SF/CD

Numéro 22/01770

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 05/05/2022

Dossier : N° RG 21/02388 -

N° Portalis DBVV-V-B7F-H5X3

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

[X] [D]

C/

Commune DE MONT DE MARSAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Mars 2022, devant :

Madame DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame ASSELAIN, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de Madame [H], Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.

Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [X] [D]

6 rue Batelière

Bâtiment B1

40000 MONT-DE-MARSAN

Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU, Assisté de Maître BRASSIER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

Commune DE MONT DE MARSAN

prise en la personne de son maire en exercice dûment habilité à cet effet en vertu d’une délibération du conseil municipal en date du 25 mai 2020

Hôtel de Ville

2 Place du Général Leclerc

BP 305

40000 MONT-DE-MARSAN

Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU, Assistée de Maître SUTTER, avocat au barreau de Mont de Marsan loco Maître WEISSBERG de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

sur appel des décisions

en date du 22 MARS 2021 et 21 MAI 2021

rendues par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN, JUGE DE L’EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES LANDES

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [D] exploite un fonds de commerce «'Télé boutique cyber boutique/ vente boissons alcoolisées ou non alcoolisées à emporter épicerie produits du Monde'» sous l’enseigne WAKE UP NET en vertu d’un bail signé le 14 juin 2004 avec la SCI 129 rue de Bonnel dans un local situé 594 avenue du Colonel Rozanoff à Mont-de-Marsan moyennant un loyer mensuel de 240 € par mois.

Le local a été revendu à une SCI SAGE le 26 janvier 2005, entraînant un avenant au bail du 3 septembre 2009.

L’immeuble a fait l’objet d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’ouverture de l’enquête publique a été prononcée par arrêté du 22 décembre 2011 par le Préfet des Landes et le transfert de propriété s’est effectué en vertu d’une ordonnance d’expropriation rendue par le Juge de l’Expropriation le 22 août 2012 au profit de la Commune de Mont-de-Marsan.

Un avenant au bail commercial a été établi le 9 février 2018 modifiant le nom du bailleur.

Les discussions engagées entre les parties n’ont pas permis d’aboutir à un accord sur le montant de l’indemnité d’éviction devant revenir à M. [D].

Par lettre du 1er octobre 2020 restée sans effet, M. [D] a mis la Commune de Mont-de-Marsan en demeure de procéder à la notification de ses offres.

M. [D] a alors saisi le juge de l’expropriation des Landes par mémoire du 9 décembre 2020 pour voir fixer son indemnité d’éviction et un transport sur les lieux a été réalisé le 8 février 2021.

Par jugement du 22 mars 2021, le Juge chargé de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, a notamment :

— Déclaré recevable la demande de M. [X] [D] en fixation de l’indemnité d’éviction due par la Commune de Mont-de-Marsan,

— Fixé à 7.500 € l’indemnité totale d’éviction due par la Commune de Mont-de-Marsan à M. [X] [D],

— Dit n’y avoir lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Mit les dépens à la charge de la Commune de Mont-de-Marsan.

M. [D] a relevé appel du jugement par RPVA le 26 avril 2021, procédure enregistrée sous le numéro RG’ : 21-1440 et déclaration au SAUJ le 6 mai 2021 enregistrée sous le numéro RG 21/1543.

Par jugement du 21 mai 2021, le Juge chargé de l’Expropriation au Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a rectifié l’erreur matérielle du jugement du 22 mars 2021 en ramenant l’indemnité d’éviction à la somme de 6.500 €.

M. [D] a relevé appel de ce jugement par RPVA le 16 juillet 2021, procédure enregistrée sous le numéro RG 21-2388.

Les trois procédures ont été jointes sous le numéro RG’ : 21/2388.

Dans son dernier mémoire reçu au greffe le 4 mars 2022, M. [D] appelant, demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [D] en fixation des indemnités lui étant dues par la Commune de Mont-de-Marsan, mais d’infirmer le jugement rendu en ce qu’il a fixé cette indemnité à 7.500 €, ramenée à la somme de 6500 € par jugement rectificatif et a dit n’y avoir lieu à fixer d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Fixer le montant de l’indemnité à la somme de 120.057 € se décomposant comme suit’ :

