AB/LCC

Numéro 25/00088

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 14/01/2025

Dossier : N° RG 23/01319

N° Portalis DBVV-V-B7H-IQU6

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la vente

Affaire :

S.A.R.L. LOUISA

C/

[F] [A] [E] [H],

[A] [M] [W] [H],

[G] [Y] [L] [J] veuve [H], S.A.R.L. ADIOME,

S.A.R.L. [Adresse 16],

S.E.L.A.R.L. [I] AGI – [U] [R] – AUDREY LORBAT-FAVI ER

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 Janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Novembre 2024, devant :

Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport,

assistée de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, greffier présent à l’appel des causes,

Madame BLANCHARD, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. LOUISA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU, et assistée de M^e Jean-Baptiste LE JARIEL de la SELARL FORTEM AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

Monsieur [F] [A] [E] [H]

né le 30 Décembre 1982 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par M^e Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE, et assisté de M^e Caroline VELLY de la SELARL VD & ASSOCIES, avocate au barreau de ROUEN

Monsieur [A] [M] [W] [H]

né le 17 Avril 1979 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 11]

représenté par M^e Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE, et assisté de M^e Caroline VELLY de la SELARL VD & ASSOCIES, avocate au barreau de ROUEN

Madame [G] [Y] [L] [J] veuve [H]

née le 06 Mai 1955 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE, et assistée de M^e Caroline VELLY de la SELARL VD & ASSOCIES, avocate au barreau de ROUEN

S.A.R.L. ADIOME prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE, et assistée de M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. [Adresse 16] société à responsabilité limitée au capital de 21.500 €, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 533 101 564, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée et assistée de M^e Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE

S.E.L.A.R.L. [I] AGI – [U] [R] – AUDREY LORBAT-FAVI ER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Assignée

sur appel de la décision

en date du 03 AVRIL 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 18/00344

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte définitif de vente du 22 février 2017, la SARL Louisa a acquis de l’indivision successorale constituée par Mme [G] [J] veuve [H] et ses deux fils, Messieurs [A] et [I] [H], les lots 4, 171, 203 et 219 relatifs à un appartement dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 14], au prix de 1.550.000 € nets vendeur.

Le certificat de mesurage a été établi par la SARL Adiome à la demande des vendeurs et a retenu une superficie de 119,60 m2. Il a été annexé à l’acte de vente du 22 février 2017.

Postérieurement à la vente, la SARL Louisa a mandaté la société Aquitaine Bati-Diagnostics qui a établi un certificat de mesurage de 108,84 m2.

La différence de 10,76 m2 correspond à l’agrandissement réalisé sur une partie de la terrasse. La SARL Louisa a considéré que la superficie du lot vendu était inférieure de plus d’un vingtième à celle reprise dans l’acte du 22 février 2017.

Dans ces conditions et par acte du 13 février 2018, la SARL Louisa a fait assigner les consorts [H] devant le tribunal judiciaire de Bayonne afin d’obtenir à titre principal une réduction du prix à hauteur de 139.448,20 euros.

Par acte du 06 juin 2018, les consorts [H] ont fait assigner la SARL Adiome, la SAS [Adresse 16], agent immobilier mandaté par les vendeurs et la SELARL [I] Agi [U] [R] Audrey Lorbat-Favier, notaire qui a procédé à la réitération de l’acte authentique de vente devant le tribunal judiciaire de Bayonne

Par jugement réputé contradictoire du 03 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— débouté la SARL Louisa de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SARL Louisa à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile à :

— Mme [G] [Y] [L] [J] veuve [H], M. [A] [M] [W] [H], M. [F] [A] [E] [H], la somme totale de 5.000 euros,

— à la SAS [Adresse 16] la somme de 2.500 euros,

— à la SARL Adiome la somme de 2.500 euros,

— condamné la SARL Louisa aux entiers dépens,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a considéré :

— que malgré le problème de reprographie du document communiqué, à savoir, l’article 18-III du règlement de copropriété, il n’en résulte pas moins que la seule interprétation possible est que les terrasses constituent des parties communes, même si elles sont à usage exclusif d’un propriétaire.

— que conformément à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; que la restriction apportée par le second paragraphe ('seules constitueront parties privatives') n’a un sens que si le principe posé par le premier paragraphe est que les terrasses constituent des parties communes, même si elles sont à usage exclusif.

