FMD/ND

Numéro 26/1609

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 28/05/2026

Dossier : N° RG 25/00549 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JDJ4

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

S.A.R.L. SURF 1

C/

Monsieur le Commissaire du Gouvernement, domicilié ès qualité DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – Service des Domaines, [Adresse 1] à [Localité 1]

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE ET D’AMENAGEMENT DU BEARN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 [J] 2026, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère faisant fonction de Présidente

M. Patrick CASTAGNE,ssesseur

M^me Christine DARRIGOL, assesseuse

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de M. Jean-Yves AMIOT Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées Atlantiques.

Assistés de M^me Nathalène DENIS, Greffière, présente à l’audience

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. SURF 1

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 482 919 446, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE ET D’AMENAGEMENT DU BEARN

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 519 509 210

dont la siège social est [Adresse 3]

demeurant [Adresse 4]

représentée par son Président, la SA [Localité 4] Béarn Habitat, prise en la personne de son Directeur Général, dont le siège est [Adresse 5]

et par la Société d’Equipement des Pyrénées Atlantiques anciennement Société d’Equipement des Pays de l’Adour (SEPA) prise en la personne de son Directeur Général, dont le siège est [Adresse 3]

Représentée par M^e Jean Michel ESCUDE QUILLET, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Christine TEISSEYRE (SCP BOUYSSOU et Associés), avocat au barreau de Toulouse

sur appel de la décision

en date du 10 JANVIER 2025

rendue par le Tribunal Judiciaire, Juge de l’Expropriation de Pau du Département des Pyrénées Atlantiques

RG : 24/16

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté du 26 septembre 2014, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la restauration immobilière de dix immeubles situés dans le périmètre de 1'opératíon ' projet de revitalisation du centre-ville de [Localité 4]'.

Par arrêté du 21 août 2019, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a prorogé les effets de la déclaration d’utilité publique du 26 septembre 2014.

Par arrêté du 12 janvier 2021, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a modifié l’arrêté numéro 19-41 prorogeant les effets de la déclaration d’utilité publique du programme de travaux numéro 3 de restauration immobilière portant sur des immeubles du centre-ville de [Localité 4].

Par arrêté du 1er mars 2022, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a déclaré cessibles deux lots de 1'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 4], figurant dans ce programme et ce, au profit de la société immobilière d’aménagement du Béarn (ci-après dénommée la SIAB).

Par ordonnance du 15 avril 2022, le juge de l’expropriation a déclaré expropriés pour cause d’utilité publique au profit de la SIAB les lots 3 et 5 situés [Adresse 6] à [Localité 4] appartenant à la SARL Surf 1.

Par requête reçue le 6 septembre 2024, la SIAB, représentée par son conseil la SCP [H] Associés, a saisi le juge de l’expropriation sur le fondement des articles L. 311-6 et R. 311-9 du code de l’expropriation, aux fins de fixation des indemnités dues à la SARL Surf 1, représentée par Madame [J], pour l’expropriation desdits lots.

Par ordonnance du 3 octobre 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date de visite du bien au 29 novembre 2024 et l’audience à la suite de celle-ci.

Cette ordonnance a été notifiée par la SIAB à la SARL Surf 1 par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 18 octobre 2024. La SARL Surf 1 n’a pas constitué avocat.

Lors du transport sur les lieux du 29 novembre 2024, Madame [J], gérante de la SARL Surf 1, était présente sans avocat. Elle a assisté à l’audience. Etaient également présents lors du transport sur les lieux et à l’audience, Mme [D], représentant la SIAB, autorité expropriante assistée de Maître [Q], M. [F] représentant le syndic et M. [I], commissaire du gouvernement.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2025, le juge chargé de l’expropriation au tribunal judiciaire de Pau a :

— fixé les indemnités de dépossession due par la sociéte immobilière et d’aménagement du Béarn (SIAB) à la SARL Surf 1 à raison de l’expropriation des lots 3 et 5 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] à la somme totale de 212 353,36 euros (deux-cent-douze mille trois-cent cinquante-trois euros et trente-six centimes), cette somme se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 192 l39,42 €

— indemnité de remploi : 20 213,94 €

— dit que la société immobilière d’aménagement du Béarn (SIAB) supportera la totalité des dépens de l’instance.

Par déclaration du 27 février 2025, la SARL Surf 1 a relevé appel limité de ce jugement en ce qu’il a :

— fixé les indemnités de dépossession dues par la sociéte immobilière et d’aménagement du Béarn (SIAB) à la SARL Surf 1 à raison de l’expropriation des lots 3 et 5 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] à la somme totale de 212 353,36 euros (deux-cent-douze mille trois-cent cinquante-trois euros et trente-six centimes), cette somme se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 192 l39,42 €

— indemnité de remploi : 20 213,94 €.

La SARL Surf 1 a adressé ses conclusions d’appelant au greffe de la cour le 26 mai 2025.

Dans son dernier mémoire récapitulatif n°2 reçu au greffe le 6 février 2026, la société Surf 1, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par la juridiction départementale de l’expropriation en ce qu’il a :

> fixé les indemnités de dépossession dues par la société immobilière d’aménagement du Béarn (SIAB) à la SARL Surf 1 à raison de l’expropriation des lots 3 et 5 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] à la somme de totale de 212 353,36 €, cette somme se décomposant comme suit :

* indemnité principale : 192 139,42 €

* indemnité de remploi : 20 213,94 €

Statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité principale à la somme de 1 531 273,66,

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 154 127,36,

— débouter la SIAB de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SIAB à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement du code de procédure civile,

— condamner la SIAB aux entiers dépens.

La société SARL Surf 1 fait valoir pour l’essentiel que le montant de l’indemnité doit être revu à la hausse, dans la mesure où les éléments de comparaison ne présentent pas de pertinence et que certains travaux n’ont pas à être déduits de l’indemnité dans la mesure où ils ont été rendus nécessaires du fait de la latence de la SIAB dans la mise en oeuvre de la procédure d’expropriation.

Elle soutient également que ses locaux présentent un positionnement idéal puisqu’ils se situent en plein centre-ville de [Localité 4], en face des Halles, lesquelles ont fait l’objet d’une réfection complète qui s’est achevée en 2018 et que, de manière générale, c’est tout le quartier, autrefois vieillissant, qui fait l’objet d’une rénovation et qui se développe, ce qui a mécaniquement eu pour effet d’augmenter la valeur des biens. Elle observe que les lots de copropriété qu’elle détient et dont la superficie est de 676 m2 sont constitués ainsi :

> le lot 3, à savoir une cave située au sous-sol de l’immeuble auquel sont attachés 5/1000èmes des parties communes,

> le lot 5 composé de trois plateaux nus, situés en R+1, R+2 et R+3 auxquels sont attachés 655/1000èmes des parties communes.

Elle ajoute que si ces lots peuvent être utilisés à titre d’habitation, la création de bureaux peut également être envisagée, étant précisé que les locaux se situent à proximité immédiate du parking de la République.

Elle conteste avoir fait obstacle au bon fonctionnement de la copropriété, soutenant avoir déposé une demande de permis de construire aux fins de réhabiliter les locaux, mais ne pas les avoir entrepris, compte tenu de la procédure d’expropriation en cours, estimant n’avoir aucun intérêt à exposer des frais alors même qu’elle ne serait plus propriétaire des locaux considérés. Elle rappelle à cet égard avoir été avisée le 22 mars 2019, par courrier de la SIAB, que la Communauté d’agglomération allait réaliser une enquête parcellaire concernant l’immeuble, dont le programme comportait le ravalement de façade, la vérification de la toiture et la reconfiguration des étages et que cette enquête constituait la première étape en vue de son expropriation, ce qui était clairement indiqué dans le courrier. Elle indique avoir attendu l’offre indemnitaire de la SIAB pendant près de deux ans et remarque que durant ce délai inexplicable (plus de cinq ans à compter de la fin de l’enquête parcellaire), l’immeuble a continué de se dégrader, une partie du toit ayant été arrachée lors d’une violente tempête en février 2024.

*

Dans son dernier mémoire récapitulatif n°2 adressé au greffe de la cour le 9 février 2026, la Société immobilière et d’aménagement du Béarn (SIAB), intimée sur appel principal et appelante sur appel incident, demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 10 janvier 2025 en procédant à l’actualisation du montant des travaux de toiture imputable à la SARL Surf 1,

— le confirmer pour le surplus,

En conséquence,

— fixer le montant global de l’indemnité d’expropriation revenant à la SARL Surf 1, tous préjudices confondus, à la somme de 211 464,71 €, arrondi à 211 465 €, comprenant :

> Indemnité principale : 191 331,56 €

> Indemnité de remploi : 20 133,15 €

— rejeter toutes prétentions contraires,

— condamner la SARL Surf 1 à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Surf 1 aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de son appel incident, la SIAB fait valoir pour l’essentiel que les lots expropriés sont situés dans un immeuble qui nécessite des travaux en toiture. Elle ajoute que les lots, notamment le lot 5 constitué de plateaux en étage, sont très dégradés et inhabitables, les infiltrations d’eau ayant sérieusement endommagé les plafonds, murs et parquets. Elle fait observer que l’électricité n’est pas aux normes, si bien que les plateaux devront faire l’objet d’une rénovation lourde comprenant la remise en état des murs, sols et plafonds, le cloisonnement et l’aménagement intérieur (cuisines, sanitaires, chauffage, menuiseries à changer…).

S’agissant des travaux prescrits pour l’immeuble litigieux tels que décrits dans le programme détaillé notifié à la SARL Surf 1 le 22 mars 2019, la SIAB relève que ces travaux devaient être réalisés dans un délai de deux ans à compter de la notification au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires et que la SARL Surf 1 a fait le choix d’adopter une attitude d’obstruction et n’a pas réalisé les travaux prescrits dans le délai imparti. Elle précise que c’est dans ce contexte, et après qu’un arrêté de mise en sécurité a été pris le 11 décembre 2023, qu’elle a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.

*

Aux termes de ses conclusions reçues au greffe le 30 juillet 2025, le commissaire du Gouvernement demande à la cour de fixer les indemnités suivantes :

— indemnité principale : 192 l39,42 €

— indemnité de remploi : 20 213,94 €

soit une indemnisation totale de 212 353,36 euros, soit l’indemnité prévue par le premier juge.

Il admet que l’immeuble est situé dans un secteur dynamique et semi-piétonnier à proximité des Halles de [Localité 4], sans vis-à-vis direct, mais il applique un coût de travaux confortatifs et de mise en sécurité de la structure, ainsi que des travaux de rénovation de la toiture pour un montant de 81 540,58 € (selon le devis communiqué et retenu en première instance), de sorte qu’il estime la valeur vénale à (471,05 € x 581 m2) 273 680 € – 81 540,58 €, soit 192 139,42 €, soit la somme fixée par le premier juge.

Il propose en outre une indemnité de remploi de 20 213,94 euros, telle que fixée par le premier juge.

***

Les parties ont été convoquées par le greffe le 14 janvier 2026 pour l’audience du 12 février 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision critiquée et aux dernières conclusions des parties, et ce, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité principale d’expropriation

Selon les dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Selon l’article 213-4 du code de l’urbanisme, «À défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi'.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1 du même code, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d''expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) À défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. »

Au cas précis, la SARL Surf 1 demande à la cour de fixer l’indemnité principale :

> concernant le lot n°5 à 1 516 273,66 € : 1 769 470,56 € (676 € le m2 x 2 617,59 €/m2) – montant des travaux à déduire 643 420,90 € + le montant des aides à ajouter 390 224 €),

> concernant le lot n°3 à 15 000 € (500 €/ m2 x 30 m2 ),

soit la somme totale de 1 531 273,66 €.

Elle considère que le montant de l’indemnité doit être revu à la hausse dans la mesure où les éléments de comparaison ne présentent pas de pertinence et que certains travaux n’ont pas à être déduits de l’indemnité dans la mesure où ils n’ont été rendus nécessaires que du fait de la latence de la SIAB dans la mise en oeuvre de la procédure d’expropriation. Elle ajoute que la méthode appliquée en première instance, qui consiste à comparer les locaux dont s’agit avec d’autres locaux nécessitant des travaux n’est pas acceptable, dès lors que cette méthode ne tient pas compte :

— de la différence de valeur inhérente aux différentes rues comparées,

— des travaux réels à réaliser dans les locaux et de leur coût net, aides publiques déduites pour l’expropriant. Elle demande donc à la cour de valoriser, au prix du marché de l’ancien, les locaux puis d’appliquer les décotes liées aux travaux à réaliser.

Elle déplore que le premier juge n’ait pas tenu compte du lot n°3 dans le calcul de l’indemnité et qu’il ait ainsi exclu la cave, dont la superficie est, selon elle, de 30 m2.

Elle considère qu’il y a lieu de procéder à une valorisation de la cave et propose de l’évaluer à hauteur de 500 € le m2, soit 15 000 €.

Elle propose de tenir compte de la plus-value liée à l’emplacement du site et de comparer les prix au m2 sur le même secteur. Elle donne comme termes de comparaison les éléments suivants :

> un appartement de 112 m2 situé [Adresse 7] vendu le 26 août 2024 pour 273.400 €, soit 2 441,07 € le m2,

> un appartement de 31 m2 situé [Adresse 8] [Adresse 9] vendu le 30 janvier 2024 pour la somme de 84 060 €, soit 2 711,61 € le m2,

> un appartement de 23 m2 situé [Adresse 10] vendu le 21 juin 2023 pour la somme de 62 100 €, soit 2 700 € le m2, soit une valeur moyenne au m2 de 2 617,56 €.

La SIAB sollicite la confirmation du jugement rendu le 10 janvier 2025, sous réserve de l’actualisation du coût des travaux de réfection de toiture au vu de la facture de l’entreprise [M] d’un montant légèrement supérieur à celui du devis produit en première instance.

Elle offre une indemnité globale de dépossession de 211 464,71 € arrondi à 211 465,00 €, se décomposant de la manière suivante :

— Indemnité principale :

581 m2 x 47l,05 €/m2 = ………………….273 680 €

Montant des travaux à déduire = …….- 82 348,44 €

191 331,56 €2

— Indemnité de remploi

5 000 € x 20% = 1 000 €

10 000 € x 15% = l 500 €

176 331,56 € x10% = 17 633,15 €

20 133,15 €

Elle fait valoir notamment que la méthode d’évaluation à retenir doit tenir compte de l’état et de la situation des lots expropriés dans un immeuble en copropriété nécessitant d’importants travaux en toiture pour garantir sa pérennité, mais également des caractéristiques propre des lots, s’agissant de plateaux devant faire l’objet d’une importante rénovation.

M. le commissaire du Gouvernement fait valoir pour l’essentiel que les lots 3 et 5 litigieux sont d’anciens logements vacants depuis plusieurs années, composés de trois plateaux en R+1, R+2 et R+3 d’une surface habitable totale de 581,20 m2 selon l’expropriant. Il ajoute que ces plateaux sont bruts et doivent être totalement aménagés et réhabilités. Il précise que l’immeuble est vétuste et très dégradé. Un rapport sur l’état de conservation de la charpente et toiture du Bureau Veritas en date du 30 novembre 2023, suite à visite sur place le 21 novembre 2023, a relevé des désordres entraînant une déterioration de la structure en raison d’une part d’infiltrations d’eau provenant d’une dégradation importante de la couverture et d’autre part des attaques d’insectes xylophages au niveau des poutres et des entrants. Il relève en outre que le 11 décembre 2023, la ville de [Localité 4] a dû prendre un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble.

Il suggère d’appliquer la méthode par comparaison, de retenir des éléments de référence qui ont fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière et de rechercher des transactions récentes d’immeubles à rénover dans un secteur proche, à savoir :

> [Adresse 11] : revente en 2022 par la SIAB suite à acquisition en 2018. Immeuble ancien à usage d’habitation (9 appartements) et commercial. Permis de construire pour rénovation complète de l’immeuble, des parties commune et modification de la façade. Surface habitable ou utile de 630 m2 selon le cadastre, soit 317 € le m2,

> [Adresse 12] : acquisition d’ensemble par Domofrance de lots appartenant à plusieurs copropriétaires. Prix total de vente : 223 200 € pour une surface habitable totale de 449 m2 selon les actes de vente. Arrêté de péril du 14 juin 2019, soit 497,10 € le m2,

> [Adresse 13] : Immeuble de bureaux transformé en 13 logements collectifs. Surface de plancher avant travaux de 426 m2. Travaux de rénovation et réhaussement avec ajout de 168 m2 à destination d’habitation. Surface de plancher après travaux de 594 m2 selon le permis de construire, soit 598,59 € le m2.

Il retient ainsi un prix moyen de 471,05 €/ m2.

En l’espèce, le premier juge a, au vu des pièces qui lui ont été soumises et à la suite de son transport sur les lieux réalisé le 29 novembre 2024, relevé que le bien à évaluer est composé des lots 3 et 5 d’une copropriété, dans un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], au coeur du centre ville, en face des Halles, dans le périmètre du Site Patrimoine Remarquable de [Localité 4].

Il a souligné que les lots expropriés 3 et 5 dépendent d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, étant précisé que le local commercial du rez-de-chaussée n’est pas concerné par l’expropriation.

Ces lots sont situés en zone UAc du PLUi (zone urbaine dense, située en centre ville, avec des règles particulières d’aspect architectural, d’alignement sur rue, de hauteur, de protection patrimoniale).

Le lot 5 est constitué de plateaux qui se développent sur les trois niveaux supérieurs de l’immeuble (R+1 = 220,5 m2, R +2 = 180,3 m2, R+3 = 180,4 m2), soit une superficie totale, non pas de 676 m2 comme le soutient SARL Surf 1 sans apporter la moindre pièce pour l’établir, mais de 581 m2 ainsi qu’il ressort du relevé de surface établi par un géomètre-expert le 27 mars 2024 (pièce n°11 de la SIAB). Cette superficie, qui a été à juste titre retenue par le permier juge, sera confirmée par la cour.

Le lot 3 est une cave d’une superficie de 16 m2, et non de 30 m2 comme le soutient la SARL Surf 1 sans produire le moindre document susceptible de corroborer ses dires.

Le premier juge a relevé en outre que :

— l’immeuble est vétuste et très dégradé,

— les locaux sont inhabitables et inoccupés,

— les planchers en bois sont dégradés,

— des infiltrations affectent la toiture,

— certaines poutres et appuis de ferme sont totalement ruinés et avaient dû être consolidés avec des étais,

— les infiltrations en toiture impactent tous les niveaux de l’immeuble,

— l’immeuble souffre d’un défaut d’entretien flagrant,

— le 22 février 2024, une partie de la toiture a été arrachée par le vent qui s’est engouffré par les fenêtres du dernier étage, nécessitant l’intervention des pompiers,

— un risque de chute de matériaux existe,

— l’immeuble n’est ni hors d’eau, ni hors d’air (photographies 3, 5, 8, 9 à 12),

— toutes les installations (électricité, eau, isolation) doivent être refaites,

— d’importants travaux doivent être mis en oeuvre.

Le premier juge a considéré que, pour évaluer la valeur vénale du bien litigieux, la méthode d’évaluation par comparaison apparaissait la plus pertinente, dès lors qu’elle traduit le niveau du marché foncier et immobilier d’un secteur géographique.

À ce motif pertinent, il sera ajouté que les termes de comparaison à retenir doivent être situés dans un secteur géographique comparable et il y a lieu de tenir compte ainsi, de la plus-value liée à l’emplacement, mais également de l’état de vétusté du bien et de l’importance des travaux à effectuer.

Parmi les références proposées, il conviendra en conséquence de ne retenir que les valeurs correspondant à des immeubles équivalents et comparables, à savoir des immeubles vétustes qui nécessitent d’importants travaux de réhabilitation et qui ont été cédés récemment dans le même secteur géographique.

La cour considère en conséquence que c’est à juste titre que le premier juge a écarté, comme trop anciens, les termes de référence de la SIAB numéros 1 et 2, relatifs à une cession intervenue en 2018.

Aucun des termes de référence présentés par la SARL Surf 1 ne pourra être retenu, dès lors que s’ils se situent [Adresse 9], donc à proximité immédiate des lots litigieux, ils n’ont pas les mêmes caractérisques, s’agissant d’appartements habitables, en bon état, et non de plateaux bruts très dégradés, devant être totalement réaménagés et réhabilités.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu comme termes de référence :

> le terme de référence numéro 3 proposé par la SIAB et par le commissaire du Gouvernement, à savoir l’immeuble situé [Adresse 13], cédé le 22 août 2022 pour un prix total de 255 000 €, soit 598,59 € le m2, le bien en question étant initialement un immeuble de bureaux transformé en 13 logements collectifs et ayant nécessité des travaux de rénovation,

> le bien situé [Adresse 14], ayant fait l’objet d’un arrêté de péril le 14 juin 2019, acquis par Domofrance, s’agissant de 9 lots appartenant à plusieurs copropriétaires pour une surface habitable totale de 449 m2, vendu 223 200 €, soit 497,10 € le m2,

> le bien situé [Adresse 15], revendu en 2022 par la SIAB, s’agissant d’un immeuble ancien à usage d’habitation (9 appartements) et commercial, d’une surface habitable de 630 m2, soit 317,46 € le m2,

ce qui représente une moyenne de 471,05 € le m2, moyenne qu’a retenue à bon droit le premier juge, l’ensemble de ces biens étant situés à proximité immédiate du [Adresse 16] comme les lots litigieux et présentant les mêmes caractéristiques.

Ainsi, le lot n°5 d’une superficie de 581 m2 sera évalué à la somme de 273 680,05 € (471,05 x 581).

Il conviendra toutefois, comme le demande la SARL Surf 1, de tenir compte de la cave (le lot n°3) – ce que le premier juge a omis de faire – d’une superficie de 16 m2, en y appliquant toutefois un abattement de 50%, son usage n’étant pas comparable à celui d’une surface habitable. Compte tenu de la destination de ce lot, il pourra être évalué à hauteur de 235 € le m2 (471,05 €/m2 – 50%), soit 3 760 € (235 x16). Il sera ajouté de ce chef à la décision déférée.

Concernant le montant des travaux à déduire, le premier juge les a, au vu d’un devis daté du 10 juillet 2024 établi par l’entreprise [S] pour un montant de 106 698,34 € HT pour la réfection de la toiture, justement chiffrés à 81 540,58 € HT, cette somme correspondant à la charge de la SARL Surf 1, propriétaire des lots 3 et 5 qui détient 660/1000ième de copropriété.

Au vu de la nouvelle facture produite en cause d’appel par la SIAB (sa pièce n°8) établi par l’entreprise [S] mentionnant un montant de 107 922,37 HT, il convient d’actualiser ce montant à 71 228,76 €.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a mis à la charge de la SARL Surf 1 le coût des travaux de mise en sécurité, cette dernière n’ayant pas réalisé les travaux d’étaiement pourtant préconisés dès 2019 et ayant laissé le bien 'en l’état', ce dont a convenu Mme [J], la gérante de la SARL Surf 1 le jour du transport sur les lieux. Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a déduit de la valeur des lots la somme de 11 119,68 € HT à la charge de la SARL Surf 1, cette somme correspondant au prorata des millièmes de copropriété, la somme globale étant de 16 848 € HT.

Ainsi, le coût total des travaux mis à la charge de la SARL Surf 1 est de 82 348,44 € HT (71 228,76 € + 11 119,68 €). C’est donc ce montant qui sera retenu et qui viendra en déduction de la valeur des lots. La décision querellée sera infirmée de ce chef.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le total de l’indemnité principale des lots 3 et 5 du [Adresse 6] s’élève à 277 440,05 € (273 680 € pour le lot 5 + 3 760 euros pour le lot 3), déduction faite du montant actualisé des travaux de mises en sécurité de la structure et de rénovation de la charpente pour la somme de 82 348,44 €, soit un montant total de 195 091,61 €. La décision sera infirmée de ce chef.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au moment de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il en résulte que le propriétaire exproprié est en droit de réclamer à l’expropriant, en sus de l’indemnité principale, une indemnité complémentaire destinée à couvrir les frais qu’il aura à supporter lors du remploi de celle-ci.

Elle est due sans que l’exproprié ait à justifier de la nécessité du remploi. Elle doit permettre l’acquisition de biens de même nature d’un prix égal au montant de l’indemnité principale, ce qui suppose qu’elle soit fixée en proportion de l’indemnité principale (3e civ. 9 novembre 2023, n°22-18113).

Au cas précis, en application de l’article susvisé, l’indemnité de remploi, calculée en application de taux dégressifs sur l’indemnité principale, qui, en l’espèce, est de 195 091,61 €, est calculée comme suit :

—  20% de 0 à 5 000 € = l 000 €

—  15% de 5 00l € à l5 000€ = l 500 €

—  10% au-delà de 15 000 € = 18 009,16 € (10% x 195 091,61 € – 15 000)

soit une indemnité de remploi de 20 509,16 €.

La décision querellée sera infirmée de ce chef.

Sur les frais de procédure

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance. Il convient en conséquence de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a condamné la SIAB aux dépens de le procédure de première instance.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de la SIAB.

L’équité commande en cause d’appel de laisser à chacune des parties le montant de ses frais non compris dans les dépens.

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PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et par arrêt mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Pau du 10 janvier 2025 en ce qu’il a dit que la SIAB supportera la totalité des dépens de première instance,

L’infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau,

Fixe le montant global de l’indemnité d’expropriation revenant à la SARL Surf 1 à la somme de 215 600,77 € arrondie à 215 601 €, comprenant :

> Indemnité principale : 195 091,61 €

> Indemnité de remploi : 20 509,16 €

Y ajoutant,

Condamne la SIAB aux dépens d’appel,

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles d’appel exposés par elle.

Arrêt signé par M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par M^me Nathalène DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,