PC/CB

Numéro 20/01282

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 20/05/2020

Dossier : N° RG 18/00052 – N° Portalis DBVV-V-B7C-GYYT

Nature affaire :

Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

Affaire :

Z X, A B épouse X

C/

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE ETCHEVERRY

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 mars 2020, devant :

Madame I, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

assistés de Madame DEBON, faisant fonction de greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à limoges

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame A B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Représenté et assisté de M^e Dominique WATTINE, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 13 NOVEMBRE 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 16/00471

Selon acte authentique du 5 juin 2014, les époux Z X et A B ont fait l’acquisition du lot n°32 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, sis […], ce lot consistant en un studio d’une superficie de 22 m² situé au 4^e étage.

Reprochant aux époux X d’avoir affecté leur studio à une activité de location meublée de courte durée contraire aux dispositions du règlement de copropriété et notamment à la clause d’habitation bourgeoise, le syndicat des copropriétaires de la résidence Etcheverry les a, par acte du 4 mars 2016, fait assigner aux fins de voir ordonner la cessation de cette activité.

Par jugement du 13 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— dit que l’activité de location meublée de tourisme exercée par les époux X est contraire aux prohibitions du règlement de copropriété de la résidence Etcheverry et à la destination bourgeoise de l’immeuble,

— condamné les époux X à cesser l’exercice de toute activité de location meublée de tourisme dans leur appartement correspondant au lot n°32 au 4^e étage de la résidence Etcheverry, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 500 € par infraction constatée,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné les époux X aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 200 € en application de l’article 700 du C.P.C.

Au soutien de sa décision, le tribunal a considéré en substance :

— que l’activité exercée par M^me X s’analyse comme une activité d’exploitation de meublés de tourisme au sens de l’article D324-1 du Code du Tourisme, s’apparentant à une activité commerciale fiscalement imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.,

— que la résidence Etcheverry est, selon le règlement de copropriété, à destination bourgeoise exclusive sauf dérogations pour des professions libérales et pour les locaux du rez de chaussée qui, seuls, peuvent être occupés commercialement,

— que lorsqu’un immeuble est à usage d’habitation et professionnel et que les lots considérés se trouvent dans un niveau affecté à l’habitation, leur affectation à usage commercial est contraire à la fois aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble,

— que les conventions d’occupation provisoire en meuble de très courte durée méconnaissent l’exigence de stabilité et de quiétude propre à l’occupation bourgeoise de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété,

— que l’activité exercée par les époux X est contraire aux dispositions du règlement de copropriété interdisant l’affectation de lots à usage commercial, sauf au rez de chaussée et à la destination bourgeoise de l’immeuble, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres doléances du syndicat des copropriétaires quant au comportement des personnes hébergées dans le lot de copropriété des époux X.

Les époux X ont interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la cour le 3 janvier 2018.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 29 janvier 2020.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 septembre 2018, les époux X demandent à la cour, réformant la décision entreprise, au visa des articles L631-7 et 631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation et de l’article 261 D du Code Général des Impôts dans sa version

en vigueur avant la loi 2017-1837 du 30 décembre 2017 :

— de dire que leur activité de location meublée de courte durée au sein de la résidence Etcheverry est conforme à la loi,

— de dire que l’affectation de leur lot à l’activité de location meublée touristique n’est pas à usage commercial et que cette activité purement civile n’est contraire ni aux dispositions licites du règlement de copropriété ni à la destination de l’immeuble,

— de dire que les clauses contraires du règlement de copropriété sont réputées non écrites,

— en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et de le condamner à leur payer la somme de 7 200 € en application de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de la S.C.P. Longin-Mariol.

— que les dispositions de l’article L631-6 du C.C.H. invoquées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas applicables sur le territoire de la commune de Biarritz,

— que l’activité de location litigieuse ne peut être qualifiée de commerciale dès lors, d’une part, que les revenus générés par celle-ci sont inférieurs à 80 000 € par an ainsi que l’établissent leurs avis d’imposition et relèvent d’une activité de loueur de meublé non professionnel et, d’autre part, que la qualification civile de l’activité ne peut être exclue au motif que les recettes en provenant relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers et qu’elle doit être retenue dès lors que les locations sont réalisées par des personnes physiques, sans prestations para-hôtelières ou avec des prestations limitées au regard de l’article 261 D du C.G.I.,

— que M^me X n’est inscrite au RCS qu’au titre de sa seule activité d’agent commercial, sans lien avec l’activité de location meublée litigieuse qui nécessite seulement une inscription auprès d’un C.F.E., sans incidence sur sa nature civile et non professionnelle,

— que l’affectation du lot 32 à une activité de location meublée de courte durée ne caractérise pas un changement d’usage,

— que les éléments versés au soutien des prétendues nuisances générées par l’activité litigieuse ne sont nullement probants.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 juin 2018, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner les époux X à lui payer la somme de 2 500 en application de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de M^e Wattine, en soutenant, pour l’essentiel :

— que l’affectation du lot 32 à une activité de location touristique de courte durée contrevient aux dispositions du règlement de copropriété selon lesquelles les locaux ou appartements situés dans les étages ne peuvent être occupés pour une activité de nature commerciale et les conditions générales de l’habitation ne peuvent être changées,

— que l’activité litigieuse correspond à une activité para-hôtelière de location de garnis prohibée par le règlement de copropriété, définie comme la location en meublé dans laquelle le bailleur fournit des prestations secondaires telles que la location de linge, l’entretien et le nettoyage de locaux et qui ne peut être considérée comme obsolète au regard notamment des formes actuelles de la prostitution,

