LB/PM

Numéro 25/2850

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 21 octobre 2025

Dossier : N° RG 23/03065 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IWD2

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

[X] [D]

[F] [A]

C/

[J] [E]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 21 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Avril 2025, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [X] [D]

né le 14 Juin 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [F] [A]

née le 03 Juillet 1969 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier LABAT de la SCP COUDEVYLLE/LABAT/BERNAL, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur [J] [E]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Carole SESMA, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 21 SEPTEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er février 2018, M. et Mme [E] [J] et [O] ont donné à bail à M. [X] [D] et Mme [F] [A] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros.

Faisant état de problèmes d’humidité et de difficultés à chauffer la maison, M. [D] a saisi par déclaration au greffe le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau au mois de janvier 2020 aux fins de voir condamner M. [E] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état des désordres affectant les lieux loués, et celle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 7 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a condamné à titre provisionnel M. [D] à payer M. [E] la somme de 2000 euros à valoir sur l’arriéré locatif (mois de novembre 2019 inclus), ordonné une mesure d’expertise aux fins de voir notamment décrire les éventuels désordres et dégradations affectant le logement, en déterminer l’origine, indiquer les mesures à mettre en 'uvre, donner des éléments sur l’imputabilité des travaux éventuels en en chiffrant le coût, donner des éléments permettant d’apprécier l’éventuel préjudice de jouissance de M. [D].

L’expert a déposé son rapport le 15 octobre 2021.

Par acte du 14 octobre 2022, M. [E] a assigné M. [D] et Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du bail, leur expulsion, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6162,72 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer jusqu’à la libération effective des lieux, et à titre subsidiaire de voir ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties.

Les deux procédures ont été jointes à l’audience du 19 janvier 2023.

Par jugement du 21 septembre 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

Prononcé la résiliation du bail conclu le 1er février 2018 entre M. [J] [E] et M. [X] [D] et Mme [F] [A] relatif à la maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6], aux torts exclusifs de M. [D] et Mme [A] à compter du présent jugement,

Ordonné en conséquence à M. [X] [D] et Mme [F] [A] de libérer la maison dans le mois de la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut pour M. [X] [D] et Mme [F] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [J] [E] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamné in solidum M. [X] [D] et Mme [F] [A] à verser à M. [J] [E] la somme de 13812,12 euros au titre des loyers restant dus au 15 juin 2023 (selon décompte arrêté au 15 juin 2023 et incluant le mois de juin 2023) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamné in solidum M. [X] [D] et Mme [F] [A] à verser à M. [J] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges (dont il y a lieu de déduire la somme mensuelle de 250 €) tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Condamné M. [J] [E] à verser à M. [X] [D] et Mme [F] [A] la somme de 11.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamné M. [J] [E] à verser à M. [X] [D] et Mme [F] [A] la somme de 2.000 euros pour chacun d’eux en réparation de leur préjudice moral,

Ordonné la compensation des sommes dues par les parties,

En conséquence,

Condamné M. [J] [E] à verser à M. [X] [D] et Mme [F] [A] la somme de 1187,88 euros,

Débouté M. [X] [D] et Mme [F] [A] du surplus de leurs demandes,

Débouté M. [J] [E] du surplus de ses demandes,

Condamné M. [J] [E] à verser à M. [X] [D] et Mme [F] [A] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [J] [E] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par déclaration en date du 22 novembre 2023, M. [X] [D] et Mme [F] [A] ont interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025 auxquelles il convient de se référer expressément en ce qui concerne l’exposé de leurs moyens, M. [X] [D] et Mme [F] [A] demandent à la cour de :

Les déclarer recevables et en tous cas bien fondés dans les fins de leur appel et faire droit à l’intégralité de leurs demandes

Ce faisant réformer le jugement de la CCP du tribunal judiciaire Pau du 21/09/2023 en ce

qu’il a :

— Prononcé la résiliation du bail conclu le 01/02/2018 entre M. [J] [E] et M. [X]

[D] et Mme [F] [A] relatif à la maison à usage d’habitation située [Adresse 2]

[Adresse 10]), aux torts exclusifs de M. [D] et Mme [A]

à compter du présent jugement

— Ordonné en conséquence à M. [X] [D] et Mme [F] [A] de

libérer la maison dans le mois de la signification du présent jugement

— Dit qu’à défaut pour M. [X] [G] Mme [F] [A] d’avoir

volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [J] [E] pourra faire procéder à leur

expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification

d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un

serrurier et de la force publique

— Condamné in solidum M. [X] [D] et Mme [K] [A] à verser à M.

[J] [E] la somme de 13.812,12 € au titre des loyers restant dus au 15/06/2023 (selon

décompte arrêté au 15/06/2023 et incluant le mois de juin 2023) avec les intérêts au taux

légal à compter de la présente décision

— Condamné in solidum M. [X] [D] et Mme [F] [A] à verser à

M. [J] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et

aux charges (dont il y a lieu de déduire la somme de mensuelle de 250 €) tel qu’il aurait été

si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 01/07/2023 et jusqu’à la date de

libération effective des lieux

— Condamné M. [J] [E] à verser à M. [X] [D] et Mme [F]

[A] la somme de 1.187,88 €

— Débouté M. [X] [D] et Mme [F] [A] du surplus de leurs

demandes

Et de confirmer le jugement tout en majorant les dommages et intérêts qui leur ont été octroyés en ce qu’il a :

— Condamné M. [J] [E] à leur verser la somme de 11.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance

— Condamné M. [J] [E] à leur verser la somme de 2.000 € pour chacun d’eux en réparation de leur préjudice moral

— Ordonné la compensation des sommes dues entre les parties

— Condamné M. [J] [E] à leur verser la somme de 1.187,88 €

— Condamner M. [E] à leur verser la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 CPC

— Condamner M. [E] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes

Déclarer irrecevable la demande nouvelle relative au paiement de la somme de 10.000 €, aux frais d’expulsion, du constat d’état des lieux de sortie et des frais d’expertise judiciaire

Condamner M. [E] à faire réaliser sous astreinte de 50 € par jour de retard les travaux

préconisés par M. [C] et pour la somme de 91.500 € TTC

Condamner M. [E] à leur verser la somme de 20.898,55 € pour le préjudice de jouissance subi depuis le 01/02/2018 à septembre 2024

Condamner M. [E] à leur verser une somme de 270,34 € par 21mois (770,34 € – 500 €) jusqu’au commencement des travaux de reprise pour le préjudice de jouissance

Condamner M. [E] à leur verser une somme de 470,34 € par mois (770,34 € – 300 €) pour le préjudice de jouissance pendant les travaux

Condamner M. [E] à verser la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi par M.

[D]

Condamner M. [E] à verser la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi par Mme

[A]

Constater qu’ils sont à jour des loyers, charges et de toute dette locative, indemnité d’occupation et ne doivent aucune somme quelconque

Juger qu’ils ne doivent aucune somme quelconque à M. [E]

Constater qu’ils justifient de l’assurance du logement

Débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes

A titre subsidiaire

Si la cour prononçait la résiliation du bail pour vétusté du logement, condamner M. [E] à les reloger à ses frais et à supporter tous les frais afférents notamment de déménagement

Ordonner compensation entre les condamnations qui pourraient être prononcées

Condamner M. [E] à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC

Condamner M. [E] aux entiers dépens en ce compris les fais du rapport d’expertise judiciaire.

Ils font valoir que :

Le premier juge a prononcé à tort la résiliation du bail et a ordonné leur expulsion alors qu’ils justifient du règlement mensuel du loyer sur le compte CARPA du conseil de M. [E] et avec son accord à compter de 2021 et du respect de l’obligation d’assurance ; M. [E] a reconnu que les paiements sont intervenus et ne verse aucun décompte faisant apparaître des impayés ; le versement sur le compte CARPA du conseil de M. [E] n’était pas une consignation mais valait paiement ;

Ils contestent leur condamnation au paiement de la somme de 13812,12 euros au titre de l’arriéré locatif car ils ne doivent aucune somme à M. [E] au titre des loyers et charges,

M. [E] ne chiffre pas sa demande d’indemnité d’occupation alors qu’il reconnaît avoir repris possession des lieux depuis septembre 2024,

M. [E] doit être débouté de sa demande d’indemnité d’occupation qu’il ne chiffre pas ; il est de mauvaise foi en faisant courir cette demande jusqu’en mars 2025 alors qu’il a récupéré les lieux le 16 septembre 2024, jour de l’expulsion,

Les sommes correspondant au loyer majoré des charges ont été versées tous les mois sur le compte CARPA de son conseil,

M. [E] ne peut pas invoquer la vétusté (dont il est responsable et dont il doit répondre en raison de ses obligations contractuelles) pour demander la résiliation du bail,

Si le coût des travaux est important en l’espèce, l’immeuble ne peut pas être considéré comme perdu au sens de l’article 1722 du code civil,

La demande relative au paiement de la somme de 10.000 euros, aux frais d’expulsion, du constat d’état des lieux de sortie et des frais d’expertise judiciaire est irrecevable car nouvelle (article 564 du code de procédure civile) ; en outre il doit être débouté de cette demande injustifiée car le local était inchauffable, présentait de nombreuses infiltrations de sorte qu’ils ne peuvent avoir une quelconque part de responsabilité ; ils ont dû faire dresser leur propre constat d’huissier et ont remis les clés à l’huissier instrumentaire ;

Il y a lieu de condamner M. [E] à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

Les désordres qui affectent le logement du fait des défauts de conception ne permettent pas la jouissance paisible des lieux et ne le rendent pas décent,

M. [D] ne s’est pas opposé aux travaux que voulait réaliser M. [E] par mauvaise volonté mais parce qu’ils ne servaient à rien,

Ils ne sont pas à l’origine des désordres dont ils ne peuvent être tenus pour partie responsables alors que M. [E] n’a jamais proposé les bons travaux pour y mettre un terme,

Ils n’entendent pas renoncer au bail et sollicitent que le bailleur fasse les travaux nécessaires,

Ils ont subi un préjudice de jouissance depuis l’entrée dans les lieux le 1er février 2018 jusqu’au mois de septembre 2024,

Ils subissent un préjudice moral important compte tenu du manque de décence de leur logement et des tracas qu’ils vont devoir supporter pendant la période de travaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2025 auxquelles il convient de se référer expressément en ce qui concerne l’exposé complet de ses moyens, M. [J] [E] demande à la cour de :

Vu les articles 1724 et suivants du code civil, et 1342-2 et 1104 du code civil

Vu l’appel interjeté par les locataires,

Vu l’appel incident du bailieur.

Vu le départ des locataires intervenus le 17 septembre 2024, qui ont conservé les

clés

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Ordonné aux locataires de libérer les lieux dans le mois de la signification du jugement.

Dit qu’à défaut, Monsieur [E] pourra procéder à leur expulsion, deux mois après la

signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Condamné les locataires in solidum à payer à Monsieur [E] la somme de 13 812.12 €

au titre des loyers restant dus au 15 juin 2023, incluant le mois de juin 2023, avec les intérêts au taux légal.

Condamné in solidum les locataires à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un

montant équivalent au loyer et aux charges.

Dit qu’à défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le

Bailleur pourra, un mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, faire

procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas

échéant avec le concours de la force publique ;

Réformer la décision attaquée pour le surplus et :

Ordonner la résiliation de plein droit du bail locatif intervenu entre les parties le 1er février

2018, au visa des articles 1724 et 1728 du code civil, pour la mauvaise foi affichée des

locataires dans l’exécution du contrat de bail.

Dire qu’aucun paiement n’est intervenu au visa de l’article1342-2 du code civil.

A titre subsidiaire :

Ordonner la résiliation de plein droit du bail locatif intervenu entre les parties le 1er février

2018, au visa des articles 1722 du code civil pour vétusté;

En tout état de cause :

Rejeter toute demande de réparation au titre du préjudice de jouissance ou moral subi par

les locataires ;

Condamner in solidum les locataires au paiement de 10 000 € correspondant à leur part

de responsabilité à hauteur des travaux mis à leur charge par l’expert judiciaire, au visa de

l’article 1240 du code civil.

Condamner les locataires in solidum à une indemnité d’occupation mensuelle égale au

montant du loyer et des charges du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération

effective des lieux, qui a eu lieu le 17 septembre 2024 ;

Débouter les appelants de leurs autres demandes.

Condamner les appelants à lui régler 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Si par impossible, une indemnisation était accordée aux locataires,

La réduire de façon significative :

Ordonner une compensation entre les sommes éventuellement dues par le bailleur avec

celles dues par les locataires.

Condamner M. [X] [D] et Mme [F] [A] in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, aux frais de l’expulsion forcée,

de l’état des lieux de sortie, ainsi qu’aux frais d’expertise.

M. [J] [E] soutient que :

— il sollicite la résiliation du bail au visa des articles 1724, 1727 et 1728 du code civil pour non-paiement des loyers et défaut d’assurance ;

— les incidents de paiement des loyers datent de novembre 2019 et ont rendu nécessaire un commandement de payer et une assignation en référé expulsion ; il a été privé de loyers depuis le mois de mars 2022, le dernier virement à « ma gestion locative » datant du 15 mars 2022;le paiement a été fait sur un compte CARPA sans autorisation de quiconque ; il n’a pas ratifié cette modalité de paiement et surtout n’en a pas profité puisque les fonds sont restés sur ce compte CARPA sans qu’il n’en ait été informé, ni son conseil depuis le mois de mars 2022.Les locataires étaient redevables de la somme de 13 812,12 euros au titre des loyers restant dus incluant le mois de juin 2023 ; ils ne règlent plus rien depuis septembre 2024 alors qu’ils n’ont pas restitué les clés ;

— « ma gestion locative » n’a eu de cesse de les relancer pour obtenir chaque année une attestation d’assurance du bien locatif sans réponse de leur part ; ce n’est que devant la cour qu’ils produiront une attestation d’assurance pour les années 2023 et 2024 ; à la date du 15 mars 2023 il leur était réclamé le justificatif d’assurance pour le bien loué et ils n’en étaient pas pourvus ce qui justifie la résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

— ils ont violé leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi telle que visée par les articles 1104 et 1728 du code civil au regard des difficultés ayant émaillé l’exécution de ce bail,

— le bien n’est pas entretenu notamment le jardin.

— l’expert judiciaire a chiffré le coût des travaux de remise en état de l’immeuble à plus de 106500 euros, soit un prix qui atteint la valeur vénale de l’immeuble, ce qui doit conduire la cour, au visa de l’article 1722 du code civil, à ordonner la résiliation de plein droit du bail.

— il n’y a pas lieu d’envisager un dédommagement des locataires pour un éventuel préjudice de jouissance alors que le bail a été rompu pour violation par eux de leurs obligations,

— à titre infiniment subsidiaire la réparation d’un éventuel préjudice de jouissance ne pourrait courir qu’à compter du jugement attaqué soit le 21 septembre 2023 jusqu’au 8 janvier 2024 date de la signification du jugement rendu,

— le préjudice moral fait double emploi avec le préjudice de jouissance allégué, et M. [D] est loin d’être un cocontractant de bonne foi, le retard pris dans la réalisation des travaux lui étant imputable.

— l’expert judiciaire a considéré que la responsabilité du locataire pouvait être engagée à hauteur de 10% du coût des réparations, soit pour 10.000 euros dont ils sont redevables pour avoir aggravé les problèmes de condensation au visa de l’article 1240 du code civil.

MOTIFS :

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1104 alinéa 1er du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. (')

D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (')

De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat (')

de 's’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. (…)'

En l’espèce, il résulte des relevés de compte de M. [D] et des relevés du compte CARPA de maître [Y], qu’à compter du mois de décembre 2020, M. [D] a crédité le compte CARPA du conseil du bailleur, avec des versements en décembre 2020, puis en mars 2021 pour continuer ensuite jusqu’en décembre 2023 (pièces 39 de M. [E]), puis de janvier à août 2024 (justificatifs de virements de janvier à août 2024).

Les règlements ainsi effectués par les locataires sur le compte CARPA du conseil de M. [E] valent paiements au visa de l’article 1342-2 du code civil. En effet, M. [E] pouvait disposer des fonds versés sur le compte de son avocat, ce dont il a profité à plusieurs reprises ainsi que cela résulte des sommes débitées sur ce compte de sorte qu’il est infondé à faire valoir qu’il ignorait la persistance de ces versements après le mois de mars 2022.

Au regard de ces éléments le premier juge a donc retenu à tort l’argumentation du bailleur selon laquelle les locataires avaient cessé tout paiement des loyers à compter du mois d’avril 2022 et étaient redevables au 15 juin 2023 de la somme de 13812,12 euros. Le relevé du compte Carpa de maître [Y] révèle des paiements réguliers du loyer et des charges en 2022 sauf un règlement de 137,14 euros en juin 2022 une absence de règlement en novembre 2022 mais deux règlements en décembre suivant, des règlements réguliers de janvier à décembre 2023. Les appelants justifient des paiements effectués depuis 2018 jusqu’en août 2024.

M. [E] ne produit aucun décompte actualisé établissant l’existence à ce jour d’un arriéré locatif alors que des paiements réguliers sont intervenus avec des régularisations lorsqu’un incident de paiement avait eu lieu.

Au regard de ces éléments et en dépit des incidents de paiement ayant existé depuis 2019, il n’est pas établi un manquement suffisamment grave des locataires dans leur obligation de paiement du loyer pour justifier de prononcer la résiliation du bail.

A la suite de la mise en demeure du 15 mars 2023 de l’agence « ma gestion locative »mandatée par le bailleur d’avoir à justifier de l’attestation annuelle d’assurance dans un délai de 15 jours à défaut de quoi elle pourrait soit souscrire une assurance pour son compte soit demander à ses frais la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance habitation, et de la relance de l’agence par courriel du 14 avril 2023, les locataires n’ont transmis les attestations d’assurance pour les années 2023 et 2024 qu’avec la notification de leur bordereau de pièces devant la cour d’appel le 20 février 2024. S’il résulte de ces attestations que les lieux loués étaient assurés pour les années 2023 et 2024, les appelants ne justifient pas en avoir informé le bailleur ou l’agence « ma gestion locative » suite à la demande qui leur a été faite le 15 mars 2023 puis le 14 avril 2023 par le bailleur avant le 20 février 2024 dans le cadre de la procédure d’appel.

En transmettant tardivement les justificatifs d’assurance au bailleur les locataires ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat et commis une faute grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

En outre M. [D] n’a pas exécuté le contrat de bail de bonne foi en empêchant le branchement de la VMC par un artisan mandaté par M. [E] qu’il a en outre injurié et mis à la porte ainsi que cela résulte de la lettre de cet artisan, JPB Plomberie du 24 mars 2019. S’il était fondé à estimer ces travaux insuffisants, il a commis une faute en empêchant volontairement leur réalisation alors qu’ils étaient de nature à améliorer l’évacuation de l’humidité présente dans le logement, sans aucun risque de le léser dans le cadre du litige. Ainsi tout en dénonçant des désordres il a empêché toute possibilité pour le bailleur d’y remédier au moins partiellement.

Par conséquent les locataires ont manqué à leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et ont commis des fautes dont la gravité justifie le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire formulée sur le fondement de l’article 1722 du code civil.

Compte tenu du prononcé de la résiliation du bail, il convient de débouter les appelants de leurs demandes de condamnation du bailleur à la réalisation de travaux sous astreinte, au paiement de sommes pour le préjudice de jouissance par le versement d’une somme mensuelle jusqu’au commencement des travaux et pendant les travaux.

En outre la résiliation du bail étant prononcée aux torts des locataires ils seront déboutés de leur demande de condamnation du bailleur à les reloger à ses frais et à supporter tous les frais afférents notamment de déménagement.

Pour les motifs sus-évoqués, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [D] et Mme [A] à payer à M. [E] la somme de 13812,12 euros au titre des loyers restant dus au 15 juin 2023, au regard des règlements intervenus et justifiés sur la période ayant couru jusqu’au 15 juin 2023 sur le compte CARPA de l’avocat du bailleur dont l’extrait de l’agence « Ma gestion locative » au 1er mars 2024 ne tient pas compte s’agissant des règlements effectués à compter d’avril 2022. En outre le bailleur ne produit aucun décompte actualisé de sa créance tenant compte des dits règlements sur le compte CARPA de son conseil. Il ne justifie par conséquent pas de l’existence d’un arriéré locatif au 15 juin 2023.

Sur les demandes de dommages et intérêts des locataires :

M. [D] et Mme [A] sollicitent la condamnation de M. [E] à leur verser la somme de 20.898,55 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance subi depuis le 1er février 2018 à septembre 2024. Ils demandent au surplus sa condamnation à leur verser la somme de 5000 euros à chacun d’eux au titre du préjudice moral subi.

M. [E] conclut au rejet de toute demande de réparation au titre du préjudice de jouissance ou moral subi par les locataires. Il considère que le préjudice de jouissance ne pourrait courir qu’à compter du jugement attaqué soit le 21 septembre 2023 jusqu’au 8 janvier 2024 date de la signification du jugement rendu.

*

Il résulte de l’article de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire de M. [C] en date du 15 octobre 2021 des non-conformités aux critères de décence du logement, en application de l’arrêté du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, en ce que l’expert relève :

— une fuite d’eau dans le faux plafond de la cuisine correspondant au receveur de douche de l’étage avec des traces d’humidité et d’infiltration,

— des traces de moisissures dans le placard de la cuisine liées à l’humidité qui se condense sur le mur pignon extérieur non isolé et à l’absence d’action des locataires pour limiter la propagation du phénomène,

— des traces de moisissures sur le palier de l’escalier, le WC, la salle de douche, la chambre 1, ponctuellement dans la chambre 2 et le bureau liées à l’humidité dégagée par la douche qui se condense sur les parois non isolées et avec fort pont thermique et à une absence d’action des locataires pour limiter la propagation du phénomène. Il évoque également la possibilité d’aggravation par une fuite de la couverture.

— s’agissant des poignées des « Velux » des WC de l’étage et de la salle de douche de l’étage des traces de dégradation du bois.

Il constate l’absence de champignon sur le plancher bois du palier de l’étage à l’entrée de la salle de douche suite à l’enlèvement par les locataires mais présenté sur une photographie lors de la réunion d’expertise.

Il explique que les origines des désordres sont :

« – inflitration d’eau par la douche du fait de l’absence d’étanchéité en sous face du receveur et des parois périphériques

dégagement massif d’humidité (vapeur d’eau) lors de l’utilisation de la douche dans un volume exigu sous rampant et très mal isolé thermiquement, se répandant dans les locaux annexes (palier escalier, chambre, wc, bureau) eux-mêmes mal isolé thermiquement

Aggravation des désordres du fait des locataires qui n’assurent pas une ouverture suffisante des menuiseries extérieures pour ventilation naturelle et maintien de chauffage ambiant pour éviter la condensation sur les parois

Infiltration ponctuelle d’eau venant de la couverture en tuile de la toiture »

Il indique que la réparation des désordres passe par une réfection complète des ouvrages de second 'uvre et de plomberie, une révision de l’étanchéité de la toiture avec le remplacement des « Velux » de la salle d’eau et de la salle de bains, ainsi qu’une réparation des stigmates des désordres. Il chiffre la totalité des travaux nécessaires pour faire cesser les dégradations et ceux de remise en état des lieux à la somme de 91.500 euros TTC. Il précise que la majorité des désordres est dû à un défaut de conception des ouvrages de l’habitation et une aggravation par l’absence d’action des locataires pour limiter la propagation du phénomène.

Et l’expert judiciaire d’évaluer la valeur locative du bien en l’état des désordres de l’ordre de 500 euros.

M. [D] s’est plaint de l’humidité affectant la maison à compter du mois de janvier 2019.

Il convient par conséquent de retenir un préjudice de jouissance en lien avec l’excès d’humidité subie par les locataires au sein du logement du mois de janvier 2019 jusqu’au 9 septembre 2024 jour où ils ont quitté les lieux ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice qu’ils ont fait établir lors de leur départ (leur pièce numérotée 15), soit 68 mois et 9 jours.

Au regard des constatations et des analyses précises et argumentées de l’expert judiciaire qui a étudié l’ensemble des pièces communiquées contradictoirement par les parties, notamment les documents contractuels, le rapport Sedgwick du 25 janvier 2019 et du rapport Soliha, il convient de dire que les locataires ont concouru à l’aggravation de leur propre préjudice en n’aérant et en ne chauffant pas suffisamment, mais également en empêchant que la VMC installée en cours de bail fonctionne, et ce à hauteur de 5% car la majorité des désordres est liée à un défaut de conception des ouvrages de l’habitation.

Le préjudice de jouissance subi par M. [D] et Mme [A] sera évalué à hauteur de 500 euros par mois durant la période de janvier 2019 au 9 septembre 2024, soit la somme de 17.072 euros. En tenant compte du fait que les locataires ont concouru à la réalisation de leur propre préjudice à hauteur de 5 %, il convient de condamner M. [E] à payer à M. [D] et Mme [A] la somme de 17 072 euros ' 853 euros, soit 16 219 euros. Le préjudice de jouissance subi par les locataires est évalué, au regard de la nature des désordres et désagréments liés à l’humidité du logement qu’ils ont subis à la somme de 250 euros par mois, sans qu’il y ait lieu de prendre en compte les sommes payées au titre de l’indexation du loyer.

Sur le préjudice moral

L’indécence du logement liée aux désordres susvisés a occasionné des tracas et démarches avant l’instance puis pendant celle-ci qui ont perduré pendant des années en l’absence de solution globale et satisfaisante proposée par le bailleur caractérisant l’existence d’un préjudice moral subi par les locataires en lien avec la faute du bailleur qui n’a pas rempli son obligation de délivrer un logement décent. Au regard de ces éléments le préjudice moral subi par les appelants en lien avec la faute imputable au bailleur a été justement évalué par le premier juge à la somme de 2000 euros pour chacun d’entre eux. La décision déférée sera par conséquent confirmée sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dans la mesure où le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, il convient de le confirmer en ce qu’il a condamné les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui est due à titre d’indemnisation du préjudice subi par le bailleur en raison du maintien sans droit ni titre des locataires jusqu’à la libération totale des lieux. Cette indemnité d’occupation ne peut courir qu’à compter du prononcé de la résiliation du bail soit le 21 septembre 2023 et non à compter du 1er juillet 2023 ainsi que l’a retenu le premier juge.

L’indemnité d’occupation doit courir jusqu’à la libération effective des lieux, soit en l’espèce le 16 septembre 2024 ainsi que cela résulte du procès-verbal d’expulsion (pièce 46 de l’intimé). A cette date le bailleur a repris possession des lieux étant précisé qu’à supposé que les clés ne lui aient pas été remises à cette date, le commissaire de justice mandaté qui a changé la serrure, a refermé les lieux et les a déclarés repris. L’intimé ne peut faire courir l’indemnité d’occupation au-delà de cette date à laquelle il a repris possession des lieux, quand bien même il a organisé ensuite le 16 décembre 2024 un état des lieux de sortie effectué par commissaire de justice.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné les locataires à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges (dont il y a lieu de déduire la somme mensuelle de 250 euros afin de tenir compte des désordres affectant le logement réduisant la valeur locative des lieux) à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’au 16 septembre 2024.

Il sera constaté que M. [D] et Mme [A] justifient des règlements intervenus jusqu’en août 2024, lesquels ne sont pas démentis de manière précise par M. [E] qui se contente d’affirmations générales et non étayées et ne produit aucun décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il n’est en revanche pas justifié d’un paiement effectué pour le mois de septembre 2024. Les appelants seront par conséquent condamnés à payer la somme de 258 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024. Il convient de dire qu’ils ne sont en revanche redevables d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 30 août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur :

M. [E] demande en cause d’appel la condamnation des locataires à lui payer la somme de 10.000 euros correspondant à leur part de responsabilité à hauteur des travaux mis à leur charge par l’expert judiciaire.

Toutefois, ainsi que le relèvent les appelants, cette demande formulée pour la première fois en cause d’appel est une nouvelle demande. Elle est toutefois formée pour opposer compensation, de sorte qu’il y a lieu de la déclarer recevable conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

M. [E] sera néanmoins débouté de sa demande faute pour lui de démontrer l’existence d’un lien de causalité entre la faute des locataires et le préjudice allégué.

En effet il ne démontre pas que le fait pour les locataires d’avoir insuffisamment aéré ou chauffé, ou d’avoir empêché le bon fonctionnement de la VMC installée en cours de bail, a une répercussion sur la nature et l’ampleur des travaux préconisés par l’expert nécessaires en tout état de cause en raison d’un défaut de conception des ouvrages de l’habitation.

Il convient par conséquent de débouter M. [E] de sa demande de dommages et intérêts.

Les décomptes étant actualisés, il n’y a pas lieu du fait de la compensation de condamner M. [E] à payer aux locataires la somme de 1187,88 euros.

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties en tenant compte tenu des sommes d’ores et déjà payées par elles notamment au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par les appelants, il convient de déclarer recevables les demandes de l’intimé tendant à voir condamner les appelants in solidum aux frais de l’expulsion forcée et l’état des lieux de sortie (liée à un fait survenu postérieurement au premier jugement, à savoir l’expulsion), ainsi que celle tendant à leur condamnation aux frais d’expertise ces frais étant inclus dans la demande liée aux dépens.

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [J] [E] aux dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise.

M. [J] [E], qui succombe partiellement, sera également condamné aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile à l’exception des frais de l’exécution forcée (et donc les frais d’expulsion) qui sont par principe à la charge des débiteurs conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution. En effet ces frais étaient nécessaires à la date où ils ont été exposés car les appelants qui avaient libéré les lieux et remis les clés au commissaire de justice qu’ils avaient mandaté dès le 9 septembre 2024 ne justifient pas qu’ils ont remis les clés du logement au bailleur.

Le coût de l’état des lieux de sortie du 16 décembre 2024 sera partagé par moitié entre M. [D] et Mme [A] d’une part, M. [E] d’autre part, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [E] à payer à M. [D] et Mme [A] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Il y a lieu de condamner M. [E] à payer la somme de 1200 euros à M. [D] et Mme [A] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum M. [D] et Mme [A] à payer à M. [E] la somme de 13812,12 euros au titre des loyers restant dus au 15 juin 2023 (et ce au regard des justificatifs des paiements des loyers effectués à cette date), sur le montant de la condamnation après compensation entre les sommes dues par les parties, sur le montant du préjudice de jouissance, sur le point de départ de l’indemnité d’occupation ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [X] [D] et Mme [F] [A] de leurs demandes de condamnation de M. [J] [E] à la réalisation de travaux sous astreinte, au paiement de sommes pour le préjudice de jouissance par le versement d’une somme mensuelle jusqu’au commencement des travaux et pendant les travaux ;

Constate qu’un procès-verbal d’expulsion a été établi le 16 septembre 2024 ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum M. [X] [D] et Mme [F] [A] à payer à M. [J] [E] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges (dont il y a lieu de déduire la somme mensuelle de 250 euros) tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement sauf à préciser qu’elle est due à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux soit en l’espèce le 16 septembre 2024 ;

Dit que M. [D] et Mme [A] sont à jour des loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’au 30 août 2024 ;

Condamne in solidum M. [X] [D] et Mme [F] [A] à payer à M. [J] [E] la somme de 258 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024 ;

Déclare recevable la demande de M. [E] tendant à voir condamner M. [V] et Mme [A] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de M. [E] tendant à voir condamner M. [V] et Mme [A] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déclare recevables les demandes de M. [E] tendant à voir condamner M. [V] et Mme [A] aux frais de l’expulsion forcée et au coût de l’état des lieux de sortie, ainsi que celle tendant à leur condamnation aux frais d’expertise ;

Dit que le coût de l’état des lieux de sortie du 16 décembre 2024 sera partagé par moitié entre M. [X] [D] et Mme [F] [A] d’une part, M. [E] d’autre part ;

Condamne M. [J] [E] aux dépens d’appel à l’exception des frais de l’exécution forcée (et donc des frais d’expulsion) qui resteront à la charge de M. [X] [D] et Mme [F] [A] tenus au paiement de ces frais in solidum ;

Condamne M. [J] [E] à payer à M. [X] [D] et Mme [F] [A] la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère, suite à l’empêchement de M^me GUIROY, Conseillère faisant fonction de de Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,