ARRET N° 383

R.G : 11/04253

XXX

Y

SCP L M-F Y

H I

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU. CHATEAU CLERMONT

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/04253

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 20 septembre 2011 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTS :

1°) Maître Jérome Y

Notaire

né le XXX à XXX

dont le siège social est situé XXX

XXX

2°) SCP L M-F Y-H I Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial

dont le siège social est situé XXX

XXX

représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Jean-Pierre LAURENT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e GILLET, membre de la SCP MADY-GILLET, avocats au barreau de POITIERS

INTIMES :

1°) SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CHATEAU DE CLERMONT

représenté par son syndic en exercice, la SARL 4'IMMO, dont le siège social est XXX

XXX

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SELARL LEXAVOUE POITIERS – la SCP PAILLE-THIBAULT-CLERC, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant M^e Corinne SAMSON, avocat au barreau de NANTES

XXX

dont le siège social est situé XXX

Chez M^me GREFFIER

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

représentée par sa Présidente en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SELARL LEXAVOUE POITIERS – la SCP PAILLE-THIBAULT-CLERC, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant M^e Corinne SAMSON, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur Claude PASCOT, Conseiller

Madame Hélène CADIET, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********************

LA COUR

Attendu que par décision contradictoire n° 252 en date du 20 septembre 2011, le tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon a statué ainsi :

— rejette comme mal fondées les irrecevabilités soulevées par M^e Y et la société M-Y-I in limine litis

— dit n’y avoir pas lieu à rejet des pièces communiquées aux débats

— rejette la demande en dommages-intérêts de M^e Y et de la société M-Y-I

— vu les articles 1147, 1984 et suivants du Code civil, condamne solidairement M^e Y et la société M-Y-I à payer au syndicat des copropriétaires du château de Clermont la somme de 1.559.600,77 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— dit n’y avoir pas lieu à exécution provisoire

— condamne solidairement M^e Y et la société M-Y-I à payer au syndicat des copropriétaires du château de Clermont la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile

Attendu que sur appel de M^e Y et de la SCP M-Y-I, notaires associés à Chantonnay (Vendée) la cour d’appel de Poitiers, par arrêt contradictoire n° 455 du 28 novembre 2012, a statué comme suit :

— confirme le jugement rendu le 20 septembre 2011 par le tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon en ce qu’il a rejeté comme mal fondées les irrecevabilités soulevées in limine litis par M^e Y et la société M-Y-I

— sursoit à statuer sur le surplus des demandes jusqu’à ce que la cour d’appel de Poitiers, statuant sur intérêts civils, et rendu son arrêt dans l’instance opposant M. A et l’association syndicale libre du château de Clermont et ordonne aux intimés de communiquer aux appelants les conclusions déposées dans ladite instance ainsi que la copie du procès-verbal d’audition de M^e Y établi dans le cadre de l’enquête pénale

— dit que les dépens de la présente instance demeurent réservés

Attendu que la chambre des appels correctionnels de Poitiers a statué par arrêt n° 416 du 17 juin 2013 sur l’appel interjeté par M. A prévenu condamné et M. B partie civile, du dispositif civil du jugement rendu le 6 février 2012 par le tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon à propos notamment du château de Clermont ainsi que d’autres copropriétés concernant le même prévenu

Attendu que le procès-verbal d’audition de M^e Y dans le cadre de l’enquête pénale a été régulièrement communiqué sous le contrôle de la cour ainsi que les conclusions en matière pénale de l’association syndicale libre du château de Clermont mais que le syndicat des copropriétaires du même château ne s’était pas constitué partie civile

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 14 octobre 2013, les appelants demandent de :

— Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de M^e Y et de la SCP de notaires dont il est membre annexé aux présentes conclusions par application de l’article 954 du Code de Procédure Civile,

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M^e Y et la SCP M-Y-I à l’encontre du jugement rendu le 20 septembre 2011 par le Tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon.

— Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

— Vu l’article 378 du Code de procédure civile, l’arrêt de la Cour d’Appel de Poitiers du 28 novembre 2012,

— Constater que la cause de sursis à statuer consistant à obtenir la communication de l’ensemble des conclusions échangées dans le cadre de la procédure de première instance devant le Tribunal correctionnel de La Roche-sur-Yon n’a pas disparu

— en toute hypothèse, ordonner la communication de ces conclusions

— Dire et juger en conséquence que la reprise d’instance ne peut intervenir

* A titre subsidiaire

— vu l’article 122 du Code de procédure civile et la théorie dite de l’estoppel,

— Dire et juger irrecevables les demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires du Château de Clermont visant à obtenir la condamnation de M^e Y à payer la somme de 1.599.600,77¿

* A titre plus subsidiaire et sous réserve de tout pourvoi en cassation qui pourrait être formé par M^e Y et la SCP dont il est membre à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 28 novembre 2012

— vu les articles 1147, 1150 et 1984 du Code Civil,

— dire et juger que M^e Y et la SCP M-Y-I dont il est membre n’ont pas commis de faute à l’égard du syndicat des copropriétaires et de l’association syndicale libre du Château de Clermont en payant la somme de 1.599.600,77 € à la société C

— dire et juger, à supposer même une faute serait consacrée, que celle-ci ne se trouve pas en relation de causalité avec le préjudice allégué

— dire et juger que le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires du château de Clermont et l’association syndicale libre du château de Clermont est inexistant, notamment en ce que les parties intimées n’apportent pas la moindre preuve de ce que les travaux confiés à C n’ont pas été réalisés

— dire et juger que si un préjudice devait être indemnisé, il devra être limité à la somme maximale de 10.000 €

— dire et juger, au surplus, que le préjudice invoqué n’est pas réparable au sens des dispositions de l’article 1150 du Code Civil en ce qu’il n’était pas prévisible

— déclarer mal fondé l’appel incident et la rectification d’erreur matérielle vis-à-

vis du jugement rendu le 20 septembre 2011 par le Tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon par les parties intimées au principal

— Dire et juger en conséquence que tant le syndicat des copropriétaires du château de Clermont que l’association syndicale libre du Château de Clermont doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de M^e Y et de la SCP M-Y-I dont il est membre à leur payer la somme de 1.599.600,77 € et, plus généralement, de toutes leurs demandes fins et conclusions

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre du château de Clermont à payer à M^e Y et la SCP de notaires dont il est membre à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour propos abusifs et vexatoires et eu égard à la communication de pièces et à l’utilisation outrageante qui en a été faite

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre du château de Clermont à payer à M^e Y et à la SCP dont il est membre la somme de 35.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Les condamner, sous la même solidarité, en tous les frais et dépens tant de première instance que d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de M^e Laurent, avocat, qui pourra les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 11 octobre 2013, les intimés demandent de :

— Vu les article 1147 et 1984 du Code Civil

— rejeter toute demande de sursis a statuer

* à titre principal

1/ Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de La-Roche-sur -Yon en ce qu’il a condamné solidairement M^e Y et la SCP L M, F Y et H I à lui verser la somme 1.599.600,77 €

2/ Confirmer le jugement du Tribunal de Grande en toutes ses autres dispositions

3/ Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées par M^e Y et la SCP L M, F Y et H I à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de l’ASL du Château de Clermont dans leurs écritures d’appel,

4/ Condamner solidairement M^e Y et la SCP L M, F Y et H I à verser au syndicat des copropriétaires du Château de Clermont la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

5/ Condamner solidairement M^e Y et la SCP L M, F Y et H I aux entiers dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de la SCP Paillé-Thibault-Clerc au titre des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

* à titre subsidiaire

1/ Condamner solidairement M^e Y et la SCP L M, F Y et H I à verser à l’Association Syndicale Libre du Château de Clermont la somme de 1.599 600.77 € (un million cinq cent quatre vingt dix neuf mille six cent euros et soixante dix sept centimes) de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir

4/ Rejeter la demande de dommages et intérêts sollicitée par M^e Y et la SCP L M, F Y et H I

5/ Rejeter la demande de rejet de pièces formulés par M^e Y et la SCP L M, F Y et H I

6/ Condamner solidairement M^e Y et la SCP L M, F Y et H I à verser à l’Association Syndicale Libre du Château de Clermont la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

7/ Condamner solidairement M^e Y et la SCP L M, F Y et H I aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP Paillé-Thibault-Clerc sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

Attendu que le ministère public a donné son avis le 8 octobre 2013

Attendu que l’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2013

Attendu qu’il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions

SUR CE

Attendu que l’appel régulièrement formé dans le délai légal est recevable

Sur la demande de sursis à statuer

Attendu que les appelants soutiennent que dans son arrêt mixte du 28 novembre 2012, la même cour d’appel a demandé aux parties intimées de produire aux débats des conclusions échangées devant la chambre des appels correctionnels de la cour d’appel de Poitiers statuant sur intérêts civils selon la formule «les conclusions déposées dans ladite instance », ce qui inclurait également des écritures déposées en première instance ; que les appelants soutiennent que les écritures déjà communiquées contiennent des éléments utiles à la manifestation de la vérité mais qu’ils sont très défavorables à la position des parties intimées et qu’il convient alors d’obtenir la production de toutes les écritures échangées en première instance ayant abouti au jugement du tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon daté du 6 février 2012

Attendu que les intimés s’opposent à cette demande de sursis à statuer en rappelant que l’arrêt du 28 novembre 2012 leur ordonnait de communiquer aux appelants les conclusions déposées devant la chambre des appels correctionnels, ce qui a été fait en toute honnêteté en indiquant que, n’étant pas présentes devant la cour, ils ne peuvent pas communiquer ces pièces ; qu’en outre la cour a fait les recherches dans le dossier pénal et a pu communiquer les conclusions de partie civile de l’association syndicale libre du château de Clermont

Attendu effectivement que par arrêt interlocutoire du 28 novembre 2012, la même chambre statuant sur la demande de sursis à statuer des appelants a, dans les motifs de l’arrêt, estimé qu’il convenait d’attendre que l’arrêt sur intérêts civils soit rendu et d’ordonner aux intimés de communiquer aux appelants les conclusions déposées devant la chambre des appels correctionnels ainsi que le procès-verbal d’audition de M^e Y établi dans le cadre de l’enquête pénale ; que le dispositif de la décision est tout aussi précis puisque la cour a statué en ces termes : « Sursoit à statuer sur les demandes, jusqu’à ce que la chambre des appels correctionnels de la cour d’appel de Poitiers statuant sur intérêts civils, ait rendu son arrêt dans l’instance opposant M. D A et l’association syndicale libre du château de Clermont, et ordonne aux intimés de communiquer aux appelants, les conclusions déposées dans ladite instance, ainsi que la copie du procès-verbal d’audition de M^e Y établi dans le cadre de l’instance pénale'

Attendu en conséquence que l’expression «dans ladite instance » ne pouvait se rapporter qu’à l’instance pendante devant la cour d’appel et que dans la mesure où il a été déféré à cette demande, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer de nouveau ; qu’il a été également versé aux débats l’arrêt de la chambre correctionnelle du 17 juin 2013 dont il résulte que ni le syndicat des copropriétaires ni l’association syndicale libre du château de Clermont ne soit intervenue dans l’instance pénale en cause d’appel, dès lors que le tribunal correctionnel n’avait pris aucune décision sur l’action civile à propos du château de Clermont ; que si le tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon, après avoir déclaré prescrite l’infraction d’abus de confiance reprochée à M. D A à l’encontre des copropriétaires du château de Clermont, a déclaré M. D A coupable des faits d’abus de confiance commis à Le Cellier, commune où est situé le château de Clermont, il n’a prononcé aucune condamnation civile en faveur de l’association syndicale libre du château de Clermont qui s’était constituée partie civile en première instance, contrairement au syndicat des copropriétaires qui n’est intervenu devant aucune juridiction répressive, ni en première instance et pas davantage en appel

Attendu qu’il en résulte que l’arrêt avant dire droit de la cour d’appel a été strictement exécuté et qu’en outre toutes les recherches ont été effectuées au greffe de la chambre correctionnelle pour communiquer le maximum d’éléments utiles à la présente affaire ; qu’il n’est pas justifié des démarches effectuées par les appelants auprès du tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon ni d’un refus de communication de documents qui leur aurait été opposé ; qu’en conséquence la demande de sursis à statuer est purement dilatoire et doit être rejetée

Sur l’irrecevabilité de l’action et des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires du château de Clermont

Attendu que tout en retenant que par arrêt mixte du 28 novembre 2012 la même chambre a confirmé le jugement ayant rejeté la fin de non recevoir relative à la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, les appelants réitèrent leur demande en soutenant que la communication des conclusions déposées par l’association syndicale libre du château de Clermont constitue un élément nouveau en ce sens que devant la juridiction répressive, c’est bien l’association syndicale libre du château de Clermont qui avait fait valoir l’existence d’un préjudice causé par M. D A et qu’en conséquence la demande du syndicat des copropriétaires n’est pas recevable puisque c’était l’association syndicale libre qui avait sollicité la consécration du préjudice causé par M. D A en se constituant partie civile devant le tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon ; que les appelants invoquent donc le défaut de qualité et d’intérêt à agir en application de l’article 122 du code de procédure civile mais aussi de la théorie dite de l’estoppel puisque seuls des copropriétaires pris individuellement ont intérêt et qualité à agir et non pas le syndicat des copropriétaires ou l’association syndicale libre du château de Clermont ; qu’en outre l’association syndicale libre du château de Clermont avait évalué son préjudice à la somme de 20.000 € dans le cadre de l’instance pénale et qu’elle ne peut donc pas maintenant soutenir le contraire et solliciter sa fixation à la somme de 1.599.600,77 €

Attendu que les intimés répliquent qu’au moment où la somme de 1.599.600,77 € a été indûment versée à la société C, elle appartenait bien au syndicat des copropriétaires du château de Clermont et que la demande n’est formulée qu’à titre subsidiaire par l’association syndicale libre ; qu’en outre l’action à l’encontre du notaire est autonome et indépendante de celle engagée contre M. D A ; qu’ils rappellent que selon le principe de l’estoppel, une partie ne peut pas se prévaloir d’une position contraire à celle qu’elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d’un tiers, mais qu’en l’espèce les parties à l’instance pénale et à l’instance civile sont différentes puisque ni le notaire ni le syndicat des copropriétaires n’étaient présents devant les juridictions pénales et qu’en outre l’association syndicale libre n’a jamais demandé l’indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Attendu qu’il n’est pas contestable, ni d’ailleurs contesté que, tant le syndicat des copropriétaires du château de Clermont que M^e Y, membre de la SCP L M, F Y et H I, notaires associés à Chantonnay (Vendée) n’étaient pas présents au cours de l’instance pénale et que la présente action civile engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du notaire est totalement indépendante de l’instance pénale dans la mesure où ni M^e Y, ni la SCP L M, F Y et H I, notaires associés à Chantonnay (Vendée), n’ont été poursuivis devant le tribunal correctionnel et que le syndicat des propriétaires ne s’est jamais constitué partie civile ; que si effectivement, l’association syndicale libre du château de Clermont s’était constituée partie civile devant le tribunal correctionnel, c’était sur le fondement d’une infraction reprochée à M. D A et non pas à M^e Y et qu’en l’espèce sa demande ne reposait pas sur une faute commise par le notaire qui n’a jamais été poursuivi pénalement ; qu’en conséquence, sont recevables les demandes des intimés