— que l’exploitation locative du lot 32 revêt un caractère commercial prohibé par le règlement de copropriété dès lors qu’elle procure des revenus relevant des bénéfices industriels et commerciaux et qu’au sens des articles R151-27 et 151-28 du Code de l’Urbanisme les locations meublées de courte durée et d’hébergement touristique entrent dans la catégorie 'commerces et services',

— qu’il est établi que M^me X propose des services supplémentaires, qu’elle est inscrite au RCS pour l’activité de location de logements au […], que les époux X ne produisent pas leurs déclarations de revenus locatifs ou fonciers, en sorte qu’elle doit être considérée comme loueur professionnel de meublé,

— qu’en application de l’article L631-7 du C.C.H., le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage,

— que l’activité litigieuse ne remplit pas les conditions d’une occupation bourgeoise telle qu’imposée par le règlement de copropriété au regard des nombreuses nuisances générées par la succession d’occupants précaires du lot 32 et de l’insécurité résultant de la remise des clés des communs à des personnes étrangères à l’immeuble.

MOTIFS

Le règlement de copropriété stipule :

— que chacun des copropriétaires a, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et disposer comme choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination (article 6),

— que les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux sis au rez-de-chaussée qui sont occupés commercialement, pourvu que les commerces ou les industries exploitées ne constituent pas des établissements dangereux ou insalubres, que l’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans tous les appartements mais à l’exclusion de tous bureaux commerciaux ou administratifs (article 6, paragraphe : occupation),

— que les propriétaires pourront louer leurs appartements ou locaux comme bon leur semblera, à la condition expresse que les locataires et sous-locataires soient de bonnes vie et moeurs, qu’ils respectent en ce qui les concerne les conditions du règlement et que le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne soient pas changés, l’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnat et l’exploitation de garnis étant formellement interdites (article 6, paragraphe 'locations-meublés'),

— que les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées, à la condition d’être exceptionnelles et temporaires (ibidem).

L’exploitation du studio litigieux doit être considérée comme effectuée dans le cadre d’une location de meublé de tourisme selon la définition qui en est donnée par l’article D324-1 du Code du Tourisme (villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile).

Cette activité doit en l’espèce être considérée comme de nature civile dès lors :

— qu’elle n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, telles que celles consistant, comme l’établissent les offres de location versées aux débats, en la fourniture – optionnelle – de linge, d’un emplacement dans un parking public et/ou d’un nettoyage à la sortie,

— qu’elle n’est pas exploitée sous forme de société commerciale ou par un commerçant exploitant en nom personnel, étant considéré que M^me X n’est inscrite qu’au registre spécial des agents commerciaux au titre de sa profession d’agent commercial immobilier et que la distinction entre loueur en meublé professionnel et non professionnel est inopérante pour définir la nature réelle de l’activité exercée dans la mesure où cette activité ne constitue pas a priori une activité commerciale,

— que la circonstance que tout revenu réalisé par une personne qui donne en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés présente le caractère de bénéfices industriels et commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu est en soi et à elle seule insuffisante à établir la nature commerciale de l’activité dont s’agit, étant par ailleurs constaté qu’au titre des trois biens qu’elle exploite dans ce cadre, M^me X a opté pour le statut de loueur en meublé non professionnel et qu’aucun élément versé aux débats n’établit qu’elle relève en réalité du statut de loueur professionnel (supposant que les revenus tirés de la location meublée représentent plus de 23 000 € de recettes annuelles et de 50 % des revenus du foyer fiscal).

Il ne peut dès lors être considéré que l’exploitation du studio litigieux dans le cadre d’une location de meublé de tourisme constitue une activité commerciale prohibée, en raison de sa nature, par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, le règlement de copropriété fait la distinction entre la location d’appartements meublés, autorisée à condition d’être exceptionnelle et temporaire, et la location en garni, interdite, laquelle suppose la fourniture de prestations secondaires, telles que location de linge, entretien et nettoyage des locaux, préparations culinaires ou autres, en sorte qu’aucune infraction à la clause prohibant l’exploitation de garnis n’est caractérisée.

Il y a lieu cependant de considérer que l’activité litigieuse contrevient :

— par son caractère permanent, à l’interdiction d’affecter les appartements à la location en meublé qui n’est autorisée par le règlement de copropriété qu’à titre exceptionnel et temporaire,

— par la multiplicité et la rotation élevée des occupants à l’exigence de stabilité et de quiétude propre à l’occupation bourgeoise de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné les époux X, sous astreinte, à cesser l’exercice de toute activité de location meublée de tourisme dans l’appartement formant le lot 32 de la résidence Etcheverry, sauf à dire que le point de départ du délai d’astreinte sera fixé à l’expiration du deuxième mois suivant la signification de la présente décision.

L’équité commande de condamner les époux X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Etcheverry, en application de l’article 700 du C.P.C., la somme globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Les époux X seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Wattine.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 13 novembre 2017,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que l’activité de location meublée de tourisme exercée par les époux X est contraire aux prohibitions du règlement de copropriété de la résidence Etcheverry et à la destination bourgeoise de l’immeuble,

— condamné les époux X à cesser l’exercice de toute activité de location meublée de tourisme dans leur appartement correspondant au lot n°32 au 4^e étage de la résidence Etcheverry, sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 500 € par infraction constatée,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné les époux X aux dépens de première instance,

Emendant le jugement déféré et y ajoutant :

— Fixe à deux mois à compter de la signification du présent arrêt le délai au-delà duquel commencera à courir l’astreinte provisoire ordonnée par le premier juge,

— Condamne les époux X, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Etcheverry, en application de l’article 700 du C.P.C., la somme globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

— Condamne les époux X, in solidum, aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Wattine.

Le présent arrêt a été signé par M^me I, Président, et par M^me G, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

F G H I