— qu’aux termes de la promesse unilatérale de vente d’immeuble du 29 novembre 2016, il est stipulé dans la description du lot numéro 4 concernant la description de l’appartement que les travaux ont été autorisés à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires le 03 juillet 1998.

— que dès lors que les travaux ont été entrepris par les époux [H], ils ne pouvaient plus être remis en cause par un copropriétaire.

— que l’extension réalisée en 1998 par les époux [H] ne pouvant plus être remise en cause, c’est à juste titre que celle-ci a été mesurée pour la mise en vente de l’immeuble, peu important que cette extension ait été réalisée sur une partie commune car elle n’en a pas moins agrandi la surface habitable du logement, de sorte que la SARL Louisa doit être déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens.

Par déclaration d’appel du 15 mai 2023, la SARL Louisa a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté la SARL Louisa de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SARL Louisa à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile à :

— Mme [G] [Y] [L] [J] veuve [H], M. [A] [M] [W] [H], M. [F] [A] [E] [H], la somme de 5.000 euros,

— à la SAS [Adresse 16] la somme de 2.500 euros,

— à la SARL Adiome la somme de 2.500 euros,

— condamné la SARL Louisa aux entiers dépens.

Par actes des 27 et 28 juin 2023, la SARL Louisa a signifié sa déclaration d’appel à la SARL Adiome, la SAS [Adresse 16] et la SELARL [I] Agi – [U] [R] – Audrey Lorbat-Favier.

Par acte du 23 août 2023, la SARL Louisa a signifié ses conclusions à la SELARL [I] Agi – [U] [R] – Audrey Lorbat-Favier.

Par acte du 31 octobre 2023, la SAS [Adresse 16] a signifié ses conclusions à la SELARL [I] Agi – [U] [R] – Audrey Lorbat-Favier.

Par acte du 23 novembre 2023, Mme [G] [Y] [L] [J] veuve [H], M. [A] [M] [W] [H], M. [F] [A] [E] [H], ont signifié leurs conclusions à la SELARL [I] Agi – [U] [R] – Audrey Lorbat-Favier.

Par acte du 10 janvier 2024, la SARL Adiome a signifié ses conclusions à la SELARL [I] Agi – [U] [R] – Audrey Lorbat-Favier.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024 auxquelles il est expressément fait référence, la SARL Louisa, appelante, demande à la cour de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu les dispositions du règlement de copropriété,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’il a :

— qualifié la terrasse du lot n°4 de partie commune,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’il a :

— débouté la SARL Louisa de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SARL Louisa à payer, en application de l’article 700, aux consorts [H] la somme de 5.000 euros,

— condamné la SARL Louisa à payer, en application de l’article 700, à la SAS [Adresse 16] la somme de 2.500 euros,

— condamné la SARL Louisa à payer, en application de l’article 700, à la SARL Adiome, la somme de 2.500 euros,

— condamné la SARL Louisa aux dépens.

Et statuant à nouveau :

— condamner solidairement, Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] à payer à la SARL Louisa, la somme de 139.448,20 euros, à titre de diminution de prix, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2017 ;

— condamner solidairement, Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] à payer à la SARL Louisa, la somme de 15.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement,Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] à payer à la SARL Louisa, la somme de 10.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— condamner solidairement, Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] à payer à la SARL Louisa, aux entiers dépens de première instance,

En tout état de cause :

— condamner solidairement, Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] à payer à la SARL Louisa, la somme de 10.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner solidairement, Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] à payer à la SARL Louisa, aux entiers dépens d’appel et ses suites,

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions adverses.

Au soutien de son appel, la SARL Louisa fait valoir :

— que les juges du fond ont suivi son argumentation en considérant que conformément au règlement de copropriété, il ne demeurait pas de doute sur le fait que les terrasses étaient des parties communes au sein de cette copropriété.

— que conformément à l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seul le règlement de copropriété détermine la qualification de parties communes ou de parties privatives, de sorte que l’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 devra être écarté au profit des articles du Règlement de copropriété qui constituent la loi des parties.

— que l’article 5 du Règlement de copropriété définit les parties communes et indique qu’elles comprennent «les couvertures, toitures ou terrasses (même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire dans la mesure de ce qui est dit ci-après à l’article 18)» ; que l’article 18 III ajoute que «Les balcons, loggias ou terrasses, s’ils sont en tout ou en partie réservés à l’usage d’un copropriétaire n’en sont pas moins des parties communes» ; que ces articles confèrent aux terrasses la qualification de parties communes.

— que la qualification de partie commune de la terrasse au sein du règlement de copropriété ne fait pas débat, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 3 de la loi du 19 juillet 1965, lequel est supplétif de la volonté des parties.

— que chaque lot décrit dans l’état descriptif de division comprend une partie privative et une quote part de partie commune telle que définie par le chapitre II du Règlement ; qu’il s’infère de ces dispositions que l’état descriptif de division doit être lu à la lumière des définitions et classifications données par le Règlement de copropriété.

— que bien que la «terrasse» figure dans le lot n°4 de l’état descriptif de division, cela ne signifie pas, de facto, que la terrasse constitue une partie privative.

— que la soumission des travaux au vote de l’assemblée générale, conformément à l’article 25 b) de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, confirme que la terrasse constitue une partie commune, de sorte que sa superficie ne doit pas être prise en considération dans le calcul du lot.

— que le procès-verbal d’assemblée générale produit par les consorts [H] confirme qu’ont été soumis au vote, des travaux d’agrandissement et non pas une cession de parties communes avec modification des tantièmes de copropriété.

— que les règles de l’usucapion sont inapplicables en l’espèce.

— que les documents produits au moment de la vente par les consorts [H] contenaient une erreur quant à la qualification juridique de la terrasse et quant à l’étendue du droit de propriété de l’appartement vendu à la SARL Louisa.

— que dès lors que la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, ce qui est le cas en l’espèce, le prix de vente est proportionnellement réduit.

— qu’il ressort des métrages effectués par la SARL Adiome et la société Aquitaine bâti diagnostics, un écart de métrage de 10,87 m2 sur la surface séjour/cuisine.

— que la SARL Louisa est bien fondée à obtenir la condamnation solidaire des consorts [H] au paiement des sommes de 139.448,20 euros, à titre de diminution de prix, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure, 15.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 10.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Louisa les frais de justice exposés afin de faire valoir ses droits tant en première instance qu’en appel.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 04 janvier 2024, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H] et M. [F] [H], intimés sur appel principal et appelants sur appel incident, demandent à la cour de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557

Vu les articles 1240, anciennement 1382 et 1231-1 et suivants, anciennement

1147 du code civil

Vu les pièces produites

— recevoir Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] dans l’ensemble de leurs prétentions et dans leur appel incident et les y déclarer bien fondés ;

— débouter la SARL Louisa, la SARL Adiome et la SAS [Adresse 16] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal

— infirmer et réformer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 03 avril 2023 en ce qu’il a jugé «Débouté les parties de leurs autres demandes», et plus précisément en ce qu’il a estimé que «les terrasses, même si elles sont réservées à l’usage exclusif des copropriétaires n’en sont pas moins des parties communes».

— le confirmer en toutes ses dispositions pour le surplus.

Statuant à nouveau s’agissant de l’appel incident,

— juger que la terrasse est une partie commune.

— débouter la SARL Louisa de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la SARL Louisa à la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre subsidiaire

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne rendu le 03 avril 2023 en toutes ses dispositions.

— condamner la SARL Louisa à la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire il était fait droit aux prétentions de la SARL Louisa :

— recevoir Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H], en leur appel en responsabilité/garantie et les y déclarer bien fondés ;

— débouter la SAS [Adresse 16] de ses demandes, fins et conclusions;

— débouter la Société Adiome de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la SELAS Agi & associés de ses éventuelles demandes, fins et conclusions ;

— dans l’hypothèse où la Cour d’Appel devait entrer en voie de condamnation à l’égard de Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H], condamner in solidum la SARL Adiome, la SAS [Adresse 16] et la SELAS Agi & associés à régler aux consorts [H] la somme de 174.448,20 euros dont 139.448,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2017, au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix d’évaluation auquel il avait été proposé.

A titre infiniment subsidiaire condamner in solidum la SARL Adiome, la SAS [Adresse 16] et la SELAS Agi & associés, à relever et garantir Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] de toutes les condamnations qui pourraient être mises à leur charge à quelque titre que ce soit (dommages et intérêts, indemnités diverses, préjudice quelconque, frais irrépétibles, dépens et autres')

En tout état de cause :

— condamner in solidum la SARL Adiome, la SAS [Adresse 16] et la SELAS Agi & associés, à régler à Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H], M. [F] [H] , la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 10.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner in solidum la SARL Adiome, la SAS [Adresse 16] et la SELAS Agi & associés aux entiers dépens tant de première instance que d’appel,

Au soutien de leur appel, Mme [G] [J] veuve [H], M. [A] [H] et M. [F] [H] font valoir :

— qu’il résulte du tableau de désignation des lots, et notamment du lot n°4, comprenant le bien de la SARL Louisa, que la terrasse est désignée en qualité de partie privative à usage exclusif du copropriétaire.

— qu’en cas de contradiction entre le Règlement de copropriété et l’état descriptif qui délimite les éléments privatifs constitutifs du lot, l’article 3, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont réputés parties communes des éléments désignés, dont les terrasses n’y figurent pas.

— que l’article 2, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; qu’il est donc légitime de considérer la terrasse comme une partie privative.

— que le préambule du Règlement de copropriété indique «Déterminer les éléments qui seront affectés à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, dénommés parties privatives».

— que les articles 18 et 19 du Règlement de copropriété sont incomplets en raison de la qualité des photocopies.

— que le procès-verbal d’assemblée générale du 03 juillet 1998 ne mentionne pas que les travaux concernent une partie commune, au contraire, il indique que ces travaux ne devront «pas causer de préjudice aux parties communes».

— que l’ordonnance de référé du 09 avril 2019 du tribunal de grande instance de Bayonne, en qualifiant la terrasse de partie commune de l’immeuble, ne faisait que reprendre les propos des parties sans trancher la question, qui ne lui incombait pas, de la nature de la terrasse.

— qu’il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que si le copropriétaire jouit librement des parties privatives, les travaux qu’il est amené à effectuer ne doivent pas provoquer de trouble aux autres copropriétaires, raison pour laquelle il est fortement conseillé de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires même pour des travaux privatifs ; que le déplacement des menuiseries extérieures, étant de nature à influer sur l’aspect extérieur de l’immeuble, il est tout à fait naturel d’avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires conformément à l’article 25-B de la loi du 10 juillet 1965.

— que les consorts [H] ont sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer les travaux et ce après un délai de deux mois afin de purger les recours possibles, de sorte que l’extension ne peut plus être remise en cause.

— que la promesse unilatérale de vente mentionnait expressément l’existence de travaux d’agrandissement, de sorte que la SARL Louisa était pleinement informée de leur existence.

— que la superficie de la surface habitable est inchangée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemnisation.

— que quoi qu’il en soit, la partie litigieuse a acquis un caractère privatif dès lors que les travaux ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

— que le certificat de mesure de la société Aquitaine bati diagnostics a été établi de manière non-contradictoire.

— que la demande de la SARL Louisa formulée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive est vouée à l’échec, les consorts [H] n’étant pas responsables de la situation alors même qu’ils avaient mentionné l’existence de travaux antérieurs.

— que la SARL Adiome aurait dû vérifier la cohérence entre l’état descriptif du lot qui lui a été soumis pour procéder à son diagnostic avec la surface qui a été mesurée; que si elle a établi une mesure erronée de ce qui était compris dans les parties privatives, comme le sous-entend la SARL Louisa, la SARL Adiome a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard des vendeurs l’ayant mandaté.

— que la SARL Louisa bénéficie en tout état de cause de la jouissance exclusive de la partie litigieuse, et ce, de façon incontestable.

— que les consorts [H] n’auraient jamais accepté une diminution du prix plus importante que celle déjà consentie.

— que s’il existait une surestimation de la surface vendue par les consorts [H] justifiant une réduction du prix de vente, ceux-ci disposent d’un recours à l’encontre de la SARL Adiome au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix.

— que l’agent immobilier professionnel, la SAS [Adresse 16], aurait dû être immédiatement alerté sur la différence de surface mentionnée dans son mandat et celle de l’offre d’achat, de sorte qu’au titre de son devoir de conseil, il aurait dû prévenir ses clients de cette difficulté.

— que l’agent immobilier avait parfaitement connaissance de la réalisation de travaux mentionnés notamment dans la promesse unilatérale de vente du 29 novembre 2016.

— que la carence fautive de la SAS Côte Ouest Immobilier a engendré un préjudice pour les vendeurs qui se voient opposer une diminution du prix de vente du bien.

— que s’il existait une surestimation de la surface vendue par les consorts [H] justifant une réduction du prix de vente, ceux-ci disposent d’un recours à l’encontre de la SAS [Adresse 16] au titre de la perte de chance de vendre son bien au même prix.

— qu’au moment de l’établissement de l’acte, le notaire aurait dû vérifier la cohérence entre la surface diagnostiquée et l’état descriptif des lots, mais également s’interroger sur le fait que le calcul de la surface avait été effectué conformément aux textes en vigueur, et ce d’autant que la promesse unilatérale de vente mentionnait expressément l’existence des travaux ; qu’il a commis un manquement à son devoir de vérification et de mise en garde quant à l’incidence d’un métrage inadéquat, ce manquement engageant alors sa responsabilité.

— que la carence fautive de la SELAS Agi & associés a engendré un préjudice pour les vendeurs qui se voient opposer une diminution du prix de vente du bien, de sorte que les consorts [H] sont bien fondés à solliciter la condamnation du notaire à les indemniser au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix d’évaluation auquel il avait été proposé.

— qu’il est constant que les consorts [H] ont dû engager des frais irrépétibles pour la défense de leurs intérêts ; que de ce fait, la SARL Louisa, la SARL Adiome, la SAS [Adresse 16] et la SELAS Agi & associés seront condamnées in solidum à régler aux consorts [H] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ; qu’elles seront également condamnées aux entiers dépens tant d’appel que de première instance.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 06 novembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SARL Adiome, intimée, demande à la cour de :

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SARL Louisa à Madame [G] [H], le 13 février 2018,

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SARL Louisa à Monsieur [A] [H], le 13 février 2018,

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SARL Louisa à Monsieur [F] [H], le 13 février 2018,

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 Vu les articles 1240, anciennement 1382 et 1231-1 et suivants, anciennement 1147 du code civil,

Vu les pièces produites

A titre principal

— recevoir la SARL Adiome en l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et moyens ;

— confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Bayonne du 03 avril 2023 RG 18/00344 en toutes ses dispositions ;

— débouter la SARL Louisa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la société Adiome ;

Subsidiairement dans le cas d’une infirmation du jugement,

Statuant à nouveau

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la société Adiome en l’absence de preuve d’un préjudice indemnisable ;

— débouter la SARL Louisa de ses demandes à l’encontre de la société Adiome,

— débouter les consorts [H] et la SAS [Adresse 16] de leur appel en garantie formé contre la SARL Adiome en l’absence de faute de cette dernière,

— condamner les consorts [H] et la SAS [Adresse 16] à relever indemne la société Adiome de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner les parties défaillantes à verser à la société Adiome la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les parties défaillantes aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, la SARL Adiome fait valoir :

— que si la société Aquitaine bâti-diagnostics a volontairement exclu de son calcul la surface litigieuse (l’extension réalisée par les consorts [H]), c’est uniquement à la demande de la SARL Louisa, donneur d’ordre.

— qu’il résulte du tableau de désignation des lots, et notamment du lot n°4, comprenant le bien de la SARL Louisa, que la terrasse est désignée en qualité de partie privative à usage exclusif du copropriétaire.

— que c’est à bon droit qu’il a été considéré que l’extension litigieuse devait être intégrée dans le calcul de la surface de la partie privative du lot n° 4, de sorte qu’aucune faute ne peut être reprochée à la SARL Adiome.

— que le certificat effectué par la société Aquitaine bâti diagnostics a été établi de manière non contradictoire, la SARL Louisa n’ayant pas formulé de demande auprès des consorts [H] et de la SARL Adiome afin de solliciter leur présence, laquelle aurait évidemment pu apporter les explications techniques justifiant son propre mesurage.

— que la SARL Louisa ne démontre pas, au titre de l’article 1240 du code civil, l’existence d’une faute imputable à la SARL Adiome, d’un préjudice et d’un lien de causalité pour engager sa responsabilité.

— que l’existence d’une différence de superficie alléguée par la SARL Louisa d’une part, ainsi que son quantum d’autre part, ne sont pas rapportés.

— que les consorts [H] ont été informés sur le certificat, qu’en l’absence de communication du règlement de copropriété, la responsabilité de la SARL Adiome ne pouvait être engagée quant à l’exactitude de la désignation et de la constitution du lot de copropriété.

— que l’analyse des actes relatifs au bien sur lequel porte son expertise, n’incombe pas au professionnel diagnostiqueur, mais bien à celui en charge d’organiser la vente, à savoir l’agent immobilier, de sorte que la faute de la SAS [Adresse 16] est caractérisée.

— qu’en tout état de cause, aucune faute imputable à la SARL Adiome n’est caractérisée de sorte qu’indépendamment des fautes commises par les consorts [H] et la SAS [Adresse 16], l’appel en garantie formulé à l’encontre de la SARL Adiome ne pourra qu’être purement et simplement rejeté.

— que la diminution du prix ne vise qu’à rétablir l’équilibre des prestations lorsqu’une partie de la surface fait défaut, et ne constitue pas, en elle-même un préjudice indemnisable, de sorte que la demande formulée par les consorts [H] à l’encontre de la SARL Adiome n’est absolument pas justifiée.

— que la démonstration d’un préjudice par les consorts [H] fait défaut, de sorte qu’ils doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SARL Adiome.

— que les consorts [H] seront donc également déboutés de toutes leurs demandes concernant les frais irrépétibles et les dépens qu’ils entendent voir mettre à la charge de la concluante.

— que dans ces conditions, il serait inéquitable que la SARL Adiome supporte les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

— que par conséquent, il lui sera alloué une indemnité de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SARL [Adresse 16], intimée, demande à la cour de :

Vu le décret du 17 mai 1967,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a jugé qu’il a considéré que l’extension a été réalisée sur une partie commune,

— confirmer le jugement rendu le 03 Avril 2023 en ce qu’il :

— déboute la SARL Louisa de l’ensemble de ses demandes,

— condamne la SARL Louisa à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile à la SAS [Adresse 16] la somme de 2.500 euros,

— condamne la SARL Louisa aux entiers dépens,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la SARL Adiome, la SELARL Agi [R] Lorbat-Favier et Maître [N] à garantir et relever indemne la société [Adresse 16] de toute condamnation qui pourrait être formulée à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner la partie succombante à régler à la société Côte Ouest Immobilier la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, la SARL [Adresse 16] fait valoir :

— qu’il résulte du tableau de désignation des lots, et notamment du lot n°4, comprenant le bien de la SARL Louisa, que la terrasse est désignée comme partie privative,

— que la réalisation de travaux privatifs sur une partie commune, entraînant une appropriation, ne peut être autorisée par l’assemblée générale qu’à la double majorité prévue à l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, de sorte que la copropriété a considéré que la terrasse litigieuse était privative.

— qu’il résulte de l’article 4-1 du décret de 17 mars 1967 n° 67-223, que c’est à bon droit qu’il a été considéré que l’extension devait être intégrée dans le calcul de la surface de la partie privative du lot n° 4.

— que la SARL Louisa ne peut prétendre que l’agrandissement réalisé par les consorts [H] lui a été caché dans la mesure où celui-ci apparaît expressément dès la promesse de vente.

— que l’agrandissement ayant été voté à l’unanimité par la copropriété lors d’une assemblée générale devenue définitive car non contestée, la question d’une éventuelle appropriation des parties communes est sans objet et ne pourra jamais être reprochée à la SARL Louisa.

— qu’en tant que rédacteur d’acte, l’agent immobilier est seulement tenu à une obligation de moyen.

— qu’afin de s’assurer de la bonne exécution du mandat qui lui a été confié, la SAS [Adresse 16] a parfaitement vérifié la propriété du vendeur, la surface du bien vendu et la solvabilité de l’acquéreur alors que les consorts [H] n’ont jamais fait état des travaux réalisés en 1998 au titre du déplacement des menuiseries extérieures de l’appartement, de sorte qu’elle ne pouvait aucunement alerter les vendeurs sur l’éventuelle difficulté qui pouvait en découler.

— qu’il appartient au notaire de vérifier l’ensemble des points juridiques tel que, par exemple, les servitudes ou la réalisation de travaux.

— que les consorts [H] ne démontrent pas le lien de causalité direct existant entre une faute de la SAS Côte Ouest Immobilier et le préjudice subi au titre de la diminution du prix.

— que la diminution du prix ne vise qu’à rétablir l’équilibre des prestations lorsqu’une partie de la surface fait défaut, et ne constitue pas, en elle-même un préjudice indemnisable, de sorte que la demande formulée par les consorts [H] à l’encontre de la SAS [Adresse 16] n’est absolument pas justifiée.

— que les consorts [H] sollicitent la condamnation in solidum de la SAS Côte Ouest Immobilier à leur payer la somme de 164.448,20 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix d’évaluation auquel il avait été proposé, mais ne rapportent pas la preuve d’un préjudice.

— que dans le cadre de l’exercice de sa mission, la SARL Adiome, tenue à une obligation de résultat, et qui reconnaît ne pas avoir eu connaissance des documents nécessaires à l’exercice de sa mission, n’a pas vérifié l’ensemble des éléments qui lui auraient permis d’assurer la validité de son diagnostic.

— que l’erreur de mesurage est à l’origine directe du préjudice subi par la SAS [Adresse 16] dans le cadre de la présente procédure.

— que la SAS Côte Ouest Immobilier a ainsi parfaitement satisfait à ses obligations légales, contrairement à la SARL Adiome, en informant le vendeur de la nécessité d’effectuer un mesurage de la «surface Carrez», ce que ce dernier a fait en mandatant la SARL Adiome, professionnel qualifié.

— qu’il est avéré que les notaires ayant reproduit le mesurage de la SARL Adiome sans vérifier sa cohérence avec le règlement de copropriété, ou les titres de propriété antérieurs, ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité ; que cette faute est en lien direct avec la préjudice subi par la SAS [Adresse 16].

— que la SARL Adiome et la SELAS Agi & associés doivent être condamnées à garantir et relever indemne la SAS [Adresse 16] de toute condamnation qui serait formulée à son encontre.

La SELAS Agi & associés, intimée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2024.

MOTIFS :

Sur la demande de réduction de prix de la SARL Louisa :

L’article 46 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

«Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.»

En l’espèce, la SARL Louisa fait valoir qu’après un nouveau mesurage postérieurement à l’achat, il s’avère que l’appartement acquis présente une surface habitable de 108,84 m² au lieu de 119,60 m² comme figurant à l’acte de vente, la différence étant constituée d’une terrasse aménagée et couverte de 10,76 m² qui, selon elle, a la nature de partie commune à usage privatif, et non de partie privative ce qui l’exclut du décompte de la surface habitable au sens de la loi Carrez.

Toutefois les consorts [H] soutiennent que cette terrasse a une nature privative et doit donc être incluse dans la surface habitable vendue.

Conformément à l’article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seul le règlement de copropriété détermine la qualification de parties communes ou de parties privatives.

Or, il résulte du règlement de copropriété les éléments suivants :

— l’article 5 du Règlement de copropriété définit les parties communes et prévoit que :

« Constituent des parties communes générales celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

« Elles comprennent notamment sans que cette énumération soit limitative : (…)

— Les couvertures, toitures ou terrasses (même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire dans la mesure de ce qui est dit ci-après à l’article 18).'

— l’article 18 III dudit règlement précise que :

'Les balcons, loggias ou terrasses, s’ils sont en tout ou en partie réservés à l’usage d’un copropriétaire n’en sont pas moins des parties communes.'

— l’article 39 dispose quant à lui que :

'Les copropriétaires qui bénéficient de l’usage exclusif de balcons, de loggias ou de terrasses devront les maintenir en parfait état de propreté (.)

Les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, loggias ou terrasses devront souffrir leur accès dans les conditions ci-dessus prévues à l’article 29 pour vérification, travaux d’entretien, etc…'.

Cependant, il est exact que l’état descriptif de division inclut la terrasse dans lot privatif litigieux, ce qui constitue une contradiction apparente avec les dispositions du règlement intérieur précitées.

Néanmoins, l’article 19 du règlement de copropriété dispose que «L’immeuble est divisé en lots selon l’état descriptif de division figurant en fin des présentes.

Celui-ci comprend, pour chaque lot, l’indication des «parties privatives» affectées à l’usage exclusif particulier de son propriétaire et d’une quote part indivise de «parties communes» telles que définies au chapitre II».

Or le chapitre II inclut les articles qualifiant expressément les terrasses de parties communes.

C’est donc à juste titre que le premier juge a estimé que la terrasse aménagée par la SARL Louisa relevait des parties communes à usage exclusif de l’un des copropriétaires.

Dès lors, il lui appartenait d’en tirer toutes les conséquences, en constatant que la SARL Louisa avait acquis un bien dont la surface habitable au sens de la loi Carrez est de 108,84 m² au lieu de 119,60 m² comme figurant à l’acte de vente, et donc qu’il y avait une erreur de contenance de 10,76 m², soit plus d'1/20 de la contenance totale, en défaveur de l’acquéreur, peu important que ce dernier ait la jouissance exclusive de la partie commune relative à cette terrasse de 10,76 m² puisque celle-ci ne pouvait faire l’objet de la cession d’un droit de propriété.

Ces éléments conduisent à faire application au profit de la SARL Louisa des dispositions de l’article 46 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles sont autonomes de toute démonstration de préjudice subi par l’acquéreur et entraînent une réduction du prix dans la proportion de la surface manquante.

Ainsi, compte tenu du prix de vente payé à hauteur de 1.550.000 € par la SARL Louisa pour une surface de 119,60 m², il y a lieu de retenir une réduction de prix de 139.448,20€ correspondant à la surface habitable de 10,76 m² manquante.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens, et les consorts [H] seront condamnés à payer à la SARL Louisa la somme de 139.448,20 € au titre de la réduction du prix, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 10 octobre 2017.

Sur la responsabilité de la SARL Adiome, de la SAS [Adresse 16] et de la SELARL Agi [R] Lorbat-Favier :

Les consorts [H] recherchent la responsabilité de la société de diagnostic ayant établi le mesurage de l’appartement, de l’agence immobilière ayant participé à la vente et du notaire ayant instrumenté l’acte de vente, en sollicitant leur condamnation in solidum à leur verser la somme de 174.448,20 € au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix d’évaluation auquel il avait été proposé.

Toutefois, l’existence d’un quelconque préjudice n’est pas démontré puisque la présente action n’a pour but que de restituer à l’opération de vente son exact prix au regard des surfaces habitables vendues, de sorte que si le mesurage avait été exact le prix de vente aurait nécessairement été fixé en considération de la surface moindre, telle que retenue par la cour.

Dès lors, il est vain de rechercher une quelconque faute de la SARL [Adresse 16], de la SARL Adiome et de la SELAS AGI et associés à défaut de préjudice indemnisable.

Les demandes des consorts [H] dirigées contre ces parties seront donc rejetées.

Sur la demande pour résistance abusive :

La SARL Louisa ne fait pas la démonstration du caractère abusif du refus, par les consorts [H], de consentir à la réduction du prix de vente de l’immeuble dans la mesure où ceux-ci estimaient être dans leur droit en qualifiant la terrasse litigieuse de partie privative.

Par conséquent la demande indemnitaire sera rejetée par confirmation du jugement entrepris.

Sur le surplus des demandes :

Les consorts [H], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel, et à payer :

— à la SARL Louisa la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— à la SARL [Adresse 16] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— à la SARL Adiome la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles seront infirmées, et les demandes des consorts [H] à ce titre, rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a débouté la SARL Louisa de sa demande indemnitaire pour résistance abusive,

Le CONFIRME sur ce point,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [J] veuve [H] et Messieurs [A] et [I] [H] à payer à la SARL Louisa la somme de 139.448,20 € au titre de la réduction du prix de vente de l’immeuble acquis le 22 février 2017, outre intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2017, date de la mise en demeure,

DEBOUTE Mme [G] [J] veuve [H] et Messieurs [A] et [I] [H] de l’ensemble de leurs demandes, y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [J] veuve [H] et Messieurs [A] et [I] [H] à payer :

— à la SARL Louisa la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— à la SARL [Adresse 16] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— à la SARL Adiome la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [J] veuve [H] et Messieurs [A] et [I] [H] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE