AB/HB

Numéro 25/3437

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 16/12/2025

Dossier :

N° RG 24/01173

N° Portalis DBVV-V-B7I-I2NI

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

[A] [Y]

C/

[L] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 octobre 2025, devant :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,

Madame Anne BAUDIER, Conseillère, chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile,

assistés de Madame Hélène BRUNET, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [A] [Y]

née le 22 novembre 1986 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Thomas GACHIE de la SELARL THOMAS GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMÉ :

Monsieur [L] [X]

né le 24 mai 1981 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Maître Cecile BADENIER de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 04 OCTOBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

RG numéro : 22/00242

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse de vente du 27 juin 2019, Monsieur [L] [X] s’est engagé à vendre à Madame [A] [Y] un chalet en bois à usage d’habitation qu’il a lui-même construit à [Localité 8] (40), pour la somme globale de 115.000 euros.

Par acte sous seing privé du 27 juin 2019, M. [X] s’est engagé à 'effectuer les travaux suivants : couverture et finition de la terrasse, clôture du terrain, finitions d’isolation du chalet, abris pour les chevaux, entretien du terrain’ en contrepartie du versement par Mme [Y] d’une somme de 3.000 euros.

L’acte authentique de vente a été régularisé le 4 novembre 2019.

Ayant constaté divers désordres affectant le chalet acquis, Mme [Y] a fait diligenter une expertise amiable contradictoire, laquelle a donné lieu à un rapport établi le 8 juin 2021 et à une note complémentaire du 6 septembre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 octobre 2021, Mme [Y] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [X] de lui régler la somme de 47.931,34 euros correspondant au coût des travaux réparatoires des désordres pour 45.786,06 euros TTC, aux frais et honoraires d’expertise amiable pour 1.345,78 euros TTC et aux honoraires d’avocat pour 800 euros TTC.

Par acte du 3 mars 2022, Mme [Y] a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins de le voir condamner au paiement du coût des travaux réparatoires des désordres affectant l’immeuble acquis, et indemniser ses préjudices de jouissance et moral.

Suivant jugement contradictoire du 4 octobre 2023 (RG n° 22/00242), le tribunal judiciaire de Dax a :

— débouté Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés et du défaut de délivrance conforme,

— ordonné, sur les demandes fondées sur les articles 1792 et suivants du code civil, une mesure d’expertise,

— commis pour y procéder M. [U] [H], expert près la cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

— se rendre sur les lieux, situés a [Adresse 9]), [Adresse 6], les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat,

— relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, dénoncés dans l’assignation et rappelés au jugement, en considération des documents contractuels liant les parties ; en indiquer la nature et la date d’apparition ; préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ; indiquer à cette fin, l’identité des intervenants concernés (maîtres d’ouvrage, maîtrise d''uvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants…) en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux,

— dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respecté les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures….),

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

— indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre de leur choix ; préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

— préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

— dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe civil du tribunal judiciaire de Dax dans un délai de 6 mois à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

— dit que l’expert devra solliciter du juge chargé de contrôler les mesures d’expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

— fixé à 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Mme [A] [Y] devra consigner à la régie de ce tribunal avant le 15 novembre 2023,

— dit qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime,

— dit que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat, auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur,

— dit que l’expert devin adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,

— dit que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; s’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou le cas échéant au juge chargé de contrôler les mesures d’ instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

— dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé de contrôler les mesures d’expertise,

— sursis à statuer sur les demandes de Mme [Y] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— renvoyé l’affaire à la mise en état,

— réservé les dépens.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente a vocation à s’appliquer dès lors qu’il n’est pas allégué ni démontré que M. [X] a la qualité de professionnel de l’immobilier ni qu’il s’est comporté comme tel, ni qu’il aurait eu connaissance avant la vente des éventuels vices dont l’indemnisation est sollicitée,

— qu’il n’est pas contesté que le chalet dont les clés ont été remises à Mme [Y] est effectivement celui décrit dans l’acte de vente, de sorte que les éventuels vices de construction allégués par Mme [Y], à les supposer établis, ne sauraient constituer un manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur, d’autant que Mme [Y] a reconnu dans l’acte de vente 'prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit',

— que M. [X] est constructeur au sens de l’article 1792 du code civil, en ce qu’il a lui-même construit le chalet vendu, et que la réception tacite de l’ouvrage est intervenue, aux termes de l’acte de vente, le 1er juillet 2018,

— que l’ensemble des travaux réalisés par M. [X] entre la signature de la promesse et la vente ont fait l’objet d’une réception au moment de la vente ; qu’il n’est pas établi que Mme [Y] a réalisé des travaux sur l’immeuble postérieurement à la vente, de nature à transformer le chalet et engager la responsabilité d’autres constructeurs,

— qu’il en résulte que l’ensemble des travaux de construction réalisés par M. [X] lui-même ont fait l’objet d’une réception au moment de la vente, ce qui permet d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil si un désordre de nature décennale est établi,

— que Mme [Y] invoque plusieurs désordres affectant l’ouvrage et qu’il n’est pas contesté que ces désordres, à les supposer établis, n’étaient pas visibles au moment de la réception,

— que le rapport d’expertise amiable ne peut constituer le seul fondement de la responsabilité décennale, et que les autres éléments produits ne sont pas suffisants pour confirmer les éléments recueillis dans ce cadre, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

Mme [Y] a relevé appel par déclaration du 19 avril 2024 (RG n° 24/01173), critiquant le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés et du défaut de délivrance conforme.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 août 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, Mme [A] [Y], appelante, entend voir la cour :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés et du défaut de délivrance conforme,

Statuant à nouveau,

— juger que le chalet en bois à usage d’habitation vendu par M. [L] [X] est affecté de vices cachés relevant de la garantie des vices cachés du vendeur,

— juger bien fondée son action estimatoire,

A titre subsidiaire, si la cour devait ne pas retenir l’existence de vices cachés,

— juger que M. [X] a manqué à son obligation de délivrance conforme à l’occasion de la vente du chalet en bois à usage d’habitation,

En tout état de cause,

— condamner M. [X] à lui payer les somme de :

' 51.644,29 euros TTC au titre du coût des travaux réparatoires des désordres affectant l’immeuble, avec indexation sur l’indice de construction BT01 à compter du 14 juillet 2021 sur la somme de 891 € TTC (devis [V]), du 4 mars 2024 sur la somme de 5.150,41 euros TTC (devis [W] [R]), du 7 mars 2024 sur la somme de 23.271,42 euros TTC (devis Basto rénov) et du 4 mars 2024 sur la somme de 21.451,46 € TTC (devis [N]) et jusqu’au parfait paiement de la somme, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

' 1.345,78 euros TTC au titre du coût de l’expertise amiable contradictoire de M. [S] [G], avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

' 2.194,37 euros TTC au titre du coût de suivi par M. [S] [G] des opérations d’expertise judiciaire,

' 300 euros par mois au titre du trouble de jouissance à compter de février 2021 jusqu’à parfait paiement du coût des travaux réparatoires, délai augmenté de deux mois pour tenir compte du délai d’exécution effectif des travaux après paiement de leur coût, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2021, date de la lettre de mise en demeure demeurée infructueuse,

' 10.000 euros en réparation du préjudice moral,

— juger, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, que les intérêts dus pour une année entière porteront à leur tour intérêts au taux légal,

— fixer le point de départ de la capitalisation des intérêts au 14 octobre 2021, soit une date de première capitalisation au 14 octobre 2022,

— débouter M. [X] de ses demandes reconventionnelles comme étant infondées,

— condamner M. [X] à lui payer une indemnité de 4.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. [X] aux entiers dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, à titre principal au visa des articles 1104, 1193 et 1194, 1641, 1644 et 1645 du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil :

— que le rapport d’expertise amiable contradictoire et la note technique complémentaire établissent sans équivoque que le bien immobilier acquis est affecté de plusieurs vices cachés existant au jour de la vente, le rendant impropre à un usage normal ou à tout le moins en diminuant tellement cet usage qu’elle ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix,

— que le rapport d’expertise amiable est opposable à M. [X] en ce qu’il est contradictoire et a été soumis à la libre discussion des parties dans le cadre de l’instance, et en ce qu’il est corroboré s’agissant du caractère caché des désordres par d’autres éléments de preuve versés au débat, et notamment désormais le rapport d’expertise judiciaire,

— que le chalet en lui-même était achevé lors de la vente et qu’elle n’a entrepris aucun travaux sur le chalet depuis l’acquisition,

— que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente lui est inopposable au vu de la qualité de constructeur vendeur de M. [X], ayant à ce titre nécessairement connaissance des vices,

— que l’expert judiciaire a chiffré le coût des travaux de reprise des désordres à la somme de 30.127,18 euros, à laquelle il y a lieu d’ajouter le coût de la réfection de la toiture, soit une somme totale entrant dans la garantie décennale de 51.644,29 euros, qui doit être indexée sur l’indice BT01 qui traduit la réalité économique du marché de la construction et permet une réparation intégrale de son préjudice,

— que la dégradation des conditions d’occupation depuis février 2021 du fait des nombreux désordres, et pendant la durée des travaux de reprise est génératrice d’un préjudice de jouissance,

— qu’elle subit un préjudice moral du fait de l’anxiété générée par l’incertitude et l’impuissance quant à l’avenir compte tenu des graves désordres affectant le bien, et de la durée d’une procédure judiciaire,

— qu’à titre subsidiaire, M. [X] a manqué à son obligation de délivrance conforme s’agissant d’un lieu d’habitation devant permettre une occupation des lieux paisible et dans des conditions normales de sécurité.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2024, M. [X], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 1625, 1641 et suivants, 1353 et 1605 et suivants du code civil :

— que les désordres relevés par l’expert amiable ne répondent pas aux critères exigés pour la mise en 'uvre de la garantie légale des vices cachés, l’expert ayant relevé des désordres apparents lors de la vente, que Mme [Y] a pu constater lors de l’achat,

— que la vente concerne un chalet en bois qui était en cours de réalisation lors de la vente et était en tout état de cause inachevé,

— que la clause d’exonération des vices cachés prévue à l’acte de vente trouve application,

— qu’il a respecté son obligation de délivrance dans le temps convenu, Mme [Y] étant parfaitement informée de la situation d’inachèvement du bien, l’acte de vente précisant en outre que l’acquéreur a visité le bien et le prend en l’état où il se trouve, et mentionnant l’absence de certification de la conformité des travaux au permis de construire,

— qu’il est établi que le bien délivré est celui que Mme [Y] a visité et dont elle s’est portée acquéreur,

— que le chiffrage des prestations par Mme [Y] est excessif, et que s’agissant de la toiture, l’expert judiciaire a justement relevé qu’aucun désordre n’a été constaté,

— qu’une expertise judiciaire ayant été ordonnée, Mme [Y] est mal fondée à solliciter la prise en charge des honoraires de son expert conseil,

— que les préjudices moral et de jouissance allégués ne sont pas établis dans leur principe, et que les sommes réclamées à ce titre sont excessives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article suivant du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Toutefois, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (Civ. 3e, 19 oct. 2023).

En cas de vente entre professionnels de la même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachés est insérée dans l’acte (Com. 6 nov. 1978, n° 76-15.037).

Au cas d’espèce, il n’est pas contestable que Mme [Y] n’est pas une professionnelle de la construction.

M. [X], qui a construit puis vendu le chalet, doit en revanche être considéré comme un professionnel. Il est par conséquent présumé avoir connaissance des vices qui ont pour origine les travaux qu’il a réalisés et ne peut se prévaloir d’une clause d’exonération.

C’est donc à tort que les premiers juges ont fait application de la clause d’exonération de garantie des vices cachés prévue à l’acte authentique de vente du 4 novembre 2019 pour débouter Mme [Y] de ses demandes formulées sur le fondement des vices cachés.

La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Pour agir en garantie contre les vices cachés, quatre conditions doivent être réunies : la chose doit avoir un défaut ; ce défaut doit la rendre impropre à l’usage auquel elle est destinée et donc revêtir une certaine gravité ; il doit être caché ; il doit être antérieur ou concomitant à la vente.

Le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu’il ne se révèle pas à l’occasion de vérifications immédiates et d’investigations normales (Cass.3e civ., 8 févr. 2012, n° 10-27.250).

En l’occurrence, il résulte non seulement de l’expertise amiable contradictoire réalisée au mois de juin 2021 par M. [G], à la demande de Mme [Y], mais également du rapport d’expertise judiciaire réalisée par M. [I] au mois d’août 2024, que la maison qu’a achetée Mme [Y] présente les désordres suivants :

— la baie vitrée coulissante de la cuisine ne fonctionne pas (ni l’ouverture ni la fermeture ne sont possibles) : les montants de cette baie sont fléchis, une charge importante repose sur cette menuiserie qui n’est pas conçue pour cela et une déformation du cadre s’est produite, la baie est à changer.

— la baie vitrée du salon fonctionne mal : les montants latéraux fléchissent, il faudra reposer la baie en s’assurant de l’étanchéité et en anticipant le tassement de la charpente.

— on relève des traces de suintement sur le conduit du poêle à bois : une pièce de connection du tubage a été volontairement montée à l’envers par rapport aux préconisations du fabricant par Mme [Y] afin d’éviter des coulures de condensation le long du tubage mais aucune entreprise en souhaite inverser cette pièce car leur responsabilité serait engagée sur la totalité de l’ouvrage. Il n’y a pas d’infiltration constatée à ce jour. En fonction du tassement de la toiture, le poêle pourrait être changé.

— fissuration du revêtement placo : le tassement inévitable de la structure porteuse en bois empilé a dégradé l’habillage en placo réalisé autour des rondins en bois. Le choix de ces deux matériaux au coefficient de dilatation très différent n’est pas judicieux. Dans la salle d’eau, la faïence est fissurée. Il faudra déposer le placo fissuré et utiliser un revêtement souple en remplacement des faïences endommagées.

— la toiture : il n’y a pas de désordre constaté à ce jour mais la conception de la couverture n’est pas conforme aux règles de l’art et au DTU 43-4 (absence de ventilation du bac acier, absence de pièces de finition, hauteur des relevés non conforme, absence de drainage et de récupération des eaux pluviales, pourrissement des ouvrages de retenue de la végétation, etc).

— finitions extérieures des rondins et des baies vitrées : existence de calfeutrement entre les rondins et au droit de menuiseries, à base de mousse de polyuréthane qui n’est pas un produit pérenne et sensible aux rayons UV. Les assemblages ne sont pas soignés. Certaines parties extérieures ne sont pas réalisées avec une plaque OSB nue et ne sont donc pas adaptées à une utilisation extérieure.

— la baie vitrée « ancienne terrasse extérieure » : la baie est mal positionnée et un vide de 2 à 3 cm est constaté entre le cadre de la baie et le poteau du support. Outre le problème d’étanchéité à l’air, le vide résiduel n’est pas acceptable. La baie devra être remplacée par une baie plus large ou replacée au bon endroit.

— la VMC : la ventilation installée n’est pas conforme car il manque une bouche extraction dans le sanitaire ainsi que les entrées d’air dans les pièces séjour et chambre. Il faut mettre en conformité ce dispositif.

L’expert judiciaire indique que, compte tenu des déformations et du tassement de la charpente, la maison ne peut être fermée et n’est donc pas en sécurité. Même si à ce jour aucune fuite n’est constatée au niveau de la toiture, le pourrissement des bois entraînera de façon inéluctable des infiltrations d’eau à terme. Les non-conformités au niveau de l’électricité et du poêle peuvent en outre se révéler dangereuses pour les personnes.

Il résulte clairement de ces constatations techniques de l’expert que les vices n’étaient pas visibles au moment de la vente, contrairement à ce que prétend M. [X].

En effet, les dysfonctionnements des baies ne sont apparus que plus d’un an après la vente, en lien avec le tassement de la charpente. Par ailleurs, malgré plusieurs visites du chalet, Mme [Y] ne pouvait pas repérer que la pièce de connection du tubage était montée à l’envers, ni qu’il manquait une bouche d’extraction dans le sanitaire, ni que le matériau utilisé pour les finitions extérieures était inadapté.

M. [X] prétend que Mme [Y] avait parfaitement connaissance, au moment où elle l’a acheté, que le chalet était « en cours de réalisation ».

Or, il a abandonné cette théorie devant l’expert judiciaire, acquiesçant au fait que le chalet en bois à usage d’habitation était au jour des opérations d’expertise dans l’état où il se trouvait au jour de la vente.

Enfin, les défauts ainsi relevés, qui sont préexistants à la vente, rendent la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée, comme cela ressort clairement des constatations de l’expert judiciaire.

Il convient donc de déclarer bien fondée l’action estimatoire de l’article 1644 du code civil choisie par Mme [Y].

L’appelante réclame la somme de 51.644,29 € TTC au titre du coût des travaux réparatoires des désordres affectant l’immeuble avec indexation sur l’indice de construction BT01 à compter du 14 juillet 2021 sur la somme de 891 € TTC (devis [V]), du 4 mars 2024 sur la somme de 5.150,41 € TTC (devis [W] [R]), du 7 mars 2024 sur la somme de 23.271,42 € TTC (devis Basto Renov) et du 4 mars 2024 sur la somme de 21.451,46 € TTC (devis [N]) et jusqu’au parfait paiement de la somme, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2021, date de la mise en demeure infructueuse.

M. [X] rappelle qu’aucun désordre n’a été relevé sur le poêle à bois, qui présente seulement un défaut au niveau du conduit, alors que le devis de M. [R] d’un montant de 5.084,76 euros correspond au remplacement du poêle rustique existant (coût 300 euros) par un poêle « design » au coût de 2.260 euros.

L’expert a retenu le principe du remplacement du poêle en décrivant les quatre difficultés relevées (écrasement d’une patte du poêle, infiltration par la sortie en toiture, non-respect de la notice de pose du fabricant sur l’emboîtement des tuyaux et le risque d’incendie, le tuyau n’étant pas situé à 16 cm minimum d’une pièce porteuse de charpente) affirmant à juste titre qu’aucune entreprise ne prendra la responsabilité d’intervenir sur cet ouvrage.

Il convient donc de retenir le devis de M. [R], tel qu’actualisé à la date du 4 mars 2024 (5.150,41 euros TTC).

M. [X] reproche également à Mme [Y] de solliciter le remplacement des menuiseries alors que l’expert ne préconise que la dépose des menuiseries existantes pour permettre des ajustements.

L’expert chiffre à juste titre le coût de la remise en état des menuiseries à 23.271,42 euros TTC, considérant que certains postes du devis de l’entreprise Basto Renov sont excessifs (notamment l’étanchéité sur rondins, la pose bardage sur pignon pour les deux entités et la plus-value de la couleur optionnelle), en optant pour le remplacement des menuiseries au vu des constatations réalisées sur leur déformation.

Il convient également de retenir ce devis tel que corrigé par l’expert à hauteur de 23.271,42 euros TTC.

M. [X] relève que, selon l’expert, il n’existe pas de désordre au niveau de la toiture et s’oppose à la prise en compte du devis de la société [N].

Or, si l’expert ne relève à l’heure actuelle aucun désordre, il indique clairement que le pourrissement des bois entraînera de façon inéluctable des infiltrations d’eau à terme.

Il échet par conséquent de retenir ce devis à hauteur de 21.451,46 euros TTC.

L’indexation sur l’indice BT01 des sommes allouées au titre des travaux réparatoires est nécessaire afin de prendre en compte l’évolution des prix dans le domaine de la construction.

Il sera donc fait droit à cette demande parfaitement justifiée.

Sur les demandes connexes de Mme [Y]

— Sur le trouble de jouissance

Mme [Y] réclame la somme de 300 € par mois à compter du mois de février 2021, date d’apparition des désordres, jusqu’au paiement du coût des travaux de reprise des désordres, date à laquelle seront ajoutés deux mois, délai prévisible d’accomplissement desdits travaux.

M. [X] s’y oppose en considérant que l’existence d’un tel préjudice n’est pas établie, Mme [Y] n’ayant fait réaliser ni aménagement des lieux ni travaux et rappelant que le chalet ne fait que 42m2 et se situe à [Localité 8].

Or, il importe peu que Mme [Y] ait fait réaliser les travaux de remise en état, dès lors qu’il résulte clairement des constatations de l’expert judiciaire qu’elle subit un véritable préjudice de jouissance, sa maison ne pouvant être ni fermée ni utilisée normalement.

Il sera fait une juste appréciation de ce trouble de jouissance en allouant à l’appelante la somme de 150 euros par mois à compter du mois de février 2021, jusqu’au paiement du coup des travaux de reprise des désordres, date à laquelle seront ajoutés deux mois, délai prévisible d’accomplissement desdits travaux.

— Sur le remboursement des frais d’expertise amiable et d’assistance lors de l’expertise judiciaire

Mme [Y] réclame la somme de 1.345,78 euros TTC au titre des honoraires de M. [G], expert en bâtiment, visant à déterminer les désordres affectant la construction, en déterminer les causes et chiffrer le coût des travaux réparatoires.

Cette expertise amiable était un préalable nécessaire dans le cadre de la procédure engagée par Mme [Y], si bien qu’il convient de faire droit à cette demande.

Par ailleurs, l’appelante sollicite la somme de 2.194,37 euros TTC au titre des frais d’assistance lors des opérations d’expertise judiciaire.

M. [X] considère qu’il ne saurait être fait droit à cette demande dès lors que le tribunal judiciaire a ordonné une expertise sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, fondement juridique qui n’est pas au débat devant la cour.

Or, cette expertise judiciaire est particulièrement utile dans le cadre du présent litige, même si l’expert a examiné les désordres à la lumière des dispositions sur la garantie décennale.

Cette demande sera donc également accueillie favorablement.

— Sur le préjudice moral

Mme [Y] réclame la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral qu’elle prétend avoir subi du fait de l’anxiété générée par la procédure (longueur et incertitude quant à son issue), les préoccupations financières (dépréciation de la maison, frais supplémentaires à venir) et le sentiment d’impuissance qui a un impact sur son sommeil, son travail, ses interactions sociales, etc.

M. [X] considère que l’appelante utilise la présente procédure pour « battre monnaie » et s’oppose à sa demande.

Or, Mme [Y] verse aux débats divers témoignages mettant en évidence les conséquences des désordres et de leurs conséquences sur son psychisme.

Si l’existence d’un préjudice moral est ainsi démontré, il sera fait une juste appréciation de son étendue en fixant l’indemnisation à la somme de 1.500 euros.

Sur les frais du procès

M. [X], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance (en ce compris les frais d’expertise judiciaire) et d’appel et à payer à Mme [Y] la somme de 4.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 4 octobre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [X] à payer à Mme [Y] les sommes suivantes :

—  891 euros TTC avec indexation sur l’indice de construction BT01 à compter du 14 juillet 2021,

—  5.150,41 euros TTC avec indexation sur l’indice de construction BT01 à compter du 4 mars 2024,

—  23.271,46 euros TTC avec indexation sur l’indice de construction BT01 à compter du 7 mars 2024,

—  21.451,46 euros TTC avec indexation sur l’indice de construction BT01 à compter du 14 octobre 2021,

—  150 euros par mois à compter du mois de février 2021, jusqu’au paiement du coup des travaux de reprise des désordres, date à laquelle seront ajoutés deux mois, délai prévisible d’accomplissement desdits travaux, au titre du préjudice de jouissance,

—  1.500 euros au titre du préjudice moral,

—  1.345,78 euros TTC au titre des honoraires de l’expert amiable,M. [G],

—  2.194,37 euros TTC au titre des frais d’assistance lors des opérations d’expertise judiciaire,

Condamne M. [X] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne M. [X] à verser à Mme [Y] la somme de 4.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le déboute de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