indemnité principale’ : 86.766 €

indemnité de remploi : 10.156 €

Déménagement et réinstallation : 6.000 €

Trouble commercial’ : 2.135 €

perte de clientèle’ : 15.000 €

Condamner la Commune de Mont-de-Marsan à verser à M. [D] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, M. [D] fait valoir, sur la prescription de ses demandes qui lui est opposée, qu’en vertu de l’article R12-5 (devenu R221-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) la Commune de Mont-de-Marsan ne justifie pas lui avoir notifié l’ordonnance d’expropriation, et que le délai n’a donc jamais couru à son égard, en dépit des pourparlers avec la Commune, qui a perçu les loyers après sa prise de possession, rédigeant même un avenant au bail commercial, lui interdisant aujourd’hui de se prévaloir de la prescription à laquelle elle a renoncé implicitement. Sur le fond, M. [D] se prévaut, pour évaluer son fonds de commerce, de la multiplicité des activités de son commerce dès l’origine (télécommunication, épicerie, ventes de boissons alcoolisées ou non) et qu’un local supplémentaire pour l’épicerie avait été mis à disposition pour le stockage. Il met en avant son chiffre d’affaires moyen entre 2017 et 2019 et sa situation de monopole localement pour son épicerie de produits du Monde, indique n’avoir pas pu retrouver de local dans le même quartier et paie un loyer commercial plus élevé dans une résidence où il a par ailleurs acheté un autre bien. Il demande de calculer son indemnité d’éviction à 100'% de son chiffre d’affaires moyen, et de majorer les autres indemnités au regard de l’environnement laissé à l’abandon par la Municipalité, dont sa perte de chiffre d’affaires, ses frais de réinstallation, après avoir été mis en demeure de quitter les lieux le 24 juin 2021.

Dans son mémoire reçu au Greffe le 13 octobre 2021, le Commissaire du Gouvernement conclut à ce que la cour fixe l’indemnité d’éviction totale à la somme de 6.500 € (noté par erreur de calcul 7.500 euros) comprenant seulement une indemnité de déménagement pour 1.500 € et une indemnité pour perte de clientèle de 5.000 euros.

Dans son 2ème mémoire reçu au Greffe le 16 février 2022, la Commune de Mont-de-Marsan intimée et appelante incident, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu en première instance en ce qu’il a déclaré recevable l’action en indemnisation de M. [D] et en ce qu’il a rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Commune et mis à la charge de celle-ci les dépens.

Statuant à nouveau,

— de déclarer M. [D] irrecevable comme étant prescrit en sa demande d’indemnisation.

Subsidiairement,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnisation à 6.500 € au total et de rejeter toute autre demande de M. [D].

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait retenir le chiffre d’affaires annuel moyen de 86.766 € HT pour l’activité de télématique,

Fixer l’indemnité principale à 17.535 €, ou à titre infiniment subsidiaire à 21.691,50 €,

Dire n’y avoir lieu à indemnité de remploi ni pour trouble commercial,

Fixer l’indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation à la somme de 1.500 €,

Fixer l’indemnité pour perte de clientèle à 5.000 €,

En tout état de cause,

— Condamner M. [D] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [D] aux dépens.

La Commune de Mont-de-Marsan fait valoir principalement que le titulaire d’un bail commercial ne peut pas être assimilé à un exproprié au sens des articles invoqués par M. [D] pour s’opposer à la prescription de ses demandes (article L12-5 ancien) de 4 ans prévue par la loi 68- 1250 du 31 décembre 1968 s’agissant des créances sur l’État et les collectivités territoriales, M. [D] ne démontrant aucune cause d’interruption de ce délai.

Sur le fond, la Commune de Mont-de-Marsan soutient qu’elle n’est tenue d’indemniser que l’activité commerciale autorisée par le bail c’est-à-dire celle de télématique, et les activités dites incluses le cas échéant, à la date de référence c’est-à-dire un an avant la déclaration d’utilité publique, l’extension à des activités connexes devant respecter la procédure prévue à l’article L145-47 du code de commerce que n’a pas suivie M. [D]. Faute de démontrer ces extensions autorisées par le bailleur, et l’activité d’origine de télématique ayant quasiment disparue du commerce de M. [D] au jour de la visite des lieux par le juge de l’Expropriation, l’indemnité d’éviction ne peut être calculée qu’à hauteur de 20'% sur le chiffre d’affaires total des activités. La commune fait encore valoir que l’indemnité de remploi ne concerne que l’exproprié, et non le locataire, et que M. [D] a pu se réinstaller dans le centre-ville à 1 km de son ancien local.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription des demandes de M. [D]' :

Aux termes de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968, sont prescrites au profit de l’État, des départements et des communes, toutes les créances qui n’ont pas été payées dans un délai de 4 ans à partir du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis.

Selon l’article R221-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, (anciennement R12-5) l’ordonnance d’expropriation ne peut être exécutée à l’encontre de chacun des intéressés que si elle lui a été préalablement notifiée par l’expropriant.