Attendu qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat ayant la personnalité civile et que l’un des buts de ladite loi était de faciliter l’exercice de certaines actions intéressant l’ensemble de l’immeuble par le syndicat ; qu’en l’espèce l’ensemble des copropriétaires était concerné par les fonds placés sur le compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires en l’étude de M^e Y et que le syndicat a parfaitement qualité à agir dans l’intérêt de ses membres pour obtenir la restitution des sommes indûment payés à la société C ; qu’en conséquence l’action du syndicat des copropriétaires agissant pour recouvrer les sommes dues à ses membres est parfaitement recevable, à charge pour lui de faire ensuite la répartition des dommages-intérêts qui seraient éventuellement obtenus entre chacun des copropriétaires selon la part de millièmes détenue

Attendu que l’action de l’association syndicale libre du château de Clermont n’est que subsidiaire à celle du syndicat des copropriétaires du même château et que son bien-fondé sera examiné ci-après

Sur le fond

Attendu que la société Alvipi Conseils dirigée par M. A a fait l’acquisition du château de Clermont situé à Le Cellier (Loire-Atlantique) dans le but de diviser l’immeuble en appartements sous le régime de la copropriété et de le revendre à des propriétaires privés, avec un objectif de défiscalisation dans le cadre de la législation destinée à la sauvegarde des monuments historiques (loi du 31 décembre 1913 et article 80 A du livre des procédures fiscales) ; que chaque acheteur devait financer l’acquisition foncière mais également les travaux de réhabilitation du château selon un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée à la même société Alvipi conseils et un contrat de travaux avec la SAS unipersonnelle Archi Sud Ouest Bâtiment (C) également dirigée par M. A ; que les opérations de vente s’effectuèrent par l’intermédiaire de M^e Y, membre de la SCP L M, F Y et H I, notaires associés à Chantonnay (Vendée), également chargé de recevoir du syndicat des copropriétaires les appels de fonds correspondant aux travaux et frais et honoraires de tous intervenants

Attendu que les trente-deux lots issus de la transformation du château ont été acquis par trente-et-un copropriétaires, personnes physiques ou sociétés civiles immobilières, le dernier lot étant réservé par la société Alvipi Conseils

Attendu que les copropriétaires réunis en assemblée générale le 31 décembre 2003 avaient décidé :

— de confier la maîtrise d''uvre de l’opération à l’architecte Axel Letellier,

— de faire exécuter l’ensemble des travaux par la SAS Archi Sud-Ouest Bâtiment (C),

— choisi un assistant technique en la personne de la SAS Alvipi Conseils,

— constitué le conseil syndical

— et décidé de l’ouverture d’un compte au nom du syndicat des copropriétaires en l’étude de M^e Y et donné tous les pouvoirs à M. X, son président, pour le fonctionnement dudit compte

Attendu qu’au cours de la même assemblée générale, les copropriétaires avaient adopté les dispositions financières suivantes :

— budget prévisionnel pour les dépenses courantes d’assurance, bureau de contrôle et coordinateur de sécurité (Sté C) : 154.500 €

— architecture, frais divers : 633.700 € dont 442.700 € pour l’architecte

— travaux d’aménagement des parties communes privatives (Sté C) : 4.730.382 €

— assistance technique permanente (Sté Alvipi Conseils) : 1.8040.946 €

Attendu que le contrat de maîtrise d’ouvrage délégué signé par le syndicat des copropriétaires et la société Alvipi Conseils le 31 décembre 2009 prévoyait notamment que la mission de Maître d’ouvrage délégué se décomposait en diverses activités avec notamment, au niveau financier, le modus opérandi suivant : « un compte spécial sera ouvert au sein de la comptabilité de l’étude notariale de M^e Y, au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel seul le président ou son mandataire aura la signature. En aucun cas, le prestataire de services n’aura la capacité de mouvementer tant au débit, qu’au crédit, le compte considéré. Chaque situation d’entreprise sera accompagnée d’un bon de paiement établi par l’architecte et contresigné par le Maître d’ouvrage délégué (Alvipi Conseils). Cette pièce de dépense devra être signée par le président ou son mandataire, celui-ci procédera alors à la signature du chèque dans les huit jours. Cette méthode sera appliquée pour toutes les dépenses qu’aura à connaître le syndicat.»

Attendu que si ce contrat n’a pas été signé par le notaire de même que les procès-verbaux de délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, l’officier ministériel reconnaît dans ses conclusions qu’il a bien agir en vertu de la délibération de l’assemblée générale du 31 décembre 2003 mais qu’il conteste avoir eu connaissance du contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée

Attendu que M, X, président du syndicat des copropriétaires avait donné procuration à la société Alvipi conseils pour signer en son nom tous les actes administratifs liés au bon déroulement de l’opération (demande de permis de construire, urbanisme, DDE, assurances diverses etc.) mais que cette délégation de signature ne concernait pas l’emploi et l’usage des fonds conservés par l’office notarial ; que le contrat signé avec la Société C n’est pas versé aux débats

Attendu qu’à la suite des premiers appels de fonds, l’étude de M^e Y a encaissé une somme de 1.559.600 € sur le compte ouvert à l’étude au nom du syndicat des copropriétaires et que le notaire a reversé en trois fois (6 janvier, 19 et 17 septembre 2004) cette somme à la Société C

(travaux) mais que cette dernière n’aurait, selon les copropriétaires, effectué aucuns travaux correspondants à la somme reçue et qu’en conséquence, M^e Y, ayant versé les fonds sans justification des sommes versées, aurait commis une faute engageant sa responsabilité

Attendu que l’officier ministériel réplique qu’il a reversé les fonds au vu d’une lettre télécopiée en date du 6 janvier 2004 et que les fonds avaient été transmis pour des raisons uniquement fiscales au plus tard le 31 décembre 2003 ; que sachant que la société Alvipi Conseils était chargée contractuellement de régler les entreprises, il avait répondu à sa demande, estimant avoir respecté le protocole de paiement résultant selon lui, d’une part de chaque acte de vente conclu entre la SAS Alvipi Conseils et chacun des copropriétaires prévoyant que « l’acquéreur autorise le notaire soussigné à verser au compte du syndicat des copropriétaires dont dépendent les fractions vendues, le montant des appels de fonds effectués par l’assemblée générale au titre des travaux susvisés et des frais et honoraires de tous intervenants » et d’autre part du mandat donné le 31 décembre 2003 au notaire par l’assemblée générale dont la décision ne prévoyait pas que les sommes lui seraient demandées sur production de factures mais, qu’au vu du budget adopté par la même assemblée générale et dans les limites du budget total de travaux adopté, il se devait de transmettre à la société C «les fonds transmis par les copropriétaires du seul fait de leur réception et à la condition qu’il reçoive une demande de paiement émanant de la SAS Alvipi »

Attendu que les seules indications concernant les relations financières entre M^e Y et le syndicat des copropriétaires résulte de l’assemblée générale du 31 décembre 2003 dont la délibération n° 9 est ainsi libellée : «Financement et appel de fonds. Les fonds seront appelés par le notaire de l’opération M^e Y qu’il affectera au compte de la copropriété géré en ses livres puis, à l’issue pour financer les intervenants (entreprise générale, architecte, assistant technique). Ce dernier établira les attestations destinées à être annexées aux déclarations d’impôt des copropriétaires. L’assemblée générale mandate expressément M^e Y pour payer les intervenants conformément aux décisions prises par ladite assemblée. Elle lui donne quitus.» ; que cependant le quitus ne porte sur aucune somme et aucun compte et ne peut pas valoir décharge pour le notaire

Attendu cependant, comme il reconnaît lui-même dans ses écritures, que M^e Y devait pour payer, recevoir une demande de paiement émanant de la Sté Alvipi et, puisqu’il ne conteste pas avoir agi en vertu de la délibération précitée, il devait obtenir d’abord une délibération chiffrée des copropriétaires puis l’accord préalable de M. X, président du syndicat des copropriétaires, qui lui seul avait reçu les pouvoirs pour le fonctionnement du compte ouvert en l’étude notariale au nom du syndicat des copropriétaires du château de Clermont

Attendu que par lettre télécopiée en date du 6 janvier 2004, l’assistante de direction de la Sté Alvipi Conseils envoyait à M^me Z, employée de l’étude de M^e Y, des relevés d’identité bancaire avec le texte suivant :

« Mademoiselle,

J’ai le plaisir de vous adresser, ci-joint, les relevés d’identité bancaire suivants :

— ALVIPI CONSEILS : pour effectuer le virement des appels de fonds concernant le foncier

— ARCHI SUD OUEST BÂTIMENT : pour effectuer le virement des appels de fonds concernant les travaux

Vous en souhaitant bonne réception

Veuillez agréer, Mademoiselle, mes meilleures salutations »

Attendu qu’il est manifeste que cette lettre échangée entre personnels subalternes de l’étude du notaire et la Sté Alvipi Conseils, n’était pas une demande de paiement adressée au notaire, comme il le soutient avec force dans ses écritures, puisqu’elle n’était pas adressée au notaire, qu’elle ne renfermait aucune demande de paiement explicite et surtout qu’elle ne précisait nullement les sommes demandées ; que cette correspondance était une lettre de transmission de relevés d’identité bancaire, mais que les paiements ne pouvaient avoir lieu qu’au vu de demandes précises indiquant notamment les sommes demandées, d’autant que le compte ouvert en l’étude ne pouvait fonctionner qu’avec l’intervention du président du syndicat des copropriétaires qui avait reçu tous les pouvoirs à cet effet ; que le notaire ne peut pas davantage se prévaloir de la délibération n° 9 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 31 décembre 2003 dans la mesure où, si l’assemblée générale a bien « expressément mandaté M^e Y pour payer les intervenants », les paiements ne pouvaient intervenir que « conformément aux décisions prises part ladite assemblée » et que l’adoption d’un budget par l’assemblée générale ne pouvait pas être assimilée à une décision prise par cette assemblée pour autoriser un paiement par le notaire d’une somme non déterminée au profit de la société C ou Alvipi Conseils ; qu’il ne s’agissait donc que d’une délibération de principe fixant le cadre de l’utilisation des fonds recueillis par le notaire sur le compte du syndicat des copropriétaires du château de Clermont, mais que bien entendu, l’officier ministériel ne pouvait se dessaisir des fonds qu’au vu d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires précisant le montant de la somme à virer et aussi de l’ordre conforme de M. X ; que M^e Y ne peut pas davantage se prévaloir des contrats de vente signés par chacun des copropriétaires avec la société Alvipi Conseils puisque ces actes ne portaient d’une part que sur l’acquisition foncière et d’autre part qu’ils ne régissaient que l’encaissement des appels fonds décidés par le syndicat des copropriétaires et non pas l’usage de ces fonds ; que la somme de 1.559.600 € versée à la société C ne concernait que les travaux d’aménagement du château et non pas le règlement du prix d’achat des lots de copropriétés dont seule la société Alvipi Conseils pouvait être bénéficiaire en sa qualité de vendeur du château de Clermont divisé en lots

Attendu qu’en outre, par lettre du 8 août 2008, M^e Y écrivait à M^e Samson, avocat à Nantes, qu’il n’avait reçu aucune demande écrite de paiement émanant de la société Alvipi et qu’a fortiori, il n’avait pas davantage reçu de demande de paiement de la part de la société C puisqu’il précisait encore : «Pour ma part, j’ignore complètement comment C a affecté les premiers appels de fonds. Puisqu’il semble que votre interrogation porte sur C, pourquoi n’interrogez-vous pas cette société qui sera certainement plus à même que moi pour vous expliquer ce qui a été payé et comment. », ce qui confirme que le notaire a complètement confondu les rôles de chacun des acteurs, président du syndicat des propriétaires, société Alvipi Conseils et société C et que cette confusion – volontairement ou involontairement entretenue- n’est pas de nature à exonérer M^e Y de toute responsabilité en matière de paiement indu et non justifié ; qu’il n’est pas indifférent de rappeler que le notaire avait une parfaite connaissance des rôles de chacun puisque dans la même lettre il osait rappeler ce qu’était un contrat d’entreprise générale, toujours en des termes confus puisque dans une phrase il indique que « L’entreprise générale reçoit les paiements et les utilise en procédant au règlement des factures ayant un rapport avec les travaux» et que dans la phrase suivante il poursuit : « C’est donc l’entreprise générale qui exerce le contrôle des appels de fonds et non de la facturation »

Attendu qu’il n’est pas démontré que la société Alvipi Conseils avait le pouvoir de demander à M^e Y de lui adresser les fonds nécessaires à l’exécution du chantier confié à la société C puisque le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée ne concernait pas le règlement des travaux et que M. X n’avait pas donné procuration à la société Alvipi Conseils pour prélever les fonds détenus par l’office ministériel et régler les différents constructeurs, étant encore rappelé si besoin est, que seul M. X, es qualités de président du syndicat des copropriétaires, avait les pouvoirs pour faire fonctionner le compte ouvert en l’étude de M^e Y

Attendu que les intimés font valoir à juste titre qu’il ne fallait pas confondre paiement et virement de fonds et que le notaire n’avait été mandaté que pour procéder à des paiements et non pas à des virements de fonds et qu’effectivement tout paiement suppose une demande précise indiquant au moins la somme demandée et qu’en raison de la confiance attachée à la qualité de notaire, ce dernier avant de se dessaisir des fonds devait nécessairement obtenir l’accord du président du syndicat des copropriétaires ; qu’en outre, ni la société Alvipi Conseils ni la société C n’avait demandé d’acompte ou d’avance sur le montant des travaux à réaliser ; qu’en conséquence le préjudice subi n’était pas imprévisible puisque le paiement n’avait aucune cause, ne correspondaient à aucune dette, n’avait même pas été demandé par la société C et ne pouvait constituer ni un don ni une subvention

Attendu en conséquence que la somme globale de 1.559.600 € a été transmise de manière irrégulière et fautive, d’autant que le notaire ne peut pas se prévaloir d’une éventuelle date butoir au 31 décembre 2003 dès lors que la législation fiscale applicable à l’époque exigeait seulement les paiements par les copropriétaires et non pas le règlement des travaux et qu’en outre le dernier paiement n’a été effectué que le 17 septembre 2004 ; que le quitus donné par l’assemblée générale le 31 décembre 2003 est sans effet puisqu’il ne se rapporte à aucun compte particulier ni à aucune somme précise

Attendu que M^e Y soutient encore le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice en relation de cause à effet direct avec la faute reprochée puisque le château de Clermont, restauré et aménagé, a bien été livré aux conditions initiales et qu’il n’est en rien démontré que la société C n’a pas réalisé les travaux qui lui avaient été confiés, d’autant que lors de la liquidation judiciaire de cette société, le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre ont par deux fois déclaré leur créance chiffrée à 1.599.600,77 €, mais que cette demande a été rejetée comme ne résultant d’aucune décision de justice passée en force de chose jugée ainsi qu’il résulte d’une réponse du mandataire liquidateur en date du 22 mars 2010 ; que cette décision n’a pas été contestée devant le juge commissaire de la société C et qu’elle est donc opposable tant au syndicat des propriétaire qu’à l’association syndicale libre du château de Clermont ; qu’en outre aucun document n’a été établi pour constater que la somme de 1.599.600,77 € n’aurait pas été employée pour régler les travaux d’aménagement du château ; qu’il rappelle encore que lors des poursuites pénales engagées contre M. A, dirigeant des sociétés C et Alvipi Conseils, devant le tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon, l’association syndicale libre du château de Clermont avait chiffré son préjudice à la somme de 10.000 € et non pas de 1.599.600,77 € comme elle le demande actuellement ; qu’il évoque enfin l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 décembre 2005 au cours de laquelle les comptes du syndicat des propriétaires ont été approuvés à l’unanimité

Attendu que la non admission de la créance du syndicat des copropriétaires sur la société C placée en liquidation judiciaire n’exclut pas le bien-fondé de la créance dès lors que le mandataire a seulement relevé que la créance ne résultait pas d’une décision de justice passée en force de chose jugée, mais que cette appréciation relevant de la procédure collective ne permet pas d’écarter l’existence et la réalité de la dette de la société vis-à-vis du syndicat des copropriétaires du château de Clermont ; que l’absence de recours exercé par le syndicat des copropriétaires contre cette décision ne signifie nullement qu’il avait reconnu l’absence de créance mais relève plutôt d’une sage décision de ne pas engager des frais de justice supplémentaires pour faire reconnaître une créance à l’égard d’un débiteur totalement insolvable ; qu’il n’est également pas indifférent de relever que M. D A, dirigeant de la société C, a été poursuivi devant le tribunal correctionnel de La-Roche-sur-Yon pour avoir à Le Cellier (Loire-Atlantique) détourné des fonds pour un montant d’environ 1,5 millions d’euros qui lui avaient été remis et qu’il avait acceptés en vue d’en faire un usage déterminé en l’espèce des travaux de rénovation, et ce, au préjudice des copropriétaires du château de Clermont ; que même si dans les motifs de sa décision la juridiction répressive a constaté la prescription, le dispositif du jugement rendu le 14 décembre 2011 déclare M. D A coupable des faits reprochés pour l’infraction d’abus de confiance commise depuis le 19 novembre 2004 et jusqu’au 1^er janvier 2009 à Le Cellier, donc au préjudice des copropriétaires du château de Clermont ; que M. A a accepté cette décision puisqu’il n’a interjeté appel que des dispositions civiles du jugement ; qu’il faut également souligner que le syndicat des copropriétaires du château de Clermont ne s’était pas constitué partie civile et qu’il n’avait donc pas demandé à la juridiction répressive la réparation de son préjudice ; qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires est parfaitement recevable à demander l’indemnisation du dommage subi en raison de la faute commise par le notaire ; qu’en revanche l’association syndicale libre du château de Clermont a été déboutée de sa demande compte tenu de la prescription de l’infraction, même si cette décision n’est pas reproduite dans le dispositif ; que sur appel principal de M. A, l’association syndicale libre du château de Clermont n’est pas intervenue devant la cour d’appel étant observé que faute d’appel incident, la décision prise par la juridiction répressive est devenue définitive à son égard

Attendu qu’il n’appartient pas évidemment au syndicat des copropriétaires de justifier par un document quelconque de ce que la somme de 1.599.600,77 € versée de manière non contestée à la société C n’a pas été utilisée pour accomplir les travaux de restauration du château de Clermont mais qu’au contraire, c’était au bénéficiaire des trois paiements, de justifier de l’emploi des fonds dans l’intérêt des copropriétaires ; que l’enquête de police judiciaire diligentée pendant deux ans n’a pas permis de retrouver la trace de ces fonds ni de leur usage ni d’aucune facture leur correspondant, ce qui s’explique très bien puisque M. A a été poursuivi pour abus de confiance et déclaré coupable de l’infraction, le montant du détournement reproché étant identique au préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires ; que toutefois, la lecture de l’ordonnance du juge d’instruction en date du 16 septembre 2010 renvoyant M. A devant le tribunal correctionnel révèle, en page 9, qu’une partie de la somme versée par le notaire avait été utilisée pour régler une dette fiscale et qu’en plus la société C avait facturé plus de 650.000 € au titre d’une mission d’assistance qui ne lui incombait pas puisqu’elle avait été dévolue à la société Alvipi Conseils ; qu’à ce stade de la motivation, il est parfaitement établi que la somme versée par M^e Y à la société C a été abusivement détournée par le dirigeant de celle-ci et qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires a bien subi un préjudice puisqu’il a payé une somme très importante dont on ignore l’usage qui en a été fait par son bénéficiaire, sauf les indications lues dans l’ordonnance de renvoi du juge d’instruction

Attendu qu’en outre les copropriétaires justifient de ce qu’ils ont dû payer en sus du budget initialement voté, une somme de 683.660,63 € pour un supplément de travaux et de maîtrise et une augmentation de 116.057 € pour les honoraires complémentaires de l’architecte liés au retard dans l’exécution des travaux, c’est-à-dire la non exécution des travaux par la société C qui en avait reçu le règlement préalable ; qu’il est donc faux de prétendre que le château a été livré aux conditions initiales ; qu’il est évident que si M^e Y ne s’était pas fautivement dessaisi de la somme de 1.599.600,77 € versée par les copropriétaires sur le compte ouvert à l’étude, la somme complémentaire de 799.717,63 € aurait pu être payée avec les fonds appelés en début d’opérations et qu’il aurait même subsisté un solde de 759.883,14 € pour compenser le préjudice résultant de la prise de possession des appartements avec deux ans de retard, dont l’indemnisation est chiffrée par les copropriétaires à la somme de 1.075.530 € ; qu’il est donc justifié d’un préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires – à l’exception de la société Alvipi conseils qui n’a jamais répondu aux appels de fonds concernant son lot de copropriété -, préjudice dont le montant excède celui des fonds versés irrégulièrement et à perte par l’office notarial à la société C

Attendu que M^e Y allègue encore pour se justifier, que les paiements litigieux ont été approuvés par délibération n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2005 ainsi libellée : «Approbation des comptes du syndicat des copropriétaires arrêtés au 15/11/2005 pour un montant de 2.038.764,11 euros suivant les états comptables annexés à la convocation et établis par Alvipi Conseils. Sous réserve des encaissements du budget travaux au 31/12/2005. Un point sera fait début janvier 2006 »

Attendu cependant que la société Alvipi Conseils n’avait pas qualité pour établir les comptes de la copropriété du château de Clermont, n’ayant ni la qualité de syndic ni celle de mandataire du syndicat des copropriétaires pour faire fonctionner le compte ouvert en l’étude de M^e Y puisque seul M. X, président du syndicat des copropriétaires, avait le pouvoir de décider les mouvements sur le compte dont la matérialité était assurée par le notaire ; qu’autrement dit, seul M. X pouvait décider des paiements en vertu des pouvoirs conférés par l’assemblée générale des copropriétaires, à charge pour le notaire de signer les chèques ou les ordres de virement correspondant ; qu’en conséquence le compte établi par la société Alvipi Conseils ne pouvait pas être celui de la copropriété et par conséquent l’approbation de ce compte ne peut profiter ni au président du syndicat des copropriétaires ni au notaire chargé de recueillir les fonds versés par les copropriétaires ; que la délibération susvisée du syndicat des copropriétaire ne peut nullement valoir approbation et régularisation des trois paiements effectués irrégulièrement par M^e Y en faveur de la société C, d’autant qu’aucune des trois sommes payées n’avait été approuvée par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ni même demandée par la société bénéficiaire

Attendu que le préjudice réellement subi et justifié par le syndicat des copropriétaires est en relation de cause à effet directe avec la faute commise par le notaire puisque, si ce dernier ne s’était pas dessaisi des fonds alors qu’il n’avait reçu aucune demande de paiement portant sur une somme précise régulièrement approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires et que le paiement n’avait pas été autorisé par le président du syndicat des copropriétaires seul autorisé à approuver les mouvements de fonds sur le compte ouvert à l’étude, les copropriétaires du château de Clermont n’auraient pas perdu les fonds sécurisés sur un compte ouvert chez un notaire et auraient pu faire face sans difficulté au coût des travaux supplémentaires et au préjudice financier engendré par la livraison tardive du château

Attendu que les copropriétaires ont ultérieurement constitué l’association syndicale libre du château de Clermont lors d’une assemblée générale des copropriétaires tenue le 24 décembre 2004 (cf statuts selon pièce n° 24 des appelants non datée) mais que les paiements étant antérieurs à cette constitution, c’est bien le syndicat des copropriétaires du château de Clermont qui subit le préjudice résultant de la faute commise par le notaire et sur ce point le jugement entrepris sera confirmé sous réserve de modification du chiffre correspondant aux dommages-intérêts puisque la demande de rectification du jugement s’impose dès lors que le tribunal a retenu une somme de 1.559.600,77 € alors que l’office notarial ne conteste pas avoir versé à la société C la somme globale de 1.599.600,77 €

Attendu qu’il convient de confirmer les dispositions du jugement contesté concernant les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que les appelants qui succombent ne justifient pas d’un préjudice ouvrant droit à dommages-intérêts pour l’action engagée contre eux puisque l’intervention de l’association syndicale libre aux côtés du syndicat des copropriétaires n’est pas constitutive d’une faute ; qu’ils seront déboutés de cette demande ainsi que l’a décidé à bon droit le tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon

Attendu que les appelants qui succombent à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du château de Clermont supporteront les entiers frais et dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour ceux la concernant au profit de la SCP Thibaut-Clerc, avocats à la cour, mais que l’Association syndicale libre du château de Clermont conservera la charge de ses dépens

PAR CES MOTIFS

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement

Après avis du ministère public

Déboute les appelants de leur demande de sursis à statuer

Déclare l’appel principal recevable mais non fondé

Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la condamnation de M^e F Y au paiement de la somme de 1.599.600,77 €

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande en dommages-intérêts de M^e Y et de la société L M-F Y-H I

— condamné solidairement M^e F Y et la société L M-F Y-H I à payer au Syndicat des copropriétaires du château de Clermont la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile

L’infirme en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts et statuant de nouveau

Condamne solidairement M^e F Y et la société L M-F Y-H I à payer au Syndicat des copropriétaires du château de Clermont la somme de 1.599.600,77 € (un million cinq cent quatre-vingt-dix-neuf mille six cents euros soixante-dix-sept centimes) avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 1.559.600,77 € (un million cinq cent cinquante-neuf mille six cents euros soixante-dix-sept centimes) et à compter de l’arrêt pour le surplus

Y ajoutant

Condamne solidairement M^e F Y et la société L M-F Y-H I à payer au Syndicat des copropriétaires du château de Clermont la somme de 5.000 € (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M^e F Y et de la société L M-F Y-H I

Dit que l’Association syndicale libre du château de Clermont conservera la charge de ses dépens

Condamne M^e Y et la société L M-F Y-H I aux entiers frais et dépens de l’appel dirigé contre le Syndicat des copropriétaires du château de Clermont et autorise la SCP Thibaut-Clerc avocats à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,