JG/CS

Numéro 23/2577

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 20 juillet 2023

Dossier : N° RG 21/02665 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H6QL

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Affaire :

[S] [C]

C/

S.A.S. PHARMATHEQUE C.I.E.

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 3 avril 2023, devant :

Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [S] [C]

né le 30 Juillet 1987 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Sophie CREPIN de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assisté de Loris PALUMBO, avocat au barreau de Paris

INTIMEE :

S.A.S. PHARMATHEQUE C.I.E. au capital de 600.000 €, immatriculée au RCS de BAYONNE sous le numéro 339 794 653, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son Président en exercice, en cette qualité domicilié audit siège.

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Richard ANCERET de la SARL ANCERET FAISANT DUPOUY, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 12 JUILLET 2021

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE

Exposé du litige et des prétentions des parties :

[K] [P] et [H] [Z] ont mis en vente leur pharmacie (fonds de commerce et murs) sise au [Adresse 1] à [Localité 4] et ont donné mandat à cet effet à la SAS Pharmathèque C.I.E, spécialisée dans la transaction immobilière de pharmacies et ayant pour agent commercial [R] [F].

Le 14 mai 2019, [S] [C], pharmacien de formation, a conclu avec la société Pharmathèque C.I.E un mandat exclusif aux fins de recherche d’un bien à vendre et être accompagné dans toutes les étapes de la transaction.

Le 24 mai 2019, [S] [C] a formé une offre portant sur l’acquisition du fonds de commerce de l’officine [P]-[Z] (Pharmacie Sainte Croix) pour un montant de 3.700.000 euros.

Au regard de la volonté des vendeurs de céder également les murs de la pharmacie que Monsieur [C] ne souhaitait pas acquérir, Monsieur [F] a proposé leur achat par Monsieur [N] puis par lui même.

L’opération n’ayant pu être menée à bien, chacun en imputant la responsabilité à l’autre, le 29 septembre 2020, [S] [C] a assigné la société Pharmathèque C.I.E aux fins de comparaître devant le tribunal de commerce de Bayonne estimant qu’elle avait manqué à son obligation de loyauté, de bonne foi, de probité et de conseil envers lui et engagé ainsi sa responsabilité et la voir, à titre principal, condamnée à l’indemniser de son préjudice outre la publication de la décision sur le site de la société.

La société Pharmathèque a contesté les griefs du demandeur et a demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [C] à l’indemniser de son préjudice résultant de son manquement à son obligation de bonne foi en dissimulant ses véritables intentions quant à l’achat du seul fonds de commerce, ce qui lui a fait perdre une chance sérieuse de percevoir sa commission.

Par jugement contradictoire du 12 juillet 2021, le tribunal de commerce de Bayonne a :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil ;

Vu les articles 1353 et 1985 du code civil ;

— reçu les parties en leurs demandes, fins et conclusions ;

— dit que la SARL Pharmathèque C.I.E. n’a pas failli à ses engagements contractuels;

— débouté M. [S] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce compris dans sa demande de publication de la décision à venir ;

— dit qu’aucune rémunération n’est due à la SARL Pharmathèque C.I.E ;

— débouté la SARL Pharmathèque C.I.E de sa demande reconventionnelle d’indemnisation pour préjudice subi,

— condamné M. [S] [C] à régler à la SARL Pharmathèque C.I.E la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [S] [C] aux entiers dépens de l’instance dont les frais de greffe liquidés à la somme de 73,22 euros.

Par déclaration en date du 9 août 2021, [S] [C] a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2023.

***

Par conclusions notifiées le 19 avril 2022, [S] [C] demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1113,1194, 1984,1985 et 1231 du code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu le jugement du Tribunal de commerce de Bayonne du 12 juillet 2021,

Vu les pièces versées au débat,

— Déclarer son appel recevable et bien fondé ;

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a

— considéré que la société Pharmathèque C.I.E n’avait pas failli à ses obligations contractuelles et qu’il était prétendument le seul responsable de l’échec de la vente de la Pharmacie de [Localité 4]

— rejeté l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence :

— Juger que Pharmathèque C.I.E a manqué à son obligation de loyauté, de bonne foi, de probité et de conseil envers lui,

— Juger qu’elle a engagé sa responsabilité civile contractuelle à son égard,

— Condamner la société Pharmathèque C.I.E à lui payer la somme de :

* 130.000 euros en réparation de son préjudice matériel ;

* 20.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Ordonner, à titre de complément de réparation, la publication de l’arrêt à intervenir sur la page d’accueil du site internet de Pharmathèque accessible à l’adresse https://www.pharmatheque.com/ pendant une durée d’un mois, sur une surface représentant au minimum 50% de la page, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce aux frais de Pharmathèque C.I.E ;

Elle demande aussi à la cour, sur l’appel incident de la SAS Pharmathèque, de confirmer le jugement entrepris qui :

— a jugé qu’aucune rémunération n’est due par lui à la société ;

— l’a déboutée de sa demande d’indemnisation ;

En tout état de cause, il sollicite la condamnation de la société Pharmathèque C.I.E au paiement de la somme de 7.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

***

Par conclusions notifiées le 2 février 2022, la SARL Pharmathèque C.I.E. demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1353 du code civil, de :

— confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a :

— dit qu’elle n’avait jamais failli à ses obligations contractuelles ;

— débouté Monsieur [C] de ses demandes indemnitaires et de sa demande de publication de la décision à venir ;

— l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir le paiement de sa commission ou l’indemnisation de son préjudice.

Et statuant à nouveau :

A titre principal, vu l’article 1231-1 du code civil ,

— dire que Monsieur [C] a manqué à son obligation de bonne foi en dissimulant ses véritables intentions quant à l’achat du fonds de commerce.

— constater qu’elle a perdu une chance sérieuse de percevoir sa commission.

En conséquence,

— condamner Monsieur [C] à lui verser une somme de 167.067 € TTC correspondant à la commission qu’elle aurait perçue si la vente s’était réalisée.

A titre subsidiaire, vu l’article 1240 du code civil,

— dire que Monsieur [C] a commis une faute en dissimulant ses véritables intentions quant à l’achat du fonds de commerce ;

— le condamner à lui verser une somme de 167.067 € TTC en réparation du préjudice subi.

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [C] à lui verser une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, en plus des 1500 € ordonnés par le Tribunal en première instance.

— condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour renvoie aux dernières des conclusions des parties visées ci-dessus.

MOTIVATION :

— Sur les demandes d'[S] [C] :

Monsieur [C] affirme que la société Pharmathèque a manqué à ses obligations de loyauté et de conseil, en ce qu’elle lui a présenté un bien ne correspondant pas à ses attentes, mais également à ses obligations de bonne foi et de probité, en maintenant artificiellement les parties en négociations.

Il expose qu’il avait confié mandat à la société Pharmathèque afin qu’elle l’accompagne dans la seule acquisition du fonds de commerce de la pharmacie de [Localité 4] et qu’elle ne l’a avisé que les propriétaires conditionnaient la réalisation de la vente de leur fonds de commerce à celle des murs de l’officine que le 1er juillet 2019.

Il affirme qu’alors Monsieur [F] a formulé la promesse que les murs seraient rachetés par [T] [N] puis par lui-même, lui promettant que l’achat du fonds de commerce pourrait ainsi se finaliser.

Toutefois, il déclare que Monsieur [F] n’a jamais eu la réelle intention d’acquérir les murs puisqu’il n’avait déposé qu’une demande de prêt qui n’a pas obtenu l’aval de la banque.

Il souligne que Monsieur [F] a, en parallèle, constitué la société GPR, dont les statuts ont été signés le jour de la caducité du compromis de vente des murs de l’officine, laquelle a causé l’échec de l’acquisition du fonds de commerce qu’il avait projetée. Il argue que cette société avait pour objet le rachat du fonds de commerce et des murs de ladite pharmacie en ses lieu et place.

Il reproche également à la société Pharmathèque de lui avoir communiqué des informations financières erronées concernant l’apport personnel qui devait être le sien pour l’acquisition de la pharmacie en ce qu’après lui avoir indiqué qu’il pouvait se limiter à 250.000 euros, puis avoir fait état sur le prévisionnel d’achat de la pharmacie de la somme de 400.000 euros, l’établissement financier partenaire de l’opération lui a demandé un apport de 760.000 euros.

La SARL Pharmathèque lui rétorque qu’elle n’a commis aucune faute et que ses prétentions à son égard ne peuvent qu’être rejetées.

Elle relate qu’elle disposait d’un mandat pour vendre ensemble le fonds de commerce et les murs de la pharmacie [P]-[Z], ce dont Monsieur [C] a été informé dès le départ, le mandat de recherche qu’il a signé l’indiquant tout comme le bilan prévisionnel qu’elle lui a adressé par courriel.

Elle précise que sa connaissance de la composition du bien à vendre ressort aussi des messages échangés entre Monsieur [F] et lui les 1er et 15 juillet 2019 et qu’il ne s’est pas désisté de l’opération même à la date à laquelle il soutient avoir reçu une information complète de telle sorte qu’il ne s’agissait pas d’une information déterminante pour lui.

S’agissant du montant de l’apport requis, elle affirme que le premier prévisionnel proposé évoquait une somme de 250.000 euros qui avait été fixée eu égard aux conditions offertes par son partenaire financier Interfimo alors que Monsieur [C] a choisi de souscrire un crédit auprès d’un autre établissement qui ne lui a pas proposé des conditions aussi intéressantes.

Elle réfute par ailleurs toute mauvaise foi ou manquement à la probité et souligne que Monsieur [F] a agi dans l’objectif de trouver un investisseur pour les murs de l’officine afin de permettre à Monsieur [C] de conclure son projet mais qu’il n’a pu obtenir le financement sollicité faute pour lui d’apporter à la banque des garanties quant au renouvellement du bail de la pharmacie et le paiement d’un loyer de 4.000 euros mensuels comme prévu.

De même, elle affirme que la société GPR n’avait pas pour objet le rachat de la pharmacie de [Localité 4], qu’elle ne l’a pas effectué et qu’elle n’a d’ailleurs formulé aucune proposition en ce sens.

En droit, l’appelant fonde son action sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil qui disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Il invoque également le bénéfice des articles 1193 et 1194 du code civil aux termes desquels les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise et les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En l’espèce, il n’est plus contesté que les parties sont liées par l’effet du mandat intitulé « mandat de recherche d’un bien » qu'[S] [C] a signé le 14 mai 2019 par lequel il a mandaté la SARL Pharmathèque pour la recherche et l’accompagnement dans l’acquisition d’une pharmacie.

Ce mandat, produit à l’instance ne porte aucune précision quant à la consistance et la situation géographique du bien recherché.

Dans les suites de ce mandat, [R] [F], agent commercial de la société Pharmathèque a été l’interlocuteur de Monsieur [C] notamment par l’intermédiaire de sa messagerie professionnelle.

Dès le 24 mai 2019, [S] [C] a rédigé une « offre d’acquisition d’un fonds de commerce de pharmacie » pour l’officine [P]-[Z] de Bouzonville.

Cette offre, d’un montant de 3.700.000 euros, distinguait le sort du fonds de commerce de celui des murs en ce qu’il énonçait que l’officine était exploitée dans des locaux dont le bail commercial serait consenti pour une durée de 9 années et moyennant paiement d’un loyer global de 48.000 euros annuel + charges.

Il en résulte que l’intention réelle et affichée de Monsieur [C] était bien de n’acquérir que le fonds de commerce de la pharmacie, ce que confirment d’ailleurs les messages échangés entre Monsieur [F] et lui lesquels ont été produits au débat par la SARL Pharmathèque et retranscrits par constat d’huissier du 17 novembre 2020.

Toutefois, ces messages établissent également que Monsieur [C] était informé de l’intention des vendeurs de céder, en même temps que le fonds de commerce, les murs, en ce qu’il demande, le 1er juillet 2019, à Monsieur [F], en prévision d’un déjeuner devant se tenir avec les vendeurs qu’ils apportent « les chiffres de mai 2017 à avril 2018 » et écrit : « je pense aborder le sujet des murs à midi. Avez-vous déjà un acheteur et si oui peut on revoir les 4.000 euros de loyer », ce à quoi Monsieur [F] répond : « J’ai un acheteur bien sûr », Monsieur [C] poursuivant en parlant de négocier le loyer à payer.

Il en résulte que, nécessairement, Monsieur [C] était préalablement informé de ce point.

De fait, la recherche d’un acquéreur telle que ressortant de la réponse de Monsieur [F] n’avait pu intervenir le jour même.

Et, l’attestation du 23 février 2021 de [M] [O], experte comptable qui a accompagné Monsieur [C] dans son projet d’acquisition et sur laquelle il se fonde pour affirmer avoir ignoré jusque là que les propriétaires de la pharmacie entendaient vendre le fonds de commerce en même temps que les murs, ne précise pas la date à laquelle il aurait été informé que Monsieur [F] allait trouver des « investisseurs pour acheter les murs ».

Monsieur [C] ne rapporte dès lors pas la preuve d’un manquement de la SAS Pharmathèque C.I.E. à ses obligations à ce stade de l’opération.

[S] [C] remet en outre en cause l’investissement de Monsieur [F] à trouver un acheteur des murs du bien et ainsi sa bonne foi et sa probité dans la poursuite des négociations.

Toutefois, outre que les déboires de Monsieur [F] dans des affaires distinctes ne permettent pas d’éclairer le cours des négociations en lien avec la pharmacie objet du litige, il est produit à la procédure la lettre d’engagement formalisée le 8 août 2019 par [T] [N], proposé par Monsieur [F] pour acquérir les murs.

Par celle-ci, Monsieur [N] s’engageait, en cas d’acquisition du local commercial occupé par l’officine, à consentir un bail commercial à Monsieur [C] à la condition notamment qu’il souscrive un bail d’une durée de 9 ans avec faculté de résiliation triennale.

Il n’a cependant pas signé l’acte d’achat à la date prévue du 14 octobre 2019.

Mais, à cette date, Monsieur [F] a signé un compromis de vente, régularisé par la SNC [P]-[Z] le 25 octobre 2019, par lequel il se portait acquéreur des murs de la Pharmacie [6] dont il entendait expressément conserver l’usage commercial sous condition d’obtention d’un ou plusieurs prêts, l’acquéreur s’engageant à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans un délai de 8 jours et à en justifier.

L’acte précisait que le même jour, aux termes d’un avant-contrat, la société SNC [P]-[Z] s’était engagée à céder à Monsieur [C] le fonds de commerce de la pharmacie.

Or, Monsieur [F], qui ne s’est pas engagé à l’égard de Monsieur [C] à solliciter plusieurs établissements de prêt, justifie du refus de la banque LCL de lui accorder le concours nécessaire à l’acquisition du local commercial.

Il explique cette situation par son impossibilité à remettre au prêteur un engagement de Monsieur [C] de rester locataire des lieux à la suite de l’acquisition du fonds de commerce tandis que Monsieur [C] n’argue pas, et en tout état de cause ne prouve pas, qu’il s’est lui-même engagé à un moment quelconque à louer les locaux de l’officine alors même que dans les prévisionnels, offre d’achat du 24 mai 2019 et échanges de messages, il prend en compte le coût de la location des locaux pour en discuter le montant.

Par ailleurs, la constitution de la SAS GPR, immatriculée le 7 févier 2020, et ayant pour objet l’acquisition, la détention, la gestion et la cession de participations dans les sociétés ayant leur siège tant en France qu’à l’étranger, dont Monsieur [F] est l’un des associés, est intervenue postérieurement à la caducité des compromis signés en octobre 2019 et les allégations de Monsieur [C] selon lesquelles elle aurait eu pour objet le rachat de la pharmacie de [Localité 4] ne sont étayées par aucun élément.

En effet Monsieur [C] indique n’avoir été informé de la constitution de cette société que par des « amis pharmaciens » et il ne peut qu’être constaté qu’elle n’a pas procédé à l’acquisition que lui-même projetait.

Il s’en déduit, comme l’ont justement retenu les premiers juges, que Monsieur [C] ne rapporte pas la preuve que la SARL Pharmathèque C.I.E. a manqué à l’une de ses obligations contractuelles et serait à l’origine de l’échec des négociations relatives à l’acquisition du fonds de commerce de la pharmacie [6] de [Localité 4].

Ses demandes indemnitaires seront dès lors rejetées comme celle portant sur la publication de la condamnation sollicitée sur la page d’accueil du site internet de la société Pharmathèque.

— Sur les demandes reconventionnelles de la société Pharmathèque C.I.E. :

Formant appel incident, l’intimée prétend à la condamnation d'[S] [C] à lui payer la somme de 167.067 euros TTC.

Elle fonde sa demande, à titre principal, sur sa responsabilité contractuelle à raison de son manquement à son obligation de loyauté en ce qu’il lui a dissimulé ses intentions réelles quant à l’achat de l’officine, ce qui lui a fait perdre une chance sérieuse de percevoir sa commission alors même qu’il s’était porté acquéreur du bien. A titre subsidiaire, elle invoque sa responsabilité délictuelle soutenant qu’il a commis une faute à raison de sa mauvaise foi et de sa légèreté blâmable dans le cadre de la vente qui lui ont fait perdre du temps, une commission et des clients.

Monsieur [C] lui oppose que dès leurs premiers contacts, il a manifesté son intention constante de n’acquérir que le fonds de commerce et que l’échec de la vente ne repose que sur l’inadéquation à son projet de la proposition de l’officine de la SNC [P]-[Z] faite par la SARL Pharmatèque C.I.E..

En l’espèce, et comme ci-dessus exposé, il est établi que Monsieur [C] n’a pas dissimulé à son mandataire sa volonté de ne se porter acquéreur que d’un fonds de commerce de pharmacie, ceci pour des raisons qui lui sont propres, l’économie de l’opération lui appartenant.

Or, le mandat de recherche exclusif proposé par la SARL Pharmatèque C.I.E. signé par Monsieur [C] stipulait au paragraphe « rémunération » : « Dans le cas où le mandant ne se porterait pas acheteur de l’un des biens proposés par le mandataire, aucune rémunération ne lui serait due et tous les frais occasionnés par les démarches du mandataire resteraient à la charge exclusive de ce dernier ».

Et, s’il est exact que Monsieur [C] s’est porté acquéreur de la pharmacie sise à [Adresse 5], les conditions de son achat n’ont pas été réunies de telle sorte que la SAS Pharmathèque, qui avait connaissance de ce que la vente ne pourrait aboutir que si elle était en mesure d’exclure les murs de la transaction, ne peut lui reprocher un manquement à ses obligations ou une faute de nature à lui ouvrir un droit à indemnisation.

En effet, n’étant pas parvenue à l’objectif de vente, la SARL Pharmathèque ne peut prétendre à une rémunération au titre des dispositions contractuelles.

Elle ne peut non plus mettre cet échec sur le compte de la mauvaise foi et d’une légèreté blâmable de Monsieur [C] qui s’est montré constant dans sa volonté de n’acquérir que le fonds de commerce, ce qui n’a pas été accepté par les vendeurs.

En conséquence, le jugement du tribunal de commerce de Bayonne du 12 juillet 2021 sera également confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions reconventionnelles de la SARL Pharmathèque C.I.E.

— Sur les demandes accessoires :

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions prises en application des article 699 et 700 du code de procédure civile et y ajoutant chacune des parties succombant dans ses prétentions à hauteur d’appel, [S] [C] et la SARL Pharmathèque C.I.E garderont la charge des dépens qu’ils ont exposés et seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS:

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— dit que [S] [C] et la SAS Pharmathèque C.I.E garderont la charge de leurs propres dépens ;

— déboute [S] [C] et la SAS Pharmathèque C.I.E de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,