Cette notification est nécessaire, d’une part, pour faire courir le point de départ du délai de pourvoi en cassation mais pour le seul exproprié détenteur de droits réels sur le bien exproprié, le locataire n’ayant pas qualité à exercer ce recours.

Mais cette notification ouvre, d’autre part, le délai de prescription quadriennale en indemnisation de l’exproprié et de ses ayants droit tel que le locataire commerçant, dès lors que l’article R221-5 vise tout intéressé, et pas seulement les expropriés.

Faute de démontrer que l’ordonnance d’expropriation rendue le 22 août 2012 avait été notifiée à M. [D], le délai de prescription n’a pas couru contre lui, la Commune de Mont-de-Marsan ayant seulement informé celui-ci par courrier du 12 décembre 2017 de la reprise du bail, par avenant, suite à l’expropriation, et d’une proposition éventuelle de re-localisation à venir ultérieurement, puis, par lettre du 25 septembre 2018 l’a avisé d’une future négociation en vue de l’expropriation mise en 'uvre sur l’immeuble que le commerçant occupait.

Il s’ensuit que l’action engagée par M. [D] le 9 décembre 2020 contre la Commune de Mont-de-Marsan en indemnisation du préjudice résultant pour lui de son expropriation est recevable.

Sur la date de référence :

Celle-ci n’est pas contestée en appel.

Selon les articles L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnisation est faite d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, en l’espèce le 22 août 2012 et selon l’usage effectif du local un an avant l’enquête d’utilité publique, donc au 10 décembre 2020.

Sur l’indemnité d’éviction’ :

En matière d’expropriation et contrairement à ce qu’a retenu le 1er juge, l’indemnité d’éviction du locataire exploitant un commerce dans un immeuble faisant l’objet d’une expropriation n’est pas évaluée selon les règles des articles L145-14 et suivants du code de commerce concernant le refus de renouvellement du bail mais selon L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qui dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (Cass. 3e civ., 12'mai 2021, n° 20-15.489, n° 417 F-D) selon l’usage effectif des locaux, y compris donc les activités non expressément visées dans le contrat de bail, telles qu’existant au jour de l’évaluation donc en l’espèce au 10 décembre 2020.

Il n’est pas contesté que le contrat de bail signé par M. [D] le 14 juin 2004 avec la SCI 129 rue de Bonnel décrit la destination des lieux comme étant : «'l’exploitation du commerce de communication à l’exclusion de toute autre'».

Ce descriptif n’a jamais été modifié, les propriétaires successifs ayant maintenu à l’identique cette affectation du commerce dans les différents avenants signés : avec la SCI SAGE le 3 septembre 2009 et avec la ville de Mont-de-Marsan le 9 février 2018 ainsi qu’il ressort des pièces versées au débat.

Il ressort néanmoins de l’extrait Kbis du commerce de M. [D] versé par celui-ci que le fonds de commerce mentionne l’activité de télé et cyber boutique et la vente de boissons alcoolisées ou non alcoolisées à emporter, ajoutée en 2006 en vertu de la licence correspondante obtenue à cette date, puis à compter du 28 août 2015, a été adjoint l’activité d''épicerie-produits du monde, figurant dans les comptes de résultat de 2015 à 2019 sous les rubriques d’alimentation exotique, et de boissons.

M. [D] verse également l’attestation de M. [Y], gérant de la SCI SAGE, propriétaire de son local de 2009 à 2017, dans laquelle celui-ci confirme avoir autorisé M. [D] à adjoindre à l’activité initiale du bail celle de vente de boissons, alcoolisées ou non, et d’épicerie-produits du Monde, pour répondre à l’effondrement du secteur de télécommunication.

Lors de l’expertise amiable par le Cabinet AFIM Expertises effectuée le 6 juillet 2020, il a été constaté que le local contenait des cabines téléphoniques, des points de transferts d’argent internationaux, de l’épicerie spécialisée et des boissons à emporter.

Par conséquent, il y a lieu de considérer l’activité commerciale effective de M. [D] telle qu’elle s’exerçait au 10 décembre 2020 dans les locaux dont il est exproprié pour évaluer son préjudice direct, matériel et certain que lui cause son expropriation.

L’expropriation d’un immeuble où existe un fonds de commerce a pour effet, non de transférer la propriété du fonds, mais seulement d’éteindre les droits personnels nés du bail et de contraindre le commerçant à transférer son exploitation dans d’autres locaux, en conservant cependant certains éléments, comme le nom commercial, la raison sociale, et le stock.

Ainsi M. [D] s’est réinstallé, au moins provisoirement, plus près du centre-ville de Mont-de-Marsan, à 1 km du local exproprié ainsi qu’il en justifie par l’extrait Kbis du 26 janvier 2022, avec les mêmes activités que précédemment et le même nom commercial de WAKE UP NET.

Néanmoins, il perd une grande partie de sa clientèle de proximité qui était liée au quartier populaire à population majoritairement immigrée même s’il n’était pas le seul commerce de ce type dans le quartier ainsi qu’en justifie la Commune de Mont-de-Marsan et doit payer un loyer plus important (500 € au lieu de 361,13 € par mois).

La perte de l’environnement propice à son type de commerce et d’une grande partie de sa clientèle, mais sans disparition totale de son fonds de commerce justifie de fixer l’indemnité principale d’éviction à 80 % de la moyenne du chiffre d’affaire HT de son commerce sur les 3 dernières années 2017 (88.782 €) – 2018 (90.756 €) – 2019 (80.761 €), soit la somme de 69.413 €.

Sur l’indemnité de remploi :

Elle est due pour la recherche d’un nouvel emplacement au fonds de commerce (droit au bail, commissions d’intermédiaires, etc), participe du préjudice du commerçant devant faire l’objet d’une indemnisation intégrale. Elle se calcule en pourcentage de l’indemnité principale, par fraction de valeur taxable :

2 % pour la tranche de 23.000 à 107.000 € soit 928 €

10 % pour les commissions des intermédiaires : 6.941 €

Total : 7.869 €.

Sur l’indemnité de déménagement et réinstallation :

L’expert retient une somme une 6.000 €, mais aucune justification de cette somme n’est donnée et aucune preuve des dépenses réelles n’est produite alors que M. [D] a déménagé son commerce en 2021. La somme de 1.500 euros proposée par la Commune de Mont-de-Marsan et retenue par le 1er juge sera donc retenue comme suffisante, au regard de la taille du commerce et de la proximité du local où a eu lieu la réinstallation.

Sur le trouble commercial’ : il correspond au préjudice éprouvé par le commerçant à l’occasion du transfert de son fonds l’ayant contraint à fermer momentanément, à passer du temps en démarches et recherches, etc. Ce trouble commercial sera évalué à 3 mois du bénéfice moyen annuel et calculé sur les trois dernières années 2017 à 2019, soit 8542 : 4 = 2.135 €.

Sur la perte de clientèle consécutive à la procédure d’expropriation’ :

Il s’agit ici d’indemniser la perte de chiffre d’affaires liée à l’abandon, le délaissement de l’environnement du commerce de M. [D] par la Commune de Mont-de-Marsan à compter de 2017 du fait de l’expropriation à intervenir. Cet abandon a été constaté par le juge de l’expropriation en 1ère instance qui a relevé la présence de squatteurs trafiquants de drogue aux abords du commerce, des bâtiments laissés à l’état de ruine, vitrines cassées, intérieurs pillés ou jonchés de détritus.

Mais si entre 2016 (111.829 €) et 2019 (80.761 €) la baisse du chiffre d’affaires a été significative, en 2018 le chiffre d’affaires a été bien meilleur, (90.756 €), et M. [D] ne communique pas son chiffre d’affaires pour 2020 et ni pour 2021 alors qu’il est resté dans cette zone jusqu’au 27 octobre 2021 selon ses conclusions.

Par conséquent la somme de 5.000 € accordée par le 1er juge sera confirmée, la variation du chiffre d’affaires ne pouvant être attribuée uniquement à l’abandon progressif des bâtiments voisins, voués à la destruction.

Ainsi au total, l’indemnité d’éviction due par la Commune de Mont-de-Marsan à M. [D] s’élève à la somme de 85.917 €.

Le jugement déféré sera infirmé sur la disposition relative à l’article 700 du code de procédure civile, la Commune de Mont-de-Marsan indemnisera M. [D] de ce chef à hauteur de la somme de 2.000 €.

La disposition relative aux dépens sera confirmée, en ajoutant la condamnation de la Commune de Mont-de-Marsan aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au Greffe,

Confirme le jugement rendu le 22 mars 2021 en ce qu’il a déclaré M. [X] [D] recevable en fixation des indemnités lui étant dues par la Commune de Mont-de-Marsan et sur la disposition relative aux dépens,

Infirme le jugement rendu le 22 mars 2021 et le jugement rectificatif rendu le 21 mai 2021 sur le montant de l’indemnité totale d’éviction due par la Commune de Mont-de-Marsan à M. [X] [D],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe l’indemnité d’éviction totale due par la Commune de Mont-de-Marsan à M. [X] [D] à la somme de 85.917 €,

Condamne la Commune de Mont-de-Marsan à payer à M. [X] [D] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Commune de Mont-de-Marsan aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,