date du 26 octobre 2015 de Monsieur Z X,

Vu les dernières conclusions en date du 26 août 2015 par la SARL DELI PATE,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 septembre 2016 et la fixation de l’affaire à l’audience du 5 décembre 2016. ***

Par acte sous seings privés en date du 29 janvier 1999, Monsieur Z X a donné à bail commercial à Monsieur A Y un local commercial sis à XXX, XXX, destiné à l’activité de boulangerie industrielle, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er février 1999, moyennant un loyer révisable et indexé de 90 000 Francs ( 13 720,41 € ) par an hors taxes, payable mensuellement, outre une provision sur charges de 500 Francs ( 76,22 € ), tout retard entraînant l’exigibilité de plein droit d’une pénalité de 2,5 % par mois.

Il a été prévu, en outre, qu’en cas de cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, le cédant resterait garant et solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et pour l’exécution des autres conditions du bail.

Par acte sous seings privés du 30 janvier 2008, le bail a été renouvelé à compter du 1^er février 2008, moyennant un loyer annuel hors taxes porté à 18 73 0,92 € entre Monsieur X et la société ' Deli Pate', à l’enseigne 'Fournil du Basque', gérée par Monsieur Y, avec maintien en vigueur des autres clauses du bail du 29 janvier 1999.

Par acte sous seings privés en date du 22 août 2008, la société Deli Pate a cédé son fonds de commerce à la société ' Au bon goût du pain', représentée par Monsieur B C.

Par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 18 janvier 2012, la société ' Au bon goût du pain’ a été placée en redressement judiciaire.

Le bailleur a déclaré sa créance au mandataire judiciaire à hauteur de la somme de 13 869,83 €.

Par ordonnance du 17 avril 2012 rendue à la requête de Monsieur X qui invoquait la clause de solidarité prévue au contrat de bail, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Dax a condamné la société Deli Pate, exerçant désormais son activité à Capbreton (Landes), en sa qualité de garant du cessionnaire du fonds de commerce, à payer à Monsieur X une provision sur loyers impayés de 13 869,83 € avec intérêts légaux à compter du 22 novembre 2011, outre 1500 € pour indemnité de procédure.

En exécution de cette décision, la SARL DELI PATE a remis à Monsieur X un chèque d’un montant de 15 526,78 € correspondant aux sommes de 13 869,83 € au titre de la créance de loyer, de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de 156,95 € au titre des dépens.

Par arrêt du 18 décembre 2012, la cour d’appel de Pau a réformé cette décision au motif qu’il existait une contestation sérieuse sur la créance de Monsieur X contre le garant.

Par acte d’huissier du 27 mars 2013, Monsieur X a fait assigner la société DELI PATE, exerçant maintenant son activité à Bayonne, XXX, sous le nom commercial ' Le fournil Atherbea '', devant le tribunal de grande instance de Bayonne pour la voir condamner au paiement d’une somme résiduelle fixée en dernier lieu à 8 483,71 € avec intérêts légaux, en sus de la condamnation prononcée par le juge des référés, à confirmer par la juridiction du fond, y compris en ce qui concerne les intérêts, outre une indemnité de procédure de 4 000 €, avec exécution provisoire.

Par jugement en date du 3 juillet 2013, le tribunal de commerce de Bordeaux a converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire. A la suite de la cession du fonds de commerce dans le cadre des opérations de liquidation en juillet 2014, le liquidateur judiciaire a perçu la somme de 13 303,39 €.

Par jugement en date du 23 mars 2015, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

. débouté Monsieur X de ses réclamations ;

. condamné Monsieur X à payer à la société DELI PATE la somme de 15 526,78 € avec intérêts légaux à compter du 19 juin 2012, outre une indemnité de procédure de 1 200 € ;

. condamné le même aux dépens,

au motif en substance que le bailleur n’avait pas respecté les stipulations de la clause de garantie solidaire prévue au bail renouvelé, en n’avertissant pas le garant par lettre recommandée avec accusé de réception dès l’apparition du premier incident de paiement et qu’en vertu du principe général de l’exception du contrat non rempli, le bailleur ne pouvait pas exiger du garant l’exécution de ses engagements de paiement alors que lui-même n’avait pas respecté son obligation d’information immédiate du garant.

Par déclaration en date du 21 avril 2015, Monsieur X a interjeté appel de cette décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions en date du 26 octobre 2015, Monsieur Z X demande à la Cour de :

. vu le bail commercial du 29 janvier 1999,

. vu l’acte de renouvellement du bail au 1^er février 2008,

. vu l’acte de cession de fonds de commerce du 29 août 2008,

. vu les dispositions des articles 1134 et 1147 et suivants du Code civil,

. confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a maintenu l’obligation de garantie du cessionnaire par la SARL DELI PATE,

. infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE en date du 23 mars 2015, en ce qu’il a débouté Monsieur Z X de ses demandes,

. en conséquence,

. condamner la SARL DELI PATE à payer à Monsieur Z X la somme de 8.483,71 € avec intérêts légaux correspondant à la période postérieure au redressement judiciaire et antérieure à la liquidation judiciaire :

. 2.276,73 € au titre de la taxe foncière 2012,

. 31,048 € au titre d’un rappel de loyer de février 2013,

. 31,048 € au titre d’un rappel de loyer de mars 2013, . 31,048 € au titre d’un rappel de loyer d’avril 2013,

. 4.446,42 € au titre des loyers des mois de mai et de juin 2013

(2.223,21 x 2),

. 143,44 € au titre du loyer de juillet 2013,

. 1.523,98 € au titre de la taxe foncière 2013,

. confirmer la condamnation prononcée à l’encontre la SARL DELI PATE rendue dans l’ordonnance de référé du 12 avril 2012 au paiement de la somme de 13.869,83 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 22 novembre 2011,

. prendre acte du paiement de la créance au principal, soit la somme de 13.869,83 €, intervenu le 19 juin 2012, correspondant à la période antérieure à la procédure de redressement judiciaire :

. 2.184,79 € au titre de la taxe foncière 2011,

. 1.396,99 € au titre du solde du mois de juillet 2011,

. 10.288,05 € au titre des loyers des mois d’août, septembre, octobre, décembre 2011 et janvier 2012 (2.057,61 x 5),

. condamner la SARL DELI PATE au paiement des intérêts sur cette somme pour la période allant du 22 novembre 2011 au 19 juin 2012,

. débouter la SARL DELI PATE de l’ensemble de ses demandes,

. la condamner au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

. la condamner au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction est requise au profit de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que la clause de garantie contenue dans le bail est parfaitement opposable à la SARL DELI PATE dans la mesure où le bail renouvelé a expressément reconduit l’ensemble des clauses du bail et que l’acte de cession du bail intervenu postérieurement au renouvellement du bail l’a indiqué expressément.

Il soutient qu’il n’existe en l’espèce aucune exception d’inexécution dans la mesure où l’obligation d’information à laquelle il est tenu et qui lui impose d’aviser le cédant dès l’apparition du premier impayé n’est nullement interdépendante de l’obligation de garantie du cédant.

Il prétend qu’il n’a commis aucune faute et notamment aucune négligence dans l’obligation d’information qui pesait sur lui et que de surcroît, la SARL DELI PATE n’a subi aucun préjudice dans la mesure où informée de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, elle pouvait déclarer sa créance au passif du cessionnaire.

Il précise que l’article L 145-16-1 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014 est inapplicable en l’espèce, dans la mesure où il est postérieur au bail commercial. Par conclusions en date du 26 août 2015, la SARL DELI PATE demande à la Cour de:

. vu les articles 1101, 1134, 1184, 2314 et suivants du Code civil,

. vu les articles L 145 16 – 1, L 622 – 16 et L 631 – 14 et suivants du Code de commerce,

. vu la jurisprudence précitée,

. vu l’ensemble des pièces,

. à titre principal,

. débouter Monsieur Z D de l’ensemble de ses demandes,

. confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de BAYONNE du 23 mars 2015, dans son intégralité,

. débouter Monsieur Z D de l’ensemble de ses demandes,

. constater l’inefficacité de la clause de garantie solidaire stipulée dans le seul bail originaire en date du 29 janvier 1999 et non dans le renouvellement de bail et reprise à titre informatif au sein de l’acte de cession de fonds de commerce en date du 29 août 2008 ;

. constater l’interdépendance entre la garantie solidaire et l’obligation d’information incombant à Monsieur X toutes deux stipulées au sein de la même clause,

. constater le non respect par Monsieur X des obligations d’information lui incombant en vertu de la clause de solidarité dont il réclame l’application,

. admettre l’exception d’inexécution dont se prévaut la SARL DELI PATE du fait de la carence de Monsieur X,

. prononcer la résolution des obligations existantes entre la SARL DEU PATE et Monsieur X,

. à titre très infiniment subsidiaire,

. reconnaître la négligence fautive de Monsieur X et sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat,

. reconnaître que le préjudice subi par la SARL DELI PATE s’élève aux loyers réclamés par Monsieur X,

. condamner Monsieur X à verser à la SARL DELI PATE le montant des loyers réclamés et prononcer la compensation,

. prendre acte du versement par la SARL DELI PATE à Monsieur Z X de la somme de 15.526,78 € et de son encaissement par Monsieur X 1^e 23 mai 2012,

. ordonner 1^e remboursement de la somme de 15.526,78 € par Monsieur X à la SARL DELI PATE assortie des intérêts légaux à compter du 23 mai 2012,

. condamner Monsieur Z X au paiement au profit de la SARL DELI PATE d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que la clause de garantie stipulée dans le bail originaire est inapplicable au renouvellement du bail dans la mesure où elle ne précisait pas qu’elle concernait les éventuels renouvellements, que l’acte de renouvellement se contentait de renvoyer aux clauses et conditions du bail expiré sans précision particulière et que de ce fait, la clause est devenue inopérante à compter du 1^er février 2008.

Il relève que si la cour retenait la stipulation tacite de la clause de garantie solidaire, elle devrait s’appliquer dans son intégralité et le bailleur aurait dû l’informer du premier incident de défaut de paiement du loyer sans attendre plus de dix huit mois avant de l’aviser.

Il maintient que le bailleur a commis une négligence fautive à son égard lui causant un préjudice indéniable dans le recouvrement de sa créance envers la SARL AU BON GOUT DU PAIN.

Il soutient que cette obligation d’information est d’ailleurs incluse dans la loi Pinel du 18 juin 2014.

***

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 septembre 2016 et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2016.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

SUR CE

I – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

A – Sur l’application de la clause de garantie solidaire :

En l’absence de stipulation particulière, la garantie solidaire du cédant ne joue que pendant la durée du bail lui-même et le cessionnaire ne peut être condamné solidairement avec le preneur ni au paiement des loyers échus après cette date, ni à celui des réparations locatives constatées ultérieurement à cette échéance.

De ce fait, la clause de garantie ne peut s’appliquer au bail renouvelé dans la mesure où ce dernier constitue un nouveau bail ; sauf à démontrer que le cédant s’était engagé à garantir le bailleur du paiement des loyers dus au titre de ce dernier contrat.

En l’espèce, le contrat de bail initial conclu entre Monsieur X et la SARL DELI PATE le 29 janvier 1999 prévoit à l’article ' Charges et conditions’ que :

' Le présent bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions … que le preneur s’engage à respecter, sous peine de résiliation immédiate, sans préjudice de toutes autres indemnités et dommages intérêts, à savoir … II – Occupation – Jouissance

4 ° – ne pouvoir céder, ni sous-louer en tout ou partie, aucun droit au bail, sous peine de résiliation, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce et sous condition de rester garant et répondant solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail,

dans ce cas le bailleur s’engage quant à lui à prévenir le preneur, par pli recommandé avec accusé de réception, dès le premier incident relatif tant à un défaut de paiement du loyer qu’à l’exécution des conditions du bail avec le successeur du preneur…'

Le contrat de bail renouvelé signé le 1 er février 2008 entre les mêmes parties prévoit en son article 4 que : « toutes les autres clauses, charges et conditions du bail commercial du 29 janvier 1999 non contraires aux présentes demeurent inchangées » sans viser expressément la clause de garantie.

En dépit de l’ absence de visa exprès de ce dernier, il est mentionné dans l’acte de cession du fonds de commerce intervenu entre la SARL DELI PATE et la SARL AU BON GOUT DU PAIN le 29 août 2008 – soit postérieurement au renouvellement du bail – que :

« Le VENDEUR s’engage à rester garant et répondant solidaire de l’ACQUEREUR vis-à-vis du bailleur, du paiement du loyer et de la bonne exécution des conditions et charges du bail, conformément au paragraphe intitulé ' II Occupation ' Jouissance » de l’article « CHARGES ET CONDITIONS » des conditions du bail sus-énoncées, et ce pendant toute la durée du bail présentement cédé.'

Il en résulte donc que la locataire, devenue cédante du droit au bail, a entendu expressément continuer à se porter garante vis à vis du bailleur du paiement du loyer, pendant toute la durée du bail cédé.

En conséquence, la clause de garantie est parfaitement opposable au cédant dudit fonds qui ne peut s’en exonérer en soutenant qu’elle ne se rattachait qu’au bail originaire.

B – Sur la mise en oeuvre de la clause de garantie :

1 – Il ne peut pas être sérieusement contesté que le garant est débiteur des sommes suivantes :

. 13 869,83 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2011 ( taxe foncière 2011, solde du mois de juillet 2011, loyers d’août, septembre, octobre, décembre 2011 et janvier 2012 )

. 8 483,71 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2011.

Il n’est pas davantage contesté qu’il a déjà réglé le 19 juin 2012 la somme de 13 869,83 € en exécution de l’ordonnance de référé du 17 avril 2012.

2 – Pour s’exonérer de tout paiement, la SARL DELI PATE soulève.

a – L’exception d’inexécution :

* L’exception d’inexécution est un moyen de défense permettant au créancier d’un contrat synallagmatique de ne pas exécuter sa prestation tant que son débiteur n’a pas exécuté la sienne.

En l’espèce, le libellé de la clause ' ' … ( le preneur ) rester garant et répondant solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail, dans ce cas, le bailleur s’engage quant à lui à prévenir le preneur par pli recommandé avec accusé de réception dès le premier incident relatif … à un défaut de paiement du loyer …' ' utilisant le terme ' dans ce cas’ et non celui de 'sous réserve pour’ démontre que l’obligation d’information n’est pas interdépendante de l’obligation de garantie du cédant qui existe par elle-même.

Ainsi, il n’existe aucune exception d’inexécution.

b – La responsabilité du bailleur :

De ce fait, seule la faute du bailleur dans l’exécution de son obligation d’information peut exonérer le garant du paiement des sommes dont il est redevable au titre de la garantie dès lors qu’elle a généré un préjudice pour lui.

La clause de garantie prévoit que ' … le bailleur s’engage à prévenir le preneur par pli recommandé avec accusé de réception dès le premier incident relatif … à un défaut de paiement du loyer …'

En l’espèce :

. les premières incidents de paiement de loyer sont apparus en avril 2010,

. par courrier en date du 18 janvier 2011, Monsieur X a réclamé les loyers impayés à la SARIL AU BON GOUT DU PAIN et a confirmé son accord pour un échéancier prévoyant un échelonnement des impayés de février à septembre 2011,

. des incidents de paiement sont à nouveau apparus à compter de mars 2011 et des courriers de réclamation s’en sont suivis en date des 1^er avril, 8 avril, 24 juin et 1^er septembre 2011,

. les incidents de paiement ont perduré.

Ce n’est que par courriers des 4 octobre et 2 novembre 2011 que Monsieur X a informé la SARL DELI PATE de la situation.

Le fait pour le bailleur d’avoir pris dix huit mois pour informer le garant de l’existence d’impayés devenus chroniques constitue une faute.

Il a laissé croître une dette de loyers et a empêché le cédant de préserver ses droits, en lui rendant plus aléatoire sinon vain son recours contre le cessionnaire, placé en redressement judiciaire, moins de trois mois après.

De surcroît, il a totalement omis de lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire quand il s’est aperçu que la situation perdurait.

Enfin, il n’a pas absolument pas mentionné dans sa déclaration de créance du 8 février 2012 son privilège de bailleur.

Même si l’article L. 145-16-1 du code de commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 n’est pas applicable au litige , il n’en demeure pas moins que les fautes commises ont causé un préjudice à la SARL DELI PATE qui en a elle – même commise une, en ne déclarant pas à la procédure collective de la SARL AU BON GOUT DU PAIN sa créance.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer à la somme de 8 000 € les dommages intérêts dus par Monsieur X à la SARL DELI PATE en réparation.

3 – Sur les sommes dues : Compte-tenu des sommes respectives que se doivent les parties, il convient de condamner la SARL DELI PATE à verser à Monsieur X la somme de 483,71 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2012 jusqu’à parfait paiement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les dépens seront partagés par moitié entre les parties qui succombent chacune partiellement dans leurs prétentions.

***

Il n’est pas inéquitable de débouter les parties de leur demande respective formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement prononcé le 23 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Bayonne,

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL DELI PATE à verser à Monsieur X la somme de 483,71 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2012 jusqu’à parfait paiement

Déboute les parties de leur demande respective formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Arrêt signé par Madame DIXIMIER